Wat is een aandelen hypotheek en hoe werkt het?

Een aandelen hypotheek, ook wel beleggingshypotheek genoemd, is een hypotheekvorm waarbij u de hoofdsom van uw lening niet tussentijds aflost, maar vermogen opbouwt door te beleggen in bijvoorbeeld aandelen of fondsen om de lening aan het einde van de looptijd in één keer af te betalen. Deze constructie, die jaren geleden minder populair werd, biedt potentieel voor hogere rendementen maar brengt ook aanzienlijke risico’s met zich mee; op deze pagina leert u precies hoe het werkt, wat de voor- en nadelen zijn, de fiscale gevolgen en voor wie deze vorm geschikt is.

Wat houdt een aandelen hypotheek precies in?

Een aandelen hypotheek, ook wel beleggingshypotheek genoemd, is een hypotheekvorm waarbij u de hoofdsom van uw lening niet tussentijds aflost, maar vermogen opbouwt door te beleggen in bijvoorbeeld aandelen of fondsen. Het kenmerkende van deze hypotheek is dat u gedurende de looptijd doorgaans alleen rente betaalt, wat resulteert in relatief lage netto maandlasten. Het opgebouwde beleggingsvermogen is bedoeld om de lening aan het einde van de looptijd in één keer af te lossen, waardoor het rendement sterk afhangt van de prestaties van de aandelenkoers en de gekozen fondsen. Een bijkomend aspect is dat een aandelen hypotheek, vergeleken met een reguliere hypotheek, vaak een hogere rente kent, mede vanwege het beleggingsrisico. Deze constructie, die voorheen populairder was en waarbij de overwaarde van de woning soms gebruikt werd om een hoger bedrag aan hypotheek te verstrekken, is de laatste jaren minder populair geworden en banken bieden deze vorm steeds minder aan, onder meer vanwege de inherent hogere risico’s voor de huiseigenaar.

Hoe werkt het investeren in aandelen binnen een hypotheek?

Het investeren in aandelen binnen een aandelen hypotheek, ook wel beleggingshypotheek genoemd, hield in dat u uw hypotheekschuld tijdens de looptijd niet tussentijds afloste, maar vermogen opbouwde via beleggingen in bijvoorbeeld aandelen of fondsen om de lening aan het einde in één keer af te betalen. Hoewel dit voorheen een optie was, is het belangrijk te weten dat deze hypotheekvorm sinds 1 januari 2013 niet meer kan worden afgesloten voor nieuwe hypotheken in Nederland. De werking was gebaseerd op het principe dat u gedurende de looptijd doorgaans alleen hypotheekrente betaalde, wat resulteerde in relatief lage netto maandlasten. Het kapitaal voor de aflossing werd verzameld door actief te beleggen, met de verwachting dat deze investeringen voldoende rendement zouden opleveren. Het potentiële succes van deze aanpak was direct gekoppeld aan de prestaties van de aandelenkoers en de financiële markten een positieve aandelenmarkt kon leiden tot hogere rendementen, terwijl een negatieve aandelenmarkt juist kon resulteren in lagere rendementen. Deze aandelen hypotheek kende, vanwege het inherent hogere beleggingsrisico, vaak een hogere rente dan een reguliere hypotheek. De populariteit van de beleggingshypotheek bereikte een hoogtepunt in de periode 1996-1999 dankzij goede beursresultaten, maar de afschaffing van de mogelijkheid om nieuwe aandelen hypotheken af te sluiten, samen met de toegenomen onzekerheid van rendementen op beleggingen, heeft ervoor gezorgd dat banken deze vorm steeds minder aanbieden en niet meer actief promoten.

Welke voordelen en risico’s zijn verbonden aan een aandelen hypotheek?

