Een
hypotheek zonder vast contract is wel degelijk mogelijk in Nederland, vaak door het overleggen van een
intentieverklaring van werkgever of het aantonen van
inkomensgegevens van de afgelopen 3 kalenderjaren. Op deze pagina ontdekt u de specifieke eisen van geldverstrekkers, hoe uw flexibele of zelfstandige inkomen wordt beoordeeld, en krijgt u praktische tips om uw kansen op hypotheekgoedkeuring te vergroten.
Wat betekent een hypotheek zonder vast contract precies?
Een
hypotheek zonder vast contract betekent dat u in Nederland een lening voor de aankoop van een woning kunt verkrijgen, zelfs zonder een permanent dienstverband. Geldverstrekkers beoordelen uw hypotheekaanvraag dan op basis van alternatieve criteria, zoals uw
arbeidsverleden of verdienpotentie en de aantoonbare hoogte van inkomen. Voor personen zonder vast contract, waaronder flexwerkers, zzp’ers en mensen met invalcontracten, is het verkrijgen van een hypotheek sterk afhankelijk van hun specifieke arbeidssituatie. Het is belangrijk te weten dat u in situaties zonder vast contract, intentieverklaring of voldoende gemiddeld inkomen over 3 jaar mogelijk te maken krijgt met hogere rentes. Voor gedetailleerde informatie over de voorwaarden per geldverstrekker, zoals voor een
hypotheek zonder vast contract bij ING, is persoonlijk advies essentieel.
Welke eisen stellen geldverstrekkers aan hypotheekaanvragen zonder vast contract?
Geldverstrekkers stellen diverse eisen aan
hypotheekaanvragen zonder vast contract, waarbij de focus ligt op het aantonen van voldoende en stabiel inkomen op alternatieve wijzen. Een
werkgeversverklaring met intentie tot een vast contract is vaak een doorslaggevende factor, waarin de werkgever de intentie uitspreekt om bij gelijkblijvend functioneren en ongewijzigde bedrijfsomstandigheden een vast dienstverband aan te bieden. Indien een dergelijke intentieverklaring ontbreekt, baseren geldverstrekkers de maximale hypotheek vaak op het
gemiddelde inkomen van de afgelopen 3 kalenderjaren, aantoonbaar met jaaropgaven of een IB60 formulier van de Belastingdienst. Voor
zelfstandigen en zzp’ers gelden andere, doorgaans strengere, eisen zoals het overleggen van
minimaal 1 tot 3 jaar jaarcijfers en soms een onafhankelijke inkomensverklaring en prognose door een accountant. De algehele financiële situatie, inclusief uw
arbeidsverleden of verdienpotentieel, huidige vaste lasten, en eventuele studieschuld, wordt altijd uitgebreid beoordeeld om de terugbetalingscapaciteit vast te stellen, wat tevens kan via een Inkomensbepaling Loondienst of Arbeidsmarktscan.
Hoe beoordelen banken inkomen bij flexibele, tijdelijke en zelfstandige contracten?
Banken beoordelen inkomen bij flexibele, tijdelijke en zelfstandige contracten door te focussen op de aantoonbare bestendigheid van inkomen en de verwachte stabiliteit, aangezien een vast contract hun voorkeur heeft en zij kritisch zijn bij tijdelijk dienstverband. Voor flexibele arbeidsrelaties en uitzendkrachten baseren geldverstrekkers de inkomensbepaling doorgaans op het gemiddelde inkomen laatste 3 jaar, waarbij het inkomen laatste jaar vaak als maximum wordt aangehouden. Specifiek voor uitzendcontracten: bij Fase A wordt inkomen als risico gezien en bepaalt de bank welk gedeelte van het inkomen meegerekend kan worden, terwijl voor een Fase B uitzendcontract door banken/kredietverstrekkers 70% van inkomen wordt meegenomen zonder intentieverklaring en 100% van inkomen met een werkgeversverklaring die de intentie tot een vast contract bevestigt. Een Fase C uitzendcontract wordt zelfs gezien als contract voor onbepaalde tijd, waardoor 100% van inkomen meetelt. De Perspectiefverklaring biedt mogelijkheden voor flexwerkers die een hypotheek zonder vast contract willen verkrijgen, mits zij minimaal een jaar werkzaam bij uitzendbureau zijn, en soms worden zelfs 2 referenties en behaalde diploma’s gevraagd. Het inkomen oproepkracht of nulurencontract wordt doorgaans niet meegenomen vanwege teveel onzekerheid, tenzij er stabiel inkomen afgelopen maanden met een positief werkverleden kan worden aangetoond.
