Een
verhuur hypotheek, ook wel
hypotheek voor verhuur genoemd, is een gespecialiseerde lening die specifiek is bedoeld voor het financieren van een woning die u wilt
verhuren aan derden. In tegenstelling tot een reguliere hypotheek – waarvan de
hypotheekovereenkomst vaak een verbod bevat op de
verhuur van de woning en de bank zelfs de
aflossing volledige hypotheek kan eisen bij ongeoorloofde verhuur – maakt een
verhuur hypotheek dit expliciet mogelijk, al vereist het soms het
oversluiten van uw bestaande
hypotheek en gelden er afwijkende voorwaarden.
Op deze pagina verkennen we de definitie en kenmerken, de cruciale verschillen met reguliere hypotheken en de specifieke
voorwaarden en eisen. We behandelen de invloed op
rentepercentages en financiële voorwaarden, de fiscale aspecten van
belasting en huurinkomsten, en bieden een stappenplan voor het aanvragen, inclusief de
voordelen en nadelen en de rol van een
hypotheekadviseur bij uw keuzeproces.
Definitie en kenmerken van een verhuur hypotheek
Een
verhuur hypotheek, ook wel
hypotheek voor verhuur genoemd, is specifiek ontworpen voor het financieren van vastgoed dat u wilt exploiteren door het te verhuren aan derden. Het primaire doel van een
verhuurhypotheek is het
rendement maken
op een
beleggingspand verhuren
. Deze gespecialiseerde lening staat ook bekend als een
investeringshypotheek,
beleggingshypotheek of zelfs als
BEW (Beleggershypotheek Eigen Woning), wat de focus op investering en huurinkomsten benadrukt.
De kenmerken van een verhuurhypotheek onderscheiden zich duidelijk van een reguliere hypotheek. Zo heeft een
verhuurhypotheek doorgaans een
lagere leenlimiet
, waarbij het
financieringspercentage
vaak beperkt is tot
70% tot 90% van de woningwaarde
. Daarnaast
heeft strengere voorwaarden
voor de
hypotheekvoorwaarden
en een
kortere looptijd
, meestal tussen de
10-15 jaar
, vanwege de hogere risico’s voor de banken.
Verschillen tussen een verhuur hypotheek en een reguliere hypotheek
Het fundamentele verschil tussen een
verhuur hypotheek en een reguliere hypotheek, die u doorgaans afsluit voor uw eigen woning, ligt primair in hun doel en de bijbehorende voorwaarden, waardoor duidelijk wordt wat een verhuur hypotheek inhoudt. Een reguliere
hypotheekovereenkomst bevat vrijwel altijd een expliciet verbod op de
verhuur van de woning, en bij ongeoorloofde verhuur kan de bank zelfs de
aflossing van de volledige hypotheek eisen. Een
verhuur hypotheek daarentegen is juist specifiek ontworpen om vastgoed te financieren met als doel het te
verhuren aan derden, waardoor deze activiteit expliciet is toegestaan. Dit vereist vaak het
oversluiten van een bestaande hypotheek.
Financieel gezien zijn er ook aanzienlijke verschillen. Een
verhuur hypotheek kent doorgaans een
lagere leenlimiet
, waarbij het
financieringspercentage vaak beperkt is tot
70% tot 90% van de woningwaarde
in verhuurde staat, in tegenstelling tot de 100% die bij reguliere hypotheken voor eigen bewoning gebruikelijk is. Vanwege het hogere risico voor de banken – onder meer door de afhankelijkheid van huurinkomsten en mogelijke leegstand – rekent de
hypotheekaanbieder bij een
verhuurhypotheek vaak een extra renteopslag. Dit extra risico voor banken vertaalt zich vaak in een hogere
hypotheekrente en strengere algemene voorwaarden, zoals een doorgaans
kortere looptijd
.
Voorwaarden en eisen voor het verkrijgen van een verhuur hypotheek
Voor het verkrijgen van een verhuur hypotheek, een gespecialiseerde lening voor woningen die bestemd zijn voor verhuur, gelden aanzienlijke voorwaarden en eisen die afwijken van een reguliere hypotheek.
Een van de meest cruciale voorwaarden is dat de woning niet zelf bewoond
mag worden door de eigenaar; deze moet verplicht verhuurd worden of bestemd zijn voor toekomstige verhuur, aangezien een verhuurhypotheek niet geschikt is voor eigen bewoning. Daarnaast vereist een verhuurhypotheek een substantiële
eigen geld inbreng
. De bank financiert doorgaans maximaal
70% tot 90% van de woningwaarde
in verhuurde staat, wat betekent dat u een eigen investering van ten minste 10% tot 30% van de marktwaarde nodig heeft. Sommige aanbieders vereisen zelfs een hogere eigen inbreng, vaak oplopend tot
30% à 50%
van de marktwaarde van het pand.
