Hypotheek op 1 naam zetten: hoe werkt het en wat zijn de gevolgen?

Wanneer u een hypotheek op 1 naam zet, neemt één persoon de volledige financiële en juridische verantwoordelijkheid voor de woning over, vaak in situaties zoals een scheiding. Dit heeft directe financiële en fiscale gevolgen; zo mag de bewoner de hypotheekrente pas volledig aftrekken als deze na twee jaar na de scheiding ook de volledige eigenaar is, waarbij de notaris de hypothecaire lening opstelt. Voor de financiële haalbaarheid kan de hulp van ouders die meetekenen voor de hypotheek bovendien een belangrijke mogelijkheid zijn. Op deze pagina ontdekt u stap voor stap hoe dit werkt, wat de financiële en fiscale gevolgen zijn en welke alternatieven er mogelijk zijn voor het op 1 naam zetten van de hypotheek.

Wat betekent het om een hypotheek op 1 naam te zetten?

Een hypotheek op 1 naam zetten betekent dat één persoon de volledige financiële en juridische verantwoordelijkheid voor de woning en de bijbehorende lening op zich neemt, wat vaak voorkomt in situaties zoals een scheiding. Vanaf dat moment is de overblijvende eigenaar alleen verantwoordelijk voor het dragen van de hypotheeklasten en heeft diegene alle eigendomsrechten én bijbehorende verplichtingen. Voor de juridische overdracht van de hypotheek is de tussenkomst van een notaris onmisbaar, aangezien de Nederlandse wet bepaalt dat alleen notarissen de hypothecaire lening mogen opstellen. Belangrijke aandachtspunten zijn de financiële haalbaarheid – kan de persoon de lasten alleen dragen, wetende dat een bank maximaal 100% van de woningwaarde leent – en de kosten, zoals ongeveer €1425 voor een Akte van verdeling met hypotheek. Daarbij is het goed om te weten dat de ‘kosten koper’ niet in de hypotheek kunnen worden meegefinancierd. Fiscaal gezien mag de bewoner de hypotheekrente pas volledig aftrekken als deze na twee jaar na de scheiding ook de volledige eigenaar van de woning is. Ter ondersteuning kunnen ouders helpen door mee te tekenen voor de hypotheek, of door belastingvrij te schenken voor bijvoorbeeld de rentekosten, wat in 2024 maximaal €6.633 bedraagt.

Hoe zet je een hypotheek op 1 naam tijdens een scheiding of relatiebeëindiging?

Om een hypotheek op 1 naam te zetten tijdens een scheiding of relatiebeëindiging, is het essentieel om een gedegen financiële check te laten uitvoeren, tot overeenstemming te komen met uw ex-partner en de juridische overdracht via een notaris te voltooien. Dit proces stelt de achterblijvende partner in staat de woning te behouden, mits diegene de hypotheeklasten zelfstandig kan dragen en de bank hiervoor goedkeuring geeft. De gedetailleerde stappen, financiële en fiscale gevolgen, en andere belangrijke aandachtspunten vindt u in de hiernavolgende secties.

Stappen om de hypotheek juridisch over te zetten

De juridische stappen om de hypotheek op 1 naam te zetten beginnen pas nadat de financiële haalbaarheid is vastgesteld. Allereerst is de goedkeuring van de hypotheekverstrekker een absolute vereiste, omdat zij beoordelen of de achterblijvende partner de hypotheeklasten alleen kan dragen. Zodra de bank akkoord is, wordt het proces via een notaris geregeld, die de benodigde notariële documentatie opstelt. Dit omvat meestal de opmaak van een nieuwe of aangepaste hypotheekakte en de Akte van verdeling voor het eigendom van de woning. Een essentieel onderdeel van de juridische overdracht is bovendien het royeren of doorhalen van de oude hypotheek bij het Kadaster via een royementsakte, wat de vorige lening officieel beëindigt. Pas na de ondertekening van al deze documenten bij de notaris is de hypotheek juridisch overgezet en zijn de financiële verplichtingen officieel gewijzigd.

