Hypotheek hoger dan koopsom: mogelijkheden en gevolgen uitgelegd

Ja, een hypotheek hoger dan de koopsom is in bepaalde situaties mogelijk; het is vaak de grootste, maar tegelijkertijd meest voordelige lening die u aangaat. Hoewel de maximale hypotheek in principe 100% van de woningwaarde bedraagt, kan dit bedrag oplopen tot 106% wanneer u investeert in energiebesparende maatregelen. In dit overzicht leert u alles over de voorwaarden en de financiële en juridische gevolgen van een hogere hypotheek, en welke strategieën en alternatieven u kunt benutten om uw woonwensen te realiseren.

Wat betekent een hypotheek hoger dan de koopsom?

Een hypotheek hoger dan de koopsom betekent dat u een lening afsluit die het bedrag overschrijdt dat u voor de aankoop van de woning betaalt. Hoewel de maximale hypotheek normaal gesproken 100% van de woningwaarde bedraagt, kan dit bedrag oplopen tot 106% wanneer u investeert in energiebesparende maatregelen, zoals eerder is aangegeven. Voor geldverstrekkers brengt deze hogere lening een verhoogd risico met zich mee, omdat de schuld direct groter is dan de waarde van het onderpand. Dit extra risico vertaalt zich vaak in hogere maandlasten voor u als hypotheeknemer; u betaalt dan een renteopslag bovenop de standaard hypotheekrente. Zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kan deze renteopslag bijvoorbeeld rond de 0,7% van het leenbedrag bedragen. Een cruciale financiële implicatie is dat de rente over het deel van de hypotheek hoger dan koopsom dat de koopsom minus uw eventuele eigenwoningreserve overschrijdt, niet aftrekbaar is voor de inkomstenbelasting.

Wanneer is een hypotheek hoger dan de koopsom mogelijk?

Een hypotheek hoger dan de koopsom is in specifieke situaties mogelijk, bijvoorbeeld als u investeert in energiebesparende maatregelen voor uw woning, waarmee tot 106% van de woningwaarde gefinancierd kan worden. Dit kan ook noodzakelijk zijn om bijkomende kosten, zoals notariskosten en overdrachtsbelasting, te dekken, of als de taxatiewaarde hoger uitvalt dan de koopsom die u betaalt. Daarnaast zijn er situaties zoals een grote verbouwing of het uitkopen van een partner die een hogere hypotheek vereisen. De precieze voorwaarden, risico’s en gedetailleerde mogelijkheden voor een hogere hypotheek worden in de volgende paragrafen uitgebreid behandeld.

De rol van taxaties en waardebepalingen

De rol van taxaties en waardebepalingen is fundamenteel voor het vaststellen van uw maximale hypotheek, vooral wanneer u een hypotheek hoger dan de koopsom overweegt. Een erkend taxateur, met grondige kennis van de lokale huizenmarkt en actuele marktkennis, bepaalt de officiële woningwaarde. Dit gebeurt door een fysieke inspectie waarbij pandkenmerken zoals bouwjaar, onderhoud, oppervlakte, voorzieningen, ligging en omgevingsfactoren nauwkeurig worden beoordeeld. Het resultaat wordt vastgelegd in een uitgebreid taxatierapport, dat voor geldverstrekkers als overtuigend bewijs van de marktwaarde dient. Er bestaat ook een Desktop Taxatie®, een snellere en vaak voordeligere beoordeling op afstand, al is deze doorgaans minder nauwkeurig dan een traditionele taxatie en wordt niet altijd door alle banken geaccepteerd voor het financieren van de volledige woningwaarde. Het taxatierapport is onmisbaar omdat de maximale hypotheek direct gekoppeld is aan deze vastgestelde woningwaarde; een hogere taxatiewaarde dan de koopsom kan bijvoorbeeld extra financiële ruimte bieden voor bijkomende kosten of energiebesparende maatregelen.