Verder hanteren vrijwel alle aanbieders een
minimale leensom
, die doorgaans ligt tussen de
€ 50.000 en € 75.000
. Indien er al een reguliere hypotheek op het pand rust, is
schriftelijke toestemming van de hypotheekbank vereist
voor verhuur; zonder deze goedkeuring riskeert u dat de bank de
aflossing van de volledige hypotheek
eist. Bovendien is het goed om te weten dat een verhuurhypotheek vrijwel nooit in aanmerking komt voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), aangezien deze primair bedoeld is voor eigen bewoning. De hypotheekbank zal altijd uw
volledige financiële situatie
beoordelen om het risico in te schatten en de voorwaarden te bepalen.
Invloed van een verhuur hypotheek op rentepercentages en financiële voorwaarden
Een verhuur hypotheek, een gespecialiseerde financieringsvorm voor vastgoed dat u wilt verhuren, heeft een directe invloed op de rentepercentages en financiële voorwaarden vergeleken met een reguliere hypotheek.
Kenmerkend is dat een verhuur hypotheek doorgaans hogere rentetarieven kent dan hypotheken voor eigen bewoning, vanwege het hogere risico voor de geldverstrekker. Bovendien zijn de
financiële voorwaarden strenger</b>; zo is het financieringspercentage vaak beperkt tot 70% tot 90% van de woningwaarde in verhuurde staat, wat een aanzienlijke eigen geld inbreng vereist. De exacte hypotheekrente is ook hier sterk afhankelijk van de gekozen rentevaste periode en de verhouding hypotheekbedrag en woningwaarde (Loan-to-Value), waarbij een verhouding onder 80% of zelfs 60% of lager een rentevoordeel of renteverlaging kan opleveren.
Belasting en huurinkomsten bij een verhuur hypotheek
Wanneer u vastgoed financiert met een verhuur hypotheek, worden de gegenereerde huurinkomsten in Nederland hoofdzakelijk belast in Box 3, de categorie ‘inkomen uit sparen en beleggen’. Dit betekent dat u geen inkomstenbelasting betaalt over de werkelijke huuropbrengsten, maar over een fictief rendement op uw vermogen. De basis voor deze vermogensrendementsheffing is de waarde van de verhuurwoning minus de verhuurhypotheek, wat resulteert in een belasting op dit forfaitaire rendement. Cruciaal hierbij is dat de rente van uw verhuurhypotheek niet fiscaal aftrekbaar is, omdat de woning niet als uw hoofdverblijf dient.
Met het oog op belastinghervorming zijn de huurinkomsten onderwerp van discussie. Vanaf 2027 zullen de regels waarschijnlijk wijzigen, waarbij vastgoed wordt belast over werkelijke huuropbrengsten en vermogenswinst, inclusief waardestijgingen van het onroerend goed. Onder dit toekomstige stelsel zullen mogelijk ook de jaarlijkse onderhoudskosten aftrekbaar worden, onder de voorwaarde dat de onroerende zaak minimaal 90% van het jaar is verhuurd. Het is essentieel dat de huurinkomsten de hypotheeklasten dekken om uw belegging rendabel te houden.
Stappen en tips voor het aanvragen van een verhuur hypotheek
Het aanvragen van een verhuur hypotheek, wat een gespecialiseerde lening is voor het financieren van verhuurd vastgoed, volgt een duidelijk stappenplan dat afwijkt van een reguliere hypotheekaanvraag. Cruciaal in de voorbereiding is een goede informatievoorziening over uw financiële situatie en de benodigde eigen geld inbreng, die doorgaans 10% tot 30% van de woningwaarde bedraagt. Bereken de verwachte huurinkomsten, aangezien deze de basis vormen voor de hypotheekberekening. Een handige tip is om een gratis Quickscan voor verhuurhypotheek te doen, zoals die door sommige aanbieders wordt aangeboden, om snel inzicht te krijgen in de haalbaarheid.
Indien u een bestaande woning met een reguliere hypotheek wilt verhuren, is schriftelijke toestemming van de hypotheekbank vereist voor verhuur</b>; dit leidt vaak tot het oversluiten van uw hypotheek naar een hypotheek voor verhuur, waarvoor u specifieke formulieren kunt gebruiken zoals het ‘Formulier toestemming verhuur’ van bijvoorbeeld Vrij Leven Hypotheek. De aanvraag voor verhuurhypotheek zelf kost niets bij veel aanbieders, en een belangrijke tip is dat een hypotheekverstrekker sneller goedkeurt wanneer een groot deel van de hypotheek al is afbetaald. Professionele begeleiding door een hypotheekadviseur blijft aan te raden, gezien de complexiteit van de geldende voorwaarden.