Hoewel een aandelen hypotheek, ook wel beleggingshypotheek genoemd, sinds 1 januari 2013 niet meer kan worden afgesloten voor nieuwe hypotheken in Nederland, waren er voor bestaande polissen en die van vóór die datum duidelijke voor- en nadelen aan verbonden. Deze financiële constructie bood destijds een unieke combinatie van kansen en risico’s voor huiseigenaren. De voornaamste voordelen waren:

• Potentieel voor een hoger rendement: In gunstige beursjaren bood deze hypotheek de kans om, door te profiteren van hoge rendementen op de aandelenmarkten, méér vermogen op te bouwen dan de hypotheekschuld, met als potentieel een hoger eindkapitaal dan bij traditionele spaarvormen.
• Relatief lage netto maandlasten: Gedurende de looptijd betaalde men doorgaans alleen hypotheekrente, wat resulteerde in lagere directe maandelijkse lasten vergeleken met annuïtaire of lineaire hypotheken.
• Flexibiliteit in beleggingskeuzes en renteaftrek: Huiseigenaren konden vaak zelf de beleggingsfondsen of aandelen kiezen, passend bij hun risicobereidheid, en hadden voorheen onder bepaalde voorwaarden de mogelijkheid tot hypotheekrenteaftrek, wat een fiscaal voordeel opleverde.

Daartegenover stonden aanzienlijke risico’s:

• Beleggingsrisico en onzekere eindwaarde: Het grootste risico was de onzekerheid over de waardeopbouw van de beleggingen, wat kon resulteren in een niet-gegarandeerd eindkapitaal. Hierdoor was er een aanzienlijk risico op een tekort om de hypotheekschuld aan het einde van de looptijd af te lossen, wat kon leiden tot een restschuld en de noodzaak om deze uit eigen middelen te voldoen.
• Hogere rentetarieven en kosten: Een aandelen hypotheek kende vaak een hogere hypotheekrente dan een reguliere hypotheek, mede door het ingebouwde beleggingsrisico. Bovendien waren er relatief hoge kosten verbonden aan de gekoppelde beleggingsverzekering en de overlijdensrisicodekking, en viel het opgebouwde vermogen vaak onder de vermogensrendementsheffing (Box 3).
• Afhankelijkheid van financiële markten: Het succes en de stress door onzekere kapitaalopbouw waren direct gekoppeld aan de prestaties van de aandelenkoersen en de financiële markten; een negatieve markt kon resulteren in aanzienlijk lagere rendementen en zelfs waardedaling van beleggingen.
• Complexe vergelijking: Door de variërende voorwaarden en kostenstructuren van beleggingshypotheken was het voor consumenten complex om verschillende aanbieders en producten goed te vergelijken.

Hoe verschilt een aandelen hypotheek van andere hypotheekvormen?

Een aandelen hypotheek onderscheidt zich van andere hypotheekvormen, zoals de annuïteiten- of lineaire hypotheek, met name door de manier van aflossen, het beleggingsrisicoprofiel en de huidige beschikbaarheid. Waar u bij een annuïteiten- of lineaire hypotheek de hoofdsom gedurende de looptijd structureel aflost en daarmee uw schuld verlaagt, betaalt u bij een aandelen hypotheek de lening niet tussentijds af, maar bouwt u vermogen op door te beleggen in aandelen of fondsen om de gehele lening aan het einde in één keer af te lossen. Dit brengt een veel hoger beleggingsrisico met zich mee, waarbij het eindkapitaal onzeker is en kan leiden tot een restschuld, in tegenstelling tot de gegarandeerde aflossing bij de traditionele hypotheekvormen. Hoewel een aandelen hypotheek voorheen de kans bood op hogere rendementen en lagere maandlasten (doordat alleen rente betaald werd), kende deze ook vaak een hogere hypotheekrente vanwege het ingebouwde risico. Het meest bepalende verschil voor consumenten is echter dat deze hypotheekvorm sinds 1 januari 2013 niet meer kan worden afgesloten voor nieuwe hypotheken in Nederland. Voor nieuwe woningkopers zijn daarom alleen annuïteiten- en lineaire hypotheken (of combinaties daarvan tot bepaalde percentages) relevant om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek, aangezien die verplicht tussentijds aflossen.

