Goed overzicht van Hypotheek nieuws en gerelateerde nieuwsberichten. Kwalitatief geschreven en altijd onderbouwd.
Overdrachtsbelasting kan niet worden meegenomen in de hypotheek; dit betekent dat deze kosten apart betaald moeten worden bij de aankoop van een woning. In Nederland bedraagt de overdrachtsbelasting in de meeste gevallen 2% van de aankoopprijs, tenzij er vrijstellingen of andere tarieven van toepassing zijn.
In dit artikel leest u of het mogelijk is om de overdrachtsbelasting via de hypotheek te financieren, waarom dit doorgaans niet kan en welke alternatieve betaalmogelijkheden er zijn. We behandelen ook uitzonderingen en vrijstellingen die invloed kunnen hebben op uw fiscale situatie, evenals de fiscale gevolgen van de overdrachtsbelasting. Verder beantwoorden we veelgestelde vragen over dit onderwerp, zodat u een compleet beeld krijgt van de financiële aspecten rondom overdrachtsbelasting en hypotheek.
Overdrachtsbelasting kan niet in de hypotheek worden opgenomen. Dit betekent dat deze belastingkosten apart voldaan moeten worden. In Nederland bedraagt de overdrachtsbelasting standaard 2% van de aankoopprijs bij de aanschaf van een bestaande woning, tenzij er specifieke vrijstellingen of uitzonderingen van toepassing zijn, zoals de startersvrijstelling die voor jonge kopers onder bepaalde voorwaarden geldt en het tarief op 0% zet.
De reden dat overdrachtsbelasting niet via de hypotheek gefinancierd kan worden, is dat de hypotheek uitsluitend bedoeld is voor de aankoop, verbouwing of verbetering van de eigen woning zelf. De hypotheekverstrekker kan deze belastingkosten doorgaans niet meefinancieren omdat de overdrachtsbelasting niet wordt gezien als een onderdeel van de aankoopwaarde van de woning, maar als een bijkomende belasting die separaat moet worden voldaan. Ook is de overdrachtsbelasting niet fiscaal aftrekbaar bij de inkomstenbelasting, in tegenstelling tot hypotheekrente, waardoor het voor geldverstrekkers niet aantrekkelijk is om dit bedrag mee te financieren.
Hoewel de overdrachtsbelasting niet direct in de hypotheek kan worden opgenomen, kunnen huizenkopers wel alternatieve manieren benutten om deze kosten te betalen, zoals het gebruik van eigen spaargeld, een gift van familie, of eventueel een kortlopende persoonlijke lening. Daarnaast bestaan er bepaalde situaties waarin geen overdrachtsbelasting verschuldigd is, bijvoorbeeld bij woningoverdracht tussen partners bij scheiding of bij het erven van een woning.
Het is belangrijk om deze kosten mee te nemen in uw financiële planning, omdat de betaling van overdrachtsbelasting op de dag van levering via een aangifte aan de Belastingdienst plaatsvindt en binnen één maand na de levering voldaan moet zijn. Het niet kunnen voldoen van deze kosten kan leiden tot vertraging in de eigendomsoverdracht en onnodige financiële complicaties. Daarom adviseren financiële en hypotheekadviseurs om de overdrachtsbelasting niet te vergeten en niet te rekenen op opname binnen de hypotheek.
Financiering van de overdrachtsbelasting via de hypotheek is niet mogelijk omdat deze belastingkosten volgens de Nederlandse regelgeving niet meegerekend mogen worden in het hypotheekbedrag. Hypotheken dienen primair voor de aankoop, verbouwing of verbetering van een woning, waarbij het geleende bedrag maximaal 100% van de marktwaarde van het huis kan bedragen. Omdat overdrachtsbelasting een bijkomende kost is en niet wordt beschouwd als onderdeel van de woningwaarde, valt deze niet binnen de financieringsscope van een hypotheek.