Voordelen en nadelen van een verhuur hypotheek
Het verkrijgen van een verhuur hypotheek, een gespecialiseerde financieringsvorm voor vastgoed dat u wilt verhuren, brengt zowel aantrekkelijke voordelen als significante nadelen met zich mee. Aan de positieve zijde biedt dit type hypotheek de mogelijkheid tot aanzienlijke vermogensopbouw door waardestijging woning, terwijl u tegelijkertijd maandelijks huurinkomsten ontvangt. Het is een investering waarbij huurders maandelijks jouw hypotheek en meer betalen, wat kan leiden tot passief en vast inkomen zonder al te veel inspanning. Bovendien biedt het de flexibiliteit om de woning te verhuren aan ouders, kinderen of derden, afhankelijk van uw investeringsstrategie.
Daartegenover staan echter duidelijke nadelen en risico’s. Een verhuurhypotheek kent doorgaans hogere rentetarieven dan een reguliere hypotheek, vaak met een rente-opslag, en er is geen recht op hypotheekrenteaftrek, wat resulteert in hogere maandlasten dan een reguliere hypotheek. U loopt het risico op tegenvallende huurinkomsten en onvoorziene kosten, wat een negatief effect op rendement kan hebben. Verhuur brengt ook onderhoudsverplichtingen met zich mee en de woning kan in waarde dalen, wat kan leiden tot de opbouw van restschuld. Bovendien zijn verhuurde woningen moeilijker te verzekeren en kan een mogelijke afwijzing schadeclaim optreden door risicoverzwaring.
Hoe kies je de beste verhuur hypotheek voor jouw situatie?
De beste verhuur hypotheek voor jouw situatie kies je door een grondige analyse van je persoonlijke financiële situatie, je investeringsdoelen en je risicobereidheid, bij voorkeur met begeleiding van een gespecialiseerde hypotheekadviseur. Omdat een verhuur hypotheek, in tegenstelling tot een reguliere hypotheek, specifieke voorwaarden kent zoals een doorgaans hogere rente en een vereiste eigen geld inbreng van 10% tot 30% van de woningwaarde, is het essentieel om je eigen financiële situatie en doelen zorgvuldig te bepalen, inclusief de maximale hypotheek die je kunt krijgen. Overweeg je lange termijn rendement, hoeveel risico je wilt nemen en of de verwachte huurinkomsten de hypotheeklasten afdoende kunnen dekken.
Een onafhankelijke hypotheekadviseur is cruciaal in dit proces, aangezien deze de beste hypotheekvorm en beste hypotheekaanbieder kiest die passend bij persoonlijke situatie is. De adviseur stelt vast de gewenste en best passende hypotheekconstructie in overleg met jou, analyseert verschillende hypotheekopties en rentetarieven en helpt je bij de keuze van de rentevaste periode (zoals 10, 20 of 30 jaar of variabele rente) en de looptijd van hypotheek. Door jouw specifieke situatie en financiële positie te inventariseren, vindt de adviseur de juiste hypotheekmatch die aansluit bij zowel je huidige als toekomstige wensen.
De rol van een hypotheekadviseur bij verhuur hypotheken
De rol van een hypotheekadviseur bij verhuur hypotheken is van essentieel belang om investeerders te voorzien van deskundig en onafhankelijk advies, specifiek afgestemd op de complexe aard van deze financieringsvorm. Gezien de unieke kenmerken van wat een verhuur hypotheek is – een gespecialiseerde lening voor het financieren van verhuurd vastgoed met afwijkende voorwaarden en hogere risico’s voor de geldverstrekker – is de begeleiding van een gecertificeerde deskundige cruciaal om een passende hypotheekoplossing te vinden die aansluit bij uw persoonlijke situatie en beleggingsdoelen.
Een hypotheekadviseur begeleidt het volledige hypotheekproces, van de eerste inventarisatie tot en met het indienen van de aanvraag bij de geldverstrekker. Ze vergelijken hypotheekaanbieders en werken samen met tientallen banken en geldverstrekkers om de meest voordelige voorwaarden en rentetarieven voor een verhuurhypotheek te vinden. Dit omvat ook het doorrekenen van de financiële gevolgen, zoals de vereiste eigen geld inbreng en de impact van de verwachte huurinkomsten op de haalbaarheid. Bovendien kan de adviseur assisteren bij het oversluiten van uw bestaande hypotheek en zelfs de taxatie en contacten met de notaris regelen, waardoor het hele traject aanzienlijk wordt vereenvoudigd.
Private lease hypotheek: wat betekent dit voor jouw financiering?