Invloed van de WOZ-waarde op de maximale hypotheek

Hoewel de WOZ-waarde, oftewel de Waardering Onroerende Zaken, een jaarlijkse schatting van de woningwaarde door de gemeente is, heeft deze doorgaans geen directe invloed op de vaststelling van uw maximale hypotheekbedrag. Banken baseren de maximale hypotheek primair op een recente taxatiewaarde, die via een fysieke inspectie een actueler en nauwkeuriger beeld van de marktwaarde geeft dan de WOZ-waarde. De WOZ-waarde dient namelijk vooral als basis voor diverse belastingen, zoals de onroerendezaakbelasting (OZB), en loopt bovendien vaak een jaar achter op de actuele markt; de waardepeildatum is immers 1 januari van het voorgaande jaar. Dit maakt de WOZ-waarde minder geschikt voor het direct bepalen van de financieringsruimte, bijvoorbeeld bij een hypotheek die hoger is dan de koopsom. Toch kan een hoge WOZ-waarde indirect voordelen bieden voor uw hypotheek. Een gunstige WOZ-waarde kan bijvoorbeeld bijdragen aan een verlaging van de risico-opslag op uw hypotheekrente, omdat het de Loan-to-Value (LTV) verhouding verbetert. Dit kan leiden tot lagere maandlasten, vooral als uw hypotheek al een tijd loopt en u de woningwaarde (aantoonbaar via WOZ) wilt laten herbeoordelen zonder een nieuwe, kostbare taxatie.

Voorwaarden van geldverstrekkers bij hogere hypotheken

Geldverstrekkers hanteren specifiekere voorwaarden wanneer u een hypotheek hoger dan koopsom wilt afsluiten, voornamelijk omdat dit voor hen een hoger risico inhoudt. De voornaamste voorwaarde is dan ook een strenge financiële toetsing de bank beoordeelt grondig uw inkomen en vaste lasten om zeker te zijn dat u de hogere maandlasten kunt dragen, gezien de hypotheekverhoging altijd een toetsing door de bank vereist. Dit verhoogde risico vertaalt zich vaak in een hogere hypotheekrente, veelal in de vorm van een renteopslag, omdat de hypotheekverstrekker u classificeert als een hoger risico. Zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is de kans op zo’n opslag groter, aangezien de bank dan zelf een groter risico draagt bij een lening die de 100% van de woningwaarde overstijgt. Een andere cruciale voorwaarde heeft te maken met het doel van de hogere lening; financiers zijn eerder geneigd een hypotheek hoger dan de koopsom goed te keuren als het bedrag wordt besteed aan waarde-verhogende en duurzame investeringen in de woning, zoals energiebesparende maatregelen, waarmee tot 106% van de woningwaarde gefinancierd kan worden.

Financiële en juridische gevolgen van een hypotheek boven de koopsom

Een hypotheek hoger dan de koopsom heeft duidelijke financiële en juridische gevolgen. Aan de financiële kant loopt u een groter risico op een onderwater hypotheek als de huizenprijzen dalen. Dit betekent dat de hypotheekschuld de waarde van uw huis overtreft, wat bij verkoop kan leiden tot een restschuld. Naast de al besproken renteopslag voor hogere leningen, is het goed om te onthouden dat de rente over het deel van de hypotheek dat wordt gebruikt voor bijvoorbeeld een auto of vakantie (consumptieve doeleinden) niet aftrekbaar is voor de inkomstenbelasting; aftrekbaarheid geldt alleen voor investeringen in de woning. Juridisch gezien geeft uw hypotheek de geldverstrekker het recht om de woning via een gedwongen verkoop (executieverkoop) te veilen, mocht u de maandlasten niet meer kunnen betalen. Het hypotheekrecht van de bank zorgt ervoor dat zij bij zo’n verkoop voorrang hebben op de opbrengst om de openstaande schuld terug te krijgen. Daarnaast kan het niet nakomen van uw betaalafspraken resulteren in een negatieve BKR-registratie, waardoor het in de toekomst veel moeilijker wordt om nieuwe leningen of een andere hypotheek te krijgen.

