Hypotheek DGA eigen BV: voorwaarden, voordelen en risico’s uitgelegd

Een hypotheek via de eigen BV is een lening van uw bedrijf aan uzelf voor een woning. U leert hier wat de voorwaarden, voordelen en risico’s van deze constructie zijn.

Wat is een hypotheek via de eigen BV voor een DGA?

Een hypotheek via de eigen BV is een specifieke financieringsvorm. U als Directeur-Grootaandeelhouder (DGA) leent geld van uw eigen besloten vennootschap. Dit dient voor de aankoop of verbouwing van uw privéwoning. Uw BV kan zo’n hypotheek aan u verstrekken als er voldoende overtollige middelen zijn. Deze lening valt niet onder de algemene €500.000 limiet voor leningen aan de DGA. De Belastingdienst maakt hier een uitzondering voor, mits u hypothecaire zekerheid geeft. U legt de lening schriftelijk vast in een overeenkomst. Hierin staan duidelijke afspraken over rente en aflossing. De rente moet zakelijk zijn, anders ziet de Belastingdienst dit als onzakelijk. Zorg dat u de Belastingdienst informeert over deze constructie.

Hoe werkt het afsluiten van een hypotheek via de eigen BV?

Het afsluiten van een hypotheek via de eigen BV is een intern proces met externe vereisten. U doorloopt specifieke stappen om de lening op te zetten. Daarbij zorgt u dat alles voldoet aan de fiscale en juridische regels.

Stappen voor het opzetten van de hypotheek binnen de BV

Het opzetten van een hypotheek dga eigen BV vraagt om een gestructureerde aanpak. Vergelijk altijd eerst uw opties. Bekijk ook de standaard hypotheekopties bij banken.

1. Evalueer de financiële draagkracht van uw BV, gebaseerd op de jaarrekeningen van de laatste drie jaar.
2. Stel een zakelijke leningsovereenkomst op met duidelijke afspraken over rente, looptijd en aflossing.
3. Vestig het hypotheekrecht ten gunste van de BV bij de notaris, een vereiste voor fiscale voordelen.
4. Meld de lening aan bij de Belastingdienst om te voldoen aan de fiscale regelgeving.

Vereiste documentatie en hypotheekrecht binnen de BV-structuur

Voor een hypotheek DGA eigen BV is een hypotheekakte essentieel. Dit notariële document, opgesteld door een notaris, legt alle afspraken vast. Het bevat details over het geleende bedrag, de rente, aflossing en algemene voorwaarden. Deze akte vestigt het hypotheekrecht, wat uw BV zekerheid geeft over de lening. U levert ook financiële documenten van uw BV aan, zoals recente jaarcijfers en de statuten. Dit toont de draagkracht van uw onderneming om de lening te verstrekken.

Welke fiscale en juridische voorwaarden gelden voor een DGA-hypotheek via de BV?

Als DGA krijgt u te maken met specifieke fiscale en juridische regels voor een hypotheek via de eigen BV. Deze regels zorgen ervoor dat de lening zakelijk blijft. Zo kijkt de Belastingdienst nauwlettend naar de voorwaarden en afspraken.

Belastingregels en hypotheekrenteaftrek bij BV-leningen

Belastingregels bepalen of u hypotheekrenteaftrek krijgt voor een lening van uw eigen BV. U verlaagt hiermee uw belastbaar inkomen. De woning moet uw hoofdverblijf zijn. Ook moet u de lening binnen 30 jaar annuïtair of lineair aflossen. De Belastingdienst controleert of de voorwaarden van uw hypotheek DGA eigen BV zakelijk zijn. Is dit niet zo, dan beschouwen zij het als verkapt dividend, met extra belasting. Vestig ook hypotheekrecht ten gunste van uw BV; dit is cruciaal voor fiscale voordelen.

