Hypotheek onder 35 jaar: voordelen en startersvrijstelling uitleg

Een hypotheek onder 35 jaar biedt jonge huizenkopers een belangrijk fiscaal voordeel: de startersvrijstelling op overdrachtsbelasting. In 2025 betaal je hierdoor 0% overdrachtsbelasting voor je eerste woning tot €525.000, op voorwaarde dat je zelf in de woning gaat wonen en aan de overige voorwaarden voldoet. Ontdek in dit artikel precies wat deze vrijstelling inhoudt, welke aanvullende voordelen en regelingen er zijn voor een hypotheek onder 35 jaar, en hoe je deze optimaal benut bij het kopen van je eerste huis.

Wat betekent een hypotheek onder 35 jaar in Nederland?

Een hypotheek onder 35 jaar in Nederland betekent dat je als jonge huizenkoper toegang hebt tot specifieke voordelen en regelingen die het kopen van je eerste woning toegankelijker maken. Het meest in het oog springende voordeel, zoals de introductie al benoemde, is de startersvrijstelling op overdrachtsbelasting. Hierdoor betaal je in 2025 0% overdrachtsbelasting voor je eerste woning tot €525.000, mits je zelf in de woning gaat wonen en aan de overige voorwaarden voldoet. Daarnaast profiteren kopers tot 35 jaar van de gebruikelijke hypotheekmogelijkheden en fiscale voordelen: de standaard looptijd van een hypotheek is 30 jaar, gedurende welke periode de hypotheekrente fiscaal aftrekbaar is van je bruto-inkomen, wat de netto maandlasten verlaagt (in 2025 bedraagt dit maximale aftrektarief 37,48%). Het is doorgaans mogelijk om tot 100% van de woningwaarde te lenen, zeker met een Nationale Hypotheek Garantie (NHG) die vaak gepaard gaat met een lagere rente. Om de leencapaciteit te vergroten, kunnen ouders in sommige gevallen garant staan voor de hypotheek van hun kind, wat tot maximaal 33% extra leenruimte kan opleveren.

Hoe werkt de startersvrijstelling op overdrachtsbelasting voor jongeren?

De startersvrijstelling op overdrachtsbelasting stelt jonge huizenkopers in staat om geen belasting te betalen bij de aankoop van hun eerste woning. Deze regeling is specifiek bedoeld voor woningkopers tussen 18 en 35 jaar oud op het moment van de notariële levering en kan eenmalig in leven worden toegepast. Voor het jaar 2025 geldt dit voordeel voor woningen met een maximale aankoopprijs van €525.000. Om hiervan gebruik te maken, moet de woning dienen als hoofdverblijf en mag deze niet voor onderverhuur bestemd zijn. De vrijstelling bespaart de koper de gebruikelijke 2% overdrachtsbelasting, wat een maximale besparing van €10.500 kan opleveren. Het aanvragen gebeurt door het indienen van een verklaring bij de Belastingdienst tijdens de notariële akte van levering. Een unieke flexibiliteit van deze regeling is de mogelijkheid voor starters om de vrijstelling te bewaren en later in te zetten voor een potentieel duurdere eerste woning, zolang zij de leeftijd van 35 jaar nog niet hebben bereikt en aan de overige voorwaarden voldoen, wat de toegankelijkheid van een hypotheek onder 35 jaar vergroot.

Wie komt in aanmerking voor de startersvrijstelling en welke voorwaarden gelden?

