Mag je een huis verhuren waar hypotheek op rust?

U mag een huis verhuren waar hypotheek op rust, maar u heeft hier altijd toestemming van uw hypotheekverstrekker voor nodig. Zonder die toestemming riskeert u zelfs gedwongen verkoop van uw woning. Op deze pagina leert u precies hoe dit werkt en waar u op moet letten.

Wat betekent het verhuren van een huis met een lopende hypotheek?

Het verhuren van een huis met een lopende hypotheek betekent dat u de woning niet zelf bewoont. Uw hypotheek is echter bedoeld voor eigen bewoning. Dit verandert het risicoprofiel voor de bank. Daarom mag u een woonhuis met hypotheek niet zonder toestemming van uw geldverstrekker verhuren. Zonder die toestemming riskeert u dat de bank de volledige hypotheek direct opeist. Vaak moet u dan uw huidige hypotheek oversluiten naar een speciale verhuurhypotheek. Ook als u tijdelijk verhuurt, blijft u verantwoordelijk voor de hypotheek, verzekeringen en onderhoud. Denk aan situaties zoals emigratie; u mag dan maximaal drie jaar verhuren onder voorwaarden. U moet na terugkeer zelf weer in de woning gaan wonen. De huurinkomsten moeten minimaal gelijk zijn aan uw maandelijkse woonlasten.

Welke regels en voorwaarden stellen hypotheekverstrekkers aan verhuur?

Hypotheekverstrekkers hebben duidelijke regels en voorwaarden wanneer u uw huis wilt verhuren. Zij willen zekerheid dat de hypotheeklasten betaald blijven. Hier zijn de belangrijkste regels die zij stellen:

• U heeft altijd schriftelijke toestemming nodig voor verhuur.
• Vaak moet u een verhuurhypotheek afsluiten.
• Verstrekkers eisen soms afspraken over de huurovereenkomst en verpanding van huurvorderingen.
• De meeste banken verbieden onderverhuur.
• Toestemming voor kamerverhuur wordt zelden gegeven.
• Bij een hypotheek zonder NHG is gedeeltelijke verhuur, zoals hospitaverhuur, soms mogelijk.
• Uitzonderingen gelden voor kortetermijnverhuur, bijvoorbeeld bij tijdelijke leegstand door verkoop of buitenlandverblijf.

Hoe vraag je toestemming aan je hypotheekverstrekker voor verhuur?

U vraagt toestemming voor verhuur aan uw hypotheekverstrekker door contact op te nemen en de juiste documenten aan te leveren. Dit is een stappenplan:

1. Neem contact op met uw geldverstrekker. De meeste banken, zoals Nationale-Nederlanden, vragen u een formulier in te dienen of een e-mail te sturen naar [email protected]. Vrij Leven Hypotheek heeft bijvoorbeeld een downloadbaar pdf-formulier.
2. Lever de benodigde informatie aan. De bank wil weten waarom u wilt verhuren, hoe lang, en aan wie. Ook vragen zij vaak om een kopie van de huurovereenkomst.
3. Vraag ook toestemming aan de gemeente en VvE. Naast de bank heeft u vaak een verhuurvergunning van de gemeente nodig. Bij Rabobank duurt een antwoord hierop ongeveer zes weken. Een VvE moet ook akkoord gaan met verhuur.
4. Wacht op schriftelijke goedkeuring. Uw hypotheekverstrekker zal schriftelijke toestemming geven. Soms moet u dan uw bestaande hypotheek omzetten naar een speciale verhuurhypotheek. De aanvraag hiervoor kost niets.

Wat zijn de financiële gevolgen van het verhuren van een huis met hypotheek?

Een huis verhuren waar hypotheek op rust verandert uw financiële plaatje direct. U krijgt te maken met andere hypotheekvoorwaarden en loopt risico op boetes. De bank kan zelfs de lening opeisen als u de regels overtreedt.

Invloed op rentepercentages en hypotheekvoorwaarden

Verhuurt u een huis waar een hypotheek op rust? Dan verandert dit de hypotheekvoorwaarden en rentepercentages. Banken zien verhuur als een hoger risico dan eigen bewoning. Daarom betaalt u vaak een hogere hypotheekrente. Bijvoorbeeld, een beleggingshypotheek kon historisch hogere rentes hebben dan een normale hypotheek. Ook financieren verhuurhypotheken meestal maar 70% tot 90% van de marktwaarde van het verhuurde pand. Leent u een hoger percentage van de woningwaarde? Dan is de rente meestal hoger door een risico-opslag.

Mogelijke boetes en risico’s bij niet-naleving

Als u een huis verhuurt waar een hypotheek op rust zonder goedkeuring, riskeert u serieuze gevolgen. Uw hypotheekverstrekker kan de lening direct opeisen. Dit leidt vaak tot een negatieve BKR-registratie als u niet snel kunt terugbetalen. Een negatieve BKR-registratie kan een toekomstige hypotheekaanvraag weigeren. Ook kan de Vereniging van Eigenaren (VvE) boetes opleggen, soms wel tienmaal de maandelijkse voorschotbijdrage. Ze kunnen ook beperkingen instellen voor de verhuur van uw pand.

Welke juridische en fiscale aspecten spelen bij verhuur van een hypotheekwoning?

Een huis verhuren waar hypotheek op rust brengt specifieke juridische en fiscale regels met zich mee. U krijgt te maken met belasting over huurinkomsten en de aftrekbaarheid van hypotheekrente. Ook is vaak toestemming van de gemeente nodig voor verhuur.

