Combinatie van annuïteiten- en aflossingsvrije hypotheek begrijpen

Een combinatie van annuïteiten- en aflossingsvrije hypotheek splitst uw lening in twee delen, met eigen regels en impact. U leert hier alles over de werking, voordelen en risico’s van deze hypotheekvorm.

Wat is een combinatie van annuïteiten- en aflossingsvrije hypotheek?

Een combinatie van annuïteiten- en aflossingsvrije hypotheek is een hypotheekvorm met zowel een aflossend als een aflossingsvrij deel. Dit betekent dat u een deel van uw lening aflost, en een ander deel niet. Het aflosbare deel werkt als een annuïteitenhypotheek met vaste maandlasten. In het begin betaalt u hiervoor vooral rente, later meer aflossing. Dit deel lost u volledig af aan het einde van de looptijd. Het aflossingsvrije deel vraagt alleen rentebetalingen. De hoofdsom blijft hierbij gelijk. U lost dit bedrag pas af op de einddatum, vaak in één keer. Overweegt u uw aflossingsvrije hypotheek om te zetten? Dan kan dit als uw situatie verandert.

Hoe werkt de maandelijkse betaling bij een gecombineerde hypotheek?

Bij een gecombineerde hypotheek bestaat uw maandelijkse betaling uit twee delen. U betaalt een vast bedrag voor het annuïteitendeel. Hierin verschuift de verhouding tussen rente en aflossing steeds. Voor het aflossingsvrije deel betaalt u alleen rente. Uw totale maandlast is de som van deze twee delen. Dit betekent dat uw totale maandbedrag in het begin hoger is. Het aandeel rente is dan nog groot. Meestal betaalt u via een automatische incasso. Hypotheekbetalingen gebeuren doorgaans maandelijks.

Welke financiële voordelen en risico’s brengt deze combinatie met zich mee?

Een combinatie van annuïteiten- en aflossingsvrije hypotheek biedt u zowel financiële voordelen als risico’s. U krijgt de flexibiliteit van een aflossingsvrije lening, gecombineerd met de zekerheid van aflossing van het annuïteitendeel. Dit maakt het een veelzijdige hypotheekvorm voor uw situatie. Voordelen zijn:

• U profiteert van lagere maandlasten door het aflossingsvrije deel.
• Het annuïteitendeel zorgt voor geleidelijke afbouw van een deel van uw schuld.
• U behoudt meer financiële ruimte in het begin van de looptijd.

Risico’s zijn:

• U moet het aflossingsvrije deel aan het einde van de looptijd zelf aflossen.
• Een daling van de woningwaarde kan leiden tot een restschuld op het aflossingsvrije deel.
• Uw totale hypotheekschuld blijft langer hoog dan bij een volledige annuïteitenhypotheek.

Wanneer is het verstandig om een annuïteiten- en aflossingsvrije hypotheek te combineren?

Een combinatie van annuïteiten- en aflossingsvrije hypotheek is slim als u nu lagere maandlasten wilt, maar wel zekerheid zoekt voor de toekomst. Deze setup geeft u meer besteedbaar inkomen nu. Tegelijk bouwt u vermogen op via het annuïteitendeel. Dit is handig als u een starter bent met een lager startinkomen. U kiest hiervoor als u verwacht later makkelijk het aflossingsvrije deel af te lossen. Denk aan een erfenis, bonus of verkoop van uw woning. Een aflossingsvrije hypotheek mag maximaal 50% van de woningwaarde bedragen. Houd rekening met de hypotheekrenteaftrek; die vervalt na 30 jaar voor het aflossingsvrije deel. Vraag uzelf af of u naast uw maandlasten nog ruimte heeft om te sparen.

Hoe beïnvloedt de combinatie de rentepercentages en fiscale aftrekbaarheid?

Een combinatie van annuïteiten- en aflossingsvrije hypotheek heeft een gesplitst effect op uw belastingvoordeel. Het annuïteitendeel geeft recht op hypotheekrenteaftrek. Deze aftrek verlaagt uw belastbaar inkomen in Box 1. Het belastingvoordeel hangt af van uw inkomenstarief. Zo kan €1000 rente u €420 teruggave opleveren bij een tarief van 42%. De renteaftrek neemt af naarmate u aflost op het annuïteitendeel. Het aflossingsvrije deel, vaak de Combinatielening genoemd, geeft geen recht op renteaftrek. Rente over dit deel valt in Box 3 en is dus niet fiscaal aftrekbaar. Fiscale partners kunnen hun aftrekposten verschuiven voor een optimaal belastingvoordeel.

