Wat is het recht van eerste hypotheek en waarom is het belangrijk?

Het recht van eerste hypotheek betekent dat de geldverstrekker, vaak een bank, de eerste is die wordt terugbetaald vanuit de verkoopopbrengst van uw woning als u niet meer aan uw hypotheekverplichtingen kunt voldoen. Dit recht is van groot belang omdat het de geldverstrekker de nodige zekerheid biedt voor de verstrekte lening, wat essentieel is om überhaupt een hypotheek te kunnen krijgen. Op deze pagina duiken we dieper in de Nederlandse hypotheekpraktijk om te begrijpen hoe het recht van eerste hypotheek werkt, van de registratie in het Kadaster tot de invloed op uw leenvoorwaarden en onderhandelingspositie, en wat de verschillen zijn met latere hypotheekrechten.

Wat betekent het recht van eerste hypotheek in de Nederlandse hypotheekpraktijk?

In de Nederlandse hypotheekpraktijk betekent het recht van eerste hypotheek dat de geldverstrekker een zeer sterke positie heeft ten opzichte van andere schuldeisers. Dit recht, vastgelegd in een notariële akte en ingeschreven in het Kadaster, geeft de bank het recht van voorrang bij verhaal op de verkoopopbrengst van de woning. Het stelt de hypotheekhouder, meestal de bank, in staat om bij wanbetaling het recht van parate executie in te roepen, wat betekent dat zij de woning zonder tussenkomst van de rechter openbaar kan verkopen. Deze bevoegdheid tot executieverkoop is cruciaal voor de zekerheid van de verstrekte lening, waardoor banken überhaupt bereid zijn om grote bedragen uit te lenen voor de aankoop van een woning. Het recht van eerste hypotheek is dan ook de reden dat de hypotheek over het algemeen de goedkoopste vorm van lenen is, omdat het risico voor de geldverstrekker aanzienlijk wordt beperkt.

Hoe bepaalt het recht van eerste hypotheek de volgorde van hypotheekrechten?

Het recht van eerste hypotheek bepaalt de volgorde van hypotheekrechten door de geldverstrekker die dit recht heeft, absolute voorrang te geven bij de verkoopopbrengst van een woning, met name bij een gedwongen verkoop of executie. Dit betekent dat de houder van het eerste hypotheekrecht als eerste wordt terugbetaald vanuit de opbrengst van de woning, vóór alle andere schuldeisers, inclusief eventuele houders van een tweede of latere hypotheekrecht. Een tweede hypotheekrecht geeft pas recht op terugbetaling nadat de eerste hypotheekhouder volledig is voldaan, waardoor het een minder sterk recht is en de houder een hoger risico loopt. Deze rangregeling is wettelijk vastgelegd, onder andere in artikel 3:271 van het Burgerlijk Wetboek (BW), en de volgorde wordt primair bepaald door het moment van inschrijving van de hypotheekakte in het Kadaster. Een belangrijke uitzondering hierop, geregeld in artikel 3:262 BW, is dat hypotheekhouders onderling schriftelijk en met toestemming van alle betrokkenen een afwijkende rangorde kunnen overeenkomen, bijvoorbeeld door een rangwisseling, waarbij een eerder gevestigd recht achtergesteld wordt ten opzichte van een later gevestigd recht.

Hoe wordt het recht van eerste hypotheek vastgelegd en geregistreerd?

