De
LTI hypotheek (Loan-to-Income) is een fundamentele maatstaf die bepaalt welk deel van je bruto inkomen je maximaal mag besteden aan je hypotheeklasten, en beïnvloedt daarmee direct je
maximale leenbedrag. Op deze pagina duiken we dieper in de berekening van de LTI-ratio, de wettelijke limieten, hoe deze zich verhoudt tot andere criteria zoals LTV, en de mogelijkheden om je hypotheek te verhogen voor energiebesparende investeringen, inclusief de specifieke voorwaarden bij aanbieders zoals Lloyds en Triodos.
Wat betekent LTI (Loan-to-Income) bij hypotheken?
LTI (Loan-to-Income) bij hypotheken verwijst naar een
essentiële financiële maatstaf die de verhouding aangeeft tussen het totale hypotheekbedrag en het bruto inkomen van de hypotheekaanvrager(s). Het is een LTI hypotheek-ratio die door geldverstrekkers in Nederland wordt gebruikt als
een van de belangrijkste criteria om te bepalen hoeveel je maximaal kunt lenen voor de aankoop van een woning, met als doel de betaalbaarheid van je maandlasten te waarborgen.
De berekening van de LTI-ratio is cruciaal voor het bepalen van de maximale hypotheek en omvat doorgaans 100% van het bruto inkomen van de hoofdverdiener, aangevuld met 90% van het partnerinkomen. Hoewel de LTI hypotheek-limieten jaarlijks kunnen variëren en mede worden beïnvloed door de hypotheekrente en het huishoudtype, is een veelvoorkomende referentie een gemiddelde LTI-ratio van 3.5 keer het inkomen. Dit betekent dat je maximale hypotheek doorgaans 3,5 keer je bruto jaarinkomen bedraagt. Geldverstrekkers kijken hierbij nauwkeurig naar de stabiliteit en toereikendheid van je inkomen om te garanderen dat je de maandelijkse lasten kunt dragen, wat cruciaal is voor zowel jouw financiële zekerheid als die van de verstrekker.
Hoe wordt de LTI-ratio berekend op basis van je bruto inkomen?
De LTI-ratio (Loan-to-Income) wordt berekend door de totale hypotheeklening te delen door het toetsinkomen, wat een zorgvuldige bepaling is van je
bruto jaarinkomen. Voor werknemers in loondienst omvat dit toetsinkomen, ook wel het toetsinkomen loondienst genoemd, alle vaste salariscomponenten zoals je
bruto jaarsalaris, aangevuld met 100% van je vakantiegeld, een eventuele vaste 13e maand en eindejaarsuitkering, en andere structurele vaste toeslagen zoals een VEB-toelage of levensloopregeling. Bovendien kan inkomen uit overwerk, overig werk, onregelmatigheidstoeslag en bonussen worden meegenomen, mits deze een structureel karakter hebben en bewezen kunnen worden over de afgelopen 12 maanden. De meest gangbare en betrouwbare methode hiervoor is de Inkomensbepaling Loondienst (IBL), die gebruikmaakt van digitale loongegevens uit je UWV-Verzekeringsbericht.
Voor gezamenlijke hypotheekaanvragen wordt het bruto inkomen van de hoofdverdiener volledig meegerekend, terwijl
90% van het tweede inkomen van de partner wordt toegevoegd aan het totale toetsinkomen. Dit percentage is vanaf 1 januari 2021 vastgesteld om de leencapaciteit van tweeverdieners beter te benutten. Ben je zelfstandige, dan wordt je bruto jaarinkomen voor de LTI-berekening vaak bepaald op basis van de gemiddelde fiscale winst van de laatste 3 jaar. Het aldus vastgestelde toetsinkomen is de cruciale basis; het bepaalt hoeveel je maximaal kunt lenen, waarmee de
lti hypotheek-ratio direct in verhouding staat tot je bewezen, draagkrachtige inkomsten.
Welke invloed heeft de LTI-limiet op je maximale hypotheekbedrag?
