Uw hypotheek voor de eigen woning valt onder Box 1 van de inkomstenbelasting. Dit geeft u recht op
hypotheekrenteaftrek. Op deze pagina leest u hoe de regels werken en wat dit voor uw belastingaangifte betekent.
Samenvatting
- Hypotheken voor de eigen woning vallen fiscaal onder Box 1, waardoor u recht heeft op hypotheekrenteaftrek die uw belastbaar inkomen verlaagt.
- Hypotheekrenteaftrek geldt maximaal 30 jaar voor nieuwe hypotheken en vereist annuïtair of lineair aflossen sinds 2013; het aftrekpercentage wordt stapsgewijs verlaagd (37,48% in 2025).
- Het eigenwoningforfait wordt bij uw inkomen opgeteld, waardoor het netto belastingvoordeel hypotheekrente minus forfait is.
- Hypotheken in Box 3 zijn niet renteaftrekbaar, maar de schuld kan wel met het vermogen verrekend worden; de eigen woning valt vrijwel altijd onder Box 1 tenzij de fiscale voorwaarden veranderen.
- Professioneel hypotheek- en belastingadvies helpt u de fiscale voordelen optimaal te benutten en voorkomt dat u geld misloopt bij uw belastingaangifte.
Wat betekent hypotheek in Box 1 van de Nederlandse belasting?
Een hypotheek in Box 1 betekent dat uw lening voor uw eigen woning fiscaal wordt behandeld als onderdeel van uw inkomen uit werk en woning. Het gaat om het deel van uw belastingaangifte waar uw salaris en inkomsten vandaan komen. U mag de rente die u betaalt voor deze hypotheek aftrekken van uw belastbaar inkomen. Zo verlaagt u uw totale belasting.
Tegelijkertijd telt de Belastingdienst een klein bedrag, het
eigenwoningforfait, bij uw inkomen op. De hypotheekrenteaftrek geldt maximaal 30 jaar voor nieuwe hypotheken. Na 2012 moet u annuïtair of lineair aflossen om recht te houden op deze aftrek.
Hoe werkt de hypotheekrenteaftrek binnen Box 1?
De hypotheekrenteaftrek in Box 1 betekent dat u de rente op uw eigenwoningschuld mag aftrekken van uw belastbaar inkomen. Dit verlaagt direct het bedrag waarover u belasting betaalt. De Belastingdienst verrekent dit voordeel.
U regelt de aftrek via uw jaarlijkse belastingaangifte. Een andere optie is een maandelijkse terugbetaling via een voorlopige aanslag. Houd er rekening mee dat het eigenwoningforfait bij uw inkomen wordt opgeteld. Uw netto voordeel is de
hypotheekrente min dit forfait. Het maximale aftrekpercentage daalt stapsgewijs, in 2025 is dit bijvoorbeeld 37,48%. Dit verlaagt uw netto maandlasten en resulteert vaak in een fikse belastingteruggave.
Welke belastingvoordelen biedt Box 1 voor huiseigenaren met een hypotheek?
Huiseigenaren met een hypotheek in Box 1 profiteren van diverse belastingvoordelen. Het belangrijkste voordeel is de hypotheekrenteaftrek. Deze aftrek verlaagt direct uw belastbaar inkomen. U betaalt hierdoor minder inkomstenbelasting.
Andere fiscale voordelen zijn:
- Kosten voor het afsluiten, wijzigen of aflossen van uw hypotheek zijn aftrekbaar.
- De hypotheekrenteaftrek kan uw algemene heffingskorting verhogen.
- Rente op een (tweede) hypotheek voor verbouwing is aftrekbaar in Box 1.
- Ook de retributie voor opstalrecht mag u aftrekken.
Wat zijn de verschillen tussen hypotheek in Box 1 en Box 3?
Uw hypotheek valt in Box 1 of Box 3 van de belasting, wat een groot verschil maakt. In Box 1 staat de lening voor uw eigen hoofdwoning. Hierdoor mag u de hypotheekrente aftrekken van uw inkomen. Een hypotheek in Box 3 is voor vermogen, zoals een tweede huis of beleggingspand. De rente is dan niet aftrekbaar.
Toch kan een Box 3 hypotheek voordelig zijn. U mag de schuld verrekenen met uw vermogen, wat de vermogensbelasting verlaagt. De Nederlandsche Bank (DNB) adviseerde in 2023 zelfs om de eigen woning naar Box 3 te verplaatsen. Vooral bij veel spaargeld of lage hypotheekrentes kan Box 3 gunstiger uitpakken. Let wel op: een bestaande eigenwoningschuld zonder aflossingsplicht verplaatst u niet zomaar naar Box 3.
Kan en hoe verplaats je een hypotheek van Box 1 naar Box 3?