Risico’s voor de koper en geldverstrekker

Een hypotheek hoger dan de koopsom brengt zowel voor de koper als de geldverstrekker specifieke risico’s met zich mee. Voor de koper is het grootste risico dat de schuld direct groter is dan de marktwaarde van de woning, wat bij een dalende huizenmarkt snel kan leiden tot een onderwater hypotheek en een restschuld bij verkoop. Daarnaast loopt de woningkoper een significant financieel risico: indien de financiering onverhoopt niet rondkomt en er geen voorbehoud van financiering is opgenomen, kan de koper verplicht zijn een boete te betalen die vaak oploopt tot 10% van de koopsom. Een daling of wegvallen van het inkomen, bijvoorbeeld door werkloosheid, kan tevens leiden tot betaalproblemen, zeker met de hogere maandlasten die gepaard gaan met een dergelijke hypotheek. Zodra de sleutels zijn overgedragen, draagt de koper bovendien alle risico’s van de woning, inclusief onverwachte gebreken. Voor de geldverstrekker is het verhoogde risico van een hypotheek die de koopsom overschrijdt primair gelegen in het feit dat de lening direct de waarde van het onderpand overstijgt, waardoor bij een gedwongen verkoop de kans groter is op een ongedekte restschuld. Dit risico wordt nog groter bij een tweede hypotheek, aangezien die een lagere prioriteit heeft bij uitbetaling dan een eerste hypotheek. Daarom hanteren geldverstrekkers strengere toetsingen en passen zij vaak een renteopslag toe, of weigeren zij de lening indien de Loan-to-Value (LTV) te hoog wordt geacht en het debiteurenrisico onvoldoende is afgedekt, bijvoorbeeld bij een negatieve BKR-registratie van de aanvrager.

Invloed op maandlasten en rentekosten

De keuze voor een hypotheek hoger dan koopsom beïnvloedt uw maandlasten en totale rentekosten op verschillende manieren. Hoewel een hogere lening vaak een renteopslag met zich meebrengt zoals eerder genoemd, heeft vooral de looptijd van uw hypotheek een grote invloed. Een langere looptijd van de hypotheek leidt tot lagere maandlasten per maand, omdat het leenbedrag over meer jaren wordt gespreid. Hier staat tegenover dat u gedurende de gehele looptijd hogere totale rentekosten betaalt. Kiest u juist voor een kortere looptijd, dan zijn uw maandlasten per maand hoger, maar bespaart u aanzienlijk op de totale rentekosten. Daarnaast speelt de rentevaste periode een belangrijke rol. Een lange rentevaste periode biedt zekerheid over de hoogte van uw maandlasten, wat rust geeft. Dit gaat doorgaans samen met een iets hoger rentetarief dan bij een korte rentevaste periode of variabele rente. Met een variabele rente kunt u profiteren van rentedalingen, wat de maandlasten verlaagt, maar loopt u ook het risico op stijgende maandlasten. Vergeet niet dat de rente over het deel van de hypotheek hoger dan koopsom dat niet voor de eigen woning wordt gebruikt (boven koopsom minus eigenwoningreserve), niet fiscaal aftrekbaar is, wat de netto maandlasten beïnvloedt. Een recente taxatie kan overigens soms helpen om de risico-opslag op uw rente te verlagen.

Gevolgen bij een lagere taxatiewaarde dan de koopsom

Wanneer de taxatiewaarde van een woning lager uitvalt dan de afgesproken koopsom, heeft dit directe gevolgen voor uw financiering: de bank baseert de maximale hypotheek altijd op de laagste van de koopsom of de taxatiewaarde. Dit betekent dat u het verschil tussen de koopsom en de lagere taxatiewaarde, plus eventuele bijkomende kosten die niet meegefinancierd kunnen worden, met eigen geld moet aanvullen. Hierdoor wordt het lastiger om een hypotheek hoger dan koopsom af te sluiten, omdat de basis voor de lening – de woningwaarde – lager is dan het aankoopbedrag. Voor woningkopers is het daarom cruciaal om een voorbehoud van financiering op te nemen in het koopcontract. Zonder dit voorbehoud loopt u het risico op een boete van 10% van de koopsom aan de verkoper als de financiering door de lagere taxatie niet rondkomt. Met een goed geformuleerd voorbehoud kunt u zonder boete onder de koop uit wanneer het huis voor minder wordt getaxeerd dan het opgegeven minimum, wat u beschermt tegen onverwachte financiële tegenslagen.