Rol van de notaris en hypotheekadviseur bij de overdracht

De notaris en de hypotheekadviseur spelen ieder een cruciale rol bij de overdracht van een woning, met name wanneer u de hypotheek op 1 naam zet. De notaris is als onafhankelijke en juridisch deskundige partij verantwoordelijk voor de officiële eigendomsoverdracht en het vestigen van de nieuwe hypotheek. Dit omvat het opstellen en passeren van zowel de leveringsakte als de hypotheekakte. Voordat deze documenten worden ondertekend, legt de notaris de inhoud hiervan uitgebreid uit aan alle betrokkenen. Een belangrijke taak van de notaris is bovendien het controleren of de oude hypotheek volledig is afgelost, alvorens deze wordt geroyeerd bij het Kadaster; zonder deze aflossing werkt de notaris niet mee aan de overdracht. Tevens vraagt de notaris de benodigde hypotheekgelden op bij de hypotheekverstrekker en controleert de tijdige bijschrijving hiervan, evenals de eigen middelen. De hypotheekadviseur begeleidt u gedurende het gehele proces van de overdracht, van de initiële financiële analyse tot de uiteindelijke notariële afhandeling. De adviseur legt proactief contact met de door u gekozen notaris en onderhoudt dit gedurende het hypotheekproces. Dit zorgt ervoor dat het volledige hypotheekdossier, inclusief alle benodigde documenten, tijdig en correct bij de notaris terechtkomt voor het passeren van de aktes. Bovendien bespreekt de hypotheekadviseur met u alle bijkomende kosten, waaronder de notariskosten, en kan de afspraak bij de notaris voor u regelen. Zo zorgt de adviseur voor een gestroomlijnde en zorgeloze ervaring, waarbij de factuur van de hypotheekadviseur vaak direct via de notaris wordt verrekend.

Welke financiële gevolgen heeft het om de hypotheek op 1 naam te zetten?

Wanneer u de hypotheek op 1 naam zet, betekent dit dat één persoon de volledige financiële lasten en risico’s van de woning draagt, wat een nieuwe en grondige beoordeling van uw draagkracht door de bank vereist. Dit heeft belangrijke gevolgen voor uw maandelijkse betalingen, de rente die u betaalt – denk aan een mogelijke rente-opslag als de hypotheek gelijk of hoger is dan de marktwaarde van de woning – en uw algemene kredietwaardigheid. Meer gedetailleerde informatie over deze financiële en fiscale aspecten, en hoe u hiermee omgaat, volgt in de komende onderdelen.

Invloed op rentepercentages en maandlasten

Wanneer u een hypotheek op 1 naam zet, veranderen de rentepercentages en maandlasten doordat de bank de financiële risico’s opnieuw beoordeelt voor één in plaats van twee inkomens. De kredietwaardigheid en het risicoprofiel van de achterblijvende partner zijn hierin bepalend, waarbij factoren zoals inkomen, vaste lasten en kredietverleden zwaar wegen. Een cruciale factor is de Loan-to-Value (LTV) ratio: als de lening hoog is ten opzichte van de woningwaarde, kan dit resulteren in een hogere risico-opslag en dus een hoger rentepercentage. Omgekeerd kan een lagere LTV, bijvoorbeeld wanneer u minder dan 65% van de woningwaarde leent, leiden tot een aantrekkelijkere, lagere hypotheekrente. Hogere rentepercentages vertalen zich direct in hogere maandlasten. Geldverstrekkers hanteren bovendien strikte richtlijnen, waarbij de maandelijkse aflossing vaak niet meer dan ongeveer een derde van het netto-inkomen mag bedragen. Om de maandlasten te drukken, kan een verlenging van de looptijd van de lening een optie zijn, al resulteert dit wel in hogere totale rentekosten over de gehele periode.