Wat zijn de fiscale gevolgen van een aandelen hypotheek?

De fiscale gevolgen van een aandelen hypotheek, voorheen ook beleggingshypotheek genoemd, hangen sterk af van de afsluitdatum, aangezien de regels hiervoor drastisch zijn gewijzigd. Voor hypotheken die vóór 1 januari 2013 zijn afgesloten, konden huiseigenaren onder bepaalde voorwaarden profiteren van de hypotheekrenteaftrek, wat destijds een belangrijk fiscaal voordeel was. Echter, het vermogen dat via de beleggingen werd opgebouwd om de hypotheek aan het einde van de looptijd af te lossen, viel vaak onder de vermogensrendementsheffing in Box 3 van de inkomstenbelasting, wat een nadeel vormde. Daarbij bestond het risico op een belastingnaheffing als de waarde van de beleggingspolis bij het afbetalen significant hoger uitkwam dan de resterende hypotheekschuld, mede doordat de voorwaarden voor een belastingvrije uitkering complex konden zijn. Omdat een aandelen hypotheek sinds 1 januari 2013 niet meer kan worden afgesloten voor nieuwe hypotheken in Nederland, komen nieuwe leningen uitsluitend in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek als ze annuïtair of lineair worden afgelost, waardoor deze specifieke fiscale voor- en nadelen niet meer relevant zijn voor de huidige hypotheekmarkt.

Voor wie is een aandelen hypotheek geschikt en wat zijn de toelatingscriteria?

Een aandelen hypotheek is sinds 1 januari 2013 niet meer af te sluiten voor nieuwe hypotheken in Nederland, wat betekent dat deze hypotheekvorm niet geschikt is voor wie nu een woning wil financieren of een nieuwe hypotheek wil afsluiten. Deze constructie is uitsluitend nog van toepassing op huiseigenaren die deze vóór de genoemde datum hebben afgesloten en hun bestaande polis voortzetten. Voor deze groep was de hypotheek destijds geschikt voor mensen met een hoge risicobereidheid en de verwachting van potentieel hogere rendementen op de aandelenmarkt, gecombineerd met de wens naar relatief lage netto maandlasten gedurende de looptijd. De toelatingscriteria richtten zich toen op factoren zoals een stabiel inkomen en een voldoende hoge risicocapaciteit, passend bij de onzekere beleggingsresultaten. Voor huidige houders van een aandelen hypotheek blijft het essentieel om continu de financiële situatie, de prestaties van de beleggingen en de persoonlijke risicobereidheid te evalueren, aangezien de eindwaarde van de beleggingen niet gegarandeerd is en kan leiden tot een restschuld.

Hoe open en beheer je een aandelen hypotheek effectief?

Hoewel een aandelen hypotheek sinds 1 januari 2013 niet meer kan worden afgesloten voor nieuwe hypotheken, richt het effectief beheer van bestaande polissen zich op voortdurende monitoring en strategische aanpassingen. Het is van cruciaal belang om de prestaties van de onderliggende beleggingen, zoals aandelen of fondsen, nauwgezet te volgen, aangezien het rendement direct afhankelijk is van de aandelenkoers en de financiële markten; dit kan zowel leiden tot hogere opbrengsten als tot een risico op een restschuld. Om risico’s te beperken en de opgebouwde waarde te optimaliseren, kunt u overwegen om jaarlijks extra boetevrij af te lossen, vaak tot 10% of zelfs 20% van de hoofdsom. Bovendien is het een belangrijke beheerstactiek om de mogelijkheid tot oversluiten naar een annuïteiten- of lineaire hypotheek regelmatig te evalueren. Een dergelijke aanpassing van de hypotheekvorm kan een gegarandeerde aflossing bieden en de onzekerheid van beleggingsrisico’s wegnemen, vooral als uw persoonlijke situatie of risicobereidheid is veranderd. Voor deze complexe beslissingen is deskundig hypotheekadvies altijd aan te raden.