De arm’s length principe en compliance met wetgeving

Het arm’s length principe betekent dat uw hypotheek via de eigen BV zakelijke voorwaarden moet hebben. U handelt hierbij alsof u met een onafhankelijke partij onderhandelt. Dit voorkomt dat u uzelf bevoordeelt ten koste van uw BV. De fiscus controleert streng op deze marktconforme afspraken. Zorg dus voor een rente en aflossing die vergelijkbaar zijn met een banklening. Ook moeten uw BV-statuten een clausule voor tegenstrijdig belang bevatten. Dit houdt uw constructie eerlijk en wettelijk compliant.

Wat zijn de voordelen en mogelijke risico’s van een hypotheek via de eigen BV?

Een hypotheek via de eigen BV geeft u als DGA veel financiële flexibiliteit en fiscale voordelen. U moet wel rekening houden met complexe fiscale regels en de risico’s bij financiële tegenslag van uw BV.

Financiële voordelen en flexibiliteit voor de DGA

Deze constructie geeft u veel financiële flexibiliteit. U kunt vaak boetevrij extra aflossen, wat handig is bij financiële meevallers. Ook bepaalt u zelf de looptijd en rente, mits dit zakelijk is. Zo past de lening beter bij uw persoonlijke situatie. De rente die u betaalt, blijft binnen uw eigen BV. Uw onderneming kan dit geld dan weer investeren. Verder ontvangt u mogelijk een borgstellingsvergoeding. Dit is een vergoeding voor het beschikbaar stellen van uw vermogen.

Risico’s zoals fiscale valkuilen en veranderende regelgeving

Een hypotheek via de eigen BV brengt specifieke fiscale risico’s met zich mee. De Belastingdienst controleert streng op excessieve leningen aan DGA’s vanuit hun BV. U riskeert naheffingen en boetes bij onjuiste toepassing van regels. Fiscale wetgeving verandert ook regelmatig. Denk aan aanpassingen in Box 2-tarieven voor aandeelhouders. Soms wijzigen regels zelfs met terugwerkende kracht. Niet compliant zijn kan leiden tot boetes of reputatieschade voor uw bedrijf.

Hoe beïnvloedt een hypotheek via de eigen BV de persoonlijke en bedrijfsfinanciën?

Een hypotheek via de eigen BV verbindt uw privévermogen direct met de financiën van uw onderneming. Uw BV wordt de geldverstrekker, wat de balans en de liquiditeit van uw bedrijf beïnvloedt. Dit vraagt om een zorgvuldige afweging van beide kanten.

Impact op de balans van de BV en privévermogen van de DGA

Een hypotheek via de eigen BV heeft direct invloed op de balans van uw onderneming. Uw BV wordt de geldverstrekker, wat als een vordering op de balans verschijnt. Dit beïnvloedt ook uw privévermogen. U moet wel waken voor excessief lenen van de BV. Een schuld boven de €700.000 wordt vanaf 2023 gezien als een excessieve lening. Zo’n lening kan fiscaal nadelig uitpakken voor u persoonlijk. U kunt als DGA wel overwinsten meerekenen om uw leencapaciteit te vergroten.

Gevolgen voor kredietwaardigheid en toekomstige financieringsmogelijkheden

Een hypotheek via de eigen BV beïnvloedt uw persoonlijke kredietwaardigheid. Andere geldverstrekkers zien deze lening als een bestaande schuld. Dit kan uw leencapaciteit voor toekomstige leningen beperken. Zij beoordelen uw totale financiële plaatje, inclusief deze BV-lening. Een lagere kredietscore kan dan leiden tot hogere rentes of kortere looptijden.

Welke mogelijkheden zijn er voor herfinanciering of herstructurering van de BV-hypotheek?

Voor herfinanciering of herstructurering van uw BV-hypotheek kunt u uw lening oversluiten naar een andere aanbieder, of de voorwaarden binnen uw eigen BV aanpassen. Veel hypotheekhouders sluiten hun hypotheek over voor betere voorwaarden of een lagere rente. U kunt uw huidige hypotheek oversluiten naar een andere hypotheekverstrekker. Soms is het ook mogelijk een DGA vastgoedlening bij uw BV over te sluiten, bijvoorbeeld via een aanbieder zoals Mogelijk. Dit helpt u voldoen aan schuldengrenzen. Daarnaast bieden gespecialiseerde partijen zoals MKB Krediet Nederland herfinancieringen voor zakelijke schulden tot 2,5 miljoen euro. Uw hypotheekadviseur kan de mogelijkheden met u bespreken.