De LTI-limiet (Loan-to-Income) heeft een directe en fundamentele invloed op je maximale hypotheekbedrag doordat het bepaalt welk deel van je bruto inkomen je maximaal mag besteden aan je woonlasten. Deze ratio stelt een plafond in op basis van je inkomen, waardoor je maximale hypotheek afhankelijk is van je financiële draagkracht. Hoewel de LTI-ratio een cruciale factor is, wordt de maximale hypotheek in Nederland ook altijd begrensd door de waarde van de woning (Loan-to-Value, LTV), waarbij doorgaans 100% van de woningwaarde als limiet geldt; de laagste van deze twee berekeningen bepaalt uiteindelijk hoeveel je maximaal kunt lenen. Daarnaast wordt het maximale hypotheekbedrag beïnvloed door de actuele hypotheekrente en eventuele financiële verplichtingen zoals leningen of schulden. Hogere rentes of bestaande schulden verminderen het deel van je inkomen dat beschikbaar is voor hypotheeklasten, waardoor je leencapaciteit daalt. De woonquote, die het deel van je inkomen aangeeft dat aan woonlasten besteed mag worden, en je toetsinkomen zijn de basis voor de berekening van de maximale hypotheeklast, wat direct doorwerkt in het uiteindelijke maximale leenbedrag van je lti hypotheek.
Wat zijn de wettelijke en tijdelijke regels rondom LTI in Nederland?
De wettelijke en tijdelijke regels rondom LTI in Nederland zijn essentieel om de betaalbaarheid van hypotheken te waarborgen en bepalen het maximale bedrag dat een individu kan lenen op basis van diens inkomen. De primaire wettelijke eis is dat een
woningkoper in Nederland
moet voldoen aan een maximale LTI-ratio, een fundamentele norm die jaarlijks door het Nibud wordt vastgesteld en meebeweegt met factoren zoals de hypotheekrente en het huishoudtype, zoals eerder op deze pagina toegelicht. Deze regelgeving beschermt huishoudens tegen overmatige financiële lasten en draagt bij aan een stabiele woningmarkt. Naast deze structurele wettelijke kaders bestaan er ook specifieke
tijdelijke regels en uitzonderingen die de
lti hypotheek berekening kunnen beïnvloeden. Een belangrijk voorbeeld hiervan is dat de
LTI berekening een bedrag van 9.000 euro buiten beschouwing kan laten bij de
aankoop van een woning met een A++ label afgegeven voor 1 januari 2015, mits de
EPC-waarde volgens EPC-rapport niet hoger dan 0,6 is. Dit soort specifieke bepalingen reflecteert de intentie om bepaalde investeringen, zoals energiebesparende maatregelen, te stimuleren binnen het algemene LTI-beleid. Hoe blijft de balans tussen consumentenbescherming en het stimuleren van specifieke marktontwikkelingen gehandhaafd binnen deze regelgeving?
Hoe verhoudt LTI zich tot andere hypotheekcriteria zoals LTV (Loan-to-Value)?
De LTI (Loan-to-Income) en LTV (Loan-to-Value) zijn
twee fundamentele, doch complementaire, criteria die onafhankelijk van elkaar bepalen wat je maximale hypotheekbedrag in Nederland is de laagste van deze twee bepaalt uiteindelijk de grens van je lening. Waar de <b_lti_hypotheek_ratio zich primair richt op je
financiële draagkracht door de verhouding tussen het hypotheekbedrag en je bruto inkomen te toetsen (en daarmee de betaalbaarheid van je maandlasten te waarborgen), beoordeelt de LTV-ratio de
verhouding tussen de hoogte van de hypotheek en de waarde van het onderpand, namelijk de woning.
