Hypotheek op vraagprijs of waarde: wat bepaalt uw lening?

Wat bepaalt uw lening voor een huis: de vraagprijs of de werkelijke waarde? Voor uw hypotheek is de marktwaarde van de woning, vastgesteld via een taxatie, bepalend – u kunt meestal tot 100% van deze getaxeerde waarde lenen, of 106% voor energiebesparende maatregelen. Hier ontdekt u het belangrijke verschil tussen vraagprijs en marktwaarde, leert u hoe geldverstrekkers de waarde bepalen, en krijgt u praktische tips voor uw hypotheekaanvraag.

Wat is het verschil tussen vraagprijs en marktwaarde bij een hypotheek?

Het verschil tussen vraagprijs en marktwaarde bij een hypotheek is essentieel: de vraagprijs is de prijs die de verkoper vraagt en dient als startpunt voor onderhandelingen, terwijl de marktwaarde de objectieve, professioneel getaxeerde waarde van de woning is die geldverstrekkers gebruiken voor uw lening. De vraagprijs wordt doorgaans vastgesteld door de verkoper en de makelaar, rekening houdend met de gewenste opbrengst, de staat van de woning, en de verkoopstrategie. De marktwaarde daarentegen, wordt bepaald door een onafhankelijke, erkende taxateur via een gedetailleerd taxatierapport, waarbij objectieve factoren zoals de huidige staat, specifieke kenmerken, ligging, recente verkooptransacties van vergelijkbare woningen en de actuele vraag en aanbod op de woningmarkt zorgvuldig worden geanalyseerd. Deze waardebepaling kan ook ondersteund worden door geautomatiseerde rekenmodellen, zoals die van Calcasa, die een uitgebreide database met woningprijzen en kenmerken gebruiken. Voor uw hypotheek vraagprijs of waarde discussie is het van groot belang dat geldverstrekkers de hypotheek altijd baseren op de marktwaarde, zoals die in het taxatierapport is vastgesteld. Dit betekent dat als u een woning koopt voor een hogere prijs (de koopsom) dan de getaxeerde marktwaarde – wat bijvoorbeeld in het derde kwartaal van 2023 voor 60% van de verkochte woningen het geval was, met een gemiddelde meerprijs van 8.2% boven de vraagprijs – u het verschil tussen de koopsom en de marktwaarde uit eigen middelen moet betalen. De bank financiert immers maximaal 100% van de getaxeerde waarde (of 106% voor energiebesparende maatregelen). Het is dus cruciaal om dit onderscheid te begrijpen om verrassingen bij uw hypotheekaanvraag te voorkomen en te weten hoeveel eigen geld u nodig heeft.

Hoe bepalen geldverstrekkers de waarde van een woning voor een hypotheek?

Geldverstrekkers bepalen de waarde van een woning voor een hypotheek altijd op basis van de marktwaarde, die door een onafhankelijke, erkende taxateur via een gedetailleerd taxatierapport wordt vastgesteld. De taxateur analyseert hiervoor niet alleen de actuele vraag en aanbod en recente verkooptransacties van vergelijkbare woningen, maar ook specifieke kenmerken van het huis. Denk hierbij aan het type woning, het bouwjaar, de grootte, de ligging en omgeving, de afwerking, aanwezige bijgebouwen, het energielabel en de algehele staat van onderhoud een goed onderhouden huis verhoogt immers de waarde van de woning. In sommige gevallen, afhankelijk van de geldverstrekker en de verhouding tussen de lening en de woningwaarde (de Loan-to-Value of LTV), kan een desktoptaxatie volstaan, bijvoorbeeld tot 90% LTV. Ook kan een WOZ-opgave worden gebruikt als de hypotheekschuld lager is dan 80% van de woningwaarde. Voor een nieuwbouw woning bestaat de marktwaarde uit de koop-/aanneemsom plus eventuele extra kosten voor bijvoorbeeld meerwerk of energiebesparende voorzieningen. Deze nauwkeurige waardebepaling is van groot belang, want de verhouding tussen het hypotheekbedrag en de woningwaarde (de LTV) bepaalt de risicoklasse voor de geldverstrekker, en een lagere LTV – zoals wanneer u minder dan 65% van de woningwaarde leent – kan leiden tot een lagere hypotheekrente.

