Hypotheek 35 jaar: alles over voorwaarden, kosten en voordelen

Een hypotheek 35 jaar is een vastgoedhypotheek met een langere looptijd dan de gebruikelijke 30 jaar, wat vaak resulteert in lagere maandlasten maar hogere totale kosten over de gehele periode. Op deze pagina duiken we dieper in de specifieke voorwaarden, de exacte kosten en de mogelijke fiscale voordelen, waaronder die voor starters tot 35 jaar, en vergelijken we deze met andere looptijden zoals een hypotheek van 40 jaar of kortere periodes.

Wat is een hypotheek met een looptijd van 35 jaar?

Een hypotheek 35 jaar is een lening voor de aankoop van een woning waarbij de afgesproken terugbetalingstermijn 35 jaar bedraagt, in tegenstelling tot de meer gebruikelijke 30 jaar. Dit betekent dat u de hypothecaire lening, inclusief rente, over een langere periode terugbetaalt, wat resulteert in lagere maandlasten dan bij een kortere looptijd. Hoewel de maandelijkse verplichting lager is, betaalt u over de gehele looptijd van 35 jaar wel aanzienlijk meer totale rente door de langere looptijd en de samenstelling van de terugbetaling met rente. Bij een veelvoorkomende annuïteitenhypotheek bestaat uw maandbedrag in het begin voornamelijk uit rente en gedurende de jaren steeds meer uit aflossing, waarbij het bedrag aan hoofdzakelijk aflossing pas in de latere fase van de lening dominant wordt. Deze langere looptijd kan gunstig zijn om de maandlasten te verlagen en zo meer leencapaciteit te creëren, wat vooral relevant kan zijn voor starters op de woningmarkt.

Welke voorwaarden gelden voor een hypotheek van 35 jaar?

Voor een hypotheek van 35 jaar gelden specifieke voorwaarden die afwijken van de standaard 30-jarige looptijd, met name op fiscaal gebied. Vanaf 1 januari 2013 vereisen Nederlandse hypotheekregels dat de volledige hypotheek binnen 30 jaar wordt afgelost voor het recht op hypotheekrenteaftrek. Dit betekent dat bij een 35-jarige hypotheek de rente over de laatste 5 jaar niet fiscaal aftrekbaar is, wat de totale kosten aanzienlijk beïnvloedt. Daarnaast hanteren kredietverstrekkers eigen voorwaarden die afhankelijk zijn van uw persoonlijke situatie. Dit omvat onder andere uw inkomen – of u een vast contract heeft (waarbij een verstreken proeftijd vereist is bij een positieve intentieverklaring), minimaal 1 jaar ondernemer bent als ZZP’er, of een vast pensioeninkomen voldoende voor hypotheeklasten heeft als senior. Ook de leeftijd aan het einde van de rentevastperiode kan meespelen, hoewel er bij hypotheek voor senioren geen maximale leeftijd geldt bij de meeste banken, mits alle puzzelstukjes passen. Verder vereist een hypotheek eigen vermogen voor bijkomende kosten sinds 1 januari 2018, en voor starters op de woningmarkt is het belangrijk te weten dat alleen een annuïteiten- of lineaire hypotheek recht geeft op hypotheekrenteaftrek gedurende de fiscale termijn van 30 jaar. Specifieke situaties, zoals een gezamenlijke hypotheekaanvraag met een buitenlandse partner, kunnen eveneens speciale hypotheekvoorwaarden met zich meebrengen.

Hoe beïnvloedt een 35-jarige hypotheek de maandlasten en totale kosten?

Een hypotheek 35 jaar beïnvloedt de maandlasten en totale kosten aanzienlijk door de langere terugbetalingsperiode. Enerzijds resulteert de verlenging van de looptijd naar 35 jaar in lagere maandlasten, omdat de aflossing en rente over een langere periode worden gespreid. Dit kan de toegankelijkheid van de woningmarkt vergroten en de maandelijkse financiële druk verlichten. Anderzijds leidt een hypotheek 35 jaar tot aanzienlijk hogere totale kosten over de gehele looptijd. Dit komt doordat u gedurende vijf extra jaren rente betaalt over het uitstaande hypotheekbedrag. Bovendien, zoals eerder vermeld, geldt in Nederland dat voor hypotheken afgesloten vanaf 1 januari 2013 het recht op hypotheekrenteaftrek vervalt na 30 jaar. Dit betekent dat de hypotheekrente die u betaalt over de laatste vijf jaar van een 35-jarige hypotheek niet fiscaal aftrekbaar is, wat resulteert in een stijging netto maandlasten in die periode en de totale financiële last verder verhoogt. Aangezien de hypotheekrente een groot gedeelte van maandlasten in beslag neemt, weegt dit fiscale nadeel zwaar mee in de totale afweging.

