Wat is een executieveiling hypotheek en hoe werkt het?

Een executieveiling hypotheek is de gedwongen verkoop van een woning door de hypotheekverstrekker, wanneer de hypotheeklasten niet langer voldaan kunnen worden volgens de wettelijke kaders zoals artikel 3:268 en 3:254 Burgerlijk Wetboek. Op deze pagina leert u alles over het verloop van dit proces, de juridische en financiële gevolgen, en opties om een executieveiling te voorkomen of er slim mee om te gaan als koper.

Wat betekent executieveiling in de context van een hypotheek?

In de context van een hypotheek betekent een executieveiling hypotheek de gedwongen, openbare verkoop van een woning door de hypotheekverstrekker, als de huiseigenaar de maandelijkse hypotheeklasten niet langer kan voldoen. Dit is een uiterste maatregel die vaak wordt ingezet na 3 maanden betaalachterstand, en is juridisch verankerd in onder meer artikel 3:268 en 3:254 Burgerlijk Wetboek. Het hoofddoel is het innen van de openstaande hypotheekschuld, waarbij de veiling meestal Hybride (zaal en internet) plaatsvindt. Voor de koper brengt dit proces, naast de koopprijs, bijkomende veilingkosten met zich mee, waaronder overdrachtsbelasting en een inzetpremie van 1% over de inzetsom.

Hoe verloopt het proces van een executieveiling hypotheek?

Het proces van een executieveiling hypotheek start wanneer de hypotheekverstrekker, door onbetaalde hypotheeklasten, het recht van parate executie inroept. Dit betekent een gedwongen verkoop van de woning om de openstaande schuld te innen. De specifieke stappen van dit proces, wie de veiling organiseert en wat de gevolgen zijn, worden in de volgende secties uitgebreid behandeld.

Wie organiseert de executieveiling en wanneer?

Een executieveiling hypotheek wordt primair georganiseerd en begeleid door een notaris in opdracht van de hypotheekverstrekker. Deze notaris is verantwoordelijk voor de gehele afhandeling van de veiling en stelt de exacte veilingdatum en het tijdstip vast. De openbare verkoop geschiedt conform de Algemene Veilingvoorwaarden voor Executieveilingen 2017 (AVVE), vaak via gespecialiseerde online platforms zoals vastgoedveiling.nl en openbareverkoop.nl, of als een hybride (zaal en internet) veiling.

Welke stappen doorloopt een woning tijdens executieveiling?

De woning doorloopt tijdens een executieveiling hypotheek een gestructureerd verkoopproces dat wettelijk is vastgelegd en zorgvuldig wordt uitgevoerd. Allereerst wordt het pand publiekelijk aangekondigd voor de veiling, waarbij de details zichtbaar worden op gespecialiseerde online platforms en volgens de Algemene Veilingvoorwaarden voor Executieveilingen 2017 (AVVE). Voorafgaand aan de openbare veiling krijgt de woning de mogelijkheid tot een onderhands bod dit is een schriftelijk bod dat bij de notaris ingediend moet worden, vaak met een specifieke deadline. Tijdens de veiling zelf doorloopt de woning het biedproces in twee fasen: het opbieden en het afmijnen, waarbij elk uitgebracht bod onherroepelijk en onvoorwaardelijk is. Na de gunning, wanneer het pand aan de hoogste bieder is toegewezen, moet de koopprijs samen met bijkomende kosten, zoals kadastrale rechten, binnen circa 6 weken na gunning worden voldaan. Tot slot ondergaat de woning de officiële juridische overdracht en wordt deze, indien nog bewoond, ontruimd om de nieuwe eigenaar toegang te geven, waarbij een termijn van bijvoorbeeld 3 dagen na betekening kan gelden.

Wat zijn de juridische en financiële gevolgen van een executieveiling?

