Nieuwe hypotheek op bestaande woning: alles wat u moet weten

Een nieuwe hypotheek op een bestaande woning afsluiten of uw huidige hypotheek meenemen, roept veel vragen op. Het is goed om te weten dat u in veel gevallen de gunstige voorwaarden, zoals een lage rente, van uw huidige hypotheek kunt proberen mee te nemen naar uw nieuwe woning, maar soms is een geheel nieuwe aanvraag noodzakelijk waarbij de bank vaak een hertaxatie van de woning vereist en de lening maximaal 100% van de woningwaarde mag bedragen. Op deze pagina duiken we dieper in de mogelijkheden van het meenemen of oversluiten van uw hypotheek, bespreken we financiële opties zoals het inzetten van overwaarde en de rol van een overbruggingskrediet bij de overgang tussen woningen. Ook leest u meer over de regels voor het maximale aflossingsvrije deel (maximaal 50% van de woningwaarde voor nieuwe leningen) en hoe een energiezuinige woning kan zorgen voor een hogere maximale hypotheek.

Wat betekent een nieuwe hypotheek op een bestaande woning?

Een nieuwe hypotheek op een bestaande woning betekent dat u de financiering regelt voor een huis dat al bewoond is geweest, wat op verschillende manieren kan. U kunt uw huidige hypotheek proberen mee te nemen naar de nieuwe woning via de zogenaamde ‘verhuisregeling’ van uw huidige bank, vaak om gunstige voorwaarden zoals een lage rente te behouden. Dit is met name voordelig als uw hypotheek vóór 1 januari 2013 is afgesloten, aangezien u dan onder bepaalde voorwaarden de hypotheekrenteaftrek voor aflossingsvrije of spaarhypotheken kunt behouden. Als alternatief of aanvulling is een geheel nieuwe aanvraag noodzakelijk, waarbij banken doorgaans een hertaxatie van de woning vereisen en de lening maximaal 100% van de woningwaarde mag bedragen.

Wanneer de nieuwe hypotheek op een bestaande woning hoger uitvalt dan uw meegenomen hypotheekdeel, moet u voor het extra bedrag een nieuw deel afsluiten tegen de dan geldende marktrente, met de actuele regels voor hypotheekrenteaftrek (alleen voor annuïteiten- of lineaire hypotheken). Dit is een belangrijke afweging voor huiseigenaren die voor de keuze staan tussen verbouwen of verhuizen. Voor elke nieuwe hypotheekaanvraag, zeker op een bestaande woning, is bovendien een gevalideerd taxatierapport door een erkend taxateur verplicht om de waarde van de woning vast te stellen. Houd ook rekening met de ‘kosten koper’, waaronder de overdrachtsbelasting van 2% die betaald moet worden bij de aankoop van een bestaande woning. Interessant is dat in 2025 de nieuwe hypotheekregels en mogelijk een hogere maximale hypotheek meer opties kunnen bieden, vooral als de woning energiezuinig is, wat kan resulteren in een hogere leencapaciteit tot wel 50.000 euro extra.

Hoe werkt het meenemen of oversluiten van uw huidige hypotheek bij een nieuwe woning?

Wanneer u een nieuwe woning koopt, heeft u de mogelijkheid om uw huidige hypotheek mee te nemen naar uw nieuwe woning via de ‘verhuisregeling’ van uw geldverstrekker, of om deze geheel over te sluiten. Het meenemen van uw hypotheek is vaak een verstandige keuze wanneer u nog een lage rente heeft die nog jaren doorloopt, wat een financieel voordeel kan opleveren. U behoudt dan de gunstige rente van uw oude hypotheek, en in veel gevallen ook de bijbehorende maandlasten en voorwaarden, terwijl u bovendien bespaart op de afsluitkosten van een geheel nieuwe lening. De mogelijkheid om uw hypotheek mee te nemen hangt echter af van de specifieke verhuisregeling van uw geldverstrekker en of uw huidige hypotheek goed aansluit bij de nieuwe woning, inclusief uw inkomen en de waarde van de woning. Indien de nieuwe hypotheek op bestaande woning een hoger bedrag betreft dan uw meegenomen deel, gelden voor het aanvullende bedrag de actuele marktrente en de meest recente regels voor hypotheekrenteaftrek. Het oversluiten van uw hypotheek daarentegen betekent dat u uw huidige hypotheek volledig aflost en een geheel nieuwe hypotheek afsluit, eventueel bij een andere geldverstrekker. Deze optie kan voordelig zijn voor een besparing op hypotheeklasten wanneer de actuele rente lager is dan de rente van uw huidige hypotheek, of als de woningwaarde hoger is dan uw openstaande hypotheek. Oversluiten biedt ook de kans om uw hypotheekvorm of -voorwaarden aan te passen aan uw gewijzigde persoonlijke situatie en toekomstplannen. Wel brengt oversluiten extra kosten en vaak een boete met zich mee, zoals boeterente voor het vroegtijdig verbreken van uw contract, bemiddelingskosten, taxatiekosten en notariskosten, en soms optionele NHG-kosten. Een zorgvuldige afweging van de voordelen tegen deze oversluitkosten is daarom van belang om te bepalen of deze nieuwe hypotheek op bestaande woning financieel aantrekkelijk is.

