Hypotheek Griekenland: Complete gids voor een hypotheek in Griekenland

Droomt u van een eigen plek onder de Griekse zon? Deze complete gids is uw startpunt voor een hypotheek Griekenland, een proces dat heel anders is dan in Nederland, zeker omdat Nederlandse huizenkopers geen hypotheek kunnen krijgen voor een tweede woning in Griekenland. Per januari 2025 variëren de hypotheekrentes in Griekenland tussen 3,0% en 6,5%, een stijging die banken voorzichtiger maakt met het verstrekken van leningen. In deze gids duiken we in de specifieke voorwaarden, het aanvraagproces en de juridische en fiscale kanten, zodat u goed voorbereid bent op de aankoop van een Grieks huis.

Wat is een hypotheek in Griekenland en hoe verschilt deze van Nederland?

Een hypotheek in Griekenland is, net als in Nederland, een geldlening die wordt gebruikt voor de aankoop van onroerend goed, waarbij het huis zelf als onderpand dient. Het proces en de voorwaarden wijken echter sterk af van de Nederlandse situatie. Het meest opvallende verschil is dat Nederlandse banken over het algemeen geen hypotheek verstrekken waarbij de Griekse woning als onderpand dient; u kunt echter wel de overwaarde van een Nederlandse woning gebruiken als onderpand voor een hypotheek in Nederland om daarmee een tweede woning in Griekenland te financieren. In Griekenland kunnen niet-ingezetenen een hypotheek Griekenland aanvragen, al is de maximale financiering lager dan men gewend is in Nederland; doorgaans bedraagt de Loan-to-Value (LTV) maximaal 70% van de verkoopprijs of getaxeerde waarde, terwijl dit in Nederland tot 100% van de woningwaarde kan zijn. Specifieke banken, zoals de National Bank of Greece, kunnen zelfs een maximale financiering van slechts 55% hanteren en vereisen vaak dat u belastingresident bent in Griekenland. Andere cruciale verschillen zijn de verplichting tot het aanvragen van een Grieks belastingnummer en het afsluiten van specifieke verzekeringen voor brand, aardbevingen en weersomstandigheden. Bovendien is de unieke Nederlandse Nationale Hypotheek Garantie (NHG), die lagere rentetarieven biedt en alleen geldt voor de hoofdwoning, niet beschikbaar in Griekenland. De Griekse hypotheekrentes variëren, zoals eerder genoemd, en banken zijn voorzichtiger met leningen, wat de toegang tot financiering beïnvloedt.

Welke hypotheekvormen en rentepercentages zijn beschikbaar in Griekenland?

In Griekenland zijn er hoofdzakelijk drie hypotheekvormen beschikbaar: hypotheken met een vaste rente, variabele rente, en hybride constructies, waarbij de hypotheekrentes per januari 2025 variëren tussen 3,0% en 6,5%. De rentetarieven zijn sterk afhankelijk van de gekozen rentevaste periode, waarbij over het algemeen geldt: hoe langer de periode, des te hoger de rente, maar ook des te groter de zekerheid over uw maandlasten. Voorbeelden van beschikbare rentetarieven in de Griekse markt laten deze variatie duidelijk zien. Zo biedt Piraeus Bank vaste rentetarieven van 2,95% voor 5 jaar en 5,10% voor 30 jaar, waarbij, in tegenstelling tot sommige andere banken, belastingresidentie in Griekenland geen vereiste is. Dit maakt een hypotheek Griekenland toegankelijker voor internationale kopers. Per januari 2025 kunnen niet-Griekse of niet-Cypriotische staatsburgers een hypothecaire lening afsluiten met een rente van 4,30% voor 15 jaar, terwijl Griekse of Cypriotische staatsburgers voor een kortere periode, zoals 3 jaar, een rente van 2,90% kunnen krijgen. Na een initiële vaste periode kunnen veel hypotheekleningen overgaan op een variabele rente die gekoppeld is aan de 3-maands Euribor, wat flexibiliteit biedt maar ook onzekerheid over de toekomstige maandlasten introduceert. Een langere terugbetalingsperiode kan de maandelijkse aflossingen verlagen, maar resulteert in hogere totale rentekosten over de gehele looptijd.

Wie komt in aanmerking voor een hypotheek in Griekenland en welke documenten zijn nodig?