Een executieveiling heeft verregaande juridische en financiële gevolgen, zowel voor de huiseigenaar als voor de hypotheekverstrekker. Juridisch leidt het tot een gedwongen openbare verkoop van de woning volgens specifieke wettelijke procedures en de Algemene Veilingvoorwaarden voor Executieveilingen 2017 (AVVE), waarbij bestaande hypotheken en beslagen over het algemeen zuiveren. Financieel is het hoofddoel de openstaande hypotheekschuld te voldoen uit de veilingopbrengst, wat kan resulteren in een restschuld of, in zeldzame gevallen, een overschot, naast diverse veilingkosten. In de hieropvolgende secties wordt dieper ingegaan op de specifieke rechten en plichten, de afwikkeling van de hypotheekschuld en andere relevante aspecten.

Welke rechten en plichten heeft de huiseigenaar?

Als huiseigenaar behoudt u diverse rechten en plichten, zelfs wanneer u geconfronteerd wordt met een executieveiling hypotheek. Voordat de woning definitief is overgedragen, heeft de eigenaar van het huis de meeste rechten, waaronder het recht om in de woning te verblijven. Aan de andere kant is de huiseigenaar verplicht tot goed onderhouden van de woning en is hij verantwoordelijk voor het verzekeren van het huis, zoals het afsluiten van een opstalverzekering. Daarnaast draagt de huiseigenaar de verantwoordelijkheid voor het voorkomen van woonoverlast en het naleven van burenrecht. Echter, na de toewijzing van de woning tijdens de veiling, ontstaat voor de huiseigenaar de wettelijke plicht tot ontruiming van het Registergoed, wat inhoudt dat de woning verlaten moet worden om de nieuwe eigenaar toegang te verlenen.

Wat betekent beslagrecht en hypothecaire verkoop?

Beslagrecht en hypothecaire verkoop zijn fundamentele juridische begrippen die cruciaal zijn bij een gedwongen woningverkoop. Het beslagrecht is de wettelijke bevoegdheid om beslag te leggen op vermogensbestanddelen, waaronder onroerende zaken, om zo een schuld te innen. Een beslaglegging onttrekt deze vermogensbestanddelen aan de vrije beschikking van de eigenaar en wordt geregistreerd in de openbare registers, waardoor een huis met beslag in principe niet kan worden verkocht of geherfinancierd zonder opheffing. De hypothecaire verkoop daarentegen is een specifiek recht van de hypotheekverstrekker, vastgelegd in de hypotheekakte, om de woning te verkopen als de huiseigenaar de hypotheeklasten niet meer voldoet. Dit recht, bekend als het recht van parate executie, stelt de geldverstrekker in staat de woning te verkopen zonder tussenkomst van de rechter. Bij een dergelijke executieveiling hypotheek wordt de verkochte woning uiteindelijk vrij van hypotheken en beslagen overgedragen aan de nieuwe eigenaar, wat de juridische zuivering na het veilingproces benadrukt.

Welke gevolgen heeft de executieveiling voor de hypotheekschuld?

De executieveiling heeft als primair gevolg voor de hypotheekschuld dat de hypotheekverstrekker, door het recht van parate executie, de woning gedwongen verkoopt om de openstaande schuld te innen bij onbetaalde hypotheeklasten. Een cruciaal juridisch gevolg hiervan is dat de verkochte woning over het algemeen vrij van bestaande hypotheken en beslagen wordt overgedragen aan de nieuwe eigenaar, wat betekent dat de oorspronkelijke hypotheek op dat specifieke pand vervalt. De opbrengst van de executieveiling hypotheek wordt allereerst gebruikt om de schuld aan de geldverstrekker af te lossen, wat kan resulteren in een volledige aflossing, een restschuld als de opbrengst onvoldoende is, of in zeldzame gevallen een overschot.

Wat moeten potentiële kopers weten over het kopen via executieveiling?

Potentiële kopers die een woning via een executieveiling hypotheek overwegen, moeten zich goed voorbereiden door de specifieke procedures, kosten en risico’s grondig te onderzoeken. Het vereist uiterste zorgvuldigheid, waarbij voldoende financiële middelen aantonen en een gedegen onderzoek naar het registergoed essentieel zijn. In de volgende secties leert u meer over deelname aan zo’n veiling, de bijkomende risico’s en kansen, en belangrijke overwegingen voordat u een bod uitbrengt.

