Een hypotheek van 90 procent marktwaarde betekent dat u 90% van de woningwaarde leent. Hier leest u meer over de rente, de specifieke voorwaarden en bijbehorende kosten.
Samenvatting
- Een hypotheek van 90% marktwaarde betekent dat u 90% van de woningwaarde leent, wat leidt tot een hogere rente door een grotere risicoklasse voor geldverstrekkers.
- Rentepercentages worden bepaald door het risico (Loan-to-Value), risicoklassen en risico-opslagen tussen 0,30% en 0,45%, die kunnen dalen bij waardestijging of aflossing.
- Rentevaste periodes variëren van 5 tot 30 jaar, waarbij langere periodes zekerheid bieden maar hogere rente kosten meebrengen.
- Hypotheekrentes zonder NHG verschillen sterk per aanbieder; vergelijken is essentieel om honderden euro’s per jaar te besparen.
- Oversluiten of aanpassen van een 90% hypotheek kan kosten met zich meebrengen maar kan leiden tot lagere lasten, vooral bij renteverlaging of waardestijging van de woning.
Wat betekent een hypotheek van 90% van de marktwaarde?
Een hypotheek van 90% van de marktwaarde is een
woninglening waarbij u 90% van de getaxeerde waarde van uw huis financiert. U brengt dan zelf de resterende 10% in, bijvoorbeeld met spaargeld. Voor geldverstrekkers betekent een hogere hypotheek ten opzichte van de woningwaarde een groter risico.
Daarom betaalt u meestal een hogere hypotheekrente dan bij een lagere lening. Zo heeft een hypotheek met een LTV (Loan-to-Value) van 90% vaak een hogere rente dan een LTV van 80%. Voor niet-NHG hypotheken tussen 80% en 90% van de marktwaarde is een risico-opslag van 0,30 procent normaal. Ligt uw lening boven de 90% tot 100% van de marktwaarde? Dan kan de risico-opslag oplopen tot 0,45 procent. Sommige aanbieders, zoals Neo Hypotheken, bieden tot 90% financiering aan op basis van een Desktop taxatie.
Hoe worden rentepercentages bepaald bij 90% marktwaarde hypotheken?
De rentepercentages bij een
hypotheek 90 procent marktwaarde worden bepaald door het risico dat de geldverstrekker neemt. Een hogere lening ten opzichte van de woningwaarde, de zogenaamde Loan-to-Value (LTV), betekent een groter risico voor de bank. Uw hypotheek valt daarom met een LTV van 90% in een hogere risicoklasse. Dit leidt tot een hogere risico-opslag bovenop de basisrente.
De basisrente zelf wordt beïnvloed door de kapitaalmarktrente en de winstopslag van de hypotheekverstrekker. Zakt uw schuld-marktwaardeverhouding later? Dan kan uw rentepercentage omlaag. Dit gebeurt als u extra aflost. Ook kan de woningwaarde stijgen. Vraag dan een renteverlaging aan bij uw bank. Een recente WOZ-verklaring of taxatierapport (maximaal 6 maanden oud) ondersteunt uw aanvraag.
Welke risico-opslagen en tariefklassen gelden voor 90% LTV hypotheken?
Bij een hypotheek van 90 procent marktwaarde hanteren geldverstrekkers risico-opslagen en tariefklassen. Deze bepalen de hoogte van uw hypotheekrente.
Banken delen hypotheken in risicoklassen in op basis van de Loan-to-Value (LTV) ratio. Een hogere LTV, zoals 90%, betekent een groter risico. Risicoklassen variëren per aanbieder. Vaak zijn er categorieën tot 80%, tot 90% en tot 100% LTV. Een
hypotheek 90 procent marktwaarde heeft een risico-opslag bovenop de basisrente. Eerder werd al een opslag van 0,30 procent genoemd voor 80-90% LTV, en tot 0,45 procent voor leningen boven 90% tot 100% LTV.
Daalt uw LTV door aflossing of waardestijging van uw woning? Dan kunt u in een lagere risicoklasse vallen. Sommige banken, zoals a.s.r. en Florius, verlagen de rente dan automatisch. Andere aanbieders passen de risicoklasse pas aan bij de renteherzieningsdatum. U kunt zelf een recente WOZ-verklaring of taxatierapport indienen om dit aan te tonen.