Voor een hypotheek Griekenland komen buitenlandse kopers, inclusief niet-ingezetenen, in aanmerking, al zijn de specifieke voorwaarden per bank verschillend en wijken deze af van wat men in Nederland gewend is. Zoals eerder genoemd, hanteren Griekse banken een maximale Loan-to-Value (LTV) van doorgaans 70% van de verkoopprijs of getaxeerde waarde, wat beduidend lager is dan in Nederland. De National Bank of Greece kan zelfs een maximale financiering van slechts 55% vereisen en stelt vaak belastingresidentie in Griekenland als voorwaarde voor hun hypotheeklening. Goed nieuws is dat andere instellingen, zoals Eurobank en Alpha Bank, ook hypotheken aanbieden aan internationale kopers, waarbij belastingresidentie niet altijd een strikte eis is, wat de toegankelijkheid van een Griekse hypotheek vergroot. Een Grieks belastingnummer (AFM) is overigens altijd verplicht voor iedere koper van onroerend goed, ongeacht nationaliteit of residentiestatus. Om een aanvraag voor een hypotheek Griekenland succesvol te maken, dient u diverse documenten aan te leveren die uw identiteit, financiële stabiliteit en de legaliteit van het onroerend goed bewijzen. Een overzicht van de meest voorkomende benodigde documenten omvat:

• Identificatie: Een geldig paspoort en, zoals vermeld, uw Griekse belastingnummer (AFM). Banken vereisen vaak ook andere identificatiebewijzen.
• Financiële bewijsstukken: Hieronder vallen bewijzen van inkomen (zoals salarisstroken of jaarrekeningen voor zelfstandigen), recente bankafschriften en eventueel een kredietrapport uit uw thuisland om uw financiële draagkracht aan te tonen.
• Onroerend goed documenten: Dit zijn juridische stukken betreffende de woning zelf, zoals de titelakten (eigendomsakte), bouwvergunningen, topografische kaarten, een energieprestatiecertificaat (EPC) en het registratiebewijs van het onroerend goed. Deze worden technisch gecontroleerd door de bank en uw advocaat.
• Aanvullende juridische documenten: Afhankelijk van uw persoonlijke situatie kunnen documenten zoals een verklaring van woonplaats of een verklaring van huwelijksbevoegdheid nodig zijn, welke bijvoorbeeld via de Nederlandse ambassade in Athene kunnen worden aangevraagd.
• Vertaling en legalisatie: Alle documenten die niet in het Grieks zijn opgesteld, moeten door een beëdigd vertaler worden vertaald en, indien van toepassing, voorzien zijn van een apostillestempel om in Griekenland rechtsgeldig te zijn.

Hoe verloopt het aanvraagproces voor een hypotheek in Griekenland?

Het aanvraagproces voor een hypotheek in Griekenland is een meerstappenplan dat verschilt van wat men in Nederland gewend is, en vereist zorgvuldige voorbereiding en navigatie door Griekse procedures. Het begint met de essentiële verzameling van documenten, waaronder het verplichte Griekse belastingnummer (AFM) en uw identiteits- en financiële bewijsstukken, zoals salarisstroken, recente bankafschriften en eventueel een kredietrapport uit uw thuisland; al deze niet-Griekse documenten moeten doorgagaans vertaald en gelegaliseerd worden. Vervolgens dient u de aanvraag in bij een Griekse bank, die uw financiële draagkracht grondig beoordeelt op basis van uw huidige inkomen, maandelijkse besparingen, inkomensprognose en andere financiële verplichtingen, en die ook een taxatie van het onroerend goed laat uitvoeren, wat kan leiden tot een langere doorlooptijd. Houd er rekening mee dat de maximale Loan-to-Value (LTV) voor niet-ingezetenen doorgaans 70% bedraagt – en zelfs 55% bij banken als de National Bank of Greece, die vaak belastingresidentie in Griekenland eisen, in tegenstelling tot flexibeler opererende banken zoals Eurobank en Alpha Bank. Na een positieve beoordeling en acceptatie van de hypotheekofferte, kan de definitieve koopakte worden ondertekend, maar pas nadat de overdrachtsbelasting is voldaan; de hypotheek zelf is, na het tekenen van het koopcontract, vaak binnen 3 tot 4 weken geregeld, waarnaast het afsluiten van specifieke verzekeringen voor brand en natuurrampen verplicht is.

Welke juridische en fiscale aspecten spelen een rol bij het kopen van een huis in Griekenland?

