Hypotheekrenteaftrek is het belastingvoordeel dat u krijgt als u een eigen woning met een hypotheek bezit. Formeel heet de aftrekpost voor de inkomstenbelasting 'rente en kosten voor de eigenwoningschuld'. Het woord hypotheek ziet u hier niet terug, en dat klopt: ook voor andere leenvormen geldt de aftrek, als het geleende geld maar gebruikt is voor de eigenwoning. Toch noemen we het de hypotheekrenteaftrek - verreweg de meeste eigenwoningschulden zijn immers hypotheken.

Actuele hypotheekrentes vergelijken

Hypotheekrenteaftrek: veel veranderingen

Het is al erg lang geleden dat de hypotheekrenteaftrek werd ingevoerd - de eerste vorm al in 1893! Vroeger waren de regels en mogelijkheden erg ruim. In de loop der jaren zijn er regelmatig aanpassingen doorgevoerd. Zo kwam in 2001 de regel dat er nog maximaal 30 jaar aftrek is. In 2013 werden de regels voor de hypotheekrenteaftrek flink veranderd: voor nieuwe hypotheken geldt sindsdien de verplichting om tijdens de looptijd op de hypotheek af te lossen. Daarmee is het afsluiten van nieuwe aflossingsvrije hypotheken en hypotheekvormen waarbij aan het eind van de looptijd ineens wordt afgelost voor starters op de woningmarkt verleden tijd.

Hoe werkt de hypotheekrentaftrek?

Het belastingvoordeel draait om de rente en kosten die u betaalt voor het financieren van uw eigen huis. Niet alleen de hypotheekrente is dus aftrekbaar, ook de kosten die u maakt voor het afsluiten van de hypotheek. Het is een aftrekpost: u kunt het bedrag aftrekken van uw inkomen, waardoor u minder inkomstenbelasting hoeft te betalen.

Die aftrekpost kunt u bij uw belastingaangifte opvoeren in box 1 (Belastbaar inkomen uit werk en woning), waarna u een bedrag in één keer terugkrijgt van de Belastingdienst. U kunt er ook voor kiezen om maandelijks een bedrag van de fiscus te ontvangen via de Voorlopige Terruggaaf (ook wel voorlopige teruggave of voorlopige aanslag genoemd).

Eigenwoningforfait

Krijg je als woningbezitter dan altijd geld terug van de fiscus? Nee, want er wordt eerst een bedrag bij het inkomen opgeteld omdat u een eigen woning bezit: het eigenwoningforfait. Daarvan worden de rente en kosten afgetrokken. Voor veel mensen is het saldo op dit moment nog positief: dus een fiscale aftrekpost. Echter, voor steeds meer mensen zal het saldo negatief worden. Dit komt omdat de aftrekbare hypotheekrente vanwege de lage hypotheekrentes in combinatie met het aflossen van de hypotheek steeds lager wordt terwijl het eigenwoningforfait door stijgende huizenprijzen steeds hoger wordt.

Regels en voorwaarden

In het kort zijn de regels en voorwaarden om gebruik te maken van de hypotheekrenteaftrek:

• alleen rente en kosten over leningen die gebruikt zijn voor de aankoop, verbetering of het onderhoud van de eigen woning (uw hoofdverblijf) vallen eronder
• sinds 2001 is de rente nog maximaal 30 jaar aftrekbaar
• sinds 2013 moet op nieuwe hypotheken in die 30 jaar ieder jaar echt afgelost worden, waardoor alleen de annuiteitenhypotheek en de lineaire hypotheek nog in aanmerking komen voor nieuwe of verhoogde hypotheekbedragen
• als u een eigen huis met winst verkoopt moet u de verkoopwinst in uw nieuwe eigen woning steken - dit is de bijleenregeling

Afbouw van de hypotheekrenteaftrek

Het voordeel dat u heeft van de hypotheekrenteaftrek is afhankelijk van de hoogte van uw inkomen. Door de aftrekpost wordt uw inkomen verlaagd - het voordeel wordt dus bepaald door het percentage inkomstenbelasting dat u over de top van uw inkomen betaalt.

Omdat de belastingtarieven in box 1 een progressief stelsel kennen (hoe hoger het inkomen, des te hoger het belastingtarief) profiteert iemand met een hoog inkomen dus meer van de hypotheekrenteaftrek dan iemand met een lager inkomen. Dit vond het kabinet niet wenselijk. Daarom is besloten om het maximale percentage van de hypotheekrenteaftrek af te bouwen. Het maximale tarief wordt in stappen afgebouwd totdat in 2023 een maximaal aftrekpercentage van 37 procent zal zijn bereikt.