maandag 18 januari 2021, 17:21 - Jos Koets
#hypotheek #belasting #huizenmarkt

Op 8 januari kon u op deze website al lezen over het plan van De Nederlandsche Bank (DNB) om de eigen woning fiscaal gezien over te hevelen van box 1 naar box 3. Wat mij betreft heeft DNB niet goed naar de gevolgen van deze maatregel gekeken en kan het plan gelijk de prullenbank in.

Verschil tussen kopen en huren moet kleiner

DNB is van mening dat het verschil tussen "kopen" en "huren" te groot is. In 2009 waren de huurders nog goedkoper uit dan de huizenbezitters. Sinds 2015 is het omgekeerde van toepassing. Dat huizenbezitters nu goedkoper uit zijn heeft te maken met de lage hypotheekrente. DNB lijkt echter te vergeten dat de huizenprijzen flink zijn gestegen. Dat betekent natuurlijk automatisch dat voor dezelfde woning nu meer betaald moet worden en een hogere hypotheek moet worden afgesloten.

Even een simpel rekenvoorbeeld ter verduidelijking:

Jaar 2016 Jaar 2021
Koopprijs woning: 200.000 euro Koopprijs woning: 270.000 euro
Hypotheekrente: 3,00% Hypotheekrente: 1,30%
Bruto maandlast: 843 euro Bruto maandlast: 904 euro

Reken zelf maar mee: wie in 2016 een annuïteiten hypotheek afsloot van 200.000 euro met een hypotheekrente van 3%, betaalt bruto 843 euro per maand. Bij een prijsstijging van 35% in 5 jaar (de prijsstijging zal in werkelijkheid nog groter zijn) is de bruto maandlast bij een annuïteiten hypotheek van 270.000 euro (rente 1,3%) 904 euro.

In dit voorbeeld is de huizenbezitter die in 2021 koopt zelfs duurder uit dan de huizenbezitter in 2016. Helaas heeft DNB hier niet naar gekeken.

Kopen voor de verhuur

DNB kan beter eens goed kijken welke personen koopwoningen opkopen en deze dan verhuren. Zij zullen er dan achter komen dat in verschillende regio's 1 op de 3 koopwoningen wordt opgekocht door "derden" om deze te verhuren. Vaak kopen beleggers de woningen zonder ontbindende voorwaarden op. Er wordt dan ook regelmatig (deels) contant afgerekend.

Ook is er een steeds grotere groep doorstromers die wel een andere koopwoning kopen, maar hun eigen woning niet verkopen. De woning wordt dan "oneigenlijk" verhuurd. Ik bedoel hiermee dat op de verhuurde woning nog een lopende hypotheek zit en er geen toestemming is gegeven door de bank om de woning te verhuren. Als alle oneigenlijk verhuurde woningen weer op de markt komen dan zullen de huizenprijzen veel minder stijgen.

Afbouwen renteaftrek? Meer aflossingsvrije hypotheken

Tot slot merk ik nog op dat DNB groot voorstander is van het aflossen van hypotheekschulden. Door de fiscaliteit (hypotheekrenteaftrek) te beperken voor huizenbezitters, zullen deze huizenbezitters sneller een aflossingsvrije hypotheek gaan afsluiten.

Zo zie je maar weer dat DNB iets voorstelt, maar niet goed heeft gekeken wat de gevolgen gaan worden. Het voorstel van DNB kan dan wat mij betreft ook direct de prullenbak in.

Jos Koets
Jos Koets Financieel adviseur en schrijver

Homefinance.nl maakt gebruik van cookies. Klik hier voor onze cookie en privacyverklaring.