Sinds 2018 mag een hypotheek in Nederland
niet hoger zijn dan 100% van de waarde van het huis (Loan-to-Value), wat een belangrijke risicobeheersingsmaatregel is voor geldverstrekkers en huizenkopers. Dit betekent dat je de bijkomende kosten koper, zoals overdrachtsbelasting en notariskosten, uit eigen middelen moet financieren. Een cruciale uitzondering hierop is echter mogelijk bij energiebesparende investeringen (verduurzaming): in dat geval kan de LTV oplopen
tot 106% van de marktwaarde van de woning. Hypotheekverstrekkers gebruiken de LTV-ratio om het risico van de financiering te beoordelen; hoe lager de LTV, hoe veiliger de financiering en hoe gunstiger de hypotheekrente doorgaans is. Zo kunnen bijvoorbeeld extra aflossingen je LTV verlagen en daarmee potentieel de rente verlagen. Beide ratio’s zijn dus onmisbaar voor een complete en verantwoorde bepaling van je maximale leenbedrag.
Hoe kun je je maximale hypotheek verhogen met energiebesparende investeringen?
Je kunt je maximale hypotheek verhogen met energiebesparende investeringen doordat hiervoor specifieke uitzonderingen gelden op de standaard leennormen, zowel voor de LTV (Loan-to-Value) als in de
lti hypotheek berekening. Allereerst mag de LTV voor energiebesparende maatregelen oplopen tot
106% van de marktwaarde van de woning, waar de standaard LTV-limiet 100% is. Dit betekent dat je tot 6% extra kunt lenen bovenop de woningwaarde, specifiek voor verduurzamingsdoeleinden. Daarnaast biedt de
LTI berekening onder bepaalde voorwaarden extra leenruimte; een bedrag van
9.000 euro kan buiten beschouwing worden gelaten bij de aankoop van een woning met een A++ label dat is afgegeven vóór 1 januari 2015, mits de EPC-waarde volgens het EPC-rapport niet hoger is dan 0,6. Deze regels zijn ingevoerd om de verduurzaming van woningen te stimuleren, gezien energiebesparende investeringen leiden tot een
lagere energierekening en daarmee de maandelijkse woonlasten verlagen, wat de betaalbaarheid op lange termijn ten goede komt.
Wat betekent de LTI-ratio voor je maandlasten en betaalbaarheid van de hypotheek?
De LTI-ratio (Loan-to-Income) is van fundamenteel belang voor je maandlasten en de betaalbaarheid van je hypotheek, omdat het direct bepaalt welk deel van je bruto inkomen je maximaal mag besteden aan je woonlasten.
Geldverstrekkers gebruiken de LTI-ratio als een cruciaal instrument om te waarborgen dat je maandlasten hypotheek niet een onverantwoord groot deel van je inkomen beslaan, wat bijdraagt aan de financiële zekerheid van zowel de lener als de verstrekker. Dit wordt concreet door middel van de woonquote, een door het Nibud vastgesteld percentage van je bruto inkomen dat aan woonlasten besteed mag worden. De hypotheekrente is hierbij een sleutelfactor; wanneer de rente stijgt, zal de maximale lti hypotheek die je kunt afsluiten doorgaans dalen, zodat je maandelijkse aflossing en rente (die samen een groot gedeelte van de maandlasten vormen) binnen de door LTI gestelde grenzen blijven.
Daarnaast beïnvloeden ook eventuele andere financiële verplichtingen je leencapaciteit en daarmee de uiteindelijke maandlasten. Het vastzetten van de hypotheekrente kan zorgen voor stabiele maandlasten over de gehele rentevaste periode, wat de betaalbaarheid op lange termijn voorspelbaar maakt. Echter, met een variabele hypotheekrente kun je te maken krijgen met wisselende maandlasten, waarbij een stijging van de rente kan resulteren in aanzienlijk hogere maandlasten, wat de betaalbaarheid direct onder druk zet. De LTI-ratio dwingt hiermee een verantwoorde hypotheeksom af die past bij je inkomen, waardoor je minder risico loopt op financiële problemen door onbetaalbare maandelijkse hypotheeklasten.
Welke rol spelen hypotheekadviseurs en overheidsinstanties bij LTI-beleid?
