Meer hypotheek dan vraagprijs: mogelijkheden en voorwaarden uitgelegd

U kunt meer hypotheek dan de vraagprijs van een huis krijgen, vooral als de woningwaarde hoger is. Hier leest u hoe dit werkt en aan welke voorwaarden u moet voldoen.

Wat betekent het om meer hypotheek te krijgen dan de vraagprijs van een huis?

Meer hypotheek dan de vraagprijs krijgen betekent dat u meer leent dan de oorspronkelijke vraagprijs van een woning. Geldverstrekkers baseren de maximale hypotheek echter op de marktwaarde van het huis. Een taxateur stelt deze waarde onafhankelijk vast. U kunt maximaal 100% van die marktwaarde lenen voor uw hypotheek. Biedt u meer dan de taxatiewaarde? Dan moet u het verschil met eigen geld betalen. Heeft u een woning van €400.000 op het oog, maar is de vraagprijs €380.000? Als de taxateur de waarde op €390.000 schat, kunt u maximaal €390.000 lenen. Het restant van €10.000 financiert u dan zelf.

Hoe beoordelen geldverstrekkers een hypotheek die hoger is dan de vraagprijs?

Geldverstrekkers beoordelen een hypotheek die hoger is dan de vraagprijs door uw financiële situatie en de marktwaarde van het huis te checken. Ze kijken naar uw inkomen, werkzekerheid en financiële verplichtingen. De stabiliteit van uw inkomen is hierbij belangrijk. Heeft u uitstaande leningen of schulden? Deze trekken ze af van uw maximale leenbedrag. Ook controleren ze uw BKR-registratie op betaalachterstanden. Voor de marktwaarde van de woning eisen geldverstrekkers een taxatierapport. Uw hypotheek mag nooit hoger zijn dan die getaxeerde waarde. U moet bewijs leveren van eventuele eigen middelen in euro’s.

Welke financiële en juridische gevolgen heeft een hypotheek boven de vraagprijs?

Een hypotheek die hoger is dan de vraagprijs brengt belangrijke financiële en juridische gevolgen met zich mee. Financieel ziet u hogere maandlasten. De totale kosten over de looptijd stijgen ook. U betaalt meer rente, vaak door een hogere risicoklasse. Zonder Nationale Hypotheek Garantie kan dit een opslag van circa 0,7% betekenen. Verder komen er extra kosten bij, zoals voor de notaris en taxatie. Juridisch gezien loopt u risico op een onderwater hypotheek als huizenprijzen dalen. Uw hypotheekschuld is dan hoger dan de waarde van uw huis. Kunt u de maandlasten niet meer betalen? Dan kan de bank uw woning gedwongen verkopen om de schuld te innen.

Hoe werkt het bij overbieden en het financieren van een hogere aankoopprijs?

Overbieden betekent dat u meer biedt dan de vraagprijs van een huis. De bank financiert maximaal 100% van de marktwaarde van de woning. Een taxateur bepaalt deze waarde. Biedt u boven deze getaxeerde waarde? Dan moet u het verschil zelf betalen met eigen spaargeld. Dit overbedrag financieren is het grootste risico voor uw hypotheek. Het vermindert uw financiële flexibiliteit. U heeft dan minder geld over voor bijvoorbeeld een verbouwing. Bepaal vooraf uw maximale bod. Denk hierbij aan eventuele bijkomende kosten. Die zijn al snel 5% van de aankoopprijs.

Verschillen tussen marktwaarde, WOZ-waarde en vraagprijs bij hypotheekaanvraag

De marktwaarde, WOZ-waarde en vraagprijs zijn drie verschillende manieren om de waarde van een huis te bekijken bij een hypotheekaanvraag. De marktwaarde is de geschatte reële waarde van uw woning op de vrije markt. Een onafhankelijke taxateur bepaalt deze waarde. Geldverstrekkers gebruiken de vastgestelde marktwaarde voor uw maximale hypotheek. De Loan-to-Value (LTV) verhouding meet de verhouding tussen uw hypotheek en deze marktwaarde. De WOZ-waarde stelt de gemeente vast. Dit gebeurt op basis van algemene factoren zoals ligging, type woning en onderhoudsstaat. Deze waarde gebruikt de gemeente vooral voor belastingen, zoals de onroerendezaakbelasting. Banken vragen soms actief naar de WOZ-waarde om te kijken of ze renteopslagen kunnen schrappen. De vraagprijs is de prijs die de verkoper en makelaar bepalen. Dit is een strategische prijs, vaak gebaseerd op de marktsituatie en gewenste opbrengst. De vraagprijs kan hoger of lager zijn dan de marktwaarde. U betaalt het verschil tussen de marktwaarde en een hogere koopprijs zelf.