U kunt een hypotheek voor uw eigen hoofdwoning niet zomaar verplaatsen van Box 1 naar Box 3. Uw hypotheek valt verplicht in Box 1, tenzij u niet meer voldoet aan de fiscale voorwaarden. Dit gebeurt bijvoorbeeld als u geleend geld gebruikt voor een tweede woning. Of als een deel van uw lening niet voor de eigen woning is bedoeld.
Denk aan het financieren van oversluitkosten of bouwrente die u niet aftrekt. Ook na de 30-jaarsperiode voor renteaftrek verschuift de schuld naar Box 3. Verhuurt u uw eigen woning? Dan verhuist de hypotheek ook naar Box 3. In Box 3 is de rente op uw hypotheek niet aftrekbaar. U mag de schuld wel verrekenen met uw bezittingen. Dit kan uw vermogensbelasting verlagen. Een hypotheekadviseur kan u hierover adviseren.
Welke belastingtarieven en heffingskortingen gelden voor hypotheek in Box 1?
Voor uw hypotheek in Box 1 gelden progressieve belastingtarieven en diverse heffingskortingen. Deze bepalen hoeveel inkomstenbelasting u betaalt na aftrek van de hypotheekrente. De tarieven in Box 1 voor 2025 zijn als volgt:
| Inkomen Box 1 (2025) |
Belastingtarief |
| Tot €38.441 |
35,82% |
| €38.441 tot €76.817 |
37,48% |
| Boven €76.817 |
49,50% |
Heffingskortingen verlagen de berekende belasting. U trekt deze direct af van het bedrag dat u aan de Belastingdienst moet betalen. De
algemene heffingskorting is hier een belangrijk voorbeeld van. De hoogte hangt af van uw inkomen. Voor 2024 bedraagt deze maximaal €3.068 per jaar bij een inkomen tot €28.406. In 2025 krijgt een alleenstaande een belastingvoordeel van €26, fiscale partners €52.
Hoe optimaliseer je je hypotheek en belastingaangifte met professioneel advies?
U optimaliseert uw hypotheek en belastingaangifte met professioneel advies van een hypotheek- of belastingadviseur. Een erkend hypotheekadviseur helpt u de fiscale gevolgen van uw hypotheek te begrijpen. Dit voorkomt dat u fiscale voordelen misloopt. Een adviseur kiest de passende hypotheek die aansluit bij uw wensen en financiële situatie.
Deskundige hypotheekadviseurs zoeken de beste hypotheekoptie voor u, met de gunstigste voorwaarden en laagste maandlasten. Hypotheekadvies is vaak fiscaal aftrekbaar. Een belastingadviseur kan u honderden tot duizenden euro’s besparen door slim gebruik te maken van fiscale voordelen. U kunt ook kiezen voor deeladvies, bijvoorbeeld voor verduurzamen of verbouwen. Dit is voordeliger dan een volledig adviesgesprek.
Hypotheek berekenen: hoe bepaal je je maandlasten en aftrekbaarheid?
U berekent uw hypotheekmaandlasten door de bruto lasten te verminderen met fiscale voordelen. Uw bruto maandlasten bestaan uit rente en aflossing aan de bank. De netto maandlasten zijn de werkelijke kosten na aftrek van de hypotheekrenteaftrek. Dit belastingvoordeel heet
hypotheekrenteaftrek en valt in Box 1.
- Bepaal uw bruto maandlasten: dit zijn rente en aflossing aan de bank.
- Bereken uw netto maandlasten: trek de hypotheekrenteaftrek af van de bruto lasten.
- Houd rekening met factoren: de rente, looptijd en uw inkomen beïnvloeden de hoogte.
- Gebruik een online rekentool: deze geeft snel inzicht in uw maximale hypotheek.
- Vraag een voorlopige aanslag aan: zo ontvangt u uw belastingvoordeel maandelijks terug van de Belastingdienst.
ASR hypotheek: kenmerken en fiscale behandeling binnen Box 1
De ASR hypotheek kent specifieke kenmerken. Fiscaal valt deze in Box 1, net als de meeste woninghypotheken. ASR biedt bijvoorbeeld de
WelThuis en DigiThuis hypotheek aan, met een maximumbedrag van €1.000.000. U kunt jaarlijks tot 15% van de hoofdsom boetevrij extra aflossen.
Vergelijk de ASR hypotheken voor meer details.
Binnen Box 1 telt het eigenwoningforfait mee als inkomen. Tegelijkertijd trekt u de hypotheekrente af. Deze renteaftrek kan in 2025 maximaal 37,5% bedragen. Opgebouwd kapitaal onder fiscale vrijstelling voor de eigen woning valt ook in Box 1. U betaalt hierdoor geen vermogensbelasting.
Veelgestelde vragen over hypotheek Box 1
