Een NHG-hypotheek kent toegangsbeperkingen voor woningkopers en verliest zijn voordeel boven een woningwaarde van €435.000. Ook kan een variabele hypotheekrente met NHG leiden tot onzekere maandlasten door renteveranderingen. Op deze pagina leest u alles over de nadelen van een NHG hypotheek, zodat u een weloverwogen keuze maakt.
Welke nadelen en risico’s kleven aan een NHG hypotheek?
Een NHG hypotheek kent inderdaad nadelen en risico’s. Zo zijn er toegangsbeperkingen voor woningkopers en geldt er een grens aan de koopsom. Verder kan een variabele rente met NHG leiden tot onzekere maandlasten.
Extra kosten en eenmalige borgtochtprovisie
Een NHG hypotheek brengt een eenmalige borgtochtprovisie met zich mee. Deze kost, ook wel NHG-premie genoemd, bedroeg in 2025 0,4% over het totale hypotheekbedrag. Bij een hypotheek van €300.000 betaalt u dan €1.200 aan provisie. U betaalt deze provisie bij de ondertekening van de hypotheekakte bij de notaris. Goed nieuws is dat de borgtochtprovisie fiscaal aftrekbaar is. Ook bij het verhogen of oversluiten van een NHG hypotheek betaalt u deze provisie opnieuw. Dit geldt ook als u verhuist naar een woning onder de NHG-grens. Soms is het mogelijk om de borgtochtprovisie en andere bijkomende kosten mee te financieren in uw hypotheek.
Beperkingen door maximale hypotheek- en woningprijsgrens
Banken en NHG limiteren de aflossingsvrije hypotheek tot 50% van de woningwaarde. Dit betekent dat je niet de volledige woningwaarde aflossingsvrij kunt financieren met NHG. Bij een woning van €400.000 kun je dan maximaal €200.000 aflossingsvrij lenen met NHG. Deze beperking is een nadeel en kan je financiële planning beïnvloeden.
Strengere voorwaarden bij verkoop en restschuld
De NHG-regeling stelt inderdaad strikte criteria voor een restschuld, vooral bij verkoop van uw woning. Als de verkoopopbrengst lager is dan uw hypotheekschuld, ontstaat er een restschuld. U moet dan een regeling treffen met uw hypotheekverstrekker. Een restschuld leidt tot een extra financiële last voor u als woningeigenaar. Dit kan ook invloed hebben op de mogelijkheid om toekomstige leningen of een nieuwe hypotheek te krijgen. Bij restschuldfinanciering moet u de oude woning definitief verkocht hebben, zonder ontbindende voorwaarden. U moet deze restschuld dan versneld aflossen, vaak in combinatie met een nieuwe hypotheek.
Wanneer is een NHG hypotheek minder voordelig?
Een NHG hypotheek is minder voordelig wanneer een lagere hypotheekrente mogelijk is of wanneer u minder dan 60% van de woningwaarde leent. Dit geldt vooral als u meer dan 40% van de woningwaarde met eigen geld financiert, bijvoorbeeld bij eigen inbreng financiering zoals een schenking. De volgende onderdelen gaan dieper in op de vergelijking met hypotheken zonder NHG en specifieke situaties waarin NHG niet de beste keuze is.
Recente wijzigingen en strengere regels rondom NHG
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) heeft recent de voorwaarden en normen voor hypotheekaanvragers gewijzigd. Deze veranderingen gaan in per 1 januari 2025. NHG heeft de wijzigingen bekendgemaakt in de Voorwaarden en Normen 2025.
De gewijzigde Voorwaarden en Normen (V&N) van NHG zijn onder andere nodig om mee te doen aan nieuwe regels voor aflossingsvrije hypotheken. De regels van NHG zijn verscherpt door strengere toetsregels. Deze verscherpte regels zijn een reactie op de toename van gebruik en misbruik van de NHG-garantie in de afgelopen jaren. Dit betekent dat u als huizenkoper rekening moet houden met aangepaste eisen.
Alternatieven voor een NHG hypotheek en hun nadelen
Alternatieven voor een NHG hypotheek, zoals een hypotheek zonder NHG, kunnen voordeliger zijn dan een hypotheek met NHG als je meer dan 40% van de woningwaarde met eigen geld financiert. Echter, een nadeel van een hypotheek zonder NHG zijn de extra kosten van enkele duizenden euro’s. Een hypotheek met NHG is namelijk niet altijd voordeliger dan een hypotheek zonder NHG, bijvoorbeeld bij eigen inbreng zoals een schenking. Bovendien biedt een hypotheek zonder NHG de mogelijkheid tot renteverlaging bij extra aflossen, omdat dit het risico voor de hypotheekverstrekker verlaagt.