Welke stappen moet u nemen om een aflossingsvrije hypotheek om te zetten naar een annuïteitenhypotheek?

Het omzetten van uw aflossingsvrije hypotheek naar een annuïteitenhypotheek vraagt om duidelijke stappen. Volg hiervoor deze procedure:

1. Neem contact op met uw hypotheekadviseur of bank.
2. Laat uw financiële situatie opnieuw beoordelen. Uw inkomen en woningwaarde tellen mee.
3. Vraag een nieuwe offerte aan voor de annuïteitenhypotheek. Vergelijk de voorwaarden goed.
4. Accepteer de offerte die het beste bij u past.
5. Rond de administratie af en betaal eventuele administratiekosten.

Heeft u een ING hypotheek? Dan kan de bank u hierbij helpen. Let op: een hypotheekdeel dat meer dan 50% aflossingsvrij is onder NHG, moet u omzetten. Houd rekening met een boeterente als u de rentevaste periode vroegtijdig verbreekt.

Hoe kunt u een aflossingsvrije hypotheek omzetten naar een annuïteitenhypotheek bij ING?

Een aflossingsvrije hypotheek omzetten naar een annuïteitenhypotheek bij ING is goed mogelijk. U volgt hiervoor een paar gerichte stappen via de bank.

1. Start met de online tool van ING. Hiermee controleert u of uw huidige aflossingsvrije hypotheek nog bij uw situatie past.
2. Maak een afspraak met een ING hypotheekadviseur. Dit doet u eenvoudig via Mijn ING. De adviseur beoordeelt uw financiële situatie opnieuw.
3. Houd rekening met de annuïtaire toets voor betaalbaarheid. Dit is een belangrijk criterium.
4. Bespreek met de adviseur uw opties voor de omzetting. U kunt kiezen voor rentemiddeling of een nieuwe actuele rente.
5. Na uw akkoord regelt ING de administratie. Soms kunt u onbeperkt kosteloos aflossen drie maanden voor een nieuwe rentevaste periode. Deze omzetting kan uw maandlasten en totale rentekosten beïnvloeden.

Welke formule wordt gebruikt voor het berekenen van een annuïteitenhypotheek?

De formule voor het berekenen van een annuïteitenhypotheek is M = P[r(1+r)^n]/[(1+r)^n–1]. Dit is de standaardformule om uw maandelijkse bruto hypotheeklast te bepalen. Hierbij staat P voor het geleende bedrag. De ‘r’ is de maandelijkse rentevoet en ‘n’ staat voor het totale aantal maanden van de looptijd. Het maandbedrag van een annuïteitenhypotheek blijft bruto gelijk, maar de verhouding tussen rente en aflossing verandert. In het begin betaalt u vooral rente en lost u weinig af. Naarmate de looptijd vordert, neemt de aflossing toe en de rente af. Dit zorgt voor een vaste maandelijkse betaling. Meer details over de berekening van een annuïteitenhypotheek vindt u hier. Denkt u aan een hypotheek van €200.000 met 2,5% rente over 30 jaar? Dan betaalt u ongeveer €790 per maand.

Praktische rekenvoorbeelden en tools voor gecombineerde hypotheken

Praktische tools en rekenvoorbeelden helpen u de maandlasten van een gecombineerde hypotheek te schatten. Veel aanbieders, zoals De Hypotheker en Viisi, bieden hiervoor rekentools aan. Ze geven een indicatie van uw maximale hypotheek en maandlasten. Deze tools helpen u ook om verschillende aflossingsscenario’s te vergelijken. Een voorbeeld: bij een combinatie van annuïteiten- en aflossingsvrije hypotheek betaalt u voor een annuïteitenhypotheek van €150.000 ongeveer €506,31 per maand. Het aflossingsvrije deel van €100.000 kost u circa €208,33 per maand. Online calculators geven echter vaak ruwe schattingen. Een hypotheekadviseur geeft altijd maatwerkadvies.

Veelgestelde vragen over de combinatie van annuïteiten- en aflossingsvrije hypotheek