Wat gebeurt er als de taxatiewaarde lager is dan de vraagprijs?

Als de taxatiewaarde lager is dan de vraagprijs, baseert de geldverstrekker uw maximale hypotheek op deze lagere getaxeerde marktwaarde van de woning. Dit betekent dat u, conform de regels dat u maximaal 100% van de woningwaarde kunt lenen, het verschil tussen de overeengekomen koopsom en de taxatiewaarde altijd uit eigen middelen moet betalen. Deze dynamiek benadrukt het belang van het onderscheid tussen hypotheek vraagprijs of waarde voor uw financiering. Een onafhankelijke taxateur stelt deze objectieve marktwaarde vast op basis van grondige analyse van woningkenmerken en actuele marktomstandigheden, en dit rapport is doorslaggevend voor de bank. Zo’n verschil kan komen door een te hoge vraagprijs van de verkoper, maar ook door externe factoren zoals een lichte verslechtering van de vastgoedmarkt. Voor u als koper is het slim om hierop voorbereid te zijn; een lagere taxatie biedt tevens een krachtig argument om opnieuw over de vraagprijs te onderhandelen met de verkoper.

Hoe gaat u om met verschillen tussen vraagprijs en waarde bij hypotheekaanvraag?

Om effectief om te gaan met verschillen tussen de vraagprijs en de waarde van een woning bij uw hypotheekaanvraag, is een proactieve aanpak essentieel. Begin altijd met een realistische inschatting van de marktwaarde van de woning, idealiter door een vroegtijdig taxatierapport te laten opstellen – de woning moet worden getaxeerd door middel van dit document, aangezien het de basis is waarop geldverstrekkers uw maximale hypotheek baseren. Als de getaxeerde waarde lager uitvalt dan de vraagprijs of de overeengekomen koopsom, dient u het verschil uit eigen middelen te betalen, omdat de bank maximaal 100% van de woningwaarde financiert (of 106% voor energiebesparende maatregelen). Deze situatie biedt u tevens een sterk onderhandelingsargument om de vraagprijs met de verkoper te bespreken. Het is belangrijk dat u als woningkoper van tevoren goed weet wat uw maximale hypotheek is en hoeveel eigen geld u kunt en wilt inzetten, zoals een hypotheekadviseur voor u kan berekenen met een preciezere berekening van hypotheekbedrag. Een onafhankelijke hypotheekadviseur kan bovendien helpen om hypotheekaanbiedingen te vergelijken en te navigeren in het complexe samenspel van hypotheek vraagprijs of waarde voor de meest gunstige voorwaarden.

Welke invloed hebben vraagprijs en waarde op het maximale hypotheekbedrag?

De marktwaarde van een woning, zoals vastgesteld in een officieel taxatierapport, heeft de directe en meest bepalende invloed op uw maximale hypotheekbedrag, niet de vraagprijs. Geldverstrekkers baseren de lening op deze objectieve waarde, omdat dit het onderpand van de hypotheek vertegenwoordigt; u kunt doorgaans maximaal 100% van deze getaxeerde waarde lenen, of 106% indien u investeert in energiebesparende maatregelen. Dit betekent dat als de koopsom van de woning hoger is dan de taxatiewaarde – een scenario dat vaak voorkomt in de huidige woningmarkt – u het verschil altijd uit eigen middelen moet aanvullen, aangezien de bank enkel financiert op basis van de getaxeerde waarde. Daarnaast wordt uw maximale hypotheek ook sterk beïnvloed door uw bruto inkomen en financiële verplichtingen, en zelfs uw verdienpotentie in de toekomst kan meewegen in hoeveel u kunt lenen. Het is hierbij goed om te weten dat hoe minder u leent ten opzichte van de woningwaarde, hoe gunstiger de voorwaarden kunnen zijn; geldverstrekkers bieden soms een lagere rente, tot wel 0,75% korting, wanneer het hypotheekbedrag aanzienlijk lager is dan de getaxeerde waarde van de woning, wat de discussie over hypotheek vraagprijs of waarde verder verdiept.