Belastingheffing over huurinkomsten en aftrekposten

Verhuurt u uw huis waar hypotheek op rust? Dan vallen de huurinkomsten meestal in Box 3 van de inkomstenbelasting. U betaalt dan geen belasting over de ontvangen huur. U betaalt wel vermogensbelasting over de waarde van uw verhuurde woning, na aftrek van de hypotheekschuld. Onderhoudskosten en andere uitgaven zijn hierbij niet aftrekbaar van de huurinkomsten. Verhuurt u tijdelijk een deel van uw eigen woning? Dan geeft u 70% van de huurinkomsten op in Box 1. Directe verhuurkosten, zoals gas en water, mag u daarvan aftrekken.

Huurprijsregulering en lokale wetgeving

Lokale regelgeving en huurprijsregulering bepalen veel wanneer u een huis verhuurt. Gemeenten stellen eigen verordeningen en beleidsregels vast. Deze regels verschillen per locatie. De maximale huurprijs voor sociale en middenhuurwoningen hangt af van het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Dit systeem bepaalt de huur via punten, zoals voor woningen tot 186 punten. Vanaf 1 januari 2025 kan de maximale huur voor deze woningen €1.184,82 per maand zijn. U vindt alle lokale wet- en regelgeving op de website Overheid.nl. Negeert u deze regels, dan riskeert u boetes tot wel €270.000, vooral bij tijdelijke verhuur.

Welke alternatieven zijn er als verhuur met hypotheek niet is toegestaan?

Als uw hypotheekverstrekker de verhuur van uw huis niet toestaat, is een verhuurhypotheek de meest logische oplossing. Dit is een speciale hypotheek voor vastgoed dat u wilt verhuren, wat met een gewone hypotheek vaak niet mag. U mag uw woning dan officieel verhuren. Een verhuurhypotheek heeft wel andere voorwaarden. De rente is vaak hoger dan bij een eigenwoninghypotheek en u moet meestal 20% tot 40% eigen geld inleggen. Banken zoals Rabobank, ABN AMRO en ING bieden deze hypotheek aan. Is een verhuurhypotheek geen optie voor u? Dan kunt u de huidige lening aflossen of uw hypotheek oversluiten naar een aanbieder die wel verhuur toestaat. Soms is het verkopen van de woning de enige uitweg als verhuur echt niet lukt.

Hoe kun je een huis verhuren zonder hypotheek?

U kunt een huis verhuren zonder hypotheek door de woning volledig met eigen geld te financieren. Dit betekent dat u geen lening bij de bank afsluit. Hierdoor voorkomt u hypotheekrente en afsluitkosten. Zo pakt u dit aan:

1. Koop het huis met eigen middelen. Gebruik spaargeld, overwaarde van een ander huis, of een erfenis. Dit kan als u een huis puur als investering koopt.
2. Vraag een verhuurvergunning aan bij uw gemeente. Dit is vaak verplicht.
3. Pas uw woonverzekering aan. Een standaardverzekering dekt verhuur meestal niet.

Houd er wel rekening mee dat u bij een hypotheekvrij huis geen recht heeft op hypotheekrenteaftrek. Een huis met een al volledig afgeloste hypotheek kunt u ook direct verhuren.

Wat zijn de mogelijkheden bij het kopen van een huis voor verhuur zonder hypotheek?

Een huis kopen voor verhuur zonder hypotheek betekent dat u de woning volledig met eigen middelen betaalt. Dit geeft u direct eigendom. Voor meer informatie over kopen zonder hypotheek, kijk op onze site. U voorkomt hiermee de maandelijkse hypotheekrente en afsluitkosten. U krijgt echter geen Nationale Hypotheek Garantie. Er zijn ook altijd bijkomende kosten, zoals overdrachtsbelasting en notariskosten. Denk goed na over uw toekomstplannen, zoals het kopen van een huis voor uw kind. Dit geeft uw kind direct eigendom zonder hypotheekschuld en voorkomt een hypotheekschuld.

Hoe werkt een hypotheek voor een tweede huis om te verhuren?

Een hypotheek voor een tweede huis om te verhuren werkt anders dan een hypotheek voor uw eigen woning. Deze verhuurhypotheek is speciaal bedoeld voor investeringswoningen. U moet altijd een deel eigen geld inleggen, want 100% financiering is niet mogelijk. Hypotheekaanbieders rekenen een hogere renteopslag door het extra verhuurrisico. Voor meer informatie over dit type lening, bezoek onze pagina over hypotheek voor verhuur. Zo regelt u een verhuurhypotheek:

1. Zoek hypotheekverstrekkers die verhuurhypotheken aanbieden, zoals NIBC.
2. Verzamel uw financiële documenten. Banken toetsen uw draagkracht op basis van uw reguliere inkomen.
3. Laat de woning taxeren. U kunt meestal 60% tot 80% van de woningwaarde financieren.
4. Sluit de hypotheek af. De rente is niet fiscaal aftrekbaar.

Soms kunt u uw bestaande hypotheek omzetten naar een verhuurhypotheek.

Veelgestelde vragen over het verhuren van een huis met hypotheek

Waarom kiezen consumenten voor HomeFinance bij vragen over verhuur en hypotheek?

HomeFinance helpt u met helder advies en snelle tools bij al uw vragen over het verhuren van een huis met hypotheek. Consumenten lopen vaak aan tegen strikte regels bij hypotheekverstrekking. Een online hypotheekcalculator geeft u binnen één minuut een indicatie van uw maximale hypotheek en maandlasten. Veel mensen ervaren ook keuzestress bij het zoeken naar informatie. Daarom bieden wij u deskundig advies. Zo informeren wij u bijvoorbeeld over de lineaire hypotheek. Die is geschikt voor mensen met een stabiel inkomen die lagere totale kosten willen. U hoeft geen kennis- en ervaringstoets te doen als u advies krijgt.