Hypotheek financiering: alles over het financieren van uw woning

Hypotheek financiering is de financiële pijler onder het kopen, verbouwen of verduurzamen van uw woning. Het betreft een lening waarbij uw woning als onderpand dient, en kan in 2025 tot 100% van de woningwaarde dekken, met aanvullende mogelijkheden tot 106% voor energiebesparende maatregelen. Op deze pagina leest u alles over de verschillende hypotheekvormen, hoe u uw maximale leenvermogen bepaalt, en welke kosten hierbij komen kijken. We gaan uitgebreid in op het gebruik van een hypotheek voor woningrenovatie en verduurzaming, het aanvraag- en afsluitproces, en de opties voor herfinanciering, zodat u een compleet beeld krijgt van de mogelijkheden om uw woondromen te verwezenlijken.

Wat is hypotheek financiering en waarom is het belangrijk?

Hypotheek financiering is een gespecialiseerde lening waarbij uw woning als onderpand dient om de aankoop, verbouwing of verduurzaming ervan mogelijk te maken. Deze vorm van financiering geeft de geldverstrekker zekerheid, wat resulteert in gunstigere voorwaarden in vergelijking met ongedekte leningen. Het is van essentieel belang, aangezien het de primaire methode is voor de meeste woningkopers en -bouwers om de aankoop van een woning te realiseren, een investering die zelden volledig uit eigen middelen te bekostigen is. De belangrijkheid van hypotheek financiering strekt zich verder uit dan de initiële aankoop. Het biedt tevens unieke mogelijkheden voor het meefinancieren van verbouwingen en energiebesparende maatregelen, waarbij de taxatiewaarde van de woning ná de verbeteringen als uitgangspunt kan dienen. Sinds januari 2018 kunnen zelfs bijkomende kosten zoals taxatie-, notaris- en advieskosten, afhankelijk van de koopsom en woningwaarde, in de hypotheek worden opgenomen. Deze financieringsvorm draagt dankzij de lange looptijd en vaak lagere rente aanzienlijk bij aan betaalbare maandlasten en heeft een fundamentele en langdurige invloed op de financiële situatie van de huiseigenaar.

Welke soorten hypotheken kunt u gebruiken voor financiering?

Voor de hypotheek financiering van uw woning zijn er diverse hypotheeksoorten beschikbaar, die elk passen bij verschillende financiële situaties en doelen. De meest gangbare vormen voor de aankoop van een eigen woning zijn de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek, die verplicht zijn als u recht wilt hebben op hypotheekrenteaftrek voor nieuwe leningen. Bij de annuïteitenhypotheek betaalt u maandelijks een vast bedrag aan rente en aflossing, waarbij het rentedeel in het begin hoger is. Bij de lineaire hypotheek lost u elke maand een vast bedrag af, waardoor uw maandlasten geleidelijk dalen. Hoewel de aflossingsvrije hypotheek voorheen veel voorkwam, is deze voor nieuwe leningen na 2013 niet meer fiscaal aftrekbaar, maar kan nog wel gebruikt worden voor een deel van de financiering, of voor woningkopers die al een dergelijke hypotheek hadden. Naast deze basisvormen bestaan er ook gespecialiseerde hypotheekproducten voor specifieke behoeften. Zo kunt u voor de financiering van huurpanden of beleggingspanden een Verhuurhypotheek afsluiten, waarbij banken doorgaans maximaal 70% van de marktwaarde in verhuurde staat financieren en volledig aflossingsvrije opties beperkt zijn. Voor de aankoop of verbouwing van commercieel vastgoed zoals bedrijfspanden, winkels, kantoren, horecapanden, agrarische grond of project- en transformatiepanden kunt u een zakelijke hypotheek gebruiken. Wanneer u een nieuwe woning koopt voordat uw huidige woning is verkocht, biedt een overbruggingshypotheek tijdelijke financiering, vaak met een looptijd van 24 maanden voor bestaande bouw en 36 maanden voor nieuwbouw. Specifiek voor het verduurzamen van uw woning is er de Duurzaamheidshypotheek. Verder kunnen ouders hun kinderen ondersteunen met een generatiehypotheek, die als garantstelling kan dienen. Ten slotte is het mogelijk een consumptieve financiering van woningwaarde of een consumptief leningdeel op te nemen, waarmee u de overwaarde van uw woning kunt benutten voor andere doeleinden, vaak tot 50% van de woningwaarde en zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

Hoe bepaalt u uw maximale hypotheek en leenvermogen?