Welke fiscale voordelen en regelingen gelden voor starters onder 35 jaar?

Voor starters onder 35 jaar gelden in Nederland specifieke fiscale voordelen en regelingen om de toegang tot de woningmarkt te vergemakkelijken. Het belangrijkste fiscale voordeel is de eenmalige vrijstelling van overdrachtsbelasting, waardoor starters bij de aankoop van hun eerste woning geen 2% overdrachtsbelasting hoeven te betalen. Deze vrijstelling is in 2025 van toepassing voor kopers tussen 18 en 35 jaar, onder de voorwaarde dat de woning hun hoofdverblijf wordt, de koopsom maximaal €525.000 bedraagt en de vrijstelling niet eerder is benut. Dit kan een aanzienlijk financieel voordeel opleveren bij de bijkomende kosten van een woningaankoop. Daarnaast kunnen starters in veel gemeenten in aanmerking komen voor een Starterslening, een aanvullende lening bovenop de reguliere hypotheek die de kloof tussen de maximale hypotheek en de aankoopprijs kan overbruggen. Deze regelingen, ook relevant bij een hypotheek 35 jaar die lagere maandlasten biedt, zijn specifiek gericht op het ondersteunen van jonge woningkopers.

Welke bijkomende kosten komen kijken bij het kopen van een huis met een 35-jarige hypotheek?

Bij het kopen van een huis met een hypotheek 35 jaar krijgt u, net als bij elke woningaankoop, te maken met diverse bijkomende kosten die niet meegenomen kunnen worden in de hypotheek en dus uit eigen middelen betaald moeten worden. Deze kosten, ook wel ‘kosten koper’ genoemd, bedragen doorgaans 5 tot 6 procent van de aankoopprijs van de woning, en dienen uit eigen middelen voldaan te worden, aangezien de hypotheek sinds 2018 maximaal 100% van de woningwaarde financiert. De belangrijkste bijkomende kostenposten zijn:

• Overdrachtsbelasting: Dit is een belasting van 2% over de koopsom van de woning. Voor woningkopers tussen 18 en 35 jaar is er in 2025 een eenmalige vrijstelling mogelijk, mits de koopsom niet hoger is dan €525.000 en de woning hun hoofdverblijf wordt.
• Notariskosten: Voor de hypotheekakte en de leveringsakte van de woning. Deze kosten variëren per notaris, maar liggen gemiddeld rond de €1.200 voor beide akten samen.
• Taxatiekosten: De hypotheekverstrekker vereist een taxatierapport om de waarde van de woning vast te stellen. Gemiddeld bedragen deze kosten circa €500.
• Advies- en bemiddelingskosten (hypotheekadviseur): Voor het advies en de bemiddeling bij het afsluiten van uw hypotheek 35 jaar. De kosten hiervoor zijn afhankelijk van de complexiteit van uw situatie, maar liggen voor een eerste huis gemiddeld rond de €2.795 (volgens indicaties van grote adviseurs).
• Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kosten: Als u kiest voor een NHG-hypotheek (wat onder bepaalde voorwaarden kan), betaalt u hiervoor een eenmalige premie. In 2025 bedraagt deze premie 0,4% van het hypotheekbedrag.
• Kosten bouwkundige keuring (optioneel, maar aanbevolen): Hoewel niet verplicht, is een bouwkundige keuring verstandig om inzicht te krijgen in de staat van de woning en eventuele gebreken.

Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning komen bovendien specifieke kosten zoals bouwrente kijken. Daarnaast dient u rekening te houden met de periode van dubbele lasten, aangezien u al hypotheek betaalt terwijl de woning nog in aanbouw is. Het is essentieel om een buffer voor onvoorziene kosten aan te houden, die kunnen oplopen tot 5% à 20% van de totale kosten. Tot slot is het cruciaal te beseffen dat de rente over de laatste vijf jaar van een 35-jarige hypotheek niet fiscaal aftrekbaar is, wat een significant effect heeft op uw netto maandlasten gedurende die periode.

Hoe helpt HomeFinance bij het vergelijken en berekenen van een 35-jarige hypotheek?