Hoe kan men deelnemen aan een executieveiling?

Potentiële kopers kunnen op twee manieren deelnemen aan een executieveiling hypotheek: via een onderhands bod of door deelname aan de openbare veiling. Voordat de officiële veiling plaatsvindt, is het mogelijk om een onderhands bod uit te brengen, een schriftelijk en onherroepelijk voorstel dat met een volledig ingevuld en ondertekend biedingformulier bij de notaris moet worden ingediend, vaak met een specifieke deadline voorafgaand aan de veiling. Tijdens de openbare veiling zelf, die veelal online via platforms zoals openbareverkoop.nl wordt gehouden, doorloopt het proces de fasen van opbieden en afmijnen. Als u de hoogste bieder bent, bent u verplicht om binnen 3 werkdagen na de veiling een waarborgsom van 15% van de koopprijs (met een minimum van €5.000) te storten. Een belangrijk aandachtspunt bij deelname is dat er doorgaans geen mogelijkheid is tot bezichtiging van de woning.

Welke risico’s en kansen zijn verbonden aan executieveiling aankopen?

Aankopen via een executieveiling hypotheek zijn een tweesnijdend zwaard, met zowel aanzienlijke risico’s als unieke kansen voor potentiële kopers. Een van de prominentste risico’s is het ontbreken van de mogelijkheid tot bezichtiging, wat betekent dat kopers een woning aanschaffen zonder de precieze staat ervan te kennen, met kans op achterstallig onderhoud of onverwachte gebreken. Bovendien zijn de risico’s vanaf de gunning volledig voor rekening van de koper, inclusief mogelijke schade door verval, vandalisme of diefstal indien de woning leegstaat. Gezien deze onzekerheden wordt het sterk aanbevolen om een deskundige in te schakelen voor begeleiding en een grondige risicoanalyse, aangezien notarissen kopers waarschuwen voor deze mogelijke valkuilen. Tegelijkertijd biedt deze gedwongen verkoop de uitzonderlijke kans om een woning onder de marktwaarde te verwerven, wat een potentieel hoog rendement kan opleveren. De optie van een onderhands bod vóór de openbare veiling kan u bovendien een strategisch voordeel bieden om de concurrentie te omzeilen en de woning eerder veilig te stellen.

Wat zijn de verschillen tussen executieveiling en andere woningverkoopmethoden?

De belangrijkste verschillen tussen een executieveiling en andere woningverkoopmethoden betreffen de aanleiding, de zeggenschap en de risico’s voor de koper. Een executieveiling hypotheek is een gedwongen verkoop, gestart door de hypotheekverstrekker om een schuld te innen, in tegenstelling tot vrijwillige verkoop via een makelaar of inschrijving, waarbij de huiseigenaar het initiatief neemt en de voorwaarden bepaalt. Bij een executieveiling dicteert de notaris het proces strikt volgens de Algemene Veilingvoorwaarden voor Executieveilingen 2017 (AVVE), en er is doorgaans geen mogelijkheid tot bezichtiging, wat het risico op onbekende gebreken vergroot. Dit verschilt sterk van reguliere woningverkoop waar uitgebreide bezichtigingen en bouwkundige keuringen de norm zijn, en kopers beschermd worden door bedenktijd en ontbindende voorwaarden, zoals een financieringsvoorbehoud. Bovendien gaan bij een executieveiling de risico’s direct na de gunning over op de koper. Hoewel een executieveiling sneller kan verlopen dan de gemiddelde verkooptijd van circa 27 dagen bij een normale verkoop, en de kans biedt een woning onder de marktwaarde te verwerven, biedt de traditionele verkoop meer controle en bescherming voor zowel verkoper als koper.

Hoe kunt u een executieveiling hypotheek voorkomen of omgaan met betalingsachterstand?

