Hypotheek delen: samen een hypotheek aanvragen en beheren

Een hypotheek delen houdt in dat u met één of meerdere personen, zoals een partner, vrienden of familie, gezamenlijk een lening aangaat om een woning te financieren. Hierbij is het mogelijk om de hypotheekfinanciering te verdelen in zelfgekozen percentages, bijvoorbeeld 50%-50% of 70%-30%, wat een flexibele oplossing biedt voor diverse woonsituaties. Op deze pagina duiken we dieper in de mogelijkheden en aandachtspunten van een gedeelde hypotheek. U ontdekt wat de precieze invulling is van een gedeelde hypotheek, welke voorwaarden er gelden voor de aanvragers, en hoe verantwoordelijkheden en verplichtingen verdeeld worden. We bespreken de diverse manieren waarop u een hypotheek kunt verdelen, de juridische en financiële gevolgen, en de concrete stappen die nodig zijn om samen een hypotheek af te sluiten. Daarnaast worden de risico’s en voordelen belicht van het delen van een hypotheek, en lichten we belangrijke basisbegrippen toe. Tot slot krijgt u inzicht in hoe geldverstrekkers omgaan met gezamenlijke hypotheekaanvragen, specifiek met de mogelijkheden bij de ING, en beantwoorden we veelgestelde vragen.

Wat betekent het om een hypotheek te delen met meerdere personen?

Het delen van een hypotheek met meerdere personen betekent primair dat u gezamenlijk eigenaar wordt van een woning en daarvoor samen een financiële verplichting aangaat. Dit leidt tot juridisch mede-eigendom van de woning, waarbij alle leners gelijkwaardige rechten en plichten hebben ten aanzien van het onroerend goed en de lening. Hoewel de financiële bijdrage onderling vaak wordt afgesproken in percentages (bijvoorbeeld 50-50% of 70-30%), bent u als mede-lener tegenover de bank altijd hoofdelijk aansprakelijk voor de gehele hypotheekschuld, ongeacht deze interne afspraken. Deze constructie van ‘meerdere personen’ kan variëren van partners die samenwonen tot situaties waarbij ouders meetekenen voor de hypotheek van hun kind om diens leencapaciteit te vergroten, of zelfs wanneer een kind een hypotheek afsluit met als doel een huis te kopen voor de ouders. Een gedeelde hypotheek maakt de aankoop van een woning die voor één persoon alleen wellicht onbereikbaar zou zijn mogelijk, maar vraagt ook om duidelijke afspraken en brengt gedeelde risico’s en verantwoordelijkheden met zich mee. Voor meer inzicht in hoe financiële instellingen gezamenlijke aanvragen beoordelen, raadpleegt u onze pagina over hypotheek verstrekken.

Wie kan samen een hypotheek aanvragen en wat zijn de voorwaarden?

U kunt samen een hypotheek aanvragen met diverse personen, waaronder partners, vrienden of familieleden. Hypotheekverstrekkers kunnen in Nederland zelfs een hypotheek verstrekken aan meer dan twee personen, vaak binnen familiale relaties zoals ouder-kind constructies. De belangrijkste voorwaarde is dat alle aanvragers voldoen aan de financiële criteria van de geldverstrekker. Dit betekent dat uw gezamenlijke inkomen, inclusief bijvoorbeeld een tweede inkomen dat vaak voor 90% meetelt (zoals gold in 2022), voldoende moet zijn om de hypotheeklasten te dragen. Ook zonder vast contract kunt u in aanmerking komen voor een hypotheek, bijvoorbeeld als flexwerker of zzp’er met een intentieverklaring na proeftijd, zoals aangeboden door geldverstrekkers als Venn Hypotheken en Robuust Hypotheken, wat reflecteert op de recente praktijk. Voorwaarden omvatten doorgaans ook de nationaliteit of een aantoonbare onafgebroken belastingplicht van minimaal 12 maanden in Nederland voor aanvragers met een Europese nationaliteit (of die van Zwitserland, IJsland, Noorwegen of Liechtenstein). Bovendien is het mogelijk om borg te staan voor een hypotheek wanneer het eigen inkomen onvoldoende is, waarbij bijvoorbeeld ouders tot 30 procent extra kunnen meetekenen voor de hypotheek van hun kind, zoals bij BLG Wonen. Indien u kiest voor een execution only hypotheek, zijn beide partners wettelijk verplicht een kennis- en ervaringstoets af te leggen. Daarnaast kunnen, afhankelijk van de huwelijkse voorwaarden (en dus niet in algehele of beperkte gemeenschap van goederen), woninghypotheken op naam van slechts één partner worden afgesloten, ook bij een geregistreerd partnerschap, een mogelijkheid die sinds 2018 bestaat.