Voor zelfstandigen en zzp’ers berekenen banken het inkomen ZZP’er eveneens op basis van jaarcijfers afgelopen drie jaren, waarbij een recent bankafschrift als bewijs van inkomsten dient. Bij minder dan 3 jaar zzp’er kan een onafhankelijke inkomensverklaring en prognose door accountant vereist zijn om de aantoonbare bestendigheid van inkomen op basis van inkomenshistorie, huidige situatie en te verwachten situatie gedegen te beoordelen. Echter, banken zoals ABN Amro, Florius, ING, BLG, Aegon, Rabobank, Obvion en NIBC direct tonen in de praktijk flexibiliteit door onder gunstige arbeidsverleden en sectorvooruitzichten ook kortere ondernemersperiodes te accepteren.
Welke documenten en bewijsstukken zijn nodig voor een hypotheek zonder vast contract?
Voor een
hypotheek zonder vast contract zijn diverse documenten en bewijsstukken nodig om uw financiële stabiliteit en terugbetalingscapaciteit aan te tonen. Essentieel zijn een geldig
identiteitsbewijs (paspoort of ID-kaart), recente
loonstroken en de
jaaropgaven van de afgelopen 3 kalenderjaren, vaak aangevuld met een
IB60 formulier van de Belastingdienst. Indien mogelijk is een
werkgeversverklaring met intentie tot een vast contract van groot belang. Voor zelfstandigen en zzp’ers worden
jaarcijfers van de afgelopen 1 tot 3 jaar gevraagd, eventueel met een onafhankelijke
inkomensverklaring en prognose door een accountant. Verdere noodzakelijke bewijsstukken omvatten actuele
bankafschriften, een recent
BKR-overzicht, en een gedetailleerd overzicht van al uw
leningen en schulden, waaronder een
studieschuldopgave (zoals een DUO-lening specificatie) en een
Uniform Pensioenoverzicht (UPO) indien relevant. Daarnaast zijn
bewijsstukken van eigen vermogen, zoals schenkovereenkomsten of overboekingsbewijzen, belangrijk, en bij een bestaande hypotheek een recent
saldobiljet hypotheek of hypotheekoverzicht van uw huidige woonlasten.
Welke hypotheekvormen en opties zijn beschikbaar zonder vast contract?
Voor een
hypotheek zonder vast contract zijn in Nederland dezelfde basis hypotheekvormen beschikbaar als voor aanvragers met een vast dienstverband, waarbij de voorwaarden voor acceptatie per geldverstrekker verschillen. De meest voorkomende en beschikbare hypotheekvormen zijn de
annuïteitenhypotheek en de
lineaire hypotheek, die beide aflossing en rente combineren en recht geven op hypotheekrenteaftrek. Daarnaast is in specifieke gevallen, zoals bij een verantwoorde financiële situatie, ook een
aflossingsvrije hypotheek een optie. Diverse geldverstrekkers zoals Obvion, ING en Impact Hypotheken bieden deze hoofdvormen aan aan personen zonder vast contract.