Daarnaast speelt de fiscale behandeling een belangrijke rol: de rente over een hypotheek is fiscaal aftrekbaar in box 1 van de inkomstenbelasting, wat het aantrekkelijk maakt voor geldverstrekkers om hypotheken te verstrekken voor woningfinanciering. De overdrachtsbelasting is echter niet aftrekbaar, waardoor het voor geldverstrekkers geen financieel voordeel heeft om deze kosten mee te financieren. Dit verhoogt het risico en de complexiteit bij hypotheekverstrekking, wat de opname van overdrachtsbelasting in de hypotheekpraktijk onmogelijk maakt.
Praktisch gezien betekent dit dat huizenkopers de overdrachtsbelasting uit eigen middelen moeten betalen, zoals eigen spaargeld, een schenking van familie, of een persoonlijke lening. Het is belangrijk om hiermee rekening te houden in de financiële planning, aangezien de overdrachtsbelasting meestal bij de notaris op de leveringsdatum voldaan moet worden en niet via de bank kan worden geregeld. Niet tijdig betalen kan leiden tot vertragingen en extra kosten, waardoor duidelijke afspraken en voldoende eigen geld essentieel zijn.
Tot slot geldt dat alleen kosten direct verbonden aan de woning zelf – zoals notariskosten, taxatie en benodigde verzekeringen – binnen de hypotheek kunnen worden meegenomen, mits ze binnen de maximale hypotheekwaarde passen. Extra kosten zoals overdrachtsbelasting, makelaarskosten en advieskosten vallen hier niet onder en vereisen daarom aparte financiering. Deze wettelijke en fiscale kaders zorgen ervoor dat financiering van overdrachtsbelasting via hypotheek niet mogelijk is en huizenkopers zich hierop moeten voorbereiden.
Alternatieve manieren om overdrachtsbelasting te betalen zijn onder meer het inzetten van eigen spaargeld, het ontvangen van een schenking van ouders of familie, of het afsluiten van een persoonlijke lening. Omdat overdrachtsbelasting niet in de hypotheek kan worden opgenomen, is het belangrijk om deze kosten vooraf te plannen en voldoende liquide middelen beschikbaar te hebben. Daarnaast biedt de Belastingdienst in sommige gevallen de mogelijkheid tot gespreide betaling van de overdrachtsbelasting over een periode van maximaal tien jaren, mits hier tijdig een betalingsregeling voor wordt aangevraagd.
Voor ondernemers en vastgoedbeleggers bestaan ook gespecialiseerde alternatieven, zoals zakelijke hypotheken of hypotheken via een zakelijk hypothekenfonds, die aansluiten op hun financiële situatie. Verder kunnen kopers met beperkte financieringsmogelijkheden zoeken naar tijdelijke kredietvormen met vaste renteperiodes die helpen om de overdrachtsbelasting te overbruggen. Het is raadzaam om financieel advies in te winnen om het meest passende alternatief te kiezen dat past bij de persoonlijke en fiscale omstandigheden.
Eigen spaargeld gebruiken is de meest directe en verstandige manier om de overdrachtsbelasting te betalen. Door vooraf voldoende geld opzij te zetten op een spaarrekening, voorkomt u dat u moet lenen voor deze kosten, wat extra rente en verplichtingen met zich meebrengt. Het is aan te raden om regelmatig een vast bedrag automatisch over te maken naar een aparte spaarrekening, wat sparen makkelijker en consistenter maakt. Ook is het verstandig om rekening te houden met de invloed van inflatie op uw spaargeld, zodat de koopkracht van uw spaargeld behouden blijft.
Veel spaarders gebruiken handige hulpmiddelen zoals spaar-apps of automatische incasso’s om gestructureerd te sparen, waardoor het opbouwen van het benodigde bedrag voor overdrachtsbelasting beter planbaar wordt. Daarnaast kunt u overwegen om uw spaargeld te spreiden over meerdere spaarvormen of termijnrekeningen, wat bescherming biedt tegen fluctuaties in rentetarieven. Door tijdig eigen spaargeld te reserveren, voorkomt u financiële verrassingen bij de woningoverdracht en heeft u meer zekerheid en flexibiliteit in uw hypotheekproces.
