Is doorhalen van een hypotheek aftrekbaar? Alles over fiscale gevolgen

Ja, de kosten voor het doorhalen van een hypotheek zijn onder specifieke voorwaarden fiscaal aftrekbaar, mits de hypotheekrente voor die lening ook aftrekbaar was. Deze vaak verplichte stap bij bijvoorbeeld de verkoop of het oversluiten van je woning heeft belangrijke fiscale gevolgen; we duiken in wat doorhalen precies betekent, de bijbehorende kosten, en de impact op je hypotheekrenteaftrek en belastingaangifte, inclusief het proces bij het Kadaster.

Wat betekent doorhalen (royeren) van een hypotheek precies?

Het doorhalen (royeren) van een hypotheek betekent precies dat de officiële inschrijving van de hypotheek in de openbare registers van het Kadaster wordt verwijderd. Dit is een cruciale administratieve handeling die aangeeft dat de lening, en daarmee het bijbehorende onderpand op je woning, definitief is afgesloten. Een doorhaling is doorgaans nodig wanneer je de hypotheek volledig hebt afgelost, je je woning verkoopt, of je de hypotheek oversluit naar een andere geldverstrekker. Zonder deze actie blijft je huis formeel bezwaard met de oude hypotheek, zelfs als je geen schuld meer hebt, wat problemen kan veroorteren bij toekomstige transacties. De schuldeiser (meestal de bank) is wettelijk verplicht, op basis van art. 3:274 lid 1 BW, om een verklaring af te geven dat de hypotheek is vervallen, waarna een notaris de uitschrijving van de hypotheekakte bij het Kadaster regelt. De hypotheekhouder ontvangt hiervan een kopie als bewijs. Deze vaak verplichte stap, waarbij de kosten voor het doorhalen van een hypotheek onder specifieke voorwaarden fiscaal aftrekbaar kunnen zijn, zorgt ervoor dat je woning juridisch ‘schoon’ is.

Welke kosten komen kijken bij het doorhalen van een hypotheek?

De voornaamste kosten die komen kijken bij het doorhalen van een hypotheek zijn de notariskosten. Deze kosten betaal je voor de service van een notaris, die de officiële uitschrijving van jouw hypotheek bij het Kadaster verzorgt. Een essentieel document hierbij is de notariële mainlevée, een verklaring die bevestigt dat de hypotheeklening is afgelost en het onderpand ‘schoon’ is. Hoewel de exacte prijs per notariskantoor kan verschillen, liggen de kosten hiervoor vaak rond de €500. Het is goed om te weten dat de kosten voor het doorhalen van een hypotheek onder bepaalde voorwaarden fiscaal aftrekbaar kunnen zijn, mits de hypotheekrente van die lening voorheen ook aftrekbaar was.

Zijn de kosten van doorhalen van een hypotheek fiscaal aftrekbaar?

Jazeker, de kosten voor het doorhalen (royeren) van een hypotheek zijn fiscaal aftrekbaar onder specifieke voorwaarden. Dit geldt met name voor de notariskosten die je maakt voor de royementsakte bij het Kadaster. De cruciale voorwaarde is dat de hypotheeklening waarvoor de doorhaling plaatsvindt, een zogeheten ‘eigenwoningschuld’ was in Box 1 van de inkomstenbelasting. Dit betekent dat de rente van die hypotheek, gedurende de looptijd, ook aftrekbaar was. Wanneer aan deze voorwaarde is voldaan, kun je de gemaakte notariskosten opgeven als aftrekpost in je belastingaangifte in Box 1 onder het kopje ‘kosten met betrekking tot de eigenwoningschuld’. Dit verlaagt je belastbaar inkomen en daarmee de te betalen inkomstenbelasting. Let op, als de hypotheek geen eigenwoningschuld betrof (bijvoorbeeld voor een tweede woning of verhuurde woning), dan zijn de kosten voor doorhaling niet fiscaal aftrekbaar. Het correct aangeven van deze kosten kan een significant fiscaal voordeel opleveren en de netto lasten van het doorhalen verminderen, wat een belangrijk aspect is bij de verkoop of oversluiting van je woning.