Een executieveiling hypotheek kunt u voorkomen door proactief te handelen bij betalingsproblemen en alle beschikbare opties te benutten, waaronder vroegtijdig overleg met uw hypotheekverstrekker. Het is van groot belang om tijdig om te gaan met betalingsachterstanden om het risico op een gedwongen verkoop van uw woning te minimaliseren. In de volgende secties bespreken we de diverse mogelijkheden en hoe financieel advies hierbij kan helpen.

Welke opties zijn er bij hypotheekachterstand?

Wanneer u geconfronteerd wordt met een hypotheekachterstand, zijn er diverse opties om een gedwongen verkoop van uw woning (een executieveiling hypotheek) te voorkomen. Het is cruciaal om zo snel mogelijk contact op te nemen met uw hypotheekverstrekker, zoals SNS, die bereid is een oplossing te zoeken voordat de achterstand te groot wordt. Een bank is namelijk bereid een oplossing te zoeken wanneer de betalingsachterstand nog niet te groot is. Mogelijke oplossingen die uw hypotheekverstrekker kan aanbieden, omvatten:

• Uitstel van betaling: Indien uw betalingsproblemen tijdelijk zijn, kunt u uitstel van betaling krijgen voor een bepaalde periode.
• Aflossingsplan: Er kan een haalbaar aflossingsplan worden afgesproken om de achterstand in termijnen terug te betalen, vaak in overleg met een Hypotheek Specialist Bijzonder Beheer.
• Achterstand uitsmeren over de resterende looptijd: Voor consumenten met een eerste hypotheek afgesloten na 2013, kan de opgebouwde aflossingsachterstand worden uitgesmeerd over de resterende looptijd, zonder direct verlies van hypotheekrenteaftrek.
• Versneld inhalen van achterstand: Om de hypotheekrenteaftrek te behouden, is het van belang de betalingsachterstand uiterlijk binnen het volgende kalenderjaar volledig in te halen, tenzij een nieuw aflosschema is overeengekomen.
• Herfinanciering van de hypothecaire lening: Hoewel dit minder vaak voorkomt bij bestaande achterstanden, kan herfinanciering in sommige gevallen een oplossing bieden om de gedwongen verkoop van het huis te voorkomen, afhankelijk van uw financiële situatie.

Bedenk dat een achterstand in hypotheekbetaling na drie maanden voor een eigen woning (of twee maanden voor een tweede woning) wordt geregistreerd bij het BKR, wat toekomstige leningaanvragen kan bemoeilijken.

Hoe kan financieel advies helpen bij het voorkomen van executieveiling?

Financieel advies is essentieel om een dreigende executieveiling hypotheek te voorkomen door inzicht te bieden in uw specifieke financiële situatie en proactieve oplossingen te adviseren. Een deskundige financieel adviseur helpt u bij het analyseren van risico’s en kansen, en het nemen van weloverwogen beslissingen om uw financiële gezondheid te optimaliseren. Vaak wordt advies te laat ingewonnen, terwijl tijdige begeleiding juist problemen kan voorkomen of beperken. Door uw persoonlijke situatie in kaart te brengen, kan een adviseur bijvoorbeeld overleg met uw hypotheekverstrekker zoals SNS Bank faciliteren om alternatieven te verkennen, vooral wanneer de verwachte veilingopbrengst de schuld niet dekt.

Veelgestelde vragen over executieveiling hypotheek

Rente hypotheek: wat betekent het voor executieveiling situaties?

De rente hypotheek is een doorslaggevende factor in situaties die leiden tot een executieveiling, omdat deze direct de betaalbaarheid van de maandelijkse hypotheeklasten beïnvloedt en daarmee het risico op wanbetaling vergroot. Een hogere rente, met name door een rente-opslag wanneer de hypotheek gelijk of hoger is dan de marktwaarde van de woning, kan de financiële druk op de huiseigenaar onhoudbaar maken en zo bijdragen aan het ontstaan van betalingsachterstanden. Wanneer een executieveiling hypotheek plaatsvindt, heeft de hypotheekhouder als schuldeiser het recht op voorrang bij het verhaal van achterstallige rente en kosten uit de opbrengst van de gedwongen verkoop. Dit kan de hoogte van een eventuele restschuld aanzienlijk beïnvloeden. Hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) dragen over het algemeen een lagere rente, omdat zij het risico voor de geldverstrekker verkleinen, wat de kans op een executieveiling helpt voorkomen.