Een gift van ouders of familie kan een belangrijke bron zijn om de overdrachtsbelasting te betalen. In Nederland mogen ouders hun kinderen namelijk eenmalig een hoge schenking doen die belastingvrij is, mits deze wordt gebruikt voor de aankoop of verbouwing van een woning. Vanaf 1 januari 2024 geldt een verhoogde belastingvrije schenking van maximaal €32.195 voor kinderen van 18 tot 40 jaar, en ouders kunnen ook onder hypotheekvrije voorwaarden tot circa €100.000 schenken als bijdrage aan de eigen woning.
Andere familieleden dan ouders hebben een aanzienlijk lagere jaarlijks belastingvrije schenkingsruimte, bijvoorbeeld rond €2.690 per jaar in 2025, waardoor de gift van ouders doorgaans het meest effectief is voor het financieren van de overdrachtsbelasting. Het is verstandig om dergelijke schenkingen officieel vast te leggen in een schenkingsakte of schenkovereenkomst om fiscale duidelijkheid en juridische zekerheid te waarborgen. Ook kunnen ouders kiezen voor een ‘papieren schenking’ als alternatief om erfbelasting te besparen en het vermogen binnen de familie gestructureerd over te dragen.
Een persoonlijke lening is een veelgebruikte optie om de overdrachtsbelasting te financieren wanneer eigen spaargeld niet toereikend is. Dit type lening heeft doorgaans een vaste rente en looptijd, wat zorgt voor voorspelbare maandelijkse lasten. In Nederland hanteren aanbieders zoals ING en Argenta rentepercentages rond 5,9% tot 6,8% voor persoonlijke leningen, afhankelijk van het leenbedrag en de looptijd. Een persoonlijke lening vereist bij aanvraag een BKR-toets en inkomenstoets, waardoor deze vorm van krediet bij een gezonde financiële situatie toegankelijk is voor particulieren. Ook bestaan er speciale varianten zoals de Ambtenarenlening voor specifieke doelgroepen, die vaak gunstigere voorwaarden bieden.
Naast de traditionele banken zijn er alternatieve financiers die vooral voor ondernemers en zzp’ers mogelijkheden bieden, soms met minder strenge criteria. Deze financiers kunnen leningen regelen binnen enkele weken en bieden ook opties zonder de noodzaak van uitgebreide jaarcijfers of BKR-toetsing, hoewel dit meestal resulteert in hogere rentepercentages en strengere voorwaarden. Ook bestaat de mogelijkheid van een onderhandse lening waarbij geld wordt geleend van familie, vrienden of andere particulieren, vaak met informele afspraken en soms renteloos. Voor vastgoedbeleggers en ondernemers zijn er gespecialiseerde financieringspartijen die tijdelijke leningen en bridging finance aanbieden, vaak met een focus op langjarige relaties en maatwerkoplossingen.
Uitzonderingen en vrijstellingen voor overdrachtsbelasting zijn er in specifieke situaties waarin de Nederlandse wetgeving bepaalt dat deze belasting niet hoeft te worden betaald of verlaagd is. Een bekende vrijstelling is de startersvrijstelling, die geldig is voor kopers van een eerste woning onder de 35 jaar. Vanaf 2024 geldt voor deze groep een volledige vrijstelling van 0% overdrachtsbelasting, mits de koopprijs niet hoger is dan €510.000 en aan de voorwaarde wordt voldaan dat de woning zelf bewoond wordt. Deze vrijstelling kan slechts éénmalig worden toegepast en vereist een ingevulde verklaring voor de Belastingdienst.