Hoewel de term “private lease hypotheek” feitelijk onjuist is – een private lease is namelijk geen hypotheek maar een vorm van autolease – betekent het hebben van een private leasecontract wel degelijk iets voor jouw financiering, met name voor je hypotheekaanvraag. Een private lease wordt gezien als een lening en financiële verplichting, en deze wordt volledig, dus 100% van het contractbedrag, meegerekend in de BKR-registratie. Dit heeft een directe en vaak aanzienlijke negatieve invloed op de maximale hypotheek en je totale leencapaciteit. Een private leasecontract van bijvoorbeeld €250 per maand kan het bedrag dat je kunt lenen voor een hypotheek al met circa €45.000 verminderen, en in sommige gevallen kan dit zelfs oplopen tot meer dan €75.000 of zelfs meer dan €100.000. Hypotheekverstrekkers nemen deze vaste maandlasten mee in hun berekening omdat ze je draagkracht beïnvloeden, wat betekent dat je minder kunt lenen voor de aankoop van een woning, of voor een verhuur hypotheek die specifiek bedoeld is voor het financieren van vastgoed dat u wilt verhuren. Hoewel een private lease vaste maandlasten biedt en je niet opdraait voor algemeen onderhoud, bezit je de auto niet en kan het contract niet zomaar opgezegd worden. Het is daarom cruciaal om, voordat je een hypotheek afsluit, goed te overwegen of een private leasecontract past binnen je financiële mogelijkheden, aangezien het je mogelijkheden om een woning te kopen aanzienlijk kan beperken. Een bestaand private leasecontract heeft overigens geen invloed op een *lopende* hypotheek, tenzij je deze wilt oversluiten.
Rente hypotheek: hoe beïnvloedt rente jouw verhuur hypotheek?
De rente van een verhuur hypotheek heeft een directe en aanzienlijke invloed op jouw maandlasten en het financiële rendement van je beleggingspand. In tegenstelling tot een reguliere hypotheek voor eigen bewoning – wat een verhuur hypotheek specifiek is, namelijk een lening voor verhuurd vastgoed – kent deze financieringsvorm doorgaans hogere rentetarieven. Dit komt door het verhoogde risico dat geldverstrekkers lopen bij verhuurd vastgoed, onder meer door de afhankelijkheid van huurinkomsten en potentieel leegstandsrisico. Een cruciaal element is de rente-opslag die banken toepassen; deze opslag wordt gerekend wanneer de verhouding hypotheekbedrag en woningwaarde (Loan-to-Value) hoog is, bijvoorbeeld wanneer de hypotheek gelijk of hoger is dan de marktwaarde woning in verhuurde staat, vaak resulterend in een opslag van bijvoorbeeld 0,7%. Een belangrijk voordeel voor de hypotheeknemer is echter dat deze renteopslag verlagen kan worden na aflossing en waardestijging woning, waardoor de lening in een lagere risicocategorie valt en u recht heeft op een lagere hypotheekrente. De keuze van de rentevaste periode (bijvoorbeeld 10, 20 of 30 jaar) beïnvloedt eveneens de hoogte van de vaste rente, waarbij een langere periode vaak leidt tot een hoger rentepercentage maar ook meer zekerheid biedt over de maandlasten. Bovendien is de rente van een verhuurhypotheek niet fiscaal aftrekbaar in Box 1, omdat de woning niet als hoofdverblijf dient, wat een directe impact heeft op de netto maandlasten. Een directe vastgoedbelegger met hypotheek loopt tevens het renterisico op een mogelijke rente verhoging na afloop van hun rentevaste periode, wat de winstgevendheid van hun beleggingspand direct kan beïnvloeden.
Hypotheek algemeen: basiskennis voor verhuurders
Een hypotheek is, kortgezegd, een lening met een woning als onderpand, een fundamenteel financieel product voor iedereen die vastgoed bezit of wil bezitten. Voor verhuurders is het essentieel om deze basisbegrippen te begrijpen, aangezien het financieren van een beleggingspand afwijkt van de financiering van een eigen woning. In tegenstelling tot een reguliere hypotheek – waarvan de hypotheekovereenkomst doorgaans een expliciet verbod bevat op de verhuur van de woning, wat zelfs kan leiden tot de eis tot aflossing van de volledige hypotheek – is een gespecialiseerde verhuur hypotheek noodzakelijk wanneer u vastgoed wilt verhuren aan derden.
Voordat u dieper ingaat op wat is een verhuur hypotheek en de specifieke voorwaarden, is het cruciaal om te weten dat elke hypotheek moet passen bij uw individuele situatie en financiële situatie. Banken beoordelen of u over voldoende inkomsten beschikt om de maandelijkse betalingen te dragen en vereisen vaak een stabiel inkomen. Voor verhuurders geldt bovendien dat de verwachte huurinkomsten de hypotheeklasten moeten dekken. Net als bij reguliere hypotheken, beïnvloedt de gekozen rentevaste periode de hoogte van de hypotheekrente. Voor meer algemene informatie over hypotheken kunt u terecht op HomeFinance.nl. 