Hoe bepalen geldverstrekkers de maximale hypotheek?

Geldverstrekkers bepalen de maximale hypotheek voornamelijk op basis van uw inkomen, vaste lasten en de getaxeerde waarde van de woning. Zij voeren hiervoor een gedegen financiële toetsing uit, conform de geldende richtlijnen, om te beoordelen hoeveel u verantwoord kunt lenen. Voor een hypotheek hoger dan koopsom zijn er specifieke aanvullende voorwaarden en methodes, die in de volgende paragrafen uitgebreid worden behandeld.

Beoordeling van de marktwaarde versus koopsom

De koopsom is het bedrag dat de woningkoper aan de verkoper betaalt, zoals dit in de koopakte is vastgelegd. Dit is dus de overeengekomen prijs tussen de partijen. De marktwaarde daarentegen is een objectieve schatting van de waarde van de woning op de huidige markt, vastgesteld door een onafhankelijke taxateur. Deze beoordeling kijkt naar pandkenmerken, onderhoud, ligging en de actuele dynamiek van vraag en aanbod. Voor geldverstrekkers is het essentieel dat de hypotheek in verhouding staat tot de waarde van het onderpand. De bank baseren de maximale hypotheek dan ook altijd op de laagste van de koopsom of de getaxeerde marktwaarde. Dit betekent dat als de marktwaarde lager uitvalt dan de koopsom, u dit verschil met eigen geld moet aanvullen. Hierdoor wordt de mogelijkheid van een hypotheek hoger dan koopsom (bijvoorbeeld voor energiebesparende maatregelen die tot 106% van de woningwaarde kunnen gaan) direct beïnvloed, omdat de basis voor de lening lager is. Ook is het goed om te weten dat de overdrachtsbelasting, een directe kostenpost voor de koper, wordt berekend over de koopsom.

Rol van het Nibud en toetsrente

Het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting) speelt een belangrijke rol bij het bepalen van de maximale hypotheek die u kunt krijgen, ook wanneer u een hypotheek hoger dan koopsom overweegt. Deze onafhankelijke stichting informeert en adviseert over geldzaken en stelt jaarlijks de leennormen en woonquotes vast. Deze normen geven geldverstrekkers richtlijnen voor een verantwoorde lening, met als doel overkreditering te voorkomen, door te beoordelen hoeveel u van uw inkomen aan woonlasten kunt besteden. Naast de Nibud-normen hanteren geldverstrekkers de zogenaamde toetsrente. De toetsrente is een referentierente die wordt gebruikt om te beoordelen of u de hypotheeklasten in de toekomst nog kunt dragen, zelfs als de werkelijke rente lager is. Vooral bij rentevaste periodes korter dan 10 jaar gebruiken banken een hogere toetsrente, vaak de AFM-toetsrente van bijvoorbeeld 5%, om in te calculeren dat de rente kan stijgen na afloop van uw rentevaste periode. Een hogere toetsrente kan betekenen dat uw maximale leencapaciteit lager uitvalt. De hypotheekrente beïnvloedt ook de factor waarmee een studieschuld wordt meegewogen in de maandlastberekening.

Strategieën om een huis te kopen zonder eigen geld

Een huis kopen zonder eigen geld in Nederland is een uitdaging, maar met de juiste strategieën is het mogelijk om de benodigde ‘kosten koper’ en de waarborgsom te dekken. Vaak speelt een hypotheek hoger dan koopsom hierbij een rol; afhankelijk van de taxatiewaarde of voor specifieke energiebesparende maatregelen, kan deze tot 106% van de woningwaarde financieren, wat de directe behoefte aan eigen geld voor bepaalde bijkomende kosten vermindert. Daarnaast is het mogelijk om een lening van familie of vrienden aan te gaan voor de resterende kosten; hierbij is het cruciaal om duidelijke afspraken op schrift te stellen. Een andere strategie is om samen een huis te kopen met vrienden of een familielid, waardoor de financiële lasten worden gespreid, eventueel via een Vriendenhypotheek. Voor de verplichte 10% waarborgsom bij de aankoop kunt u vaak een bankgarantie regelen via uw bank, wat betekent dat de bank garant staat en u dit bedrag niet direct uit eigen zak hoeft te betalen.