Effect op kredietwaardigheid en toekomstige leenmogelijkheden

Wanneer u de hypotheek op 1 naam zet, verandert uw financiële draagkracht significant, wat een directe invloed heeft op uw kredietwaardigheid en toekomstige leenmogelijkheden. Uw persoonlijke financiële risicoprofiel wordt zwaarder, omdat u voortaan alleen verantwoordelijk bent voor de hypotheeklasten. Een goede terugbetalingsgeschiedenis van uw hypotheek kan uw kredietwaardigheid verbeteren, waardoor u voor kredietverstrekkers een lager risico vormt en u in de toekomst mogelijk kunt profiteren van lagere rentetarieven voor andere leningen. Let wel, een negatieve registratie, bijvoorbeeld door betalingsachterstanden, kan uw kredietwaardigheid tot wel vijf jaar lang negatief beïnvloeden, wat nieuwe leningen aanzienlijk bemoeilijkt. Banken en andere kredietverstrekkers, zelfs minikrediet verstrekkers, zullen uw financiële positie als aanvrager nauwkeurig beoordelen, waardoor de maximale terugbetalingstermijn van eventuele nieuwe leningen korter kan uitvallen en uw totale leencapaciteit afneemt. Daarom is het essentieel om de impact op uw financiële toekomst goed te overzien.

Kosten zoals notaris- en advieskosten

Wanneer u een hypotheek op 1 naam zet, krijgt u te maken met kosten voor zowel de notaris als de hypotheekadviseur. Notariskosten variëren sterk, omdat elke notaris zijn eigen tarieven bepaalt. Daarom is het verstandig offertes te vergelijken, want zo kunt u tot wel 40% besparen op de notariskosten. De kosten van de notaris omvatten onder meer het opstellen van de leveringsakte, de hypotheekakte en de akte van verdeling; voor een akte van verdeling met hypotheek zagen we eerder een indicatie van €1425. Verder zijn er kosten voor een royementsakte om de oude hypotheek te beëindigen, die meestal tussen de €90,- en €500,- liggen, plus algemene administratiekosten van ongeveer €75 tot €150 voor zaken als recherche. De advies- en bemiddelingskosten van een hypotheekadviseur, die de diensten van een hypotheekadviseur betreffen, liggen doorgaans tussen de €2.250 en €3.500 en worden vaak via de notaris verrekend. Een belangrijk voordeel is dat zowel de advies- en bemiddelingskosten als de notariskosten voor de hypotheekakte en taxatiekosten fiscaal aftrekbaar zijn van het inkomen in het jaar van de woningaankoop of herfinanciering, wat de totale financiële last verlaagt.

Welke alternatieven zijn er naast het op 1 naam zetten van de hypotheek?

Naast het hypotheek op 1 naam zetten zijn er diverse alternatieven wanneer u uit elkaar gaat, zoals het gezamenlijk behouden van de woning of de verkoop ervan. U kunt overwegen om de woning samen in eigendom te houden, waarbij de hypotheeklasten en -verantwoordelijkheden gedeeld blijven, of ervoor kiezen om de woning te verkopen, waarna de hypotheek volledig wordt afgelost en doorgehaald bij het Kadaster. Deze opties, inclusief de financiële, juridische en fiscale aandachtspunten, worden in de volgende secties uitgebreid besproken.

Gezamenlijk eigendom behouden zonder hypotheekwijziging

Het behouden van gezamenlijk eigendom zonder de hypotheek op 1 naam te zetten betekent dat beide partners onverminderd juridisch eigenaar blijven van de woning en ook volledig hoofdelijk aansprakelijk blijven voor de gehele hypotheekschuld. Deze keuze is relevant wanneer direct uitkopen van een partner financieel niet haalbaar is, of wanneer partners de financiële en juridische verbinding met de woning willen handhaven na bijvoorbeeld een scheiding. Voor gehuwde stellen, vooral in gemeenschap van goederen, is dit vaak de voortzetting van gezamenlijk eigendom van bezittingen en een gedeelde hypotheekschuld, wat gezamenlijke verantwoordelijkheid voor alle schulden inhoudt. Samenwonende partners (samenwonenden zonder huwelijk/partnerschap) kennen daarentegen geen gemeenschap van goederen, en moeten daarom zorgvuldige onderlinge afspraken maken over financiën en eigendommen. Een samenlevingscontract is hierbij cruciaal om de eigendomsverhouding variabel (50/50, 75/25, etc.) en de exacte kostenverdeling duidelijk te regelen. Het is essentieel te begrijpen dat, zelfs bij interne afspraken over de kosten en de waardeontwikkeling woning, de bank beide partners blijft zien als verantwoordelijk voor de volledige lening.