Welke financiële opties zijn er bij het kopen van een volgende woning met een bestaande hypotheek?

Bij het kopen van een volgende woning met een bestaande hypotheek zijn er diverse financiële opties die u kunt overwegen, afhankelijk van uw persoonlijke situatie en de huidige markt. De belangrijkste opties zijn het meenemen van uw huidige hypotheek, het oversluiten naar een geheel nieuwe hypotheek, het benutten van overwaarde en het gebruik van een overbruggingskrediet.

• Hypotheek meenemen (Verhuisregeling): Veel geldverstrekkers bieden een ‘verhuisregeling’ aan, waarbij u de voorwaarden van uw huidige hypotheek, zoals een gunstige lage rente, kunt meenemen naar uw nieuwe hypotheek op bestaande woning. Dit kan voordelig zijn, zeker als uw hypotheek vóór 1 januari 2013 is afgesloten, omdat u dan onder bepaalde voorwaarden de hypotheekrenteaftrek voor aflossingsvrije of spaarhypotheken kunt behouden. De mogelijkheid om uw huidige hypotheek mee te nemen, inclusief de resterende rentevaste periode, hangt wel af van de acceptatiecriteria van uw geldverstrekker en de waarde van de nieuwe woning.
• Hypotheek oversluiten: Een alternatief is uw huidige hypotheek volledig af te lossen en een geheel nieuwe hypotheek af te sluiten, eventueel bij een andere aanbieder. Dit is met name interessant als de actuele marktrente lager is dan uw huidige rente, of wanneer u uw hypotheekvorm of voorwaarden wilt aanpassen. Houd er rekening mee dat oversluiten kosten met zich meebrengt, zoals boeterente voor het vroegtijdig beëindigen van uw contract, bemiddelingskosten, taxatiekosten en notariskosten.
• Overwaarde benutten: Heeft u overwaarde op uw huidige woning? Dan zijn er verschillende methoden om deze in te zetten voor uw nieuwe huis. U kunt de overwaarde van uw eigen huis gebruiken als deel van de financiering voor de aankoop van de nieuwe woning, waardoor u minder hypotheek hoeft af te sluiten, wat de maandlasten kan verlagen. Het is zelfs mogelijk de overwaarde op te nemen voor een verbouwing van de nieuwe woning of om financiële ruimte te creëren. Een hypotheekverhoging is dan een optie, wat zelfs zonder nieuwe notariskosten kan via een verhoogde inschrijving.
• Overbruggingskrediet: Wanneer u al een nieuwe woning koopt voordat uw oude woning is verkocht, kunt u de overwaarde op uw oude huis tijdelijk financieren met een overbruggingslening. Dit overbruggingskrediet dient als tijdelijke financiering tussen de verkoop van uw oude en de aankoop van uw nieuwe woning. Deze lening wordt vervolgens afgelost met de opbrengst van de verkoop van uw huidige huis.
• Extra lenen en eigen geld: Indien de nieuwe woning duurder is, kunt u voor het extra bedrag een aanvullende hypotheek afsluiten, waarvoor de dan geldende marktrente en actuele regels voor hypotheekrenteaftrek gelden. Houd er rekening mee dat een aflossingsvrije hypotheek voor dit nieuwe deel maximaal 50% van de woningwaarde mag bedragen. Ook kunt u eigen geld investeren om het benodigde hypotheekbedrag te verlagen, wat de hypotheeklasten kan verminderen. Een energiezuinige woning kan in 2025 zelfs tot 50.000 euro extra leencapaciteit bieden.

Een gedegen advies van een hypotheekadviseur is altijd aan te raden om de beste financiële optie voor uw specifieke situatie te bepalen, waarbij zowel de maximale hypotheek als het in te zetten eigen geld uitvoerig wordt besproken.

Wat zijn de voorwaarden en voordelen van hypotheekportabiliteit en oversluiten?