De startersvrijstelling op overdrachtsbelasting is specifiek bestemd voor starters op de woningmarkt die voldoen aan een reeks duidelijke voorwaarden. Je komt in aanmerking voor dit belangrijke fiscale voordeel voor een hypotheek onder 35 jaar als je aan de volgende criteria voldoet:

• Leeftijdscriterium: Je moet op het moment van de notariële levering van de woning tussen de 18 en 35 jaar oud zijn.
• Hoofdverblijf: De woning dient als je hoofdverblijf. Dit betekent dat je de intentie hebt om er zelf voor langere tijd te gaan wonen en de woning niet bestemd is voor onderverhuur. Een deel van de woning dat wel verhuurd wordt, komt niet in aanmerking voor de vrijstelling.
• Eenmalige toepassing: De vrijstelling op overdrachtsbelasting kan eenmalig in leven worden toegepast. Dit betekent dat je er slechts één keer gebruik van kunt maken.
• Maximale woningwaarde: Voor het jaar 2025 geldt de vrijstelling voor woningen met een maximale aankoopprijs van €525.000. Koop je een duurdere woning, dan betaal je over het gehele aankoopbedrag de reguliere 2% overdrachtsbelasting.
• Verklaring: Om de vrijstelling te kunnen benutten, dien je bij de notaris een speciale verklaring in. Hierin bevestig je dat je aan alle voorwaarden voldoet en dat je niet eerder van de startersvrijstelling gebruik hebt gemaakt, waarna de notaris zorgt voor de correcte afhandeling van de 0% overdrachtsbelasting.

Het is ook mogelijk om de vrijstelling te ‘bewaren’ als je al een woning hebt gekocht maar nog geen gebruik hebt gemaakt van de vrijstelling en nog onder de 35 bent.

Welke financiële voordelen biedt de startersvrijstelling bij het kopen van een huis?

De startersvrijstelling biedt jonge huizenkopers het belangrijke financiële voordeel van 0% overdrachtsbelasting bij de aankoop van hun eerste woning in Nederland. Dit betekent een directe en aanzienlijke besparing op de initiële kosten, aangezien de overdrachtsbelasting voor woningen normaal 2% van de koopsom bedraagt. Voor het jaar 2025 kan dit, bij een woning met de maximale aankoopprijs van €525.000, een maximale besparing van maar liefst €10.500 opleveren, wat de ‘kosten koper’ substantieel verlaagt. Deze vrijstelling, bedoeld voor kopers tussen de 18 en 35 jaar die de woning als hun hoofdverblijf gaan gebruiken, kan eenmalig in leven worden toegepast. Bij een gezamenlijke woningaankoop, bijvoorbeeld met een partner, kan de vrijstelling per persoon worden toegepast, mits beiden voldoen aan de voorwaarden. Voldoet slechts één van de kopers aan de leeftijdseis, dan betaalt de ander 2% overdrachtsbelasting over zijn of haar eigen deel van de woning. Bovendien kan de startersvrijstelling ook van toepassing zijn op de aankoop van een garagebox of parkeerplaats, indien deze verbonden is met de woning en op dezelfde dag wordt gekocht. Het maximale woningwaardecriterium van €525.000 voor 2025 wordt jaarlijks aangepast. Het voldoen aan de voorwaarden wordt getoetst op het moment van verkrijging woning. Dit maakt het afsluiten van een hypotheek onder 35 jaar extra aantrekkelijk en bereikbaar.

Hoe vraag je de startersvrijstelling aan bij de aankoop van een woning?

De aanvraag van de startersvrijstelling op overdrachtsbelasting bij een hypotheek onder 35 jaar gebeurt niet middels een aparte aanvraag bij de Belastingdienst, maar wordt geïntegreerd in het aankoopproces via de notaris. Op het moment van de notariële levering van de woning, de officiële overdracht, dien je bij de notaris een verplichte startersvrijstellingsverklaring in. In deze verklaring bevestig je schriftelijk dat je aan alle geldende voorwaarden voldoet, zoals de leeftijdseis (tussen 18 en 35 jaar op het moment van levering), dat de woning dient als jouw hoofdverblijf, en dat je niet eerder gebruik hebt gemaakt van deze vrijstelling. De notaris is vervolgens verantwoordelijk voor de correcte verwerking van de 0% overdrachtsbelasting in de akte van levering en de uiteindelijke afdracht bij de Belastingdienst. Alle voorwaarden voor de startersvrijstelling worden getoetst op het moment van verkrijging woning en moeten dan ook voldaan zijn, zoals vastgelegd in de notariële akte.