Verkoop van de woning en aflossing van de hypotheek

Wanneer u de woning verkoopt, is de aflossing van de hypotheek een directe en noodzakelijke stap, vaak als alternatief voor het hypotheek op 1 naam zetten. De verkoop van de woning vereist dat de resterende hypotheekschuld volledig wordt afgelost met de verkoopopbrengst. Het is een wettelijke verplichting dat een verkocht huis moet vrij van hypotheken overgedragen worden aan de nieuwe eigenaar. Dit betekent dat na de aflossing de hypotheek verplicht doorgehaald moet worden bij het Kadaster om de hypotheekregistratie te verwijderen. De notaris speelt hierbij een centrale rol: deze partij is verantwoordelijk voor de officiële eigendomsoverdracht en zorgt ervoor dat de oude hypotheek correct wordt afgelost en uitgeschreven, waarna het restant van de verkoopprijs aan u wordt overgemaakt. Een belangrijk voordeel hiervan is dat u doorgaans geen boete betaalt voor het vroegtijdig aflossen van uw hypotheek bij de verkoop van uw woning. De verkoop biedt hiermee de kans op een frisse financiële start, eventuele vrijmaking van overwaarde, en het voorkomt de kans op dubbele lasten.

Hoe werkt hypotheek herfinanciering of heronderhandeling bij het op 1 naam zetten?

Bij het hypotheek op 1 naam zetten houdt herfinanciering of heronderhandeling in dat de bestaande financieringsafspraken worden aangepast of zelfs volledig vervangen om deze af te stemmen op de nieuwe, individuele financiële situatie van de achterblijvende partner. Dit proces begint altijd met een grondige beoordeling door de hypotheekverstrekker om te bepalen of de achterblijvende partner de hypotheeklasten alleen kan dragen, met als cruciale voorwaarde dat dit de klantsituatie verbetert of op zijn minst houdbaar maakt. U kunt ervoor kiezen om bij uw huidige geldverstrekker te blijven en de voorwaarden aan te passen, bijvoorbeeld door de looptijd te verlengen of de rente opnieuw vast te zetten, of de hypotheek oversluiten naar een geheel nieuwe geldverstrekker om te profiteren van gunstigere tarieven. In beide gevallen is de goedkeuring van de bank essentieel en moet de oude hypotheek bij het Kadaster worden doorgehaald middels een royementsakte, een notariële handeling die de oude inschrijving verwijdert en de weg vrijmaakt voor de nieuwe lening op één naam, zodat de woning juridisch vrij is van de oude schuld en de nieuwe afspraken officieel worden vastgelegd.

Wat zijn de juridische en fiscale aandachtspunten bij het op 1 naam zetten?

Wanneer u de hypotheek op 1 naam zet, zijn de juridische en fiscale aandachtspunten aanzienlijk, aangezien de overdracht van eigendom en de financiering van de woning een complexe aanpassing van verantwoordelijkheden met zich meebrengen. Juridisch gezien is een akte van verdeling en de goedkeuring van de hypotheekverstrekker cruciaal, terwijl fiscaal de Belastingdienst de gevolgen van deze belangenwijziging beoordeelt, wat invloed heeft op bijvoorbeeld de hypotheekrenteaftrek. Deze belangrijke aspecten, van het eigendom tot de belastingheffing en de noodzakelijke documenten, worden verder toegelicht in de volgende secties.