Kenmerk	Marktwaarde	WOZ-waarde	Vraagprijs
Doel	Maximale hypotheek	Belastingen (OZB)	Start verkooponderhandeling
Wie bepaalt	Onafhankelijke taxateur	Gemeente	Verkoper en makelaar
Basis	Reële marktwaarde	Algemene kenmerken	Strategie, marktsituatie
Invloed hypotheek	Directe max. lening (LTV)	Soms renteopslag verlaging	Indirect: eigen geld nodig

Strategieën voor het financieren van extra kosten boven de vraagprijs, zoals renovaties en bijkomende kosten

Voor het financieren van extra kosten boven de vraagprijs, zoals renovaties of bijkomende kosten, heeft u diverse opties. U kunt uw hypotheek verhogen voor verbouwingen of verduurzaming. Hypotheekverstrekkers bieden hiervoor extra leenmogelijkheden, soms tot 6% boven de woningwaarde. Een super duurzame woning met een A++++ label kan zelfs recht geven op een extra leenbedrag tot €50.000. Heeft u overwaarde op uw huidige woning? U kunt die inzetten voor uw nieuwe woning of renovaties. Voor kleinere verbouwingen gebruikt u vaak eigen spaargeld. Een gedetailleerde kostenraming en verbouwingsplan zijn dan wel nodig voor de geldverstrekker. Dit verhoogt de kans op goedkeuring en zorgt voor een hogere woningwaarde en lagere energierekening.

Welke regels en beleidslijnen bepalen de maximale hypotheek ten opzichte van de woningwaarde?

De regels voor uw maximale hypotheek bepalen dat u niet meer dan 100% van de woningwaarde mag lenen. Dit beleid is sinds 2018 van kracht in Nederland. U betaalt bijkomende kosten, zoals overdrachtsbelasting en notariskosten, met eigen geld. Een uitzondering geldt voor energiebesparende maatregelen. Dan kunt u tot 106% van de woningwaarde financieren. Voor een aflossingsvrije hypotheek leent u maximaal 50% van de woningwaarde. Geldverstrekkers hanteren deze duidelijke beleidslijnen.

Waarde huis hoger dan hypotheek: wat betekent dit voor uw financiering?

Als de waarde van uw huis hoger is dan uw hypotheekschuld, heeft u overwaarde. Dit betekent dat uw woning op de markt meer waard is dan wat u nog moet afbetalen. Overwaarde is een belangrijke financiële troef. Voor meer informatie over overwaarde, bekijk onze pagina. U kunt deze overwaarde opnemen voor diverse doelen. Denk aan een verbouwing of verduurzaming van uw huis, waarvoor u dan meer hypotheek kunt krijgen. Een hogere woningwaarde kan ook leiden tot een lagere hypotheekrente. Dit komt omdat de bank minder risico loopt. U kunt vaak 40 tot 70 procent van uw overwaarde opnemen. De maximale hypotheek blijft echter afhankelijk van uw inkomen.

Overbieden hypotheek: hoe gaat u verstandig om met een bod boven de vraagprijs?

Verstandig overbieden vraagt om een duidelijk budget en inzicht in de risico’s. Biedt u meer dan de taxatiewaarde? Dan moet u dat verschil met eigen geld betalen. Anders loopt u risico dat uw huis ‘onder water’ komt te staan. Uw hypotheekschuld is dan hoger dan de woningwaarde. In 2024 werd gemiddeld €22.000, of 5,1%, boven de vraagprijs geboden. Een alternatief is Bieden met Zekerheid. U doet hiermee een bod zonder financieringsvoorbehoud. Deze service kost eenmalig €1150 na acceptatie. Bereken hoeveel overbieden verstandig is voor uw situatie.

Meer hypotheek voordeel voor hogere inkomens: wat zijn de mogelijkheden en beperkingen?

Hogere inkomens bieden vaak meer hypotheekvoordeel. U kunt dan een hogere hypotheek krijgen. Banken zien hoger opgeleiden als klanten met minder risico op betalingsproblemen. Een bruto jaarinkomen van €50.000 kan uw leenruimte met ongeveer €175.000 verhogen. U mag ook extra lenen voor energiebesparende maatregelen. Dit is €9.000 als uw gezamenlijk inkomen minimaal €33.000 per jaar is. Let wel op de hogere belastingtarieven. Boven €76.817 betaalt u in 2025 maar liefst 49,50% inkomstenbelasting. Een bankspaarhypotheek is soms minder gunstig voor u. Kijk dan naar een lineaire of annuïtaire hypotheek. Ontdek meer voordeel met uw hypotheek.

Veelgestelde vragen over meer hypotheek dan vraagprijs