Welke aanvullende overheidsregelingen en subsidies zijn er voor kopers onder 35 jaar?

Naast de al uitgebreid besproken startersvrijstelling op overdrachtsbelasting, zijn er diverse aanvullende overheidsregelingen en initiatieven die kopers onder 35 jaar ondersteunen bij het verkrijgen van een hypotheek onder 35 jaar. Een belangrijke lokale regeling is de Starterslening, die via gemeenten (veelal uitgevoerd door SVn) wordt aangeboden aan huizenkopers met onvoldoende eigen inkomen; deze lening kan oplopen tot maximaal €50.000 en is vaak beschikbaar voor woningen met een maximale koopsom van €355.000. Daarnaast zijn er regelingen zoals Koopgarant en KoopStart, waarbij woningcorporaties of projectontwikkelaars een korting van 25% tot 30% op de marktwaarde van een nieuwbouwhuis aanbieden, specifiek voor starters met een middeninkomen tot bijvoorbeeld €65.000. Hoewel al eerder genoemd, biedt de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) een overheidsgedekte zekerheid die leidt tot een lagere hypotheekrente en daarmee lagere maandlasten. Tot slot kan de leencapaciteit ook worden vergroot door middel van een Generatiehypotheek, waarbij ouders garant kunnen staan voor een deel van de lening van hun kind, wat tot maximaal 33% extra leenruimte kan opleveren, waardoor de droom van een eigen huis voor jonge kopers dichterbij komt.

Wat zijn de fiscale gevolgen van een hypotheek onder 35 jaar?

De fiscale gevolgen van een hypotheek onder 35 jaar zijn in Nederland zeer voordelig, voornamelijk door de startersvrijstelling op overdrachtsbelasting en de mogelijkheid tot hypotheekrenteaftrek. Als jonge koper betaal je in 2025 0% overdrachtsbelasting voor je eerste woning tot €525.000, mits je zelf in de woning gaat wonen en voldoet aan de leeftijdseisen en overige voorwaarden, wat een maximale besparing van €10.500 oplevert. Daarnaast is de rente van je hypotheek in de meeste gevallen fiscaal aftrekbaar van je bruto-inkomen in box 1, wat de netto maandlasten verlaagt, waarbij het maximale aftrektarief in 2025 37,48% bedraagt voor de standaard looptijd van 30 jaar, mits de hypotheek annuïtair of lineair wordt afgelost. Het is echter belangrijk te weten dat na de 30-jarige hypotheektermijn het recht op hypotheekrenteaftrek vervalt, en een eventueel resterend deel van de hypotheekschuld wordt dan getoetst in box 3, wat kan leiden tot een stijging van de netto maandlasten door de vermogensrendementsheffing. Ook heeft extra aflossen op de hypotheek, hoewel financieel voordelig op de lange termijn, als fiscaal gevolg dat de hypotheekrenteaftrek in de jaren erna afneemt. Bij een gezamenlijke woningaankoop waarbij slechts één van de kopers jonger dan 35 jaar is, betaalt de jonge koper geen overdrachtsbelasting over zijn of haar eigen deel van de woning, terwijl de partner van 35 jaar of ouder over diens aandeel de gebruikelijke 2% overdrachtsbelasting betaalt.