Naast de primaire hypotheekvormen zijn er andere belangrijke opties en keuzes die invloed hebben op uw
hypotheek zonder vast contract. Zo is het in veel gevallen mogelijk om een hypotheek met
Nationale Hypotheek Garantie (NHG) af te sluiten, wat zorgt voor gunstigere rentetarieven en meer zekerheid voor zowel u als de geldverstrekker. U heeft ook de keuze tussen een
vaste of variabele hypotheekrente, waarbij een vaste rente meer zekerheid biedt over uw maandlasten. Hoewel minder gangbaar, kunnen ook vroegere vormen zoals de hybride-, bankspaar- of beleggingshypotheek in uitzonderlijke situaties of bij oversluiten besproken worden, vaak met als voordeel de mogelijkheid tot aanpassing aan de persoonlijke situatie. Een hypotheekadviseur kan u helpen bij het vergelijken van alle denkbare hypotheekopties en het bepalen van de beste keuze voor uw specifieke situatie.
Hoe beïnvloedt het ontbreken van een vast contract de rentepercentages en voorwaarden?
Het ontbreken van een vast contract beïnvloedt de rentepercentages en voorwaarden voor een
hypotheek zonder vast contract doordat geldverstrekkers het financiële risico hoger inschatten. Dit hogere risicoprofiel, mede bepaald door uw dienstverband, resulteert in strengere acceptatiecriteria en kan leiden tot een hogere
risico-opslag op uw hypotheekrente. Daarnaast bepalen geldverstrekkers de maximale leencapaciteit voor aanvragers met een flexibele arbeidsrelatie op basis van een
toetsrente, die bij rentevastperiodes korter dan 10 jaar vaak een fictieve 5% bedraagt, ongeacht de actuele marktrente, wat de leencapaciteit kan verlagen. De voorwaarden worden verder aangescherpt wat betreft de bewijslast voor inkomensstabiliteit, zoals de noodzaak om een gemiddeld inkomen over de afgelopen drie kalenderjaren aan te tonen of een Perspectiefverklaring, en kunnen er beperkingen zijn op bepaalde hypotheekvormen, zoals een maximaal leenpercentage van 50% van de woningwaarde voor een aflossingsvrije hypotheek.
Welke overheidsregelingen en garanties kunnen helpen bij een hypotheek zonder vast contract?
Voor een hypotheek zonder vast contract zijn de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en de Starterslening de belangrijkste overheidsregelingen en garanties die hulp kunnen bieden. De
Nationale Hypotheek Garantie (NHG), verstrekt door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), is een cruciaal vangnet dat de geldverstrekker zekerheid biedt, waardoor een
hypotheek zonder vast contract toegankelijker wordt en er geen rente-opslag wordt berekend, resulterend in een lagere hypotheekrente. De NHG fungeert tevens als vangnet voor de hypotheeknemer door in bepaalde situaties een restschuld kwijt te schelden, bijvoorbeeld bij onvoorziene gebeurtenissen zoals baanverlies of arbeidsongeschiktheid, en is expliciet geschikt voor
flexwerkers en
zzp’ers. Een belangrijke recente versoepeling is dat zelfstandigen en zzp’ers nu al na
1 jaar zelfstandigheid (voorheen 3 jaar) in aanmerking kunnen komen voor NHG. Daarnaast bieden
Startersleningen, die door gemeenten worden verstrekt, extra financiële ondersteuning aan starters op de woningmarkt en worden deze vaak in combinatie met NHG afgesloten, waarbij de gemeente beoordeelt of de aanvrager aan de specifieke voorwaarden voldoet.
Praktische tips om je kansen op hypotheekgoedkeuring zonder vast contract te vergroten
Om uw kansen op
hypotheekgoedkeuring zonder vast contract aanzienlijk te vergroten, kunt u verschillende concrete stappen ondernemen.
Ten eerste,
bouw een sterk financieel dossier op: verzamel aantoonbare inkomensgegevens van de afgelopen
3 kalenderjaren en vraag, indien mogelijk, een
werkgeversverklaring met intentie tot een vast contract aan. Voor flexwerkers en zelfstandigen is het cruciaal om de
bestendigheid van het inkomen te onderstrepen, eventueel via een
Arbeidsmarktscan die uw
goede arbeidsmarktkansen bevestigt. Zorg er daarnaast voor dat uw financiële situatie optimaal is door bestaande leningen te minimaliseren en, indien mogelijk, eigen vermogen in te brengen. Tot slot,
raadpleeg een onafhankelijke hypotheekadviseur zij hebben kennis van de specifieke voorwaarden per geldverstrekker en kunnen namens u onderhandelen voor de
beste rente en voorwaarden, wat een essentieel verschil maakt bij een
hypotheek zonder vast contract.