Hoe worden verantwoordelijkheden en verplichtingen verdeeld bij een gedeelde hypotheek?

Bij een gedeelde hypotheek worden de verantwoordelijkheden en verplichtingen op twee niveaus verdeeld: extern naar de geldverstrekker en intern tussen de medekopers. Extern bent u, ongeacht interne afspraken, hoofdelijk aansprakelijk voor de gehele hypotheekschuld tegenover de bank. Dit betekent dat de bank elke medelener kan aanspreken voor de volledige terugbetaling van de lening, mocht een andere lener zijn of haar deel niet nakomen. Deze hoofdelijke aansprakelijkheid zorgt voor zekerheid bij de geldverstrekker, maar brengt voor u als lener het risico met zich mee dat u de lasten van uw mede-lener moet dragen bij wanbetaling. Intern kunnen de verantwoordelijkheden van een gedeelde hypotheek echter flexibel worden ingevuld. Hoewel een 50/50 verdeling van de hypotheeklasten vaak de standaard is bij de gezamenlijke aankoop van een woning, staat het u vrij om af te wijken van deze gelijke verdeling, bijvoorbeeld op basis van ongelijke inkomens of verschillende eigen inbreng. Deze afspraken, die essentieel zijn om toekomstige conflicten te voorkomen, worden vastgelegd in een draagplichtovereenkomst. Dit juridische document regelt onder meer de verdeling van de maandelijkse lasten, de aanpak bij waardeveranderingen van de woning en wat er gebeurt bij verkoop of beëindiging van de gezamenlijke woonconstructie, en wordt vaak notarieel vastgelegd.

Op welke manieren kan een hypotheek worden verdeeld tussen meerdere leners?

Een hypotheek kan tussen meerdere leners op diverse manieren worden verdeeld, waarbij het essentieel is om zowel de juridische eigendomsverhouding als de financiële draagplicht duidelijk vast te leggen. De juridische eigendom wordt in de notariële akte van levering gespecificeerd, waarin staat in welke percentages u en uw mede-leners eigenaar zijn van de woning. Dit kan een 50/50 verdeling zijn, of ongelijk als bijvoorbeeld één partij een grotere eigen inbreng levert. Parallel hieraan wordt de financiële verdeling van de maandelijkse lasten – zoals rente en aflossing – vastgelegd in een draagplichtovereenkomst. Deze interne afspraken hoeven niet noodzakelijkerwijs de eigendomspercentages te volgen en bieden flexibiliteit, bijvoorbeeld met een 70-30% verdeling op basis van inkomen. Deze constructies, soms aangeduid als een ‘cohousing hypotheek’ bij financiering door meerdere vrienden, bieden maatwerk om een woning gezamenlijk te financieren. Hierbij blijft de externe hoofdelijke aansprakelijkheid tegenover de bank altijd van kracht, ongeacht de interne afspraken.

Wat zijn de juridische en financiële gevolgen van een gedeelde hypotheek voor eigendom en terugbetaling?

Bij een gedeelde hypotheek zijn de juridische en financiële gevolgen tweeledig: ze raken zowel het eigendom van de woning als de terugbetaling van de lening. Juridisch gezien wordt u samen met uw mede-leners mede-eigenaar van de woning, waarbij de precieze eigendomsverhouding wordt vastgelegd in de notariële akte van levering. Financieel bent u als mede-lener tegenover de bank hoofdelijk aansprakelijk voor de gehele hypotheekschuld. Dit betekent dat de bank u voor het totale bedrag kan aanspreken, zelfs als een andere lener zijn of haar deel niet betaalt. Hoewel u intern afspraken kunt vastleggen in een draagplichtovereenkomst over de verdeling van de maandelijkse lasten en de verplichting tot terugbetaling, heeft dit geen invloed op uw externe aansprakelijkheid naar de geldverstrekker. Daarbij staat de hypotheek op twee namen niet automatisch gelijk aan gedeeld eigendom van de woning; het eigendom kan, afhankelijk van de akte, ook bij één persoon blijven, los van de lening op meerdere namen. De gevolgen manifesteren zich vooral bij veranderingen in de woonsituatie, zoals een scheiding of als een van de mede-leners vertrekt. In zo’n scenario kan het, als de achterblijvende partij de hypotheek niet alleen kan dragen op basis van diens inkomen, leiden tot de verkoop van de woning. Ook bij scheiding blijft de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheekbetalingen bestaan totdat de hypotheek formeel op één naam is gezet of de woning verkocht is. Wanneer één partner de hypotheek en woning wil overnemen, dient deze doorgaans de helft van de overwaarde van de woning aan de vertrekkende ex-partner over te dragen. Het proces van ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid, waarbij de hypotheek op één naam komt te staan, brengt diverse financiële en fiscale gevolgen met zich mee. Bovendien beïnvloedt een scheiding de hypotheekrenteaftrek en kan het voor de vertrekkende partner lastiger zijn om een nieuwe hypotheek af te sluiten, omdat de oude lening nog meetelt. Bij een Vriendenhypotheek dient u zich bewust te zijn van mogelijke fiscale partnerschap, wat fiscale aandachtspunten met zich meebrengt. Om conflicten te voorkomen, is het cruciaal om goede afspraken te maken in een draagplichtovereenkomst over het woningbehoud, het gebruik en de kostenverdeling, ook voor situaties waarin de hypotheek en woning tijdelijk onverdeeld worden gelaten.