Tips voor het onderhandelen over de vraagprijs en het verbeteren van uw hypotheekkansen

Om uw hypotheekkansen te verbeteren en succesvol te onderhandelen over de vraagprijs, is het essentieel om voorbereid te zijn en strategisch te werk te gaan. Hier zijn concrete tips:

• Onderhandel strategisch over de vraagprijs: Gebruik de getaxeerde marktwaarde van de woning als uw leidraad, niet alleen de vraagprijs. Als een taxatierapport een lagere waarde aangeeft dan de vraagprijs, heeft u een sterk onderhandelingsargument, aangezien geldverstrekkers de hypotheek altijd baseren op de getaxeerde waarde. Onthoud dat het “percentage biedingen boven de vraagprijs fors daalde na maart 2022”, wat wijst op meer ruimte voor onderhandeling in de huidige markt. Een ‘ideale vraagprijs’ (uit onderzoek) geeft u een goede onderhandelingspositie, zorg dus dat u goed geïnformeerd bent over vergelijkbare woningen.
• Vergroot uw hypotheekkansen met gedegen voorbereiding: Zoek tijdig goed hypotheekadvies om uw maximale hypotheek te bepalen en uw financiële situatie optimaal te presenteren. Voor flexwerkers of ondernemers kan een “score van 70 of hoger op Arbeidsmarktscan de kans op een hypotheek verhogen”, wat aantoont dat positieve arbeidsmarktkansen doorslaggevend kunnen zijn. Denk ook aan de mogelijkheid van “familiehypotheken”, die de kans op woningbemachtiging kunnen vergroten door de optie om meer te bieden. Bovendien, hoe lager uw lening is ten opzichte van de getaxeerde woningwaarde, hoe gunstiger de voorwaarden en rente kunnen zijn, soms wel tot 0,75% korting. Dit onderstreept het belang van de relatie tussen de hypotheek vraagprijs of waarde en uw maandlasten.

Hoe berekent u uw hypotheek op basis van vraagprijs of waarde?

U berekent uw hypotheek primair op basis van de marktwaarde van de woning, en niet de vraagprijs. Geldverstrekkers kijken namelijk naar de objectieve waarde van de woning, die wordt vastgesteld middels een taxatie. Op basis hiervan verstrekken zij doorgaans maximaal 100% van deze getaxeerde waarde, of zelfs 106% wanneer u investeert in energiebesparende maatregelen. Naast deze woningwaarde zijn ook uw bruto inkomen en de actuele rentestand belangrijke factoren voor hoeveel u daadwerkelijk kunt lenen. Deze drie elementen – woningwaarde, inkomen en rentestand – bepalen samen uw maximale hypotheekbedrag en de bijbehorende maandlasten. Online calculators kunnen u een eerste, indicatieve berekening geven van uw maximale hypotheek. Echter, voor een nauwkeurige berekening, die uw specifieke financiële situatie en het complexe samenspel tussen de hypotheek vraagprijs of waarde volledig meeneemt, is de expertise van een onafhankelijke hypotheekadviseur onmisbaar.

Hypotheek berekenen: hoe werkt het bij verschillende waardebepalingen?