Wat zijn de verschillen tussen een hypotheek via de eigen BV en een traditionele bankhypotheek?

De verschillen tussen een hypotheek via uw eigen BV en een traditionele bankhypotheek zijn best groot. Het gaat vooral om wie de lening verstrekt en welke regels gelden.

Aspect	Hypotheek via Eigen BV	Traditionele Bankhypotheek
Geldverstrekker	Uw eigen BV	Externe bank
Rente bepalen	Zelf (marktconform)	Bank stelt vast
Voorwaarden	Flexibel, zakelijk	Standaard, vast
Fiscaal voordeel	Rente aftrekbaar privé	Rente aftrekbaar privé
Doel BV	Rendement BV genereren	N.v.t.

Bij een hypotheek via de eigen BV leent u van uw eigen bedrijf. U spreekt dan zelf een rente af, die wel marktconform moet zijn. Dit betekent dat de rente vergelijkbaar is met wat een bank zou vragen. Een banklening heeft vaak hogere rente voor privédoeleinden. Uw eigen BV kan dan voordeliger zijn. De hypotheekrente is fiscaal aftrekbaar in privé. Banken bieden alleen hypotheken van hun eigen merk aan. Zij kunnen niet zomaar afwijken van de hypotheekrente door strenge wetgeving. Uw eigen BV kan flexibeler zijn in de voorwaarden, zolang deze zakelijk zijn. Een schriftelijke leningsovereenkomst met aflossingsschema is dan wel verplicht.

Hypotheek berekenen voor DGA’s met een eigen BV

Het berekenen van uw hypotheek als DGA met een eigen BV werkt anders dan bij een gewone baan. Geldverstrekkers kijken hiervoor naar uw salaris, dividend en de winst van uw BV. Ze gebruiken de jaarrekeningcijfers van de afgelopen drie jaar. U kunt uw maximale hypotheek hier zelf berekenen. Bent u korter actief als DGA? Dan accepteren sommige banken ook één of twee jaarcijfers. Een winstprognose kan dit aanvullen. U heeft een inkomensverklaring voor DGA’s nodig. Deze verklaring baseert het toetsinkomen op uw salaris, dividend en de behaalde winst. Een hypotheekadviseur helpt u om de aanvraag soepel te laten verlopen.

De rol van een hypotheekadviseur bij het regelen van een DGA-hypotheek via de BV

Een hypotheekadviseur helpt u met uw DGA-hypotheek via de eigen BV. Zij regelen de complexe regels en specifieke voorwaarden. Voor DGA’s gelden andere inkomens- en hypotheekvoorwaarden dan voor werknemers. Een adviseur toetst uw stabiele inkomen uit de BV. U moet een schriftelijke leningsovereenkomst met uw BV hebben. De adviseur zorgt dat deze voldoet aan de eisen van de Belastingdienst. Een goede adviseur werkt bovendien samen met bijna alle hypotheekverstrekkers in Nederland. Dit vergroot uw kansen op een passende hypotheek. Zij bepalen uw maximale hypotheek op basis van inkomen, vermogen en andere leningen.

Rabobank hypotheekopties voor DGA’s met een eigen BV

Rabobank biedt hypotheekopties voor DGA’s met een eigen BV. Uw aanvraag beoordelen ze op uw salaris en de winst van uw onderneming. Let wel, bonussen of winstuitkeringen uit bedrijfsresultaat tellen meestal niet mee. Rabobank heeft een speciale Documentenlijst Inkomensverklaring Assistent (DIA). Deze tool helpt u met het samenstellen van de benodigde papieren. Zij bieden onder andere de Basis en Plus hypotheek. U kunt maximaal 100% van de marktwaarde van uw woning lenen. Een minimale hypotheek van €50.000 is wel vereist.

Veelgestelde vragen over hypotheek DGA eigen BV