Het recht van eerste hypotheek wordt vastgelegd en geregistreerd door een speciaal daarvoor opgestelde notariële akte, de zogenaamde hypotheekakte, die vervolgens verplicht wordt ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Deze procedure is een wettelijke vereiste voor alle registergoederen, waaronder woningen. De notaris stelt de hypotheekakte op en zorgt ervoor dat alle afspraken tussen de geldverstrekker en de woningkoper hierin nauwkeurig worden vastgelegd, inclusief de hoofdsom van de lening en de rang van de hypotheek. De woningkoper moet deze akte, samen met de leveringsakte, persoonlijk ondertekenen bij de notaris. Zo werd een hypotheekakte op 26 juni 2008 opgemaakt en de volgende dag, 27 juni 2008, al ingeschreven in de Hypotheken 3, deel 56506, nummer 16 van het Kadaster, wat de efficiëntie van dit proces benadrukt. Na ondertekening van de hypotheekakte dient de notaris deze direct, uiterlijk de eerste werkdag na het opmaken van de akte, elektronisch aan te bieden ter inschrijving bij het Kadaster. De inschrijvingsdatum in het Kadaster is doorslaggevend voor de rangorde van het recht van eerste hypotheek, wat betekent dat dit de officiële bevestiging is van de voorrangspositie van de geldverstrekker boven eventuele andere schuldeisers. Zonder deze openbare inschrijving is het hypotheekrecht niet geldig tegenover derden en biedt het de geldverstrekker niet de benodigde zekerheid, wat het belang van een tijdige en correcte registratie extra onderstreept. Dit proces zorgt voor rechtszekerheid en transparantie, aangezien iedereen de details van het gevestigde hypotheekrecht kan inzien via de openbare registers.

Welke invloed heeft het recht van eerste hypotheek op de zekerheid van de lening?

Het recht van eerste hypotheek versterkt de zekerheid van een lening voor de geldverstrekker enorm, omdat het hen de sterkste positie geeft om hun geld terug te krijgen. Dit recht zorgt ervoor dat de bank, wanneer de lener zijn betalingsverplichtingen niet nakomt, als eerste schuldeiser wordt voldaan uit de verkoopopbrengst van de woning, zelfs vóór andere schuldeisers. De woning zelf dient hierbij als veilig onderpand. Deze voorrang omvat ook het recht op voorrang bij verhaal achterstallige rente en kosten (id: 1718881), wat de financiële risico’s voor de geldverstrekker verder beperkt. Deze solide zekerheid is de reden waarom hypotheken gunstiger zijn dan andere leningen en vaak gepaard gaan met een lagere hypotheekrente (id: 1685594) dan bijvoorbeeld persoonlijke leningen. Het risico voor de bank wordt hiermee aanzienlijk verlaagd. De mogelijkheid tot executieverkoop van de woning zonder rechterlijke tussenkomst (het recht van parate executie) bevestigt deze zekerheid, aangezien de geldverstrekker direct kan handelen om zijn vordering te innen.

Wat zijn de verschillen tussen het recht van eerste hypotheek en latere hypotheekrechten?

De voornaamste verschillen tussen het recht van eerste hypotheek en latere hypotheekrechten liggen in de volgorde van terugbetaling en het risico voor de geldverstrekker. Waar de houder van het recht van eerste hypotheek absolute voorrang heeft bij de verkoopopbrengst van een woning bij gedwongen verkoop, komt een latere hypotheekhouder, zoals die van een tweede hypotheekrecht, pas aan bod nadat de eerste hypotheek volledig is voldaan. Dit betekent dat een tweede recht van hypotheek een hoger risico met zich meebrengt voor de geldverstrekker, mede doordat de veilingopbrengst vaak lager is dan een reguliere verkoop. Door dit hogere risico hanteert een geldverstrekker voor een tweede hypotheek doorgaans een hogere rente dan voor een eerste hypotheek. Hoewel een tweede hypotheek in theorie bij een andere hypotheekverstrekker dan de eerste afgesloten kan worden, is dit in de praktijk vaak lastig. De eerste hypotheekverstrekker moet hier doorgaans toestemming voor geven en andere geldverstrekkers zijn terughoudend vanwege de mindere zekerheid van het onderpand. Een tweede hypotheek heeft wel als voordeel dat de rente meestal lager is dan bij een consumptief krediet, wat het aantrekkelijk maakt voor bijvoorbeeld een verbouwing met overwaarde op de woning.

Hoe beïnvloedt het recht van eerste hypotheek de onderhandelingspositie bij hypotheekaanbiedingen?