Uw maximale hypotheek en leenvermogen worden in 2025 primair bepaald door uw bruto jaarinkomen, uw financiële verplichtingen en de marktwaarde van de woning. Geldverstrekkers berekenen op basis hiervan uw maximale maandelijkse woonlast aan de hand van de woonquote en een toetsrente, zoals vastgelegd in de Gedragscode Hypothecaire Financiering (GHF). Dit houdt in dat niet alleen uw bruto inkomen van de aanvrager en eventuele partner cruciaal is, maar ook openstaande leningen, zoals een studieschuld of persoonlijke leningen, en alimentatieverplichtingen uw leencapaciteit kunnen verlagen.

Daarnaast beïnvloeden ook factoren zoals de gekozen rentevaste periode (een langere periode van 10 jaar of meer kan leiden tot een hogere maximale hypotheek omdat de werkelijke rente wordt gebruikt in plaats van de toetsrente) en de looptijd van de hypotheek (standaard 30 jaar; een kortere looptijd resulteert in hogere maandlasten en daardoor een lagere maximale hypotheek) het bedrag. Uw persoonlijke situatie, waaronder uw dienstverband, leeftijd en toekomstperspectief, speelt eveneens een rol in de berekening van uw maximale leencapaciteit. Voor een nauwkeurige bepaling van uw hypotheek financieringsmogelijkheden is het raadzaam om een online rekentool te gebruiken of direct contact op te nemen met een hypotheekadviseur, die rekening houdt met al deze individuele omstandigheden.

Welke kosten en lasten komen kijken bij hypotheek financiering?

Bij hypotheek financiering komen zowel eenmalige kosten als doorlopende lasten kijken, waarvan de exacte hoogte afhangt van de gekozen hypotheekvorm, het totale hypotheekbedrag, het rentepercentage en de looptijd. De eenmalige kosten, vaak gezamenlijk aangeduid als de ‘kosten koper’, dient u in de meeste gevallen uit eigen middelen te voldoen. Deze omvatten:

• Overdrachtsbelasting (2% van de koopsom);
• Notariskosten voor zowel de leverings- als de hypotheekakte, welke bestaan uit gebruikelijke werkzaamheden, bijkomende tarieven en 21% btw;
• Taxatiekosten (gemiddeld €500);
• Eventuele kosten voor een aankoopmakelaar (gemiddeld €1000) en een bouwtechnische keuring;
• Nationale Hypotheek Garantie (NHG) aanvraagkosten, die in 2025 0,4% van de hypotheek bedragen, een verlaging ten opzichte van voorgaande jaren.

Deze bijkomende kosten bedragen gemiddeld 5 tot 6 procent van de koopsom. Hoewel een groot deel hiervan uit eigen zak betaald moet worden, kunnen taxatie-, notaris- en advieskosten sinds januari 2018 onder bepaalde voorwaarden worden meefinancierd in de hypotheek. De doorlopende lasten bestaan hoofdzakelijk uit de maandelijkse betalingen van rente en aflossing, waarbij de netto hypotheeklasten door fiscale aftrek lager kunnen uitvallen dan de bruto lasten. Bij specifieke situaties zoals hypotheekherfinanciering of het oversluiten van een hypotheek, moet u rekening houden met extra kosten zoals boeterente en advies- en bemiddelingskosten, die voor herfinanciering kunnen oplopen tot 3% à 6% van het totaal geleende bedrag. Een andere belangrijke financiële overweging zijn de dubbele lasten die kunnen ontstaan wanneer u een nieuwe woning koopt voordat uw huidige huis is verkocht; deze kunnen gedurende minimaal 12 maanden oplopen en moeten gedekt kunnen worden. Geldverstrekkers kunnen ook een risico-opslag hanteren op de rente wanneer de hypotheek hoog is ten opzichte van de woningwaarde.