Daarnaast gelden er vrijstellingen bij woningoverdrachten binnen bepaalde familie- of relatieverbanden, zoals bij eigenwoningtoedeling tussen samenwonende partners bij scheiding. In dat geval is overdrachtsbelasting vaak niet verschuldigd als de woning aan één partner wordt toegedeeld en de overige voorwaarden, zoals een redelijke verdeling van het economisch eigendom, worden nageleefd. Ook bij erfenis is overdrachtsbelasting niet van toepassing, hoewel erfbelasting hier wel een rol kan spelen. Verder bestaat de zogenoemde samenloopvrijstelling bij de levering van bouwterrein die btw-belast is, waardoor dubbele heffing van overdrachtsbelasting wordt voorkomen. Deze specifieke vrijstellingen zijn aan strikte voorwaarden verbonden en vereisen meestal een tijdige en correcte aangifte bij de Belastingdienst. Het is belangrijk om bij bijzondere situaties juridisch of fiscaal advies in te winnen om te bepalen of een vrijstelling geldt en hoe deze te benutten.
De startersvrijstelling betekent dat starters op de woningmarkt in Nederland geen overdrachtsbelasting hoeven te betalen bij de aankoop van hun eerste woning, mits zij voldoen aan specifieke voorwaarden. Vanaf 2021 is deze regeling van kracht en geldt zij voor kopers tussen 18 en 35 jaar. In 2025 geldt dat starters geen overdrachtsbelasting betalen (0%) op woningen met een maximale aankoopprijs van €510.000, mits de woning voor eigen bewoning wordt gekocht en zij nog niet eerder gebruik hebben gemaakt van deze vrijstelling. Deze voorwaarde benadrukt dat de woning daadwerkelijk het hoofdverblijf moet zijn, waardoor beleggers of tweede woningen niet onder deze regeling vallen.
De startersvrijstelling kan slechts éénmaal worden toegepast per koper en vereist een correcte aanvraag bij de Belastingdienst, vaak via een verklaringsformulier. Dit fiscaal voordeel bespaart jonge kopers duizenden euro’s aan overdrachtsbelastingkosten, wat het kopen van een eerste woning toegankelijker maakt. Belangrijk is dat de koopprijs niet hoger mag zijn dan de genoemde grens en dat de koper geen eerdere vrijstelling heeft ontvangen, want overschrijding van deze voorwaarden leidt tot het vervallen van de vrijstelling en daarmee het betalen van het standaardtarief van 2%. Deze regeling stimuleert de instroom van starters op de woningmarkt door directe verlaging van de bijkomende kosten bij de aankoop.
Er is geen overdrachtsbelasting verschuldigd bij de verkrijging van een woning door erfenis of bij verdeling van een woning bij echtscheiding. Bij een erfenis gaat het eigendom rechtstreeks over aan de erfgenaam of verkrijger zonder dat hiervoor overdrachtsbelasting betaald hoeft te worden. Dit geldt ook wanneer partners bij scheiding hun gezamenlijke woning verdelen; de overdracht van de woning aan de ex-partner in dit kader is vrijgesteld van overdrachtsbelasting, mits aan de wettelijke voorwaarden voor eigenwoningtoedeling wordt voldaan.
Deze vrijstelling voorkomt dubbele belastingheffing bij situaties waarin de eigendom van de woning verandert door erfrecht of bij scheiding van tafel en bed. Let op dat hoewel er geen overdrachtsbelasting betaald hoeft te worden, in het geval van een erfenis wel erfbelasting kan gelden afhankelijk van de relatie tussen overledene en erfgenaam en de waarde van het geërfde vermogen. Bij scheiding is het daarnaast belangrijk om goed te regelen of de woning gezamenlijk eigendom blijft, wordt verdeeld of dat bijvoorbeeld gebruik wordt gemaakt van uitsluitingsclausules, zodat de fiscale gevolgen duidelijk blijven.