Het recht van eerste hypotheek beïnvloedt de onderhandelingspositie bij hypotheekaanbiedingen zeer positief voor de lener, omdat het de risico’s voor de geldverstrekker aanzienlijk verlaagt. Doordat de bank als eerste aanspraak kan maken op de verkoopopbrengst van de woning bij wanbetaling, beschouwt zij de lening als een veiliger onderpand. Deze verminderde risico’s voor de geldverstrekker resulteren direct in gunstigere voorwaarden voor u als hypotheeknemer, met name een lagere hypotheekrente. In een concurrerende Nederlandse hypotheekmarkt kunt u dit recht van eerste hypotheek, samen met factoren zoals de hoeveelheid eigen geld die u inbrengt (wat de verhouding tussen lening en woningwaarde verlaagt) of een goed financieel profiel, gebruiken om een nog betere rente en voorwaarden te onderhandelen. Een onafhankelijke hypotheekadviseur kan hierbij helpen om de beste aanbiedingen te vinden en over de laagste rente te onderhandelen, wat bijdraagt aan de mogelijkheid tot een lagere rente of andere aantrekkelijke voorwaarden.

Praktische tips bij het verkrijgen van een hypotheek met recht van eerste hypotheek

Om een hypotheek met het recht van eerste hypotheek succesvol te verkrijgen, is een goede voorbereiding essentieel. Begin met een helder overzicht van uw financiële situatie, inclusief inkomsten, vaste lasten en eventuele leningen. Geldverstrekkers zullen nauwkeurig controleren of u aan de aflossingsverplichtingen kunt voldoen.
Hier zijn enkele praktische tips:

• Verzamel alle benodigde documenten: Zorg dat u loonstroken, werkgeversverklaringen, bankafschriften en eventueel BKR-overzichten van beide partijen bij de hand heeft. Voor zelfstandigen is het goed nieuws dat banken soepeler zijn geworden; een zelfstandige kan al na 1 jaar als zelfstandige een hypotheek afsluiten.
• Schakel een onafhankelijk hypotheekadviseur in: Zij kunnen u helpen bij het samenstellen van uw dossier, het vinden van de beste aanbiedingen en het onderhandelen over de laagste rente en voorwaarden. Een eerste gesprek is vaak gratis en geeft direct inzicht in uw mogelijkheden.
• Let op bestaande leningen en verplichtingen: Wees u bewust van de invloed van bijvoorbeeld een private lease contract. Sinds 1 april 2022 wordt private lease volledig als lening geregistreerd, wat een negatieve invloed heeft op uw maximale hypotheeksom.
• Ontdek speciale hypotheekmogelijkheden: Als starter zijn er wellicht extra opties zoals speciale startershypotheken, vaak gekoppeld aan de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), of een ouder-kind hypotheek die de aankoop van een eigen woning dichterbij brengt.
• Vergelijk verschillende geldverstrekkers: De voorwaarden en rentes kunnen sterk verschillen. Bekijk bijvoorbeeld de hypotheekmogelijkheden bij ING om een idee te krijgen van actuele aanbiedingen.

Een gedegen aanpak en professioneel advies vergroten uw kansen aanzienlijk om een hypotheek met het meest gunstige recht van eerste hypotheek te verkrijgen.

Veelgestelde vragen over het recht van eerste hypotheek

Rente hypotheek: wat betekent dit voor het recht van eerste hypotheek?

De rente van uw hypotheek wordt direct en positief beïnvloed door het recht van eerste hypotheek, omdat dit recht de geldverstrekker de meest zekere positie biedt voor terugbetaling. Deze solide zekerheid verlaagt het risico voor de bank sterk, wat zich vertaalt in gunstigere leenvoorwaarden en een lagere hypotheekrente voor u als hypotheeknemer. De hypotheekrente is namelijk vaak opgebouwd uit een basisrente en een risico-opslag, waarbij het recht van eerste hypotheek ervoor zorgt dat deze risico-opslag geminimaliseerd wordt. Uw woning dient als hoofd onderpand en de bank heeft de garantie om als eerste te worden terugbetaald vanuit de verkoopopbrengst bij wanbetaling. Bovendien kunt u gedurende de looptijd van de hypotheek verder profiteren van dit verlaagde risico. Wanneer u extra aflost of de marktwaarde van uw woning stijgt, verbetert de verhouding tussen uw openstaande lening en de woningwaarde (de Loan-to-Value of LTV). Veel geldverstrekkers hanteren verschillende risicoklassen voor de rentebepaling. Een lagere LTV kan betekenen dat uw hypotheek in een lagere risicoklasse valt, waardoor de rente-opslag automatisch kan dalen en uw maandlasten afnemen. Dit mechanisme van risico-opslag verlaging is van toepassing op hypotheken zonder NHG en stelt u in staat om met het recht van eerste hypotheek niet alleen te beginnen met een scherpere initiële rente, maar ook om gedurende de looptijd van de hypotheekrente te verlagen door actief te beheren en bij waardestijging van uw woning.