Praktische tips om de hypotheek en startersvrijstelling optimaal te benutten

Om de hypotheek onder 35 jaar en de startersvrijstelling optimaal te benutten, is een strategische aanpak van groot belang. Begin met een grondige verkenning van alle beschikbare financiële hulpmiddelen. Zo kan een Starterslening een aanzienlijke aanvulling bieden, met mogelijkheden om tot wel 20% meer hypotheek te realiseren bovenop je maximale leenbedrag. Dit kan een cruciale stap zijn om je droomwoning te financieren. Hoewel een studieschuld de maximale leencapaciteit kan beïnvloeden, sluit deze de mogelijkheid tot het kopen van een starterswoning zeker niet uit, en het overwegen van gedeeltelijke aflossing kan je positie versterken. Daarnaast zijn er diverse fiscale en praktische voordelen te overwegen. De kosten voor hypotheekadvies zijn fiscaal aftrekbaar, wat een directe besparing oplevert. Voor alleenstaande starters is er een specifiek voordeel: in 2025 kun je vaak tot €17.000 extra lenen bovenop de reguliere maximale hypotheek. Overweeg een annuïteitenhypotheek voor lagere maandlasten aan het begin en onderzoek de mogelijkheden van een Energiebespaarbudget, waarmee je tot 6% extra hypotheek kunt krijgen voor het verduurzamen van je woning. Het inschakelen van een onafhankelijk hypotheekadviseur helpt je om al deze regelingen naadloos op je persoonlijke situatie af te stemmen, zodat je de startersvrijstelling en jouw hypotheek onder 35 jaar optimaal benut.

Hypotheek berekenen voor kopers onder 35 jaar

Voor kopers onder 35 jaar is de berekening van de maximale hypotheek maatwerk, waarbij uw inkomen, vaste lasten en de invloed van een eventuele studieschuld centraal staan. Een hypotheek onder 35 jaar is kortgezegd een lening om een woning te kunnen kopen, en het bepalen van het exacte bedrag vereist een gedegen analyse van uw bruto jaarinkomen en, indien van toepassing, het partnerinkomen. Met name de bruteringsfactor voor studieleningen wordt in 2025 verzwaard, wat de maximale leencapaciteit van jonge kopers specifiek beïnvloedt. Om een eerste indicatie te krijgen van uw leencapaciteit, kunt u een online hypotheekcalculator gebruiken, die vaak al rekening houdt met diverse factoren. Voor een nauwkeurige berekening die alle fiscale voordelen en persoonlijke omstandigheden optimaal benut, zoals de besparing door de startersvrijstelling, is advies van een hypotheekadviseur essentieel.

Hypotheekadviseur inschakelen voor jongeren met startersvrijstelling

Het inschakelen van een hypotheekadviseur is voor jongeren die een hypotheek onder 35 jaar afsluiten, zeker met de startersvrijstelling, een strategische keuze om optimaal gebruik te maken van alle mogelijkheden. Een hypotheekadviseur, zoals die van HomeFinance.nl, is een gecertificeerde deskundige die verantwoordelijk is voor passend advies, afgestemd op jouw persoonlijke situatie als starter. Zij begeleiden je door het volledige hypotheekproces, van het vergelijken van de diverse aanbieders en voorwaarden tot het aanvragen van de starterslening en andere aanvullende regelingen. Ruim de helft van de starters tussen 26 en 35 jaar laat het afsluiten van hun hypotheek dan ook volledig over aan een adviseur, wat de waarde van deze begeleiding onderstreept. Veel hypotheekadviseurs bieden bovendien een gratis en vrijblijvend oriëntatiegesprek aan, waar je snel duidelijkheid krijgt over jouw specifieke kansen en de beste strategie.

ASR hypotheek: mogelijkheden voor starters onder 35 jaar

ASR biedt jonge huizenkopers onder 35 jaar diverse specifieke mogelijkheden voor een hypotheek onder 35 jaar, waaronder hun toegesneden WelThuis Startershypotheek en de DigiThuis hypotheek. Bij een ASR hypotheek kunnen starters profiteren van een handige meeneemregeling voor toekomstige verhuizingen en de optie van een Verduurzamingshypotheek om een hoger leenbedrag te realiseren voor energiebesparende maatregelen. ASR stroomlijnt bovendien het aanvraagproces door gebruik te maken van brondata en de ASR WelThuis hypotheek vereist vaak geen taxatierapport bij financiering tot 90% van de woningwaarde. Een bijzonder voordeel voor startende zzp’ers is dat ASR tot de aanbieders behoort die al na slechts 1 jaar ondernemingsduur een hypotheekaanvraag in behandeling nemen, mits aan de overige voorwaarden wordt voldaan.

Veelgestelde vragen over hypotheek onder 35 jaar en startersvrijstelling