Voor het berekenen van uw hypotheek is de marktwaarde van de woning, die wordt vastgesteld middels een taxatie, de belangrijkste leidraad voor geldverstrekkers, ongeacht de vraagprijs. Hoewel een uitgebreid taxatierapport door een onafhankelijke taxateur de standaard is, zijn er in specifieke situaties ook andere waardebepalingen mogelijk, zoals een desktoptaxatie of een WOZ-opgave, die invloed hebben op het maximale leenbedrag. Om een precieze berekening te krijgen van wat u kunt lenen, inclusief maandlasten en de beste rentetarieven, kunt u een hypotheek berekenen via een onafhankelijke adviseur op HomeFinance.nl. De gedetailleerde taxatie, waarbij een beëdigd taxateur de woning grondig inspecteert, analyseert factoren zoals de staat van onderhoud, type woning, energielabel, ligging, en vergelijkt deze met recent verkochte vergelijkbare woningen. Deze waardebepaling is doorslaggevend voor de bank, die in de meeste gevallen maximaal 100% van deze getaxeerde waarde financiert (106% voor energiebesparende maatregelen), en de taxateur mag hierbij tot 10% afwijken van modelwaardes als de situatie dit vereist. In situaties met een lagere Loan-to-Value (LTV), bijvoorbeeld tot 90% van de woningwaarde, kan een desktoptaxatie volstaan; deze maakt gebruik van geautomatiseerde waarderingsmodellen en actuele woningmarktinformatie. Voor leningen onder de 80% LTV wordt soms zelfs de WOZ-opgave geaccepteerd als waardebepaling, waarbij rekening wordt gehouden met het bouwjaar, de grootte van de woning en tuin, en uitgevoerde aanpassingen zoals dakkapellen. Daarnaast spelen uw inkomen (doorgaans is 30% à 40% van uw netto-inkomen het maximale voor maandlasten), leeftijd, en financiële verplichtingen, inclusief overwaarde van een eventuele huidige woning, een belangrijke rol. Online tools bieden een ruwe schatting, maar voor een exacte bepaling die alle persoonlijke en woningkenmerken meeneemt, is gedegen hypotheekadvies essentieel voor de juiste inschatting van de hypotheek vraagprijs of waarde voor uw situatie.

ASR hypotheek: wat betekent vraagprijs versus waarde voor uw lening?

Voor een ASR hypotheek, net als bij andere geldverstrekkers, is de marktwaarde van de woning bepalend voor uw lening, niet de vraagprijs. Dit betekent dat u de hypotheek baseert op de objectieve, getaxeerde waarde van het huis. U kunt bij ASR meestal tot 100% van deze getaxeerde waarde lenen, of zelfs 106% voor energiebesparende maatregelen, waarvoor ASR een specifieke Verduurzamingshypotheek aanbiedt die afhankelijk van het energielabel een hoger leenbedrag kan toestaan. Een belangrijk detail bij de ASR WelThuis hypotheek is dat er geen taxatierapport nodig is bij een hypotheek tot 90% van de woningwaarde. Dit kan het aanvraagproces mogelijk versnellen en u kosten besparen, omdat niet altijd een uitgebreide, fysieke taxatie vereist is. Echter, als de koopsom die u met de verkoper overeenkomt hoger is dan de getaxeerde marktwaarde, moet u dat verschil altijd met eigen geld aanvullen. Houd er rekening mee dat voor een ASR hypotheek het onderpand een minimale marktwaarde van € 100.000,- moet hebben. ASR past, net als andere geldverstrekkers, automatisch de rente en risicocategorie aan wanneer uw aflossingen leiden tot een lagere Loan-to-Value (LTV) verhouding. Dit onderstreept het voortdurende belang van de hypotheek vraagprijs of waarde discussie gedurende de hele looptijd van uw lening.

ABN hypotheek berekenen: rekening houden met vraagprijs en marktwaarde

Bij het berekenen van uw ABN AMRO hypotheek is de marktwaarde van de woning altijd bepalend, niet de vraagprijs. ABN AMRO baseert, net als andere geldverstrekkers, uw lening op de objectieve waarde die in een taxatierapport voor bestaande bouw wordt vastgesteld. Een belangrijke voorwaarde bij ABN AMRO is dat het onderpand, of dit nu een woonhuis of appartement is, een minimale marktwaarde van € 90.000,- moet hebben. U kunt bij ABN AMRO, afhankelijk van uw inkomen, tot 100% van deze getaxeerde waarde financieren, of tot 106% als u investeert in energiebesparende maatregelen. Begrip van deze hypotheek vraagprijs of waarde dynamiek is essentieel om te weten hoeveel eigen geld u mogelijk nodig heeft, vooral als de vraagprijs hoger is dan de uiteindelijke taxatiewaarde.

Veelgestelde vragen over hypotheek op vraagprijs of waarde