Verschil eerste en tweede beoordeling hypotheek: wat moet u weten?

De eerste en tweede beoordeling van een hypotheek verschillen aanzienlijk, voornamelijk door de rangorde van het recht van eerste hypotheek en het daarmee samenhangende risico voor de geldverstrekker. Bij een eerste hypotheek beoordeelt de geldverstrekker primair uw inkomen, kredietwaardigheid en de waarde van de woning als het belangrijkste onderpand, waarbij zij bij een gedwongen verkoop als eerste wordt terugbetaald. Voor een tweede hypotheek daarentegen, beoordeelt de geldverstrekker – vaak dezelfde, maar het kan ook een andere zijn – in de eerste plaats de beschikbare overwaarde van uw huis, aangezien dit het enige deel is dat na voldoening van de eerste hypotheek nog als zekerheid dient. Het is daarbij essentieel dat uw inkomen hoog genoeg is om de lasten van beide hypotheken te kunnen dragen, en alle financiële verplichtingen, inclusief bijvoorbeeld een private lease contract, worden nauwkeurig meegewogen in de beoordeling van uw draagkracht. Bovendien kan de reden voor de tweede hypotheek, zoals een verbouwing of de aankoop van een tweede woning, de beoordeling beïnvloeden, en voor personen vanaf 57 jaar kan minder geleend worden vanwege het verwachte toekomstige pensioeninkomen, wat allemaal bijdraagt aan een strengere en meer gedetailleerde beoordeling dan bij de eerste hypotheek.

ING hypotheek en het recht van eerste hypotheek: hoe werkt dat?

Bij een ING hypotheek functioneert het recht van eerste hypotheek op dezelfde essentiële wijze als bij andere geldverstrekkers in Nederland: het biedt ING de zekerheid dat zij als eerste wordt terugbetaald uit de verkoopopbrengst van uw woning, mocht u niet meer aan uw hypotheekverplichtingen kunnen voldoen. Dit fundamentele recht, vastgelegd in het Kadaster, is de basis voor de gunstige voorwaarden die ING kan aanbieden. Zo profiteren ING klanten bijvoorbeeld van een lager opslagpercentage op hun hypotheekrente wanneer hun hypotheek gelijk aan of minder dan 75% van de executiewaarde van de woning bedraagt, wat direct voortvloeit uit het lagere risico voor de bank dankzij het recht van eerste hypotheek. Daarnaast kan ING, net als andere banken, werken met een “bankhypotheek”, waarbij het bedrag dat in het Kadaster wordt ingeschreven hoger kan zijn dan de daadwerkelijk geleende som. Dit geeft de bank extra flexibiliteit om eventuele toekomstige leningen of kredieten op dezelfde woning te verstrekken, zonder dat hiervoor telkens een nieuwe notariële akte nodig is, wat de sterke positie van ING als eerste hypotheekhouder verder onderstreept. Ook beïnvloedt de relatie met ING andere voorwaarden; een rentekorting is mogelijk bij het afnemen van een betaalrekening bij ING. Het is van belang om alert te zijn op renteaanpassingen, aangezien een ING hypotheeknemer automatisch een nieuwe rente krijgt als er geen actieve keuze wordt gemaakt, waarbij een Actieve Betaalrekening Korting kan vervallen. Voor een volledig overzicht van actuele rentetarieven en voorwaarden kunt u de hypotheekrente op onze website vergelijken.