Verschillen in rentevaste periodes voor hypotheken met 90% marktwaarde
Verschillende rentevaste periodes voor een hypotheek met 90 procent marktwaarde bieden u keuzes in zekerheid en kosten. Een langere periode, zoals 20 of 30 jaar, geeft meer zekerheid over uw maandlasten. U betaalt dan wel een hoger rentepercentage. Kortere periodes, zoals 5 of 10 jaar, zijn flexibeler. Uw rente kan dan vaker wijzigen.
De rentepercentages bij een
hypotheek 90 procent marktwaarde variëren sterk per periode. De meeste mensen kiezen voor 10 of 20 jaar vast. Uw persoonlijke situatie bepaalt de beste keuze.
| Renteperiode |
Rentetarief (90% LTV) |
Voordeel |
Nadeel |
| 5 jaar vast |
3,53% (MUNT, NHG) |
Flexibiliteit, lagere rente |
Rente kan stijgen |
| 15 jaar vast |
3,93% (MUNT) |
Redelijke zekerheid |
Minder flexibel |
| 20 jaar vast |
4,12% (Basishypotheek) |
Lange zekerheid |
Hogere rente, minder flexibel |
Hypotheekrente vergelijken zonder NHG bij 90% marktwaarde
Vergelijk de
hypotheekrente zonder NHG bij 90% marktwaarde zorgvuldig. Rentes kunnen namelijk sterk verschillen tussen aanbieders. De Autoriteit Consument en Markt (ACM) vond een verschil van wel
€550 per jaar tussen de duurste en goedkoopste hypotheek zonder NHG.
Hier ziet u enkele recente rentes voor een 10 jaar vaste hypotheek zonder NHG:
| Aanbieder |
Rente (10 jaar vast, zonder NHG) |
Datum |
| Venn Hypotheken |
3,74% |
Nov 2025 |
| bijBouwe |
3,74% |
Nov 2025 |
| RegioBank |
3,74% |
Nov 2025 |
| OBVION |
3,77% |
Nov 2025 |
| ING |
3,80% |
Nov 2025 |
| Centraal Beheer Achmea |
3,85% |
2024 |
| Merius |
4,55% |
Actueel |
Syntrus Achmea biedt bijvoorbeeld een 15 jaar vaste Basishypotheek aan van 3.88% bij 90% marktwaarde (april 2025).
Gebruik online tools zoals die van Hypotheek24.nl of Rente.nl om de actuele rentes te zien. U kunt ook uw gestegen woningwaarde doorgeven aan uw bank. Denk aan ING of Triodos Bank. Dit kan een lagere risicoklasse en dus rente opleveren. Wist u dat twee derde van de huiseigenaren met een hypotheek zonder NHG zich niet bewust is van de risico-opslag? Let hier goed op.
Hoe beïnvloedt een 90% marktwaarde hypotheek de maandlasten en totale kosten?
Een
hypotheek van 90 procent marktwaarde zorgt voor hogere maandlasten en totale kosten. Dat komt omdat geldverstrekkers een groter risico zien bij zo’n hoge lening ten opzichte van de woningwaarde. Daarom rekenen zij vaak een
risico-opslag op de hypotheekrente.
Die hogere rente betaalt u elke maand. Zo lopen ook uw totale kosten over de looptijd van de lening flink op. Leent u bijvoorbeeld tussen 80% en 100% van de marktwaarde, dan betaalt u een rente van ongeveer 3,8%. Leent u minder, bijvoorbeeld tussen 60% en 80% van de marktwaarde? Dan kan de rente dalen naar circa 3,6%. Die 0,2% verschil lijkt klein, maar telt op.
Stel dat u €50.000 extra leent. Bij 2,0% rente betaalt u dan ongeveer €184,82 bruto per maand. Maar stijgt de rente naar 5,0% door een hogere risicoklasse? Dan zijn uw maandlasten voor dat deel €268,42. Dit verschil merkt u direct in uw portemonnee.