Welke stappen moet je volgen om samen een hypotheek af te sluiten?

Om samen een hypotheek af te sluiten, volgt u een gestructureerd proces dat zowel financiële als juridische stappen omvat. De voornaamste stappen die u en uw mede-aanvrager(s) doorlopen, zijn als volgt:

1. Oriëntatie en financieel advies: De eerste cruciale stap is het gedetailleerd in kaart brengen van uw gezamenlijke financiële situatie, woonwensen en toekomstplannen. Hierbij worden onder andere uw gezamenlijke inkomsten, vaste lasten en eventuele bestaande leningen beoordeeld om uw maximale leencapaciteit voor de hypotheek te berekenen. Een onafhankelijke hypotheekadviseur is in deze fase essentieel; deze persoon begeleidt u bij het vinden van de meest passende hypotheekvorm en wijst u op relevante fiscale aspecten, zoals de hypotheekrenteaftrek, wat met name voor partners die een gezamenlijke hypotheek afsluiten van belang is.
2. Woning zoeken en koopcontract ondertekenen: Zodra uw financiële mogelijkheden helder zijn, begint de zoektocht naar een geschikte woning. Na het vinden en overeenkomen van de aankoopvoorwaarden, ondertekent u gezamenlijk het voorlopig koopcontract. Dit document legt de afspraken tussen koper en verkoper vast en vormt de basis voor de verdere hypotheekaanvraag.
3. Afspraken vastleggen in een draagplichtovereenkomst: Een specifieke stap bij een hypotheek delen is het juridisch vastleggen van de interne afspraken over de verdeling van de maandelijkse lasten en het eigendom van de woning. Hoewel u tegenover de bank hoofdelijk aansprakelijk bent voor de gehele schuld, regelt een draagplichtovereenkomst de onderlinge financiële verhoudingen en wat er gebeurt bij bijvoorbeeld verkoop of beëindiging van de woonsituatie. Dit document wordt sterk aanbevolen om notarieel vast te leggen en is cruciaal voor partners die samenwonen zonder te trouwen (eventueel aangevuld met een samenlevingscontract).
4. Hypotheekaanvraag indienen en documentatie aanleveren: Na het ondertekenen van het koopcontract dient u officieel de hypotheekaanvraag in bij de geldverstrekker, vaak via uw hypotheekadviseur. Hierbij levert u alle benodigde documenten aan, waaronder inkomensgegevens, legitimatiebewijzen, het koopcontract en de opgestelde draagplichtovereenkomst. Een taxatie van de woning is meestal verplicht om de marktwaarde te bepalen, aangezien de woning als onderpand dient voor de hypotheek.
5. Hypotheekofferte beoordelen en accepteren: De geldverstrekker beoordeelt uw complete aanvraag. Bij goedkeuring ontvangt u een bindende hypotheekofferte met de definitieve voorwaarden, inclusief de rentetarieven en de looptijd van de lening. Het is van belang deze offerte zorgvuldig te controleren alvorens u deze accepteert.
6. Notarisbezoek en ondertekening van aktes: De laatste stap vindt plaats bij de notaris. Hier ondertekent u de leveringsakte, waarmee u officieel mede-eigenaar wordt van de woning en de eigendomsverhouding wordt vastgelegd. Tegelijkertijd ondertekent u de hypotheekakte, die de lening en het hypotheekrecht ten gunste van de bank vestigt. Met de ondertekening van de hypotheekakte gaan de financiële verplichtingen officieel van start en is uw gezamenlijke hypotheek definitief afgesloten. Vergeet tot slot niet een passende woonhuisverzekering af te sluiten om uw gezamenlijke eigendom te beschermen.