Hoe verloopt het proces van doorhalen bij het Kadaster?

Het proces van doorhalen bij het Kadaster begint zodra jouw notaris de benodigde documenten indient om de hypotheekinschrijving te verwijderen. Nadat je de hypotheek volledig hebt afgelost, je je woning verkoopt, of de hypotheek oversluit, geeft de geldverstrekker (de bank) een verklaring af dat de hypotheek is vervallen. Deze verklaring vormt de basis voor de notariële royementsakte, ook wel de mainlevée genoemd, die bevestigt dat de hypotheeklening is voldaan en het onderpand ‘schoon’ is. De notaris dient deze royementsakte in bij het Kadaster, waarna de inschrijving van de hypotheek in de openbare registers officieel wordt doorgehaald en de kadastrale registratie wordt bijgewerkt. Dit betekent dat de eerdere hypotheekinschrijving waardeloos wordt, waardoor je woning juridisch ‘schoon’ is voor toekomstige transacties. Het is goed om te weten dat je een doorhaling van de hypotheek bij het Kadaster kunt opvragen, al is dit voor hypotheken van vóór 1 januari 1992 niet mogelijk, omdat deze toen niet in de openbare registers werden ingeschreven.

Wat is het verschil tussen hypotheek aflossen en doorhalen?

Het verschil tussen hypotheek aflossen en doorhalen is fundamenteel: hypotheek aflossen is het terugbetalen van de financiële schuld aan de geldverstrekker, terwijl hypotheek doorhalen (royeren) de administratieve handeling is om de officiële inschrijving van die hypotheek uit de openbare registers van het Kadaster te verwijderen. Bij het aflossen van je hypotheek verminder je daadwerkelijk de geleende hoofdsom, bijvoorbeeld door maandelijkse betalingen of extra aflossingen, met als doel de hypotheekschuld volledig te verminderen of af te lossen en zo je maandlasten te verlagen en financiële vrijheid te vergroten. Doorgaans kun je boetevrij extra aflossen tot 10% of 15% van de oorspronkelijke hoofdsom per kalenderjaar. Het doorhalen van een hypotheek is een juridische stap die pas volgt nadat de hypotheekschuld volledig is afgelost, of wanneer je je woning verkoopt of de hypotheek oversluit naar een andere geldverstrekker. Zonder deze doorhaling blijft je woning formeel bezwaard met de oude hypotheek in de registers, zelfs als je geen schuld meer hebt, wat problemen kan veroorteren bij toekomstige transacties. De kosten voor het doorhalen van een hypotheek zijn fiscaal aftrekbaar onder specifieke voorwaarden, mits de rente van die lening ook aftrekbaar was.

Hoe beïnvloedt doorhalen de hypotheekrenteaftrek?

Het doorhalen van een hypotheek markeert het formele einde van de hypotheekrenteaftrek voor die specifieke lening. Zodra de hypotheek is doorgehaald bij het Kadaster, bestaat de lening juridisch niet meer, waardoor er geen rente meer is die u kunt aftrekken van uw belastbaar inkomen in Box 1. Dit belastingvoordeel, dat uw inkomstenbelasting en daarmee uw netto maandlasten verlaagt, is immers gekoppeld aan een bestaande eigenwoningschuld. Hoewel de kosten voor het doorhalen van een hypotheek onder specifieke voorwaarden wel fiscaal aftrekbaar zijn in het jaar van doorhaling, betekent de actie van doorhalen zelf dat u vanaf dat moment voor die lening geen recht meer heeft op hypotheekrenteaftrek, die overigens maximaal 30 jaar geldt. Bij de aankoop van een nieuwe woning wordt een nieuwe aftrekperiode gestart, waarbij uw ‘hypotheekverleden’ en de nieuwe hypotheekvoorwaarden bepalend zijn voor de duur en hoogte van de eventuele nieuwe hypotheekrenteaftrek.

Hoe regel je de belastingaangifte na het doorhalen van een hypotheek?