Ingang hypotheek berekenen bij executieveiling en restschuld

Na een executieveiling hypotheek kan er een restschuld ontstaan, wat inhoudt dat de opbrengst van de gedwongen verkoop onvoldoende was om de openstaande lening volledig af te lossen. Deze restschuld, gedefinieerd als het bedrag dat overblijft wanneer de hypotheek hoger is dan de verkoopopbrengst, blijft een financiële verplichting voor de voormalige huiseigenaar. Het is onder bepaalde voorwaarden mogelijk om deze restschuld te meefinancieren in een nieuwe hypotheek, waardoor u een nieuwe financiële start kunt maken. Hypotheekverstrekkers kunnen de residuale schuld financieren, mits de totale hypotheek, inclusief de meegenomen restschuld, niet hoger is dan 100% van de marktwaarde van de nieuwe woning. Een hypotheekaanvrager heeft doorgaans één jaar na de verkoop van de vorige woning de tijd om de restschuld in een nieuwe hypotheek mee te financieren, wat cruciaal is voor het plannen van uw toekomstige financiën.

SNS hypotheek en executieveiling: wat zijn de specifieke aandachtspunten?

De specifieke aandachtspunten bij een SNS hypotheek in het kader van een executieveiling hypotheek betreffen primair de contractuele voorwaarden, de juridische positie van SNS als hypotheekhouder, en de cruciale noodzaak van proactieve communicatie bij betalingsproblemen. Net als andere geldverstrekkers zijn SNS hypotheken, zoals de SNS Ideaalrente hypotheek, onderhevig aan hun Algemene bankvoorwaarden en voorwaarden van geldlening en hypotheekverlening deze bepalen de kaders voor een gedwongen verkoop. Als hypotheekhouder beschikt SNS over het recht van parate executie (conform artikel 3:268 lid 1 BW), wat betekent dat zij bij langdurige betalingsachterstand de woning zonder gerechtelijke tussenkomst kunnen veilen. De Rechtbank Rotterdam heeft in het verleden reeds geoordeeld in het voordeel van SNS Bank wanneer een klant handelde in strijd met de hypotheekakte, wat de juridische slagkracht van de bank onderstreept. Een 1e hypothecaire inschrijving, een primaire zekerheid zoals vaak voorkomend bij de SNS Bedrijfshypotheek en vergelijkbaar bij particuliere hypotheken, geeft de bank voorrang bij verhaal van de schuld uit de veilingopbrengst. Voor SNS Bank klanten is het daarom essentieel om bij dreigende problemen tijdig contact op te nemen voor oplossingen, en zij kunnen hun aangepaste voorwaarden online downloaden voor transparantie.

Hoe HomeFinance.nl u kan helpen bij executieveiling hypotheek en financieel advies

HomeFinance.nl biedt u essentiële ondersteuning en onafhankelijk advies om adequaat om te gaan met een dreigende executieveiling hypotheek of om u te helpen bij het proces. Wij voorzien u van uitgebreide hypotheekinformatie en gedetailleerde artikelen over diverse financiële onderwerpen, zodat u weloverwogen beslissingen kunt nemen. Daarnaast stellen wij tools beschikbaar voor het vergelijken van hypotheekrentes en leningen, wat cruciaal is om uw financiële situatie te optimaliseren. Ons platform stelt u tevens in staat om eenvoudig een vrijblijvende afspraak te plannen met een gekwalificeerde financiële adviseur, die u persoonlijk kan begeleiden bij complexe situaties en het voorkomen van een gedwongen verkoop van uw woning.