Hypotheken zonder NHG met hogere risico’s
Hypotheken zonder NHG brengen hogere risico’s met zich mee voor de bank. Dit vertaalt zich vaak in een hogere hypotheekrente, die 0,3% tot 0,8% hoger kan uitvallen dan bij een NHG-hypotheek. Deze hogere rente komt door een risico-opslag bovenop het basisrentetarief. Een risico-opslag geldt vooral als u meer dan 60% van de woningwaarde leent. Ook bij het bijna maximaal lenen of een hypotheekbedrag dat hoger is dan de woningwaarde, betaalt u een hogere rente. Zonder NHG is er namelijk geen vergoeding van de restschuld bij gedwongen verkoop, wat het risico voor de bank vergroot. Dit betekent dat u zonder NHG meer betaalt voor hetzelfde leenbedrag.
Hoe wij je kunnen helpen met persoonlijk advies over NHG
Om u te helpen met persoonlijk advies over een NHG hypotheek, benadrukken wij het belang van een deskundige hypotheekadviseur. Het advies van zo’n adviseur is aanbevolen wanneer u kiest tussen een hypotheek met of zonder NHG, omdat zij de bruikbaarheid van NHG voor uw specifieke situatie kunnen beoordelen.
Een hypotheekadviseur helpt u navigeren door alle mogelijkheden en stelt een passend plan van aanpak op. Zij kunnen u ook ondersteunen bij het afsluiten of oversluiten van een NHG-hypotheek. Zo bieden NHP hypotheekadviseurs specifieke hulp aan huiskopers die een NHG-hypotheek afsluiten, en een HypotheekCompany adviseur staat potentiële hypotheeknemers bij. Ook voor specifieke scenario’s met NHG kunt u bij hen terecht.
Rente en boeterente bij NHG hypotheken
Een NHG hypotheek kan zijn rentevoordeel verliezen in specifieke situaties, wat direct invloed heeft op uw maandlasten. Zo vervalt het rentevoordeel van NHG als u uw hypotheek meeneemt naar een nieuwe woning die boven de NHG-grens ligt. Ook is er geen rentevoordeel op een NHG-hypotheek wanneer het hypotheekbedrag lager is dan 60% van de woningwaarde, een situatie die in 2025 al gold voor woningkopers met NHG. Dit betekent dat de lagere rente, waar NHG normaal voor zorgt, dan wegvalt. U zou verwachten dat een lagere lening altijd beter is, maar hier werkt het dus anders. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren als u een groot deel van de woning met eigen geld financiert. Kijk daarom goed naar de verhouding tussen uw hypotheek en de waarde van uw huis.
Is de NHG borgtochtprovisie fiscaal aftrekbaar?
Ja, de borgtochtprovisie voor een NHG hypotheek is fiscaal aftrekbaar. De borgtochtprovisie is een eenmalige kostenpost die u betaalt voor een hypotheek met NHG. U trekt deze eenmalige kosten af van uw belastbaar inkomen in Box 1. Dit kan in het jaar dat u de hypotheek afsluit, oversluit of verhoogt. De aftrek geldt specifiek voor de kosten van de NHG-garantie.
Wat gebeurt er bij restschuld met NHG?
Bij restschuld met een NHG hypotheek kan de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) de restschuld kwijtschelden. Dit gebeurt bij een gedwongen verkoop van uw woning, bijvoorbeeld door werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, scheiding of het overlijden van uw partner. Ook voor ex-partners met een NHG hypotheek kan de NHG de restschuld kwijtschelden als de woning door noodzaak verkocht moet worden en de opbrengst onvoldoende is. Het Waarborgfonds Eigen Woningen, de stichting achter NHG, neemt de restschuld dan over van de hypotheekverstrekker. De NHG betaalt het verschil tussen de verkoopopbrengst en de resterende hypotheekschuld aan uw bank. U moet wel aan specifieke voorwaarden voldoen om kwijtschelding te krijgen, zoals het beperken van financiële achterstanden. Hoewel u in principe het bedrag aan NHG moet terugbetalen, wordt dit in veel situaties kwijtgescholden.
Kan ik mijn bestaande hypotheek oversluiten naar NHG?
Ja, u kunt uw bestaande hypotheek oversluiten naar een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Dit is mogelijk als u voldoet aan de NHG-normen en -voorwaarden, zoals de maximale hypotheeksom. Een bestaande hypotheek zonder NHG kan worden omgezet naar een NHG-hypotheek, wat vaak een lagere hypotheekrente oplevert. Dit kan zowel aan het einde van uw rentevaste periode als tussentijds. Voor 2025 wordt een hypotheek met NHG toegankelijker bij oversluiten als het hypotheekbedrag onder €450.000 blijft, of €477.000 als u energiebesparende maatregelen financiert.
Voor wie is een NHG hypotheek het meest geschikt?
Een NHG hypotheek is vooral geschikt voor woningkopers die zekerheid zoeken. Het is een verantwoorde optie voor starters, ondernemers en ouderen. Duurhuurders kunnen hiermee zelfs een hogere hypotheek krijgen voor hun eigen huis. De NHG hypotheek is beschikbaar voor elke woning waar u zelf woont, ongeacht of dit uw eerste of tiende woning is. Het biedt een vangnet bij kwetsbare situaties zoals scheiding of werkloosheid. Ook voor een verbouwing of renovatie kunt u NHG gebruiken. Voor de meeste mensen die een annuïteiten- of lineaire hypotheek afsluiten, is dit een veilige keuze.