Hypotheekvormen die eigen geld beperken

Er zijn specifieke hypotheekconstructies die het bedrag aan eigen geld dat u direct moet inleggen, beperken. Een hypotheek hoger dan koopsom is bijvoorbeeld mogelijk voor energiebesparende maatregelen tot 106% van de woningwaarde, wat u direct veel eigen geld bespaart voor zulke investeringen. Daarnaast is de aflossingsvrije hypotheek een belangrijke vorm om de maandelijkse uitgaven van eigen geld te beperken. Diverse hypotheekaanbieders bieden de mogelijkheid tot een aflossingsvrije lening aan voor maximaal 50% van de woningwaarde. Bij dit deel van de hypotheek betaalt u enkel rente, waardoor uw maandlasten lager uitvallen en u gedurende de looptijd minder eigen geld kwijt bent aan aflossing. Dit draagt bij aan het behouden van uw financiële ademruimte, al moet de hoofdsom op dit deel pas aan het einde van de looptijd worden terugbetaald.

Gebruik van overwaarde en aanvullende leningen

Huiseigenaren kunnen hun overwaarde benutten zonder te verhuizen, bijvoorbeeld door middel van een hypotheekverhoging of een tweede hypotheek. Deze financiële ruimte is breed inzetbaar voor verschillende doeleinden, zoals het verbouwen of verduurzamen van de woning (wat kan leiden tot een hypotheek hoger dan koopsom tot 106% voor energiebesparende maatregelen), het aflossen van bestaande dure leningen voor aantrekkelijkere maandlasten en een lager rentetarief, of zelfs als aanvulling op het pensioen door middel van bijvoorbeeld een opeethypotheek. Andere opties zijn investeringen in een tweede woning of het doen van een schenking. Wanneer de overwaarde niet toereikend is, of voor specifieke bestedingsdoelen, kunnen aanvullende leningen uitkomst bieden. Het is cruciaal om te onthouden dat de rente over het deel van de opgenomen overwaarde of aanvullende leningen dat wordt gebruikt voor consumptieve doeleinden (zoals een auto of vakantie), niet fiscaal aftrekbaar is voor de inkomstenbelasting. Consolidatie van meerdere, vaak duurdere, persoonlijke leningen tot één hypothecaire lening kan daarentegen zorgen voor een lagere maandlast en overzicht in uw financiën, wat een belangrijk voordeel is.

Alternatieve financieringsmogelijkheden bij hogere hypotheekbehoefte

Wanneer uw ambitie voor een hypotheek hoger dan koopsom of uw totale hypotheekbehoefte de reguliere bankgrenzen overstijgt, zijn er alternatieve financieringsmogelijkheden. Dit zijn doorgaans non-bancaire financieringen die niet direct van traditionele banken komen. Deze gespecialiseerde partijen en investeerders zijn vaak bereid om een groter gedeelte van uw vastgoedinvestering te financieren, vooral wanneer de standaard eisen van reguliere banken te streng zijn voor uw specifieke situatie. Een voorbeeld hiervan is een crowdfundinghypotheek, die een concreet alternatief vormt wanneer u bij bancaire instellingen geen financiering krijgt. Hoewel deze alternatieven potentieel een hogere rendementseis kunnen hebben, bieden ze wel de flexibiliteit en extra ruimte die nodig is om uw woonwensen te realiseren bij een aanzienlijke hypotheekbehoefte.