Wat zijn de risico’s en voordelen van het delen van een hypotheek met vrienden, familie of partners?

Het delen van een hypotheek met vrienden, familie of partners biedt zowel aanzienlijke voordelen als belangrijke risico’s die zorgvuldige overweging vereisen. Een van de grootste voordelen is dat u door de inkomens van meerdere personen te combineren een hogere leencapaciteit creëert, wat de aankoop van een woning die voor één persoon alleen wellicht onbereikbaar zou zijn, mogelijk maakt. Dit kan een cruciaal “zetje in de rug” zijn, vooral voor starters, en vergroot de kans op woningbemachtiging; in recente jaren wordt de familiehypotheek zelfs steeds vaker afgesloten en benut door ongeveer 1 op de 6 woningkopers. De financiële lasten worden bovendien verdeeld, wat resulteert in lagere maandlasten per individu en u de mogelijkheid biedt om gezamenlijk vermogen op te bouwen. Bij een familiehypotheek profiteert u vaak van gunstige rente en aantrekkelijkere voorwaarden dan bij reguliere geldverstrekkers, waarbij het verstrekkende familielid tegelijkertijd een financieel rendement op het uitgeleende bedrag kan behalen. Unieke voordelen zijn onder meer de mogelijkheid om een lening bij een familiehypotheek in etappes kwijt te schelden, of het benutten van een stapelhypotheek – een combinatie van een bankhypotheek en een familiehypotheek – voor optimale financiering. Zelfs voor constructies met meer dan twee personen, zoals een huis kopen voor twee gezinnen, zijn hypotheekrenteaftrek en flexibiliteit in hypotheekvormen (zoals tussen broer en zus) mogelijk, wat bijdraagt aan een gebalanceerde financiële situatie en flexibiliteit voor toekomstige plannen. Goede afspraken over sparen en spaardoelen, samen met het openen van een gezamenlijke betaalrekening, vereenvoudigen de financiële administratie en kostenverdeling. Echter, het delen van een hypotheek brengt ook aanzienlijke risico’s met zich mee. Het meest prominente risico is de hoofdelijke aansprakelijkheid dit betekent dat de bank u voor de gehele hypotheekschuld kan aanspreken als een mede-lener zijn of haar deel niet nakomt, ongeacht interne afspraken. Deze aansprakelijkheid blijft zelfs bestaan bij scheiding of vertrek van een partner, wat kan leiden tot de gedwongen verkoop van de woning als de achterblijvende partij de lasten niet alleen kan dragen, of tot een hoge maandlast bij vertrek van een familielid. Tevens kan een faillissement van een mede-lener ertoe leiden dat de volledige hypotheekschuld op u wordt verhaald. Emotioneel gezien kunnen onduidelijke voorwaarden leiden tot spanningen en conflicten binnen familie- of vriendschapsrelaties, wat een significant emotioneel risico en ongemakkelijkheid met zich meebrengt bij het bespreken van financiële voortgang. Voor familiehypotheken is een schriftelijke overeenkomst met duidelijke afspraken over de hoogte, aflossing, rente en looptijd essentieel, aangezien deze leningen moeten voldoen aan de geldende hypotheekregels (bijvoorbeeld volledige aflossing binnen 30 jaar) en het verstrekkende familielid ook financiële risico’s loopt. Een belangrijke beperking is dat vrienden of niet-familieleden niet garant kunnen staan voor een hypotheek, wat de mogelijkheden voor financiering kan inperken. Houd er rekening mee dat de specifieke belastingvoordelen op familieniveau voor familiehypotheken, anders dan de reguliere hypotheekrenteaftrek, sinds 2024 zijn komen te vervallen; de rente moet echter nog steeds marktconform zijn om voor aftrekbaarheid in aanmerking te komen. Het overlijden van een partner kan een aanzienlijke inkomstendaling veroorzaken, waardoor de hypotheeklasten moeilijk te dragen zijn, en een gedeelde hypotheek kan invloed hebben op uw toekomstige hypotheekmogelijkheden. Tot slot kennen familiehypotheken ook een maatschappelijk nadeel, zoals een potentieel opdrijvend effect op woningprijzen.