Bij het kopen van een huis in Griekenland krijgt u te maken met diverse juridische en fiscale regels die sterk afwijken van de Nederlandse situatie, beginnend bij de aankoop zelf en doorlopend tijdens het bezit.

Juridisch gezien begint het proces met een voorlopig koopcontract (PPA), waarbij doorgaans een aanbetaling van 5-10% van de aankoopprijs wordt vereist. Essentieel is dat de koper de volledige betaling binnen 10 dagen na ondertekening van de definitieve koopakte voldoet; gebeurt dit niet, dan kan de verkoper het eigendom terugnemen en de aanbetaling behouden. Naast het verplichte Griekse belastingnummer (AFM) en de reeds genoemde onroerendgoeddocumenten (eigendomsakten, bouwvergunningen, EPC), moeten alle niet-Griekse documenten beëdigd vertaald en gelegaliseerd zijn om rechtsgeldig te zijn. Nieuw is de verplichting voor woningkopers om hun eigendommen, inclusief eigendomsgegevens, te registreren via het officiële gov.gr platform, met een deadline van 31 maart 2025. Vanaf 1 april 2025 zijn Griekse eigenaren bovendien wettelijk verplicht hun percelen schoon te maken ter voorkoming van bosbranden, en dit eveneens via gov.gr te verklaren. Voor wie een hypotheek Griekenland afsluit en deelneemt aan het Gouden Visum-programma (met een minimale investering van €250.000), geldt een belangrijke beperking: de woning die voor het visum wordt gebruikt, mag niet voor kortetermijnverhuur worden aangeboden, wat kan leiden tot boetes van €5.000 tot €20.000 bij overtreding.

De fiscale aspecten zijn eveneens belangrijk. De aankoop van onroerend goed is onderhevig aan vastgoedbelasting, hoewel de Griekse regering heeft voorgesteld de opschorting van belasting op vastgoedtransacties met twee jaar te verlengen tot eind 2026. Een uniek kenmerk in Griekenland is dat de fiscale waarde van met name plattelandswoningen aanzienlijk lager kan zijn dan de marktprijs, wat gevolgen heeft voor de jaarlijkse onroerendgoedbelasting (ENFIA). Voor internationale kopers is het cruciaal de fiscale woonplaats goed te bepalen, aangezien de ‘Tie Breaker rule’ vaststelt waar u fiscaal resident bent, met directe invloed op uw wereldwijde belastingplicht. Bij langetermijnverhuur is er onder specifieke voorwaarden zelfs een drie jaar inkomstenbelastingvrijstelling mogelijk. Een zorgvuldige planning en gedetailleerde documentatie zijn van groot belang voor fiscale optimalisatie en om ongewenste naheffingsaanslagen of boetes te voorkomen.

Wat zijn de belangrijkste financiële risico’s en voordelen van een Griekse hypotheek?

Een hypotheek Griekenland brengt specifieke financiële risico’s en voordelen met zich mee die essentieel zijn om te overwegen voor internationale kopers. De belangrijkste financiële risico’s omvatten een hogere eigen inleg, aangezien Griekse banken een maximale Loan-to-Value (LTV) hanteren van doorgaans 70%, en soms slechts 55% bij banken zoals de National Bank of Greece, wat beduidend meer eigen kapitaal vereist dan in Nederland. Daarnaast bestaat het risico van rentevariabiliteit en bankvoorzichtigheid hoewel er vaste renteopties zijn, kunnen hypotheken na een initiële periode overgaan op variabele rentes, wat onzekerheid over de toekomstige maandlasten introduceert, en de algemene terughoudendheid van banken in de Griekse markt kan de financiering bemoeilijken. Bovendien zijn er verplichte verzekeringen voor brand, aardbevingen en weersomstandigheden die extra kosten met zich meebrengen, en kunnen strikte juridische en fiscale deadlines (zoals de 10-dagen betalingstermijn na ondertekening van de akte en de verplichte registratie op gov.gr) leiden tot boetes of het verlies van uw aanbetaling bij nalatigheid. Een belangrijk risico voor kopers die via het Gouden Visum-programma financieren, is het verbod op kortetermijnverhuur van de woning die gebruikt wordt voor het visum, met mogelijke boetes van €5.000 tot €20.000 bij overtreding, wat de potentiële inkomsten uit verhuur beperkt. Aan de andere kant biedt een hypotheek Griekenland ook aanzienlijke voordelen, zoals de toegankelijkheid voor niet-ingezetenen, waarbij diverse Griekse banken zoals Piraeus Bank, Eurobank en Alpha Bank hypotheken verstrekken aan internationale kopers zonder altijd belastingresidentie in Griekenland als strikte eis. De beschikbaarheid van vaste rentes, bijvoorbeeld Piraeus Bank met 2,95% voor 5 jaar of 5,10% voor 30 jaar, biedt financiële zekerheid over uw maandelijkse aflossingen. Verder zijn er potentiële fiscale voordelen de Griekse regering heeft voorgesteld de opschorting van de belasting op vastgoedtransacties te verlengen tot eind 2026, en de fiscale waarde van met name plattelandswoningen kan aanzienlijk lager zijn dan de marktprijs, wat de jaarlijkse onroerendgoedbelasting (ENFIA) positief beïnvloedt. Ook is er onder specifieke voorwaarden een drie jaar inkomstenbelastingvrijstelling mogelijk bij langetermijnverhuur. Een extra voordeel, hoewel niet direct van de hypotheek, is dat de lagere levenskosten in Griekenland vergeleken met andere Europese landen de maandelijkse financiële druk van de hypotheekbetalingen kunnen verlichten. Bovendien is de controle door een notaris in Griekenland van de schulden van de verkoper aan de staat een cruciale bescherming tegen onverwachte financiële lasten voor de koper. Het inwinnen van gedegen hypotheekadvies is van groot belang om zowel risico’s te beperken als fiscale voordelen optimaal te benutten.