De fiscale gevolgen van overdrachtsbelasting zijn significant, vooral omdat deze belasting niet fiscaal aftrekbaar is in Nederland. Dit betekent dat de betaalde overdrachtsbelasting niet in mindering kan worden gebracht op het belastbaar inkomen in box 1 of als aftrekpost kan worden opgevoerd, in tegenstelling tot bijvoorbeeld hypotheekrente. De overdrachtsbelasting is een aangiftebelasting die bij de overdracht van eigendom van onroerend goed moet worden voldaan, gebaseerd op een percentage van de marktwaarde of aankoopprijs van het registergoed, doorgaans 2% voor woningen die als hoofdverblijf dienen, en een verhoogd tarief van 10,4% voor niet-hoofdverblijven en beleggingsobjecten. Omdat dit een vaste kostenpost is die niet aftrekbaar is, heeft dit directe impact op de liquiditeitspositie bij aankoop en de totale fiscale lasten van de koper.
Bovendien kan overdrachtsbelasting in bepaalde gevallen verrekend worden met andere belastingen, zoals het schenkingsrecht, indien voldaan wordt aan specifieke voorwaarden. Desondanks blijft de betaling een uitgave die de koper volledig zelf moet dragen zonder fiscaal voordeel. De belastingdienst verlangt de betaling doorgaans binnen een maand na de leveringsdatum van het onroerend goed. Het ontbreken van aftrekbaarheid en de verplichte tijdige betaling zorgen ervoor dat de overdrachtsbelasting een duidelijke en onvermijdelijke fiscale last vormt voor particulieren en ondernemers bij eigendomsoverdracht, wat zorgvuldig financieel vooruit plannen vereist. Tevens kan de niet-aftrekbaarheid nadelige gevolgen hebben voor het rendement op vastgoedbeleggingen en beleggingsstrategieën in box 3.
Door onze homefinance auteur
je gegevens zijn veilig
| Trade Republic | 2,78% |
| Openbank | 2,50% |
| Scalable Capital | 2,50% |
| Banca Progetto | 2,45% |
| MeDirect | 2,32% |
5 klanten beoordelen ons met een 9.4 van de 10
Goed overzicht van Hypotheek nieuws en gerelateerde nieuwsberichten. Kwalitatief geschreven en altijd onderbouwd.
F.V. Doedens uit Winsum
Prima website. Heb snel de informatie gevonden die ik nodig had over de laagste hypotheekrente.
L. Brands uit Zuidlaren
Maak al jaren gebruik van de data en nieuwsbronnen van homefinance. Zowel hypotheekrente, marktrente en euribor tarieven.
Fijn en overzichtelijk
Wilbert uit Bosch
Hielp me goed en duidelijk met het berekenen van mijn hypotheek ruimte en maandlasten. Geeft ook duidelijk inzicht wat de gevolgen zijn van verschillende soorten hypotheken.
Zeer uitgebreid.
Jan uit Nijmegen
Prima. Vond alle info die ik nodig had voor mijn hypotheek en heb afspraak gemaakt met de adviseur. Dat duurde wel even een dag voor dat hij terugbelde dat mag in het vervolg wel iets sneller. Maar wel tevreden over het advies en renteooverzicht.
Johan Lierop uit Haarlem
Homefinance.nl is dé Nederlandse website voor het berekenen van je hypotheek. Onze website biedt uitgebreide tools en informatie die je helpen bij het maken van de beste keuzes voor jouw hypotheek. Met onze handige hypotheekberekenaar kun je snel en eenvoudig de maandelijkse lasten van verschillende hypotheekopties berekenen. Hierbij wordt rekening gehouden met essentiële factoren zoals het leenbedrag, de rentevoet en de looptijd van de hypotheek. Bezoekers kunnen zo direct inzicht krijgen in hun hypotheekmogelijkheden en de financiële gevolgen ervan.
Hertogstraat 131
6511 RZ Nijmegen
088 22 77 344
Contactpagina
Deze site is gemaakt en wordt onderhouden door Finckers BV uit Nijmegen (verder: Finckers). Hierbij wordt alleen gebruik gemaakt van bronnen, die wij betrouwbaar achten. Bij de samenstelling van de inhoud van de site is de nodige zorgvuldigheid in acht genomen. Finckers aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor het geval de op deze site vermelde gegevens, berekeningen of prognoses onjuistheden bevatten. Aan de gegevens kunnen geen rechten worden ontleend.