Na het doorhalen van een hypotheek regel je de belastingaangifte door de gemaakte kosten op te voeren in Box 1 van je jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting. Je vermeldt dan specifiek de notariskosten voor de royementsakte onder het kopje ‘kosten met betrekking tot de eigenwoningschuld’. Deze kosten zijn fiscaal aftrekbaar, mits de afgeloste hypotheek een eigenwoningschuld was en de rente hiervan voorheen ook aftrekbaar was. Het jaar waarin de doorhaling plaatsvindt, is het moment waarop je deze kosten kunt aftrekken, wat je belastbaar inkomen verlaagt. Omdat de hypotheekrenteaftrek voor die specifieke lening stopt, is het verstandig om je voorlopige aanslag bij de Belastingdienst te controleren en eventueel aan te passen; dit voorkomt dat je onverwacht moet bijbetalen of zorgt ervoor dat je een eventuele teruggaaf sneller ontvangt. Als de doorhaling plaatsvindt in verband met de verkoop van je oude woning en de aankoop van een nieuwe, houd dan ook rekening met de bijleenregeling, die van invloed is op je toekomstige hypotheekrenteaftrek.

Praktische tips om doorhalen van je hypotheek correct te laten verlopen

Om het doorhalen van je hypotheek soepel en zonder problemen te laten verlopen, zijn goede voorbereiding en communicatie essentieel. Begin tijdig met contact opnemen met je hypotheekverstrekker om het royementsproces in gang te zetten en eventuele resterende schulden af te stemmen. Schakel direct een notaris in; hun kennis is van groot belang voor de correcte uitschrijving bij het Kadaster. Zorg dat je alle benodigde documenten, zoals de originele hypotheekakte en aflossingsbewijzen, paraat hebt en controleer zorgvuldig alle informatie die de bank verstrekt. Om optimaal gebruik te maken van het feit dat de kosten voor het doorhalen van een hypotheek aftrekbaar kunnen zijn onder specifieke voorwaarden, is het verstandig om advies in te winnen bij een financieel of belastingadviseur voor de juiste belastingaangifte. Vraag tot slot altijd om een bevestiging van het Kadaster na de doorhaling, zodat je zeker weet dat je woning juridisch ‘schoon’ is.

Veelgestelde vragen over doorhalen en hypotheek aftrekbaarheid

Hypotheek berekenen: wat moet je weten bij doorhalen?

Bij het berekenen van een nieuwe hypotheek, nadat uw oude hypotheek is doorgehaald (geroyeerd), moet u rekening houden met verschillende financiële factoren die uw leencapaciteit beïnvloeden. Allereerst is de overwaarde of een eventuele restschuld uit de verkoop van uw vorige woning cruciaal, aangezien dit direct bijdraagt aan het eigen vermogen voor uw nieuwe aankoop of juist extra financiering vereist. De kosten voor het doorhalen van uw hypotheek, zoals de notariskosten van rond de €500, zijn onder specifieke voorwaarden doorhalen hypotheek aftrekbaar in Box 1 van uw belastingaangifte, maar ze verminderen wel het direct beschikbare geld voor uw volgende woning. Daarnaast bepalen uw bruto jaarsalaris, leeftijd, eventuele studieschulden en de actuele rentepercentages de maximale hypotheek die u kunt krijgen. Houd er rekening mee dat u normaal gesproken maximaal 100% van de woningwaarde kunt lenen, maar bij energiebesparende maatregelen kan dit oplopen tot 106% van de waarde van de woning, wat een aanzienlijk verschil kan maken in uw leenmogelijkheden. Tot slot, als u uw hypotheek meeneemt naar een nieuwe woning in plaats van oversluiten, kunnen gunstige rente en betere voorwaarden van uw oude hypotheek u een maandelijkse rentebesparing opleveren. Gebruik een hypotheek berekenen tool om snel inzicht te krijgen in uw mogelijkheden en raadpleeg altijd een adviseur voor een persoonlijke berekening.

