Wat is een tophypotheek en hoe werkt het in Nederland?

Een tophypotheek is een specifieke hypotheekvorm in Nederland waarbij u meer dan negentig procent van de executiewaarde van de woning leent, waardoor u vaak een topopslag betaalt bovenop de normale hypotheekrente door het hogere risico voor de geldverstrekker. Op deze pagina gaan we dieper in op de betekenis en werking, de voor- en nadelen, en wanneer een tophypotheek geschikt is, inclusief de aanvraagprocedure en veelgestelde vragen binnen uw hypotheekadvies bij HomeFinance.

Wat betekent tophypotheek binnen het Nederlandse hypotheekstelsel?

Binnen het Nederlandse hypotheekstelsel staat een tophypotheek voor een hypotheeklening waarbij u een bedrag leent dat hoger is dan de gangbare financiering op basis van de executiewaarde van de woning, vaak zelfs meer dan negentig procent. Dit betekent dat u, in tegenstelling tot een standaard hypotheek die meestal tot 100% van de woningwaarde financiert, met een top hypotheek tot wel 125% of zelfs 150% van de executiewaarde van de woning kunt lenen. Deze bijzondere leningsconstructie is primair bedoeld voor huizenkopers die weinig of geen eigen geld kunnen inbrengen, wat een verhoogd risico vormt voor de geldverstrekker. Als gevolg hiervan betaalt u een topopslag bovenop de normale hypotheekrente, die in sommige gevallen kan oplopen tot wel 3% extra. Een voordeel is dat deze extra renteopslag kan vervallen als u tussentijds gunstig aflost, waardoor de verhouding tussen uw hypotheekschuld en de woningwaarde verbetert en het risico voor de bank afneemt.

Hoe werkt een tophypotheek: financiering en belastingaspecten

Een tophypotheek werkt als een bijzondere financieringsconstructie waarbij u een hoger percentage van de executiewaarde van de woning leent, vaak wanneer er meer dan 75% van de executiewaarde geleend wordt. Dit verhoogde risico voor de geldverstrekker vertaalt zich in een topopslag bovenop de reguliere hypotheekrente; zo ziet men bijvoorbeeld een opslag van 0,25% bij een financiering tussen 80-90% en 0,40% bij 90-100% van de woningwaarde. Een belangrijk voordeel van deze top hypotheek is dat de topopslag kan vervallen als de hypotheekhouder met tophypotheek gunstig aflost, wat de verhouding tussen schuld en woningwaarde verbetert. Wat de belastingaspecten betreft, is de hypotheekrente over een top hypotheek in principe aftrekbaar van inkomstenbelasting in Box 1, net als bij een reguliere hypotheek, mits de woning uw hoofdverblijf is en de lening voldoet aan de fiscale voorwaarden. Voor hypotheken afgesloten na 2013 is het cruciaal dat deze een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek betreft, met een maximale aflostermijn van 30 jaar, om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. Houd er rekening mee dat extra aflossen op hypotheek kan leiden tot minder hypotheekrenteaftrek en dat de hypotheekrenteaftrek maximaal 30 jaar mag worden toegepast.

Voor- en nadelen van een tophypotheek voor huizenkopers

Een top hypotheek biedt huizenkopers zowel kansen als aanzienlijke risico’s, vooral wanneer zij een groot deel van de woningwaarde willen financieren. Voor huizenkopers die weinig of geen eigen geld kunnen inbrengen, is het een manier om toch een woning te kunnen kopen, maar dit komt met specifieke financiële overwegingen. Hieronder de belangrijkste voor- en nadelen:

• Voordeel: Hogere financieringsmogelijkheden. Een tophypotheek maakt het mogelijk om tot wel 150% van de executiewaarde van de woning te lenen. Dit is een uitkomst voor huizenkopers die zonder deze extra financiering geen huis zouden kunnen kopen, omdat ze niet voldoen aan de eis van eigen inbreng voor de aankoopkosten.
• Voordeel: Toekomstige verlaging van de renteopslag. Hoewel er in het begin een hogere renteopslag geldt, kan deze in de toekomst vervallen. Als de hypotheeknemer gunstig aflost of de woningwaarde stijgt, verbetert de verhouding tussen de hypotheekschuld en de woningwaarde. Hierdoor neemt het risico voor de geldverstrekker af en heeft de hypotheekhouder recht op een lagere renteopslag, wat de maandlasten kan verlagen.
• Nadeel: Hogere rente. Het grootste nadeel is dat een tophypotheek een hogere rente dan reguliere hypotheken met zich meebrengt. Door het verhoogde risico voor de geldverstrekker betaalt u een topopslag bovenop de normale hypotheekrente, wat uw maandlasten aanzienlijk kan verhogen.
• Nadeel: Verhoogd risico op verlies van woning. Het lenen van een bedrag dat ver boven de marktwaarde van de woning ligt, betekent een groter risico. Indien u uw maandelijkse lasten niet meer kunt dragen, kan dit leiden tot het verlies van woning bij een gedwongen verkoop, vooral als de woningwaarde daalt en de schuld hoger blijft dan de opbrengst.