HomeFinance helpt u uitgebreid bij het vergelijken en berekenen van een hypotheek 35 jaar door middel van zowel gebruiksvriendelijke online tools als deskundig, onafhankelijk hypotheekadvies. Met onze geavanceerde calculators kunt u snel en vrijblijvend uw maximale hypotheek berekenen op basis van uw bruto jaarsalaris, leeftijd, en eventuele lopende leningen, vaak al binnen één minuut. Deze tools tonen u de mogelijke maandlasten en de totale kosten, zodat u een duidelijk beeld krijgt van de financiële implicaties van een langere looptijd. Naast de initiële berekening stelt HomeFinance u in staat om hypotheekrentes en voorwaarden van verschillende hypotheekaanbieders uitgebreid te vergelijken. Als onafhankelijk hypotheekadviseur vergelijken wij voor u het aanbod van meer dan 37 aanbieders, inclusief ruim 340 verschillende hypotheekproducten, om zo de meest passende en voordelige hypotheek 35 jaar voor uw specifieke situatie te vinden. Dit onafhankelijke advies is cruciaal om niet alleen lagere maandlasten te realiseren, maar ook om rekening te houden met de fiscale gevolgen van een 35-jarige looptijd, zoals de beperkte hypotheekrenteaftrek na 30 jaar, en u te adviseren over de totale kosten en risico’s. We bieden u een uitgebreide hypotheeklastenberekening en een persoonlijk bespaaroverzicht, om zo weloverwogen financiële beslissingen te maken.

Veelgestelde vragen over hypotheek 35 jaar

Hypotheek 40 jaar: wat zijn de verschillen en aandachtspunten?

Een hypotheek met een looptijd van 40 jaar, een minder gangbare optie die u kunt berekenen, biedt als voornaamste voordeel aanzienlijk lagere maandlasten vergeleken met de gebruikelijke 30- of 35-jarige hypotheek. Dit kan de leencapaciteit verhogen en de woningmarkt toegankelijker maken, met name voor starters die anders de maandelijkse lasten niet kunnen dragen. Het is een specifieke hypotheekvorm die momenteel slechts bij enkele hypotheekverstrekkers zoals WelThuis beschikbaar is. Een cruciaal aandachtspunt is echter de fiscale aftrekbaarheid: net als bij een hypotheek 35 jaar, geldt de hypotheekrenteaftrek in Nederland voor maximaal 30 jaar voor leningen afgesloten na 1 januari 2013. Dit betekent dat u gedurende de laatste 10 jaar van de 40-jarige looptijd geen hypotheekrente meer fiscaal kunt aftrekken, wat resulteert in een stijging van de netto maandlasten en de totale kosten over de gehele looptijd fors verhoogt. Per saldo betaalt u over de gehele 40 jaar veel meer rente.

Hypotheek 15 jaar looptijd: wanneer is dit een goede keuze?

Een hypotheek met een looptijd van 15 jaar is een uitstekende keuze voor huizenkopers die streven naar snelle schuldaflossing, maximale controle over de totale kosten en financiële onafhankelijkheid op korte tot middellange termijn. Door de kortere looptijd betaalt u over de gehele periode aanzienlijk minder rente dan bij langere looptijden, zoals een hypotheek 35 jaar, wat resulteert in veel lagere totale kosten van de woning. Bovendien profiteert u bij een 15-jarige annuïteiten- of lineaire hypotheek over de volledige looptijd van de hypotheekrenteaftrek, aangezien de fiscale termijn van 30 jaar niet wordt overschreden. Deze optie biedt langdurige zekerheid over de maandlasten, vaak gekoppeld aan een 15 jaar vaste rente, en stelt u in staat om sneller eigen vermogen op te bouwen. Hoewel de maandelijkse lasten hoger zijn dan bij een langere looptijd, is dit ideaal voor huishoudens met een stabiel en hoger inkomen die de maandelijkse aflossing en rente comfortabel kunnen dragen en minder lang met een hypotheekschuld willen zitten. Veel aanbieders staan ook boetevrij aflossen toe, meestal tot 10-20% van het openstaande bedrag per jaar, wat extra flexibiliteit biedt.

Rente hypotheek 20 jaar vast: wat betekent dit voor uw maandlasten en zekerheid?

Een hypotheekrente 20 jaar vast betekent dat uw hypotheekrente voor een periode van twintig jaar ongewijzigd blijft, wat zorgt voor stabiele maandlasten en een hoge mate van financiële zekerheid. Met deze lange rentevastperiode bent u beschermd tegen stijgende hypotheekrentes gedurende een aanzienlijk deel van uw looptijd, wat financiële rust biedt. Hoewel een 20 jaar vaste rente doorgaans een iets hoger rentepercentage kent dan bijvoorbeeld een 10 jaar vaste rente (met actuele rentes in 2025 die vaak tussen de 3.94% en 4.24% liggen), is deze optie vaak gunstiger dan een 30 jaar vaste rente. Deze rentevaste periode is al sinds 2018 een van de meest gekozen opties onder consumenten, vooral vanwege de balans tussen betaalbaarheid en de lange termijn zekerheid tegen rentestijgingen.