Hypotheek zonder vast contract ING: voorwaarden en mogelijkheden bij ING
Bij ING is een
hypotheek zonder vast contract wel degelijk mogelijk, al gelden hierbij specifieke voorwaarden en mogelijkheden die direct via hun adviseurs lopen. Een ING Hypotheek wordt namelijk altijd in combinatie met
hypotheekadvies aangeboden en is
niet online af te sluiten, daar ING hypotheekadviseurs exclusief adviseren binnen het aanbod van ING zelf. Klanten met een actieve ING betaalrekening kunnen profiteren van een
rentekorting van 0,25% op hun hypotheek.
Wat betreft de specifieke voorwaarden: voor een aflossingsvrije hypotheek hanteert ING een maximale financiering van
50% van de woningwaarde. De standaard geldigheidsduur van een ING hypotheekofferte is
6,5 maand en kan met maximaal
6 maanden automatisch worden verlengd indien de hypotheek later passeert, wat dan kosten met zich meebrengt van
0,2% per maand over de hoofdsom (ingangsdatum 9 juni 2022). Daarnaast kan ING, in aanvulling op de reguliere inkomensbeoordeling, een hypotheekaanvraag flexibeler beoordelen bij een aantoonbaar
vrij besteedbaar vermogen van €75.000 na aankoop.
Hypotheek met 0 uren contract: wat zijn de mogelijkheden en aandachtspunten?
Een hypotheek met een 0-uren contract is in Nederland wel degelijk mogelijk, zij het onder specifieke voorwaarden die sterk afhankelijk zijn van de aantoonbare stabiliteit van uw inkomen en arbeidsverleden. Omdat het inkomen bij een 0-uren contract doorgaans als onzeker wordt gezien, beoordelen geldverstrekkers uw aanvraag niet op basis van een vast loon, maar kijken zij doorgaans naar het
gemiddelde inkomen van de afgelopen 3 kalenderjaren. Het is cruciaal om een stabiel inkomen over de afgelopen maanden en een positief werkverleden aan te tonen; hypotheekverstrekkers focussen hierbij op de bestendigheid van uw inkomsten. Aandachtspunten zijn de noodzaak om gedegen bewijsstukken, zoals jaaropgaven en eventueel een Inkomensbepaling Loondienst, te overleggen, en het belang van
gespecialiseerd hypotheekadvies, aangezien niet alle adviseurs even bekend zijn met de complexe nuances van een
hypotheek zonder vast contract met een 0-uren bepaling.
Hypotheek zonder rente: bestaat dat en wat zijn de alternatieven?
Een hypotheek zonder rente, in de zin van een lening waarover géén vergoeding aan de geldverstrekker wordt betaald, bestaat in Nederland in de traditionele zin niet. Een hypotheek is per definitie een lening voor de aankoop van onroerend goed, waarbij rente de vergoeding is voor het geleende kapitaal. De meest directe ‘alternatieven’ voor het betalen van hypotheekrente zijn het
kopen van een woning zonder hypotheek met eigen middelen, of de
opeethypotheek (ook wel verzilverhypotheek genoemd), waarbij rente en aflossing vaak pas bij verkoop of overlijden worden voldaan, wat betekent dat u tijdens de looptijd geen maandelijkse betalingen van rente of aflossing doet. Daarnaast zijn er manieren om de hoogte van de rente aanzienlijk te verlagen, wat als een alternatief gezien kan worden voor het betalen van een hoge rente, zeker voor een
hypotheek zonder vast contract. Zo leidt een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) tot lagere rentetarieven door het verminderde risico voor de geldverstrekker, en kan het inbrengen van meer eigen vermogen of extra aflossen leiden tot een lagere rente of rente-opslag.
Veelgestelde vragen over hypotheken zonder vast contract