De afweging tussen de geboden flexibiliteit en de hogere kosten en risico’s is voor elke huizenkoper met een top hypotheek persoonlijk.

Wanneer is een tophypotheek geschikt en wie komt ervoor in aanmerking?

Een tophypotheek is geschikt voor huizenkopers die meer dan negentig procent van de executiewaarde van de woning willen financieren, vaak omdat ze weinig of geen eigen geld kunnen inbrengen. U komt hiervoor in aanmerking als u een stabiel en voldoende inkomen heeft om de hogere maandlasten, inclusief de verplichte topopslag, te kunnen dragen; deze opslag treedt doorgaans in werking wanneer er meer dan 75% van de executiewaarde geleend wordt, wat het verhoogde risico voor de geldverstrekker compenseert. Hoewel een top hypotheek de mogelijkheid biedt om tot wel 150% van de executiewaarde te lenen, is het belangrijk te weten dat het aandeel van deze hypotheekvorm in Nederland sinds begin 2017 is afgenomen en in september voor het eerst werd overtroffen door basishypotheken (hypotheken tot 65% van de woningwaarde), wat een trend richting voorzichtigere financieringsopties weerspiegelt. Een gedegen financiële check door een erkend financieel adviseur is essentieel om te bepalen of deze constructie past bij uw persoonlijke situatie en risicobereidheid.

Verschillen tussen tophypotheek en andere hypotheekvormen

Een top hypotheek onderscheidt zich van andere hypotheekvormen, zoals de standaard- of basishypotheek, voornamelijk door het veel hogere financieringspercentage, de daaraan gekoppelde rente en het verhoogde risicoprofiel. Waar een reguliere hypotheek meestal tot 100% van de woningwaarde financiert en een basishypotheek zelfs tot 65%, maakt een top hypotheek het mogelijk om meer dan negentig procent en soms tot wel 150% van de executiewaarde van de woning te lenen. Als gevolg van dit verhoogde risico voor de geldverstrekker betaalt u bij een top hypotheek een topopslag bovenop de normale rente, wat resulteert in een hogere rente dan reguliere hypotheken. Voor de lener betekent deze constructie een groter risico op verlies van woning bij waardedaling, in tegenstelling tot hypotheken met een lagere schuld in verhouding tot de woningwaarde, en is deze specifiek gericht op huizenkopers die weinig of geen eigen geld kunnen inbrengen.

Hoe vraag je een tophypotheek aan en wat zijn de belangrijkste stappen?

Een top hypotheek vraagt u aan via een gestructureerd proces dat intensiever is dan bij een reguliere lening, vooral omdat u meer dan negentig procent van de executiewaarde van de woning leent en soms zelfs meer kunt lenen dan de onderpandwaarde. Vanwege dit verhoogde risico voor de geldverstrekker is een grondige voorbereiding en beoordeling van uw financiële draagkracht essentieel. De belangrijkste stappen in dit aanvraagproces zijn:

1. Adviesgesprek: Begin met een onafhankelijk hypotheekadviseur om uw financiële situatie uitgebreid te bespreken, uw maximale leenbedrag te laten berekenen en de specifieke voorwaarden en hogere maandlasten van een top hypotheek in kaart te brengen.
2. Documentatie verzamelen: De hypotheekadviseur begeleidt u bij het verzamelen van alle benodigde documenten, zoals inkomensgegevens, een stabiele arbeidsverleden en uw schuldenhistorie (BKR-gegevens), om uw betaalbaarheid aan te tonen.
3. Taxatie: Een actueel en erkend taxatierapport van de woning is verplicht om zowel de marktwaarde als de executiewaarde vast te stellen, wat cruciaal is voor de berekening van de top hypotheek.
4. Aanvraag indienen en beoordeling: Uw hypotheekadviseur vraagt de top hypotheek offerte aan bij de gekozen geldverstrekker. Deze geldverstrekker toetst nauwkeurig of je het gewenste bedrag kunt lenen en beoordeelt het verhoogde risico, wat resulteert in de topopslag bovenop de normale rente.
5. Notarieel passeren: Na acceptatie van de offerte en het voldoen aan alle voorwaarden, wordt de hypotheekakte, samen met de koopakte, door een notaris opgemaakt en ondertekend. Pas na ondertekening van de hypotheekakte gaat de hypotheek officieel van start.