Bij de overweging van een nieuwe hypotheek op een bestaande woning zijn zowel hypotheekportabiliteit (meenemen) als oversluiten belangrijke opties, elk met specifieke voorwaarden en voordelen. Het meenemen van uw hypotheek houdt in dat u de voorwaarden van uw huidige lening, zoals een gunstige lage rente, behoudt bij de aankoop van uw nieuwe woning. Een belangrijk voordeel hiervan is dat u bespaart op de afsluitkosten van een geheel nieuwe lening en in sommige gevallen zelfs lopende hypotheekpolissen, rekeningen en verzekeringen kunt meenemen (fact 1618372, 1644647). De mogelijkheid om uw hypotheek mee te nemen, hangt af van de specifieke verhuisregeling van uw huidige geldverstrekker en de acceptatiecriteria voor uw inkomen en de waarde van de nieuwe woning. Aan de andere kant betekent het oversluiten van uw hypotheek dat u uw bestaande lening volledig aflost en een geheel nieuwe hypotheek afsluit, mogelijk bij een andere aanbieder. De belangrijkste voordelen zijn de potentie voor lagere maandlasten door een lagere hypotheekrente, de mogelijkheid om de rente voor een langere periode vast te zetten voor meer zekerheid over uw maandlasten, en het aanpassen van de hypotheekvoorwaarden aan uw gewijzigde persoonlijke situatie (fact 1643857, 1657574, 1645705). Bovendien kan oversluiten u de kans bieden om de overwaarde van uw huidige woning op te nemen voor bijvoorbeeld een verbouwing van de nieuwe woning (fact 1672335, 1658061). De voorwaarden hiervoor zijn onder meer dat de voordelen opwegen tegen de kosten, zoals de boeterente voor het vroegtijdig beëindigen van uw contract – die overigens fiscaal aftrekbaar is – en andere bijkomende kosten zoals bemiddelings-, taxatie- en notariskosten (fact 2499843, 1621014). Het is financieel aantrekkelijk als de besparing op de lange termijn de oversluitkosten overstijgt, en houd er rekening mee dat bij oversluiten de maximale financiering voor de nieuwe lening vaak 80% tot 90% van de woningwaarde bedraagt (fact 1650483).

Hoe regelt u de verkoop van uw huidige woning en de aankoop van een nieuwe woning financieel?

Het financieel regelen van de verkoop van uw huidige woning en de aankoop van een nieuwe woning vereist strategische keuzes over de timing en de optimale inzet van uw financiële middelen, vooral uw overwaarde. U heeft hierbij twee hoofdstrategieën: eerst uw huidige huis verkopen, of eerst een nieuwe woning kopen. De optie om eerst uw huidige woning te verkopen geeft u volledige duidelijkheid over de beschikbare overwaarde en vermijdt dubbele woonlasten, omdat u het precieze budget voor uw nieuwe woning al kent. Dit kan betekenen dat u tijdelijk een woning moet huren in de tussenperiode voordat u uw nieuwe huis betrekt. Kiest u ervoor om eerst een nieuwe woning te kopen, dan geniet u van de zekerheid van uw nieuwe huis, maar loopt u het risico op dubbele woonlasten als de verkoop van uw oude woning langer duurt dan verwacht. Om dit financieel te overbruggen, kunt u een overbruggingskrediet afsluiten, dat de overwaarde van uw huidige woning tijdelijk financiert totdat deze is verkocht. Ongeacht uw keuze is het cruciaal dat uw huidige woning getaxeerd wordt om de exacte overwaarde te bepalen, een belangrijk onderdeel van de financiering voor uw nieuwe hypotheek op een bestaande woning. Vervolgens bepaalt u of u uw huidige hypotheek meeneemt naar de nieuwe woning, mits de voorwaarden gunstig zijn en de hypotheek goed aansluit bij de nieuwe situatie, of dat u oversluit voor andere voorwaarden of een lagere actuele marktrente, rekening houdend met de bijkomende kosten. De huizenmarkt heeft sinds 2025 een gewijzigde dynamiek, wat de financiële planning en een realistische benadering van een winstgevende verkoop extra belangrijk maakt.

Welke rol spelen overbruggingskredieten en dubbele hypotheken bij de overgang tussen woningen?