Hoe verloopt het proces van hypotheek aanvragen en afsluiten?

Het proces van hypotheek aanvragen en afsluiten verloopt in een aantal cruciale stappen, waarbij een hypotheekadviseur doorgaans de begeleiding biedt. Dit traject duurt gemiddeld 4 tot 8 weken vanaf het eerste consult tot het definitieve bankakkoord. Het begint met een oriëntatiefase en een adviesgesprek om uw financiële mogelijkheden en de meest geschikte hypotheekvorm te bepalen, gevolgd door het verzamelen van alle benodigde documenten die essentieel zijn voor een complete aanvraag. Nadat de koop- en aanneemovereenkomst is ondertekend, vraagt uw hypotheekadviseur een hypotheekofferte aan bij de gekozen geldverstrekker. Het is hierbij van groot belang dat de aanvraag correct en compleet ingediend wordt, zodat de rente vastgelegd kan worden. Na de goedkeuring van de bank ontvangt u de definitieve hypotheekofferte, die door de hypotheekaanvrager moet worden ondertekend. Het volledige hypotheekproces van uw hypotheek financiering wordt afgerond met een bezoek aan de notaris, waar de hypotheekakte wordt gepasseerd en de overdracht van de woning formeel plaatsvindt. Door een goede voorbereiding en snel te reageren, kan de afhandeling van de hypotheekaanvraag versneld worden.

Hoe kunt u een hypotheek gebruiken voor woningrenovatie en verbouwing?

Een hypotheek kunt u op verschillende manieren inzetten voor woningrenovatie en verbouwing, waarbij de hypotheek financiering wordt afgestemd op uw plannen. De meest voorkomende opties zijn het verhogen van uw bestaande hypotheek, het afsluiten van een tweede hypotheek, of het gebruikmaken van een bouwdepot. Wanneer u overwaarde op uw woning heeft, kunt u deze benutten via een verhoging van uw huidige hypotheek; dit is doorgaans voordeliger dan een persoonlijke lening voor verbouwingen en kan de taxatiewaarde van de woning ná de verbeteringen als uitgangspunt nemen. Een tweede hypotheek is een aparte lening specifiek voor woningverbeteringen zoals verbouwingen of achterstallig onderhoud, en biedt vaak een lagere rente dan een consumptief krediet. Zowel de verhoging als de tweede hypotheek kunnen in aanmerking komen voor hypotheekrenteaftrek, mits ze gebruikt worden voor het hoofdverblijf en lineair of annuïtair worden afgelost. Voor de financiering van energiebesparende maatregelen is het soms mogelijk om tot 106% van de woningwaarde te lenen. Bij de aanvraag van een verhoogde of tweede hypotheek zijn vaak kosten voor taxatie en notaris gemoeid, vooral als er geen hogere inschrijving in het Kadaster aanwezig is.

Welke fiscale regels en overheidsregelingen beïnvloeden hypotheek financiering?