Aandelen als onderpand voor hypotheek: wat betekent dat?

Bij een aandelen hypotheek betekent ‘aandelen als onderpand’ dat de beleggingen die u opbouwt om de hypotheek af te lossen, als extra zekerheid dienen voor de geldverstrekker. In tegenstelling tot een traditionele hypotheek waarbij de woning het primaire onderpand is – wat de bank het recht geeft de woning te verkopen bij wanbetaling – wordt bij een aandelen hypotheek ook de gekoppelde beleggingsverzekering of effectenrekening, met daarin de aandelen of fondsen, verpand aan de hypotheekverstrekker. Deze verpanding geeft de hypotheekverstrekker een claim op de opgebouwde waarde. Omdat aandelen eigendomsrecht in een bedrijf vertegenwoordigen en hun waarde direct afhankelijk is van de aandelenkoers en de financiële markten, brengt dit een aanzienlijk beleggingsrisico met zich mee. De uiteindelijke waarde van dit beleggingsonderpand is immers onzeker, wat kan leiden tot een restschuld als de hypotheek niet volledig kan worden afgelost. Zoals eerder benoemd, kan een aandelen hypotheek sinds 1 januari 2013 niet meer worden afgesloten voor nieuwe leningen in Nederland, maar voor bestaande polissen blijft het beheer van dit dynamische onderpand essentieel. Bezoek onze pagina voor meer informatie over aandelen als onderpand voor uw hypotheek.

ING hypotheek en de mogelijkheden met aandelen hypotheken

Voor een ING hypotheek zijn de mogelijkheden met aandelen hypotheken beperkt, aangezien deze hypotheekvorm sinds 1 januari 2013 niet meer kan worden afgesloten voor nieuwe hypotheken in Nederland. Dit betekent dat de ING, net als andere geldverstrekkers, geen nieuwe aandelen hypotheken aanbiedt. De huidige focus van de ING ligt op hypotheekvormen die voldoen aan de meest recente fiscale regelgeving, zoals de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek. Heeft u echter al een bestaande aandelen hypotheek bij de ING die vóór 2013 is afgesloten, dan zijn er wel nog mogelijkheden voor beheer en aanpassing. Een ING hypotheeknemer kan bijvoorbeeld overwegen om deze hypotheek om te zetten naar een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek, wat gepaard kan gaan met administratiekosten. Dit biedt een pad naar een gegarandeerde aflossing en neemt het beleggingsrisico weg. Voor een volledig overzicht van de actuele hypotheekproducten van de ING kunt u onze pagina bezoeken: ING Hypotheken overzicht.

Wat is een akte van verdeling bij een aandelen hypotheek?

Een akte van verdeling, ook wel verdelingsakte genoemd, is een officieel, notarieel document dat de verdeling vastlegt van gezamenlijk bezit, zoals een woning, en de bijbehorende schulden en rechten, zoals een hypotheek, na bijvoorbeeld een scheiding of bij een erfenis. Wanneer er een aandelen hypotheek op de gezamenlijke woning rust, wordt in deze akte gedetailleerd vastgelegd hoe de woning, inclusief de daaraan gekoppelde beleggingscomponent en de opgebouwde beleggingen, wordt verdeeld. De notaris stelt deze akte op en zorgt ervoor dat de afspraken over de overname van de aandelen hypotheek en de daarbij behorende investeringscomponent helder zijn. Dit is cruciaal, want hiermee wordt de overdragende partner formeel ontslagen van diens aansprakelijkheid voor de hypotheekschuld. Deze akte is essentieel voor de formele overdracht van het onroerend goed en wordt na het passeren ingeschreven bij het Kadaster, waardoor de eigendomsoverdracht en de nieuwe hypotheeklasten officieel worden vastgelegd.

Veelgestelde vragen over aandelen hypotheken