Persoonlijke leningen en tweede hypotheek

Wanneer u extra financiële ruimte nodig heeft naast uw bestaande hypotheek, kunt u kiezen tussen een persoonlijke lening of een tweede hypotheek. Een persoonlijke lening is een lening voor persoonlijke doeleinden met een vaste rente en looptijd, zoals de aanschaf van een auto of een kleinere verbouwing. Hoewel de rentetarieven vaak hoger zijn dan bij een hypotheek, is het aanvraagproces doorgaans sneller dan bij hypotheken en kunt u vaak boetevrij extra aflossen. Deze lening wordt gemeld bij het BKR en de rente is doorgaans niet fiscaal aftrekbaar wanneer deze voor consumptieve doeleinden wordt gebruikt, vergelijkbaar met het deel van een hypotheek hoger dan koopsom dat niet voor de eigen woning dient. Een tweede hypotheek is een extra lening die u afsluit op hetzelfde onderpand, waarbij de overwaarde van uw woning als onderpand dient na uw eerste hypotheek. Dit kan gebruikt worden voor grotere investeringen in uw huis, zoals een uitgebreide verbouwing, of om een deel van de bijkomende kosten te dekken wanneer u een hypotheek hoger dan koopsom overweegt. De rente van een tweede hypotheek is vaak hoger dan die van de eerste hypotheek. Wanneer het geld wordt besteed aan de verbetering of verduurzaming van uw eigen woning, kan de rente hiervan wel fiscaal aftrekbaar zijn. Echter, het recht van de tweede hypotheekhouder is minder sterk dan dat van de eerste, wat dit product risicovoller maakt voor de geldverstrekker. Hierdoor kunt u een tweede hypotheek vaak alleen bij uw huidige hypotheekverstrekker afsluiten en de maximale looptijd is meestal 30 jaar.

Garantstellingen en borgstellingen

Garantstellingen en borgstellingen zijn financiële zekerheden waarbij een derde partij zich verbindt om financiële verplichtingen na te komen als de hoofdschuldenaar dit niet kan. De meest voorkomende borgstelling op de Nederlandse hypotheekmarkt is de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), verstrekt door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Deze borgstelling is verstrekt aan de geldverstrekker, wat hen beschermt tegen potentiële verliezen als u, als huiseigenaar, uw hypotheeklasten niet meer kunt dragen. Dit vermindert het risico voor geldverstrekkers aanzienlijk, waardoor een hypotheek hoger dan koopsom toegankelijker wordt, vooral bij de financiering van energiebesparende maatregelen tot 106% van de woningwaarde, terwijl u vaak profiteert van een lagere rente. Naast de NHG zijn er andere typen garanties. Voor de verplichte 10% waarborgsom bij een huisaankoop kunt u een bankgarantie regelen. Partijen zoals Nationale Waarborg bieden hiervoor de faciliteit BankGarantieZeker aan, waarbij de aanvraag vaak binnen 1 werkdag verwerkt wordt, zodat u dit bedrag niet direct uit eigen middelen hoeft te voldoen. In situaties waar een geldverstrekker extra zekerheid nodig heeft, bijvoorbeeld wanneer u een hypotheek hoger dan koopsom wilt afsluiten maar uw inkomen net niet toereikend is, kunnen ouders borg staan voor een deel van lening. Dergelijke privé garantstellingen, of alternatieven zoals een familiehypotheek of schenking, dienen altijd schriftelijk te worden vastgelegd voor duidelijkheid en juridische geldigheid.

Hypotheek verhogen: hoe werkt dat en wat zijn de voorwaarden?