Belastingtechnische gevolgen en aftrekposten

Bij het hypotheek op 1 naam zetten zijn de belastingtechnische gevolgen belangrijk, vooral rondom de hypotheekrenteaftrek; deze is pas volledig aftrekbaar twee jaar na de scheiding, mits u dan de volledige eigenaar bent. De hypotheekrenteaftrek zelf kunt u maandelijks of jaarlijks aanvragen als teruggave bij de Belastingdienst. Kosten zoals notariskosten voor de hypotheekakte, hypotheekadvieskosten en taxatiekosten zijn fiscaal aftrekbaar, waarbij de advieskosten in één keer aftrekbaar zijn in het jaar van betaling. Ook boeterente en oversluitkosten, die vaak voorkomen bij herfinanciering, zijn gedeeltelijk aftrekbaar. Daarentegen zijn de overdrachtsbelasting, de kosten voor de leveringsakte en algemene echtscheidingskosten helaas niet aftrekbaar. Een cruciale aftrekpost die vaak over het hoofd wordt gezien in deze situatie is de partneralimentatie, inclusief afkoopsommen, die volledig aftrekbaar is mits officieel vastgelegd. Zelfs de kosten voor een belastingadviseur, jurist of advocaat, specifiek voor een partneralimentatieprocedure, kunnen aftrekbaar zijn als de alimentatie is vastgelegd in een convenant of rechterlijke uitspraak.

Juridische verantwoordelijkheden en eigendomsrechten

Wanneer een hypotheek op 1 naam wordt gezet, verschuiven de juridische verantwoordelijkheden en eigendomsrechten van de woning volledig naar de overblijvende partner. Dit betekent dat de nieuwe eigenaar nu de ‘meeste rechten’ heeft over het huis, wat verder gaat dan alleen financiële verplichtingen. U bent vanaf dat moment als enige verantwoordelijk voor het dagelijks en groot onderhoud van de woning en ook voor de naleving van het burenrecht, zoals vastgelegd in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Bovendien draagt u de aansprakelijkheid voor eventuele schade die door de woning wordt veroorzaakt aan derden. De notaris speelt hierbij een onmisbare rol en heeft een uitgebreide zorgplicht, inclusief een informatieplicht, onderzoeksplicht en waarschuwingsplicht, om te garanderen dat de eigendomssituatie en eventuele hypotheken of beslagen correct zijn vastgelegd. Ook specifieke genotsrechten die aan het eigendom verbonden zijn, moeten nauwkeurig in de notariële akte worden opgenomen om juridische duidelijkheid te waarborgen.

Hoe begeleidt HomeFinance.nl bij het op 1 naam zetten van uw hypotheek?

HomeFinance.nl begeleidt u deskundig bij het op 1 naam zetten van uw hypotheek door het gehele complexe proces te stroomlijnen, van de eerste financiële check tot en met de definitieve notariële afhandeling. Wij bieden persoonlijke begeleiding en maken gebruik van geavanceerde systemen en samenwerkingen, zoals met platforms die snelle verwerkingstijden garanderen voor hypotheekaanvragen en bindende offertes, soms al binnen 1 tot 2 werkdagen. Dit stelt ons in staat om efficiënt te beoordelen of de achterblijvende partner de hypotheeklasten zelfstandig kan dragen en om snel goedkeuring van de geldverstrekker te verkrijgen, wat cruciaal is voor een succesvolle overdracht. Onze adviseurs zorgen ervoor dat alle benodigde documentatie, zoals de Akte van verdeling en de nieuwe hypotheekakte, correct en tijdig bij de notaris terechtkomt. Door onze proactieve aanpak en diepgaande kennis van juridische en fiscale aandachtspunten, zoals de hypotheekrenteaftrek en bijkomende kosten, minimaliseren wij vertragingen en zorgen we voor een zorgeloze overgang.

Hypotheek berekenen: hoe berekent u de nieuwe lasten na het op 1 naam zetten?