Hoe vind je betrouwbare hypotheekadviseurs en makelaars gespecialiseerd in Griekse woningen?

Om betrouwbare hypotheekadviseurs en makelaars gespecialiseerd in Griekse woningen te vinden, is het belangrijk om te zoeken naar gelicentieerde professionals met diepgaande kennis van de lokale Griekse markt en wetgeving. Start uw zoektocht bij makelaardijen die expliciet “persoonlijke begeleiding bij Grieks onroerend goed” aanbieden, aangezien zij u van A tot Z kunnen begeleiden bij de aankoop van uw droomhuis. Deze specialisten helpen niet alleen met het vinden van de juiste woning en prijsonderhandelingen, maar bieden vaak ook ondersteuning bij de complexe hypotheekaanvraag bij Griekse banken, wat een geïntegreerde oplossing biedt. Verifieer de betrouwbaarheid door te controleren of de adviseurs onafhankelijk en deskundig zijn, zodat zij een objectief beeld kunnen schetsen van de beschikbare hypotheek Griekenland opties en de vereiste documenten. Zoek naar partijen die transparant zijn over hun diensten en ervaring hebben met internationale kopers, en die een breed netwerk van lokale contacten (zoals notarissen en advocaten) bieden. Dit vereenvoudigt het proces aanzienlijk en helpt u onnodige risico’s te vermijden.

Tips voor financieel plannen en succesvol een huis kopen in Griekenland

Om financieel succesvol te plannen en een huis te kopen in Griekenland, is het cruciaal om proactief te werk te gaan en u goed voor te bereiden. Begin met het vergelijken van verschillende financieringsopties en win tijdig financieel advies in, vooral gezien de complexiteit van een hypotheek Griekenland voor buitenlandse kopers. Wees voorbereid op een hogere eigen inleg, aangezien de Loan-to-Value (LTV) doorgaans beperkt is tot 70% of zelfs 55% bij bepaalde banken, wat een aanzienlijke impact heeft op uw benodigde startkapitaal. Laat u daarnaast uitgebreid informeren over het aankoopproces en alle bijkomende kosten, zoals verplichte verzekeringen voor brand en aardbevingen, en de diverse juridische en fiscale deadlines die in Griekenland gelden om boetes te voorkomen. Zoek een betrouwbare, gelicentieerde hypotheekadviseur en makelaar die gespecialiseerd is in de Griekse markt om u door de procedures te loodsen en succesvol uw droomhuis te verwerven.