Een hypotheek verhogen houdt in dat u extra geld leent op uw bestaande hypotheek om meer financiële ruimte te creëren, wat mogelijk is via een onderhandse verhoging of het afsluiten van een tweede hypotheek. De belangrijkste voorwaarden hiervoor zijn dat u voldoende inkomen heeft om de hogere maandlasten te kunnen dragen en dat er overwaarde op uw woning is. Een hypotheek verhogen kan zelfs oplopen tot 106% van de woningwaarde als u investeert in energiebesparende maatregelen, een aspect dat al eerder is benoemd bij de mogelijkheden voor een hypotheek hoger dan koopsom. Hoe het verhogen precies werkt, hangt af van uw situatie. De meest voordelige manier is een onderhandse verhoging; dit is mogelijk als uw huidige hypotheek bij het Kadaster al voor een hoger bedrag staat ingeschreven dan uw openstaande schuld, waardoor u geen nieuwe hypotheekakte nodig heeft en dus notariskosten bespaart. Dit maakt het de goedkoopste methode om overwaarde op te nemen. Als de huidige inschrijving niet toereikend is, dan is een notarisbezoek voor een nieuwe hypotheekakte of een tweede hypotheek wel noodzakelijk. Dit brengt extra kosten met zich mee, zoals voor de notaris, taxatie en hypotheekadvies, die gemiddeld rond de €3.200 kunnen liggen. Een hypotheekverhoging wordt financieel pas adviseerbaar geacht vanaf een bedrag van circa €25.000, omdat dan de lagere hypotheekrente opweegt tegen de eenmalige extra kosten. Voor verbouwingen kan een hypotheekverhoging aanzienlijk voordeliger zijn dan een persoonlijke lening. Het verhogen van de hypotheek is overigens een populaire keuze en staat op de tweede plaats in het aantal hypotheekaanvragen.

Overbieden op een huis en de impact op de hypotheekmogelijkheden

Overbieden op een huis heeft een directe en belangrijke impact op uw hypotheekmogelijkheden, omdat u het bedrag dat u boven de getaxeerde woningwaarde betaalt, doorgaans met eigen geld moet financieren. In de huidige vastgoedmarkt is overbieden een veelbesproken onderwerp; uit NVM-cijfers blijkt bijvoorbeeld dat in 2024 nog 66% van de woningen boven de vraagprijs werd verkocht, en voor woningen tussen €200.000 en €300.000 lag dit percentage in 2025 zelfs op 75%. De Nederlandse hypotheekregels limiteren de maximale hypotheek echter tot 100% van de woningwaarde, zoals vastgesteld door een taxateur, en niet van de hogere koopsom die u biedt. Dit betekent dat als uw bod de taxatiewaarde overschrijdt, het verschil vanuit uw eigen vermogen betaald moet worden. Hoewel een hypotheek hoger dan koopsom in specifieke gevallen mogelijk is, bijvoorbeeld tot 106% voor energiebesparende maatregelen, kan deze extra ruimte niet gebruikt worden om het bedrag van de pure overbieding te dekken. Zorg er daarom altijd voor dat u uw maximale leencapaciteit en beschikbare eigen geld goed kent voordat u een bod uitbrengt, zeker als u overweegt te bieden zonder financieringsvoorbehoud.

Hypotheek verhogen voor het uitkopen van een partner

Een hypotheek verhogen voor het uitkopen van een partner is een veelvoorkomende situatie waarbij één partner de volledige eigendom van de gezamenlijke woning overneemt en de andere partner diens aandeel uitbetaalt. Hiervoor is de toestemming van de hypotheekverstrekker cruciaal, omdat de overblijvende hypotheeknemer moet aantonen dat hij of zij de hogere maandlasten zelfstandig kan dragen. Voordat u de hypotheek kunt verhogen, moet eerst de precieze onder- of overwaarde van de woning worden vastgesteld, wat de basis vormt voor het uit te betalen bedrag aan de vertrekkende partner. Wanneer er sprake is van overwaarde, kan het nodig zijn om een hypotheek hoger dan koopsom af te sluiten om dit deel te financieren, waarbij ook rekening wordt gehouden met bijkomende kosten. Of u de hypotheek onderhands kunt verhogen zonder notarisbezoek, hangt af van een eerdere hogere inschrijving van de hypotheek bij het Kadaster. Voor een helder beeld van de mogelijke waardestijging van uw woning, en daarmee de overwaarde, kunt u meer lezen over hoeveel overbieden de huizenprijzen beïnvloedt.

Veelgestelde vragen over hypotheek hoger dan koopsom