Bij de overgang naar een nieuwe hypotheek op een bestaande woning spelen overbruggingskredieten en dubbele hypotheken een belangrijke rol om financiële knelpunten te voorkomen of juist risico’s met zich mee te brengen. Een overbruggingskrediet is een tijdelijke lening die huiseigenaren helpt de periode financieel te overbruggen waarin zij al een nieuwe woning kopen, maar de opbrengst van hun oude woning (meestal de overwaarde) nog niet beschikbaar is. Dit krediet fungeert als een voorschot op de verwachte overwaarde. Is uw huidige woning al definitief verkocht, dan kunt u vaak tot 100% van de overwaarde als overbruggingskrediet lenen. Staat uw woning nog te koop, dan is dit doorgaans maximaal 90% van de getaxeerde marktwaarde minus de huidige hypotheekschuld, aangezien de bank meer risico loopt. Deze lening heeft een maximale looptijd, vaak tussen de 12 en 24 maanden en in sommige gevallen tot 3 jaar, en wordt afgelost zodra de oude woning is verkocht en de overwaarde vrijkomt. Als de verkoopperiode echter langer duurt dan de maximale looptijd van het overbruggingskrediet, kan dit leiden tot financiële complicaties. Het concept van een dubbele hypotheek ontstaat wanneer u tijdelijk twee woningen tegelijk bezit, met bijbehorende woonlasten. Dit doet zich bijvoorbeeld voor als u een nieuwe woning koopt voordat uw oude huis definitief is verkocht, of bij de aankoop van een nieuwbouwwoning waarvan de bouw nog loopt. Het grootste risico van een dubbele hypotheek zijn de dubbele woonlasten, die een aanzienlijke druk op uw maandbudget kunnen leggen. Hypotheekverstrekkers zullen dan ook van u vragen aan te tonen dat u deze dubbele lasten, vaak voor een periode van 12 tot 24 maanden, kunt dragen. Een belangrijk fiscaal voordeel is dat u de hypotheekrente van uw oude, te koop staande woning kunt blijven aftrekken voor het jaar van verhuizing en nog maximaal drie jaar daarna, mits u er de afgelopen drie jaar minimaal één jaar heeft gewoond en de woning leeg staat en te koop staat. Zowel het overbruggingskrediet als de situatie van dubbele hypotheken vereisen een zorgvuldige planning en inzicht in uw financiële draagkracht, zodat de overgang tussen woningen soepel verloopt.

Hypotheek berekenen voor uw nieuwe woning met een bestaande hypotheek

Om uw nieuwe hypotheek op een bestaande woning te berekenen, is het essentieel om eerst de overwaarde van uw oude woning vast te stellen. Deze overwaarde kunt u namelijk verrekenen met de hypotheek van uw nieuwe woning, wat de benodigde financiering direct verlaagt. Het bedrag van de benodigde hypotheek is dus sterk afhankelijk van hoeveel overwaarde u inbrengt. Houd er rekening mee dat de hypotheekrenteaftrek voor uw nieuwe hypotheek alleen geldt voor het bedrag dat de aankoopprijs van uw nieuwe huis minus de overwaarde van uw oude huis overstijgt. Dit ‘nieuwe’ deel van de hypotheek beïnvloedt direct uw uiteindelijke maandlasten en fiscale voordelen.

ASR hypotheek: mogelijkheden bij een nieuwe hypotheek op een bestaande woning

ASR biedt specifieke mogelijkheden voor wie een nieuwe hypotheek op een bestaande woning zoekt, met een focus op flexibiliteit en duurzaamheid. U kunt bijvoorbeeld gebruikmaken van de meeneemregeling voor ASR producten zoals de DigiThuis, Startershypotheek en WelThuis Hypotheek om gunstige voorwaarden te behouden. ASR verstrekt hypotheken tot een maximumbedrag van € 1.000.000 en hanteert een minimale onderpandwaarde van € 100.000 voor woningen met NHG-financiering. Een aantrekkelijke optie is de ASR Verduurzamingshypotheek, die een hoger leenbedrag mogelijk maakt als uw woning een goed energielabel heeft, ondersteund door een digitale aanvraagtool. Daarnaast biedt ASR flexibele voorwaarden: zo kunt u bij de ASR WelThuis Hypotheek, bij een financiering tot 90% van de woningwaarde, vaak geen taxatierapport aanleveren. De DigiThuis hypotheek kent zelfs een rentekorting van 0,07% tot 0,11% ten opzichte van de reguliere ASR hypotheek en biedt de mogelijkheid tot boetevrij extra aflossen tot 15% van uw hoofdsom. Bovendien staat ASR consumptief lenen toe tot 80% van de marktwaarde (of 86% met energiebesparende voorzieningen bij de DigiThuis hypotheek), en bij de WelThuis hypotheek zelfs tot 100% van de marktwaarde. Voor een compleet overzicht van ASR’s actuele aanbod en voorwaarden, bezoek de ASR productpagina.

Veelgestelde vragen over een nieuwe hypotheek op een bestaande woning