Fiscale regels en overheidsregelingen hebben een substantiële invloed op hypotheek financiering, met name door de hypotheekrenteaftrek en de bepaling van het maximale leenbedrag. Voor nieuwe hypotheken, afgesloten vanaf 1 januari 2013, geldt dat de hypotheekrente alleen aftrekbaar is van de inkomstenbelasting als de lening volledig en minimaal annuïtair of lineair wordt afgelost binnen maximaal 30 jaar en de woning als hoofdverblijf dient. Hypotheken van vóór deze datum vallen onder een overgangsrecht, waardoor zij onder bepaalde voorwaarden hun recht op hypotheekrenteaftrek behouden, zelfs als ze (deels) aflossingsvrij zijn. De overheid stelt ook grenzen aan de maximale hypotheek; in 2025 kunt u in de basis tot 100% van de woningwaarde financieren, met een uitbreiding tot 106% voor energiebesparende maatregelen. Financiële verplichtingen zoals een studieschuld verlagen daarentegen uw leencapaciteit. Specifieke kosten zoals taxatie-, notaris- en advieskosten die direct verband houden met het verkrijgen van de hypotheek, zijn onder voorwaarden fiscaal aftrekbaar. De bijleenregeling beperkt de hypotheekrenteaftrek op het deel van een nieuwe hypotheek dat gefinancierd had kunnen worden met de overwaarde van een verkochte woning. Daarnaast is de rente van een verhoogde of tweede hypotheek fiscaal aftrekbaar indien deze wordt gebruikt voor verbetering, verbouwing of verduurzaming van de eigen woning, mits annuïtair of lineair afgelost binnen 30 jaar.

Hoe werkt het beheren van extra lenen en herfinanciering van uw hypotheek?

Het beheren van extra lenen en herfinanciering van uw hypotheek biedt diverse mogelijkheden om uw woonlasten en financiële situatie aan te passen. Voor extra hypotheek financiering kunt u uw bestaande lening verhogen op basis van overwaarde, bijvoorbeeld voor een verbouwing, of een tweede hypotheek afsluiten voor woningverbetering. Voor energiebesparende maatregelen kunt u in 2025 zelfs tot 106% van de woningwaarde lenen, waarbij sommige aanbieders tot 9.000 euro extra toestaan, soms in combinatie met NHG. Een krediet- of verzilverhypotheek biedt bovendien flexibele opnamemogelijkheden uit uw overwaarde, functionerend als een doorlopend krediet met uw woning als onderpand. Herfinanciering omvat het oversluiten van uw hypotheek naar een andere geldverstrekker voor gunstigere rentes of voorwaarden, of het toepassen van rentemiddeling om uw huidige rente aan te passen zonder van bank te wisselen. Een belangrijk beheeraspect is het extra aflossen op uw hypotheek, wat leidt tot lagere maandlasten, een verkorte looptijd en een verminderd risico op restschuld. De meeste geldverstrekkers staan jaarlijks 10% tot 20% boetevrij extra aflossen toe, en aan het einde van de rentevaste periode is dit vaak onbeperkt. Veel van deze aanpassingen zijn tegenwoordig eenvoudig via de online omgeving van uw bank te beheren.

Hypotheek berekenen: hoe berekent u uw financieringsmogelijkheden?

Uw financieringsmogelijkheden voor een hypotheek berekent u door een gedetailleerde analyse van uw financiële situatie en de kenmerken van de woning, vaak met behulp van online tools en gespecialiseerd advies. Voor een eerste indicatie kunt u diverse online rekentools gebruiken die u binnen één minuut snel een beeld geven van uw maximale leenbedrag, nieuwe maandlasten, en de voordeligste hypotheek. Deze tools vragen om essentiële gegevens zoals uw primaire inkomstenbron, bruto jaarsalaris, leeftijd, en of u een partner met inkomen heeft, waarbij u het inkomen van uw partner apart invult. Ook lopende leningen en andere financiële verplichtingen worden meegenomen om uw leencapaciteit te bepalen. Hoewel een calculator een snelle maximale hypotheek berekening geeft op basis van uw jaarinkomen en de marktwaarde van de beoogde woning, is het raadzaam om voor een nauwkeurige en persoonlijke inschatting uw financiële mogelijkheden te laten uitrekenen door een hypotheekadviseur. Een adviseur kan de gewenste en best passende hypotheekconstructie vaststellen, offertes aanvragen bij verschillende geldverstrekkers, en u inzicht geven in de gevolgen op uw inkomen bij diverse scenario’s, zodat u weloverwogen keuzes maakt voor uw hypotheek financiering.