Dit proces vraagt om transparantie over uw financiën, omdat de geldverstrekker meer risico loopt en daarom extra zekerheid zoekt over uw vermogen om de hogere maandlasten te dragen.

Veelgestelde vragen over tophypotheken

Rente hypotheek: wat betekent de rente voor uw tophypotheek?

De rente op een tophypotheek betekent aanzienlijk hogere maandlasten voor u, vooral door de verplichte topopslag die geldverstrekkers rekenen vanwege het verhoogde risico. Omdat u bij een top hypotheek vaak meer dan 90% van de executiewaarde van de woning leent, of zelfs tot 150%, loopt de bank een groter risico dan bij een reguliere hypotheek, wat zich vertaalt in deze extra rente bovenop de basisrente. Goed nieuws is dat deze topopslag in de toekomst kan vervallen als u gunstig aflost of de woningwaarde stijgt, omdat de verhouding tussen uw hypotheekschuld en de woningwaarde dan verbetert en het risico voor de geldverstrekker afneemt. Dit kan uw netto maandlasten verlagen. Het is raadzaam om de impact van de hypotheekrente op uw persoonlijke situatie altijd goed te laten berekenen.

SNS hypotheek: hoe verhoudt een tophypotheek zich tot SNS hypotheekproducten?

Een top hypotheek, die gekenmerkt wordt door een financiering die veel hoger ligt dan de gangbare woningwaarde, verhoudt zich wezenlijk anders tot de standaard hypotheekproducten die traditioneel door SNS Bank werden aangeboden en die vanaf 2025 onder het merk ASN Bank vallen. Waar een top hypotheek het mogelijk maakt om tot wel 150% van de executiewaarde van de woning te lenen en hiervoor een hogere rente betaalt door een topopslag vanwege het verhoogde risico, richt SNS Bank zich met haar producten, zoals de “gewone hypotheek” voor aankoop of verbouwing, en de “SNS Bespaarhypotheek” voor energiezuinige nieuwbouw, op meer verantwoorde financieringsopties binnen gebruikelijke Loan-to-Value (LTV) verhoudingen. Dit betekent dat de specifieke, hoog-risico top hypotheek zoals eerder op deze pagina beschreven, niet als een standaard product in het assortiment van SNS of de toekomstige ASN Bank hypotheken te vinden is, die doorgaans strengere eisen stellen aan de verhouding tussen lening en woningwaarde en ook niet te combineren is met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Wel biedt SNS Bank de mogelijkheid tot boetevrij aflossen tot €100.000, een flexibiliteit die voor elke hypotheekhouder, inclusief die met een top hypotheek bij een andere aanbieder, voordelig kan zijn om de schuld en daarmee eventuele risico-opslagen te verlagen.

Hypotheek algemeen: de rol van een tophypotheek binnen uw totale hypotheekadvies bij HomeFinance

Een tophypotheek speelt een specifieke rol binnen het totale hypotheekadvies dat u bij HomeFinance ontvangt, aangezien een hypotheek een van de grootste financiële beslissingen van uw leven is en diepe impact heeft op uw hele financiële huishouding. Wij begrijpen dat een top hypotheek, als bijzondere leningsconstructie met hogere risico’s en renteopslagen (zoals eerder op deze pagina toegelicht), zorgvuldige overweging vraagt. Ons hypotheekadvies en begeleiding zijn daarom gericht op een uitgebreide dienstverlening, waarbij we uw persoonlijke situatie, wensen en toekomstplannen zorgvuldig combineren met alle mogelijke financieringsopties, inclusief de afwegingen rondom een tophypotheek. Dit betekent dat HomeFinance u helpt te bepalen of deze hypotheekvorm optimaal past bij uw financiële doelen en risicobereidheid, en hoe u deze kunt beheren voor de beste financiële keuzes op de lange termijn. Als onafhankelijk adviseur vergelijken we objectief alle hypotheekvoorwaarden om de best passende oplossing voor u te vinden.