Hypotheekadviseurs en overheidsinstanties spelen complementaire, maar duidelijk onderscheiden rollen in het LTI-beleid.
Hypotheekadviseurs zijn cruciaal in de dagelijkse toepassing van het LTI-beleid door consumenten te begeleiden. Zij bieden
deskundig en vaak onafhankelijk advies, waarbij zij de
specifieke financiële situatie van de aanvrager analyseren om de maximale verantwoorde lti hypotheek te bepalen op basis van het bruto inkomen en eventuele schulden. Door samen te werken met
meerdere geldverstrekkers, vergelijken zij de diverse
hypotheekmogelijkheden en adviseren zij over de
beste aanbieder die aansluit bij de individuele behoeften binnen de wettelijke LTI-kaders. Hypotheekadviseurs zijn op de hoogte van de
huidige wet- en regelgeving, inclusief specifieke uitzonderingen zoals extra leenruimte voor energiebesparende investeringen, en vereenvoudigen het
hypotheek afsluiten voor ondernemers door hun kennis van
specifieke bankeisen. Zij gebruiken tevens de
tools van het Nibud voor een gedegen budgetbeoordeling, wat de financiële draagkracht van de klant waarborgt.
Overheidsinstanties zijn daarentegen de beleidsbepalers en toezichthouders. Het
Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting) stelt jaarlijks de
maximale LTI-ratio’s (woonquotes) vast, die de fundamentele norm vormen voor de leencapaciteit en consumenten beschermen tegen overkreditering. De overheid, via bijvoorbeeld het Ministerie van Financiën, introduceert
wettelijke en tijdelijke regels die de LTI-berekening beïnvloeden, zoals de eerder toegelichte uitzonderingen voor duurzame investeringen. Hun hoofdrol is het
waarborgen van de betaalbaarheid van hypotheken en het bijdragen aan een
stabiele woningmarkt door middel van een evenwichtig beleid dat financiële zekerheid bevordert en tegelijkertijd strategische investeringen, zoals verduurzaming, stimuleert.
Lloyds hypotheek: wat zijn de LTI-voorwaarden en mogelijkheden?
De Lloyds hypotheek volgt, net als andere geldverstrekkers in Nederland, de wettelijke LTI-voorwaarden (Loan-to-Income) om de maximale leencapaciteit te bepalen, maar biedt binnen deze kaders specifieke mogelijkheden. De berekening van de lti hypotheek is gebaseerd op het bruto jaarinkomen (100% hoofdverdiener, 90% partnerinkomen), waarbij Lloyds Bank de Inkomensbepaling Loondienst hanteert. Belangrijk is dat Lloyds Bank structurele inkomensbestanddelen zoals onregelmatigheidstoeslag, provisie en overwerk meerekent tegen 100% mits deze aantoonbaar structureel zijn, wat de leenruimte positief kan beïnvloeden. Daarnaast speelt de stabiliteit van inkomen een rol bij de mogelijkheid tot rentekortingen, en voor een Lloyds Bank verhuurhypotheek geldt een minimaal inkomen van €30.000 bruto per jaar, waarbij voor “Verhuur aan familie” 80% van de netto huurinkomsten in het toetsinkomen mag worden meegenomen.
Lloyds Bank staat bekend om haar flexibele acceptatiebeleid, zonder postcode-uitsluiting, en biedt specifieke mogelijkheden voor het verhogen van de hypotheek ten behoeve van energiebesparende maatregelen via de verduurzamingshypotheek. Hiervoor is een extra lening tot maximaal €9.000 mogelijk, mits het bruto jaarinkomen minimaal €33.000 bedraagt. Bovendien past Lloyds Bank de bredere nationale LTI-regels toe die extra leenruimte bieden voor duurzame woningen; zo kan er een bedrag van 25.000 euro buiten beschouwing worden gelaten bij de financiering van een NulopdeMeter-woning met een energieprestatie-garantie van ten minste 10 jaar. Voor algemene informatie over de hypotheekproducten van deze aanbieder, kunt u het
overzicht van Lloyds Bank hypotheken raadplegen.