Om uw nieuwe hypotheeklasten te berekenen na het op 1 naam zetten, moet u rekening houden met een grondige herberekening door de hypotheekverstrekker. Deze berekening van uw nieuwe maandlasten, die zowel bruto als netto worden weergegeven, is afhankelijk van meerdere belangrijke factoren. De bank beoordeelt uw individuele inkomen, vaste lasten en kredietverleden om te bepalen of u de hypotheeklasten zelfstandig kunt dragen. Ook de Loan-to-Value (LTV) ratio – de verhouding tussen de lening en de woningwaarde – en het daaraan gekoppelde rentepercentage spelen een grote rol; een hogere LTV kan namelijk leiden tot een rente-opslag en daarmee hogere maandlasten. U kunt zelf al een eerste indicatie van uw nieuwe maandlasten krijgen met een online hypotheekberekening. Deze calculators houden rekening met de hoofdsom, looptijd en rentepercentage en kunnen een inschatting geven van zowel de bruto maandelijkse betalingen (rente en aflossing) als de netto maandlasten na aftrek van de hypotheekrente. Voor een accurate en persoonlijke berekening is de expertise van een hypotheekadviseur echter onmisbaar. Een adviseur berekent niet alleen de bruto en netto lasten, maar neemt ook persoonlijke wensen, toekomstplannen en de fiscale aandachtspunten, zoals de hypotheekrenteaftrek, mee in de analyse om een realistisch beeld te geven van de financiële draaglijkheid, waarbij een nieuwe maandlast al de volgende maand zichtbaar kan zijn na aanpassing.

ASR hypotheek: wat zijn de mogelijkheden bij het op 1 naam zetten?

Wanneer u een ASR hypotheek op 1 naam wilt zetten, biedt ASR diverse mogelijkheden om de financiering af te stemmen op uw nieuwe, individuele situatie. ASR streeft ernaar hypotheekoplossingen te bieden die passen bij de financiële situatie en wensen van de klant. Een belangrijk voordeel is dat de ASR WelThuis Hypotheek tot 90% van de woningwaarde in sommige gevallen geen taxatierapport vereist, wat kan leiden tot aanzienlijke besparingen op tijd en kosten tijdens de overdracht. Bovendien biedt ASR de mogelijkheid om tot 15% boetevrij extra af te lossen, wat gunstig is als u de hypotheek wilt verlagen met bijvoorbeeld een uitkoopsom, waardoor uw Loan-to-Value (LTV) ratio verbetert en potentieel de rente daalt. Daarnaast zijn er flexibele opties zoals de ASR DigiThuis Hypotheek die een maximaal aflossingsvrij percentage van 50% toestaat, wat de maandlasten voor u als enige verantwoordelijke kan verlichten. ASR past ook automatisch de risico-opslag van hypotheken aan, en bij een waardestijging van de woning kan op eigen verzoek de risicocategorie van uw DigiThuis Hypotheek worden aangepast, wat kan resulteren in een lagere rente. Mocht u in de toekomst overwegen te verhuizen, dan beschikken ASR producten zoals de DigiThuis en WelThuis hypotheek over een meeneemregeling. Ook interessant is de Verduurzamingshypotheek, die een hoger leenbedrag kan bieden voor energiebesparende maatregelen, afhankelijk van het energielabel van de woning.

Hypotheek adviseur inschakelen: waarom is professioneel advies belangrijk bij het op 1 naam zetten?

Het inschakelen van een professionele hypotheekadviseur is belangrijk bij het op 1 naam zetten van een hypotheek, omdat dit een financiële stap is met complexe gevolgen die om specialistische begeleiding vraagt. Een erkend en onafhankelijk hypotheekadviseur biedt maatwerkadvies, volledig afgestemd op uw unieke situatie, vooral wanneer dit voortkomt uit een scheiding of relatiebeëindiging. Deze expert heeft de taak om alle financiële en fiscale consequenties nauwkeurig door te rekenen en wijst op mogelijke valkuilen, zoals de hypotheekrenteaftrek of de impact op uw toekomstige leenmogelijkheden. In tegenstelling tot een bankadviseur, die zich beperkt tot de producten van de eigen bank, vergelijkt een onafhankelijke hypotheekadviseur het complete marktaanbod om de meest passende en voordelige hypotheekoplossing voor u te vinden en zorgt voor een gestroomlijnde afhandeling van het volledige hypotheekproces.

Veelgestelde vragen over hypotheek op 1 naam zetten