ABN hypotheek berekenen: invloed van doorhalen op je nieuwe hypotheek

Wanneer u een ABN AMRO hypotheek wilt berekenen na het doorhalen van uw vorige hypotheek, heeft dit vooral invloed op uw financiële startpunt en leencapaciteit. De overwaarde of een eventuele restschuld van uw vorige woning, die vrijkomt bij de verkoop en na het doorhalen van de oude hypotheek, bepaalt hoeveel eigen geld u kunt inbrengen in uw nieuwe hypotheek. Hoewel de kosten voor het doorhalen van een hypotheek onder specifieke voorwaarden fiscaal aftrekbaar zijn, verminderen deze eenmalige uitgaven wel het direct beschikbare eigen vermogen. ABN AMRO baseert de maximale hypotheek op uw inkomen, leeftijd en financiële verplichtingen, waarbij een eventuele overbruggingshypotheek, nodig om de overwaarde van uw oude woning voor te financieren, niet wordt meegenomen in de berekening van uw maximale nieuwe hypotheek. Bovendien kan ABN AMRO’s verruimde leen-schenk-combinatie (tot 50% van de maximale hypotheek sinds 13 januari 2025) extra financieringsmogelijkheden bieden, afhankelijk van uw persoonlijke situatie.

ASR hypotheek: doorhalen en fiscale gevolgen binnen deze hypotheekvorm

Binnen een ASR hypotheek gelden dezelfde fiscale regels voor het doorhalen als voor andere hypotheekvormen die als eigenwoningschuld zijn aangemerkt. Dit betekent dat de kosten voor het doorhalen van een hypotheek fiscaal aftrekbaar zijn, mits de rente van die specifieke ASR lening ook aftrekbaar was in Box 1. Een belangrijk aspect van ASR hypotheken, zoals de ASR WelThuis Hypotheek, is de mogelijkheid tot boetevrij extra aflossen, vaak tot 15% van de oorspronkelijke hoofdsom per kalenderjaar. Hoewel extra aflossingen de hypotheekrenteaftrek verminderen, kan dit leiden tot een snellere aflossing van uw schuld, waarna het doorhalen van de hypotheek volgt met de daarbij horende aftrekbare notariskosten. Het zorgvuldig bijhouden van uw administratie en het correct opgeven van deze kosten bij de Belastingdienst is cruciaal om optimaal gebruik te maken van dit fiscale voordeel, zelfs binnen de flexibele voorwaarden van een ASR hypotheek.

Waarom HomeFinance je helpt bij doorhalen en hypotheekadvies

Bij HomeFinance helpen we je op twee belangrijke manieren met het doorhalen van je hypotheek en het zoeken naar passend hypotheekadvies. Ten eerste begeleiden we je deskundig door de administratieve processen die komen kijken bij het definitief beëindigen van je hypotheekinschrijving bij het Kadaster. Hierbij zorgen we ervoor dat je niet alleen volledig op de hoogte bent van alle stappen, maar ook dat je optimaal gebruik maakt van de fiscale voordelen, bijvoorbeeld wanneer de kosten voor het doorhalen hypotheek aftrekbaar kunnen zijn. Zo weet je zeker dat je woning juridisch ‘schoon’ is en je geen onnodige kosten misloopt. Ten tweede staan onze hypotheekadviseurs klaar om je persoonlijk advies te geven over je nieuwe of bestaande hypotheek. We behandelen grondig je persoonlijke situatie en mogelijkheden en beantwoorden al je hypotheekvragen (id: 1614891, 1599675, 1630051). Aangezien een hypotheeklening niet dagelijks wordt afgesloten (id: 1643599), is professionele begeleiding door een kredietbemiddelaar aanbevolen (id: 1641989). HomeFinance heeft uitgebreide kennis van de markt, regels en mogelijkheden (id: 2500082) om voor jou de beste hypotheek voor jouw situatie (id: 2531751) te vinden. Wij adviseren je over de beste hypotheekaanbieder (id: 1629461) en stellen een passende hypotheekconstructie (id: 1672999) samen die perfect aansluit bij jouw wensen en financiële toekomst.