Ingrijpende hypotheekopties voor Griekse vastgoedkopers

Voor Griekse vastgoedkopers, met name Nederlanders die een tweede huis in Griekenland willen financieren, zijn er naast de standaard hypotheekvormen ook enkele ingrijpende hypotheekopties beschikbaar die buiten de gebaande paden vallen. Aangezien Nederlandse banken doorgaans geen hypotheek verstrekken met een Griekse woning als onderpand, is een belangrijke en impactvolle optie het opnemen van de overwaarde van een Nederlandse woning. Dit kan via een ‘cash-out’ van de overwaarde op de Nederlandse hypotheekmarkt of door het afsluiten van een tweede hypotheek op uw Nederlandse woning, wat een alternatief kan zijn voor leningen boven €75.000 voor de financiering van uw Griekse droomhuis. Verder kunnen specifieke doelstellingen voor het Griekse vastgoed leiden tot andere “ingrijpende” keuzes. Als u bijvoorbeeld een woning koopt om te verhuren, is een flexibele verhuurhypotheek een optie. Deze kan, gezien de potentiële drie jaar inkomstenbelastingvrijstelling voor langetermijnverhuur onder bepaalde voorwaarden, specifieke voordelen bieden zoals uitstel van aflossing. Voor kopers die een pand met verbouwingsplannen op het oog hebben, kan een verduurzamingshypotheek of een extra lening voor woningverbetering een passende, zij het meer complexe, financieringsstrategie zijn, soms met flexibele aflossingsopties en een looptijd tot 30 jaar.

Hypotheekmogelijkheden voor Nederlanders die in Griekenland willen kopen

Nederlanders die dromen van een eigen plek onder de Griekse zon hebben twee primaire hypotheekmogelijkheden: financiering via een Griekse bank of het benutten van de overwaarde op een Nederlandse woning. Aangezien Nederlandse banken doorgaans geen hypotheek verstrekken met een Griekse woning als onderpand, is de meest directe route een hypotheek in Griekenland aanvragen bij een lokale bank. Voor niet-ingezetenen, waaronder Nederlanders, is de maximale financiering hier doorgaans lager dan in Nederland, met een Loan-to-Value (LTV) van maximaal 70% van de verkoopprijs of getaxeerde waarde. Houd er rekening mee dat sommige banken, zoals de National Bank of Greece, een fiscale woonplaats in Griekenland vereisen en slechts tot 55% financieren, terwijl andere instellingen zoals Eurobank en Alpha Bank toegankelijker zijn zonder deze strikte eis. Een belangrijke alternatieve financieringsoptie, zoals eerder genoemd, is het gebruik van de overwaarde van uw Nederlandse woning als onderpand, bijvoorbeeld via een ‘cash-out’ of een tweede hypotheek in Nederland. Deze benadering is vooral relevant gezien de beperkte LTV bij Griekse banken en het feit dat Nederlandse banken geen hypotheek verstrekken met Grieks vastgoed als onderpand. Om te weten welke mogelijkheden het beste aansluiten bij uw situatie, is het essentieel om uw financiële draagkracht zorgvuldig te laten beoordelen, zowel voor de Griekse als de Nederlandse financieringsmogelijkheden.

Hypotheek in Duitsland versus Griekenland: Belangrijkste verschillen

De verschillen tussen een hypotheek in Duitsland en een hypotheek Griekenland zijn aanzienlijk, vooral voor Nederlandse kopers die verder kijken dan hun eigen landgrenzen. Waar het verkrijgen van een hypotheek in Duitsland over het algemeen als lastiger wordt ervaren dan in Nederland – mede door strengere eisen en potentieel hogere makelaarskosten – zijn de toegangsvoorwaarden en fiscale behandelingen voor een hypotheek Griekenland anders ingericht. In Duitsland hanteren banken eigen regels en is het van belang te weten dat hypotheekbemiddelaars hier vaak geen vergunning voor financieel advies hebben, wat de transparantie kan beïnvloeden. In tegenstelling tot hogere drempels in Duitsland, staat Griekenland bekend als een van de meest betaalbare woningmarkten in Europa, wat de benodigde eigen inleg – ondanks een maximale Loan-to-Value van doorgaans 55-70% – aantrekkelijker kan maken. Een praktisch voordeel in Griekenland is dat Griekse banken documenten in het Engels accepteren en er zelfs geen Griekse bankrekening vereist is voor de aankoop zelf, wat het proces kan vereenvoudigen. Fiscaal gezien is er een belangrijk verschil: hoewel hypotheekrenteaftrek voor een Duitse hypotheek onder specifieke voorwaarden mogelijk kan zijn voor Nederlandse belastingplichtigen voor hun eerste eigen woning, geldt dit niet voor een tweede woning in Griekenland, waar het dubbelbelastingverdrag de heffingsbevoegdheid voor onroerend goed toewijst aan Griekenland.

Veelgestelde vragen over hypotheek in Griekenland