Search
Close this search box.

Erfpacht en de hypotheek

Op deze website vindt u uitgebreide informatie over het berekenen van de maximale hypotheek. Bij deze berekening wordt door de hypotheekinstelling scherp gekeken naar de inkomenssituatie en de verplichtingen van de aanvrager(s) van de hypotheek. Een financiële verplichting die grote invloed kan hebben op de maximaal te verkrijgen hypotheek is erfpacht. Op deze pagina gaan we uitgebreid in op erfpacht en hoe een hypotheekinstelling omgaat met situaties waarbij de aanvrager van een hypotheek periodiek een erfpachtcanon dient te betalen.

Bereken direct uw maximale hypotheek

Wat is erfpacht?

Op het moment dat u een huis gaat kopen, geldt in de meeste gevallen dat u zowel eigenaar wordt van het huis als van de grond waar het huis op staat. Bij erfpacht heeft u de grond waar uw huis op staat niet in eigendom, maar in bruikleen. Het lijkt het meest op een situatie waarbij u de grond onder uw woning huurt. Er zijn verschillende manieren waarop er met erfpacht omgegaan wordt. Deze manieren worden hieronder kort behandeld.

Welke vormen van erfpacht zijn er?

Er zijn 3 vormen van erfpacht; hieronder worden deze vormen beschreven.

Erfpacht met een periodieke canon

Erfpacht met een periodieke canon lijkt het meest op een huursituatie. Hierbij betaalt u periodiek (meestal maandelijks of jaarlijks) een bedrag aan de verpachter, het canon geheten. De vergoeding die u jaarlijks betaalt staat niet voor altijd vast. Loopt de erfpachtperiode af, dan kan de erfpacht zomaar ineens fors stijgen. Verder kan het zijn dat u een hogere canon moet betalen als u bijbouwt. Een bijkomend voordeel is dan gelukkig wel dat de erfpachtcanon in deze situatie in de meeste gevallen fiscaal aktrekbaar is.

Tijdelijke afkoop van de erfpacht

Onder een tijdelijke afkoop van de erfpacht verstaan wij een situatie waarbij de erfpacht voor een vooraf vastgestelde periode is afgekocht. Dit gebeurt bijvoorbeeld vaak bij nieuwbouwprojecten. Om verhogingen te voorkomen wordt dan de erfpachtcanon voor een langere periode afgekocht, bijvoorbeeld 75 of 100 jaar. De afkoop van erfpacht is niet aftrekbaar. Indien u hiervoor echter een lening aangaat, dan is de rente over die lening meestal wel aftrekbaar.

Eeuwigdurende afkoop van de erfpacht

Bij eeuwigdurende afkoop van de erfpacht wordt bij de aankoop van de woning eenmalig een bedrag betaald om het erfpacht af te kopen. Dit houdt in dat je als eigenaar van de woning of het appartementsrecht nooit werkelijk eigenaar zult worden van de grond, maar dat de eigenaar van de grond geen periodieke canon in rekening zal brengen. Is de erfpacht voor eeuwig afgekocht, dan is er vrijwel geen verschil met een woning op eigen grond (ook niet in verkoopprijs).

Is erfpacht van belang bij het aanvragen van een hypotheek?

Bij het bepalen van de maximale hypotheek, kijkt de hypotheekinstelling naar inkomsten en uitgaven. Op het moment dat er sprake is van erfpacht waarbij de erfpacht eeuwigdurend is afgekocht, zijn er goed beschouwd geen terugkerende uitgaven. Erfpacht heeft dan dus geen invloed op de maximale hypotheek. Bij tijdelijke afkoop van de erfpacht geldt dat het afhangt van de periode van afkoop. Bij erfpacht situaties waarbij sprake is van een periodiek te betalen canon, neemt de hypotheekinstelling deze periodieke lasten wel mee bij de maximale hypotheek berekening.

Hieronder vindt u 2 voorbeelden waaruit naar voren komt hoe veel invloed een periodieke erfpachtcanon kan hebben bij het bepalen van de maximale hypotheek.