Delta Lloyd hypotheek: hoe werkt de LTI-toepassing bij deze aanbieder?
Bij een
Delta Lloyd hypotheek, die inmiddels is overgegaan naar NN (Nationale-Nederlanden), volgde de toepassing van de LTI-ratio destijds de wettelijke kaders die in Nederland golden, conform de jaarlijkse richtlijnen van het Nibud die het maximale leenbedrag bepalen op basis van het bruto inkomen. Hoewel Delta Lloyd als geldverstrekker een specifiek prijsbeleid voerde dat leidde tot lagere hypotheekrente wanneer de hypotheeksom aanzienlijk lager was dan de woningwaarde, en een hogere rente bij een hogere hypotheek ten opzichte van de woningwaarde, bleef de basis voor de maximale <b_lti_hypotheek_ratio altijd de financiële draagkracht van de aanvrager. Dit hield rekening met het jaarlijks inkomen en de levensonderhoudskosten. Een uniek aspect was dat Delta Lloyd een standaard starters-hypotheek kon aanbieden met een LTV (Loan-to-Value) tot 103% van de woningwaarde, wat destijds extra leenruimte bood voor bijkomende kosten of, in lijn met de huidige regelgeving, energiebesparende investeringen. Echter, in hun beleid boden zij geen mogelijkheid om de risicoklasse tussentijds, dus tijdens de rentevaste periode, aan te passen; dit kon alleen aan het einde van de rentevaste periode bij een aanpassing van de risico-opslag. Sinds de definitieve overname door en integratie in Nationale-Nederlanden, vallen de LTI-toepassing en alle hypotheekvoorwaarden voor leningen die voorheen onder Delta Lloyd vielen nu volledig onder het beleid van Nationale-Nederlanden, inclusief de actuele landelijke LTI- en LTV-normen en specifieke voorwaarden voor duurzame investeringen.
Triodos hypotheek: LTI-beleid en duurzame financieringsopties
Triodos Bank, bekend om haar diepe focus op duurzaamheid en transparantie, integreert haar LTI-beleid (Loan-to-Income) naadloos met innovatieve en duurzame financieringsopties, waardoor zij zich onderscheidt als dé duurzame bank van Nederland. Hoewel Triodos de algemene LTI-normen volgt die de maximale leencapaciteit bepalen op basis van het inkomen (zoals de 100% maximale financiering van de marktwaarde), wordt de
lti hypotheek bij Triodos sterk beïnvloed door de duurzaamheid van de woning. Zo biedt de
Triodos Hypotheek een
rentekorting aan voor woningen met een hoog energielabel, waarbij Triodos zelfs
meer korting geeft naarmate het huis zuiniger is. Specifiek voor verduurzaming bood de bank voorheen een
Energiebespaarlening aan die, voor aanvragen tussen 21 juli 2021 en 31 december 2024, een rentetarief van
0% kende voor de eerste 10 jaar tot een maximaal bedrag van €25.000. Momenteel biedt Triodos een
verduurzamingsdepot met 50% korting op rente voor de Energiebespaarlening, tot 25.000 euro. Bovendien kan, in lijn met nationale regels, een bedrag van
25.000 euro buiten beschouwing worden gelaten bij de LTI-berekening voor de financiering van een NulopdeMeter-woning met een energieprestatie-garantie van ten minste 10 jaar, wat de leenruimte verder vergroot voor energiezuinige aankopen. Triodos maakt tevens gebruik van een
Energiebespaartool om de maandlastenbesparing inzichtelijk te maken voor klanten. Het is cruciaal om te weten dat Triodos tijdens de offerteperiode
dagrente (de laagste rente) biedt en
geen bereidstellingsprovisie rekent. Voor een volledig overzicht van hun hypotheekproducten, kunt u de
hypotheken van Triodos Bank raadplegen.
Veelgestelde vragen over LTI hypotheken