Hypotheek: basisbegrippen en terminologie bij gedeelde hypotheken

Wanneer u een woning koopt, is de hypotheek in de basis een lening die u aangaat met een geldverstrekker, waarbij de woning zelf als onderpand dient. Bij het hypotheek delen met meerdere personen krijgt deze financiële constructie specifieke terminologie die essentieel is om te begrijpen. Cruciale begrippen hierbij zijn hoofdelijke aansprakelijkheid, wat inhoudt dat u en uw mede-aanvrager(s) elk individueel voor de volledige hypotheekschuld verantwoordelijk zijn tegenover de bank, ongeacht interne afspraken. Deze onderlinge financiële afspraken over de verdeling van de maandelijkse lasten en eigendom legt u vast in een draagplichtovereenkomst. De juridische verdeling van het eigendom van de woning zelf, oftewel de eigendomsverhouding, wordt gespecificeerd in de leveringsakte bij de notaris, terwijl de lening en het hypotheekrecht formeel worden gevestigd in de hypotheekakte. Voor een uitgebreider begrip van alle facetten rondom hypotheken, kunt u onze algemene informatiepagina raadplegen.

ING hypotheek: specifieke voorwaarden en mogelijkheden bij het delen van een hypotheek

De ING biedt specifieke mogelijkheden en voorwaarden wanneer u een hypotheek deelt met meerdere personen, verdergaand dan alleen partners. Zo staat de ING toe dat een hypotheek wordt aangevraagd door meer dan twee personen, wat flexibiliteit biedt voor bijvoorbeeld vrienden of familieleden die samen een woning willen financieren. Bij de beoordeling van uw aanvraag neemt ING meerdere inkomens uit arbeid mee in de inkomenstoets, wat de gezamenlijke leencapaciteit kan vergroten. Bovendien kunt u bij een ING hypotheek kiezen voor maximaal vier leningdelen. Dit stelt u in staat om de hypotheekrentecondities per leningdeel apart te verdelen tussen de medeleveranciers en verschillende rentevaste periodes te kiezen, waardoor de lening optimaal kan worden afgestemd op ieders financiële situatie. In sommige gevallen kan een ING hypotheek zelfs een bankspaarhypotheek omvatten, wat bijdraagt aan een flexibele aflossingsstrategie. Voor starters die een hypotheek delen, staat een ING hypotheek de starterslening toe, wat de toegankelijkheid tot de woningmarkt verbetert. Een belangrijke mogelijkheid is het op eigen verzoek aanpassen van de risicocategorie van uw hypotheek bij een waardestijging van de woning of gedeeltelijke aflossing, wat kan resulteren in een lagere rente; ING klanten met een hypotheek van ≤75% van de executiewaarde profiteren bijvoorbeeld van een opslagpercentage van 0,80%. Ook is het bij ING mogelijk om verhuur onder voorwaarden toe te staan, waarbij een woningdeel als hoofdverblijf moet dienen en maximaal 90% van de marktwaarde voor het verhuurde deel gefinancierd wordt. Tot slot biedt ING goede verhuisvoorwaarden, wat zorgt voor flexibiliteit bij toekomstige woonplannen, en profiteert u van een rentekorting bij het afnemen van een betaalrekening. Voor een volledig overzicht van de hypotheekopties kunt u terecht op het overzicht van hypotheken van ING.

Hypotheek verstrekken: hoe geldverstrekkers omgaan met gezamenlijke hypotheekaanvragen

Geldverstrekkers beoordelen gezamenlijke hypotheekaanvragen door primair te kijken naar de gecombineerde financiële draagkracht van alle aanvragers. Ze stellen het maximale leenbedrag vast op basis van het gezamenlijke bruto inkomen en alle vaste lasten, inclusief bestaande leningen zoals studieschulden, waarbij ze de stabiliteit van het inkomen zorgvuldig evalueren. Cruciaal hierbij is de BKR-toetsing, waarvoor alle aanvragers hun BKR-overzichten moeten aanleveren om te controleren op kredieten en eventuele betalingsachterstanden. Hoewel geldverstrekkers in Nederland steeds vaker de mogelijkheid bieden om een hypotheek met meer dan twee personen af te sluiten, zijn zij doorgaans terughoudend bij het verstrekken van een hypotheek aan meerdere debiteuren voor één woning, tenzij het om familierelaties gaat. Ze hanteren weliswaar standaard leennormen, maar zullen bij een aanvraag voor een gedeelde hypotheek elke situatie apart bekijken en kunnen daarbij aanvullende documenten zoals inkomensverklaringen verlangen om een volledig beeld te krijgen van de financiële situatie van iedereen die de hypotheek deelt. Het is daarom van belang een correct en compleet ingediende aanvraag aan te leveren.

Veelgestelde vragen over het delen van een hypotheek