Voorbeeld erfpacht en de maximale hypotheek berekening

rente
Inkomen 5 % of lager 5,01 % – 5,5 % 5,51 % – 6 % 6,01 % – 6,5 % hoger dan 6,5 %
€ 23.000 28 % 29 % 30 % 31 % 32 %
€ 30.000 29 % 30 % 31 % 32 % 33 %

Het inkomen van Piet bedraagt € 30.000, de hypotheekrente bedraagt 5,4 % en de looptijd van de hypotheek 30 jaar. Volgens de financieringslast tabel mag er bij 5,4 % rente 30 % besteed worden aan woonlasten: € 9.000. De maximale hypotheek zonder verplichtingen zoals erfpacht bedraagt € 133.563.

Stel dat Piet per jaar € 3.000 erfpachtcanon dient te betalen. Dan zijn er 2 berekeningswijzen:

Berekeningswijze 1:
volgens de financieringslast tabel mag er bij 5,4 % rente 30 % besteed worden aan woonlasten: € 9.000. Maar omdat Piet € 3.000 erfpachtcanon betaalt, kan hij over € 27.000 (30.000 – 3.000) woonlasten dragen; Piet mag dus nog € 8,100 (27.000 X 30 %) aan woonlasten besteden. De maximale hypotheek bedraagt € 120.207.

Berekeningswijze 2:
Een andere mogelijkheid is dat bankende erfpacht verrekenen op de woonlast. Het inkomen van Piet is € 30.000, de rente bedraagt 5,4 % en de looptijd 30 jaar. Piet betaalt per jaar € 3.000 erfpachtcanon. Volgens de financieringslast tabel mag er bij een inkomen van € 30.000, 5,4 % rente 30 % besteed worden aan woonlasten: € 9.000. Hier worden de erfpachtlasten van € 3.000 afgetrokken, waarmee € 6.000 als maximale woonlast resteert. De maximale hypotheek bedraagt € 89.042.

Let op: dit is een voorbeeldberekening. De rentes en percentages in dit voorbeeld zijn fictief.

Op de hoogte blijven over hypotheken?

Altijd op de hoogte over Homefinance

Je gegevens zijn bij ons veilig
Hypotheek voorstel
vrijblijvend aanvragen
of bel 088-2277344
Hypotheek

Heb je een eigen huis of wil je er één gaan kopen? Dan is de kans groot dat je een hypotheek (nodig) hebt. Door je goed te verdiepen in hypotheken zorg je dat je de juiste beslissing neemt voor de financiering van jouw woning.

hypotheek
Beleggen
Wil je beleggen? Dan is het belangrijk dat je goed geïnformeerd bent voordat je begint. HomeFinance helpt je met handige overzichten van brokers en beleggingsapps.
hypotheek
Vrijblijvend hypotheek aanvragen
Besparen

Bij de meeste mensen gaat het grootste deel van het inkomen op aan maandelijkse lasten. Als je kritisch kijkt naar deze maandlasten, valt er vaak meer te besparen dan je denkt. Wij helpen daar graag bij.

hypotheek
Verzekeringen

Verzekeren doe je voor de zekerheid. Om de financiële gevolgen van onverwachte gebeurtenissen af te dekken. De keuze van een verzekering valt niet altijd mee… welke risico’s moet je verzekeren? En bij welke verzekeraar dan?

hypotheek
Sparen

Sparen is verstandig maar de spaarrente is niet overal even lonend. Ben je op zoek naar een goede plek voor jouw spaargeld? Kijk dan goed naar de spaarvorm en spaarbank die je kiest – qua rendement en qua garantie.

hypotheek
Lening

Heb je geld nodig en wil je daarvoor een lening afsluiten? Verdiep je dan even goed in welke lening dat moet worden, en bij welke geldverstrekker. De verschillen zijn groot – de keuze van de beste lening kan je veel geld besparen!

hypotheek