Proces en gevolgen van het aanpassen of oversluiten van een 90% marktwaarde hypotheek
Een
hypotheek van 90 procent marktwaarde aanpassen of oversluiten betekent dat u uw huidige lening wijzigt of vervangt. U doet dit vaak voor betere voorwaarden of lagere maandlasten. Oversluiten houdt in dat u de oude hypotheek aflost en een nieuwe afsluit bij dezelfde of een andere bank.
Dit proces brengt wel kosten met zich mee. Denk aan een mogelijke boeterente, taxatiekosten en notariskosten. Deze oversluitkosten kunnen oplopen tot gemiddeld €3250 bij bijvoorbeeld De Hypotheker. Het is slim om deze kosten mee te financieren als de waarde van uw woning hoger is dan uw huidige hypotheek.
Bij het oversluiten van een hypotheek kunt u ook de hypotheekvorm aanpassen. U kunt zelfs een hogere hypotheek aanvragen om een verbouwing of verduurzaming te financieren. Voor zo’n hogere lening is 90 procent van de marktwaarde van uw woning vaak de maximale financiering. Een lagere rente kan u honderden euro’s per maand besparen, wat de kosten meestal terugverdient.
Marktwaarde woning en de impact op hypotheekmogelijkheden
De marktwaarde van uw woning is cruciaal voor uw hypotheekmogelijkheden. Het bepaalt hoeveel u maximaal kunt lenen. Vanaf 2021 mag uw hypotheek niet hoger zijn dan
100 procent van deze marktwaarde. Een hogere marktwaarde betekent dus dat u meer kunt financieren.
Ook beïnvloedt de marktwaarde direct uw hypotheekrente. Hoe lager uw lening is ten opzichte van de woningwaarde, hoe minder risico de bank loopt. Dit leidt vaak tot een lagere risicoklasse en daarmee een lagere rente. De marktwaarde wordt meestal vastgesteld via een gevalideerd taxatierapport. Een online
indicatie van de woningwaarde geeft u een eerste inzicht. Een hogere marktwaarde na een verbouwing kan bijvoorbeeld uw rente verlagen.
Hypotheek verlagen met overwaarde: mogelijkheden en voordelen
U kunt uw hypotheek verlagen met overwaarde door extra af te lossen. Overwaarde is het positieve verschil tussen de marktwaarde van uw huis en uw resterende hypotheekschuld. Het ontstaat door aflossingen op uw hypotheek of door stijgende huizenprijzen. Door overwaarde te benutten, verlaagt u uw hypotheekschuld. Dit kan u van een
hypotheek van 90 procent marktwaarde naar een lagere risicoklasse brengen.
Het benutten van overwaarde biedt duidelijke voordelen:
- U krijgt een lagere renteopslag, soms tot 0,75% minder.
- Uw maandlasten dalen aanzienlijk.
- Gebruik het geld voor woningaanpassingen.
Overweeg ook de risico’s. Overwaarde opnemen verhoogt uw totale hypotheekschuld. Dit kan leiden tot een restschuld bij dalende huizenprijzen.
Marktconforme rente hypotheek: wat betekent dit voor 90% marktwaarde leningen?
Marktconforme rente betekent dat uw hypotheekrente aansluit bij de huidige rentestanden. Deze rente omvat een opslag voor het hogere risico van een lening van 90 procent van de marktwaarde. Wanneer u een
marktconforme rente zoekt, ziet u dat banken een hogere lening ten opzichte van de woningwaarde als risicovoller zien. Hierdoor betaalt u een hogere rente dan bij een lagere LTV (Loan-to-Value).
Voor een annuïteitenhypotheek hanteert Argenta bijvoorbeeld een rente van 4,04% bij 60% marktwaarde. Bij 100% marktwaarde stijgt dit naar 4,54% (1 jaar vast). Uw rente voor 90% marktwaarde zal dichter bij dit hogere tarief liggen. Hypotheekadviseurs vinden het bepalen van de exacte marktconforme rente complex. Dit komt door de vele risicoklassen en opslagen die geldverstrekkers gebruiken.
Veelgestelde vragen over hypotheken met 90% marktwaarde