ASR hypotheek: kenmerken en financieringsopties bij ASR

ASR is een toonaangevende hypotheekaanbieder in Nederland die zich richt op maatwerk hypotheek financiering en diverse opties biedt die aansluiten bij uiteenlopende klantbehoeften. ASR verstrekt hypotheken met een maximumbedrag van € 1.000.000, waarbij voor woningen met een marktwaarde van minder dan € 100.000,- een NHG-financiering vereist is. Kenmerkend voor ASR is de flexibiliteit in financieringsmogelijkheden en de focus op duurzaamheid, met producten zoals de WelThuis Verduurzamingshypotheek die specifiek gericht is op energiebesparende maatregelen en een hoger leenbedrag mogelijk maakt afhankelijk van het energielabel van de woning. Belangrijke kenmerken en financieringsopties bij ASR zijn:

• Diverse hypotheekproducten: ASR biedt onder andere de DigiThuis hypotheek, WelThuis hypotheek, en de Startershypotheek. De DigiThuis hypotheek staat consumptief lenen toe tot 80% van de marktwaarde, terwijl de WelThuis hypotheek dit zelfs tot 100% van de marktwaarde toestaat, en vereist voor hypotheken tot 90% van de woningwaarde geen taxatierapport.
• Duurzaamheid: ASR integreert een verduurzamingscomponent in nieuwe hypotheken en biedt de mogelijkheid tot een duurzaamheidskorting. Er is een digitale aanvraagtool voor de Verduurzamingshypotheek beschikbaar, en de WelThuis Verduurzamingshypotheek kan ingezet worden voor bijvoorbeeld zonnepanelen of isolatie.
• Flexibel aflossen en aanpassen: De ASR WelThuis Hypotheek biedt de mogelijkheid om tot 15% boetevrij extra af te lossen. Daarnaast past ASR de risico-opslag en risicoklasse van uw hypotheek automatisch aan bij extra aflossing of bij een waardestijging van de woning (op eigen verzoek voor DigiThuis). De DigiThuis hypotheek staat een maximaal aflossingsvrij percentage van 50% van het geleende bedrag toe.
• Overwaarde benutten: Voor het opnemen van overwaarde is er de levensrente hypotheek van ASR, waarmee tot maximaal 50% van de overwaarde kan worden opgenomen.
• Meeneemregeling: ASR biedt een meeneemregeling (verhuisregeling) aan voor de DigiThuis, Startershypotheek en WelThuis hypotheken, wat verhuizen vergemakkelijkt.

ASR streeft ernaar hypotheekoplossingen te bieden die passen bij de individuele financiële situatie en wensen van de klant, en is een sterke speler op de hypotheekmarkt die ook scherpe rentetarieven aanbiedt via distributiepartners zoals DAK Hypotheken.

Veelgestelde vragen over hypotheek financiering

Waarom kiezen voor HomeFinance als uw hypotheekadviseur?

Kiezen voor HomeFinance als uw hypotheekadviseur betekent kiezen voor persoonlijk en deskundig advies op maat, gericht op het vinden van de best passende hypotheekoplossing voor uw unieke financiële situatie. Wij zorgen voor een efficiënte financiering door een gewenste en best passende hypotheekconstructie vast te stellen, waarbij al uw inkomsten en uitgaven worden meegenomen om de juiste investeringsopzet te maken. Onze gekwalificeerde en gecertificeerde adviseurs worden jaarlijks bijgeschoold en staan garant voor duidelijke communicatie, snelle service en een gezellig gesprek in begrijpelijke taal, essentieel bij uw hypotheek financiering. Van een vrijblijvend gesprek voor een exacte hypotheekberekening tot het aanvragen van de gewenste hypotheekofferte, en gespecialiseerd advies over bijvoorbeeld een tweede hypotheek of een opeethypotheek: wij begeleiden u stap voor stap met een financieel plan op maat gemaakt.