Recht van gebruik en bewoning en hypotheek: wat u moet weten

Het recht van gebruik en bewoning is een persoonlijk recht dat iemand toestaat om een woning te gebruiken en erin te wonen. Wat u moet weten, is dat dit recht ingrijpende gevolgen heeft voor het afsluiten van een hypotheek op zo’n woning, omdat het de mogelijkheden voor de eigenaar en de gebruiker om de woning te verhuren, verkopen of te bezwaren met een hypotheek sterk beperkt. Op deze pagina duiken we dieper in wat dit recht precies inhoudt, hoe het verschilt van andere rechten zoals vruchtgebruik, en welke juridische en financiële gevolgen het heeft voor uw financiering. We bespreken wie een hypotheek kan krijgen op een woning met dit recht, hoe alles wordt geregistreerd bij het Kadaster, en geven u praktische stappen voor het aanvragen van een hypotheek in deze specifieke situatie.

Wat is het recht van gebruik en bewoning en hoe werkt het?

Het recht van gebruik en bewoning is een persoonlijk recht dat de gerechtigde toestaat een woning en het bijbehorende perceel te gebruiken en daarin te wonen. Dit recht geeft de rechthebbende de bevoegdheid om de zaak, dus de woning, met zijn gezin te bewonen en de vruchten ervan te genieten, uitsluitend voor persoonlijk of gezinsgebruik. Juridisch gezien is het een bijzondere en beperkte vorm van het recht van vruchtgebruik, specifiek toegespitst op het wonen in een huis. Cruciaal is dat dit een niet-overdraagbaar recht is: de gerechtigde kan de woning niet verhuren, verkopen of met een hypotheek bezwaren. Dit heeft directe en ingrijpende gevolgen voor de financiële mogelijkheden, want een woning met recht van gebruik en bewoning hypotheek afsluiten is daardoor complex en beperkt. Vaak ontstaat dit recht na een overlijden, waarbij de langstlevende partner het recht krijgt om in de woning te blijven wonen, terwijl de eigendom bijvoorbeeld overgaat naar de kinderen.

Verschillen tussen recht van gebruik en bewoning en vruchtgebruik bij hypotheek

Het voornaamste verschil tussen het recht van gebruik en bewoning en vruchtgebruik, zeker in relatie tot een hypotheek, zit in het type recht en de bijbehorende mogelijkheden. Waar het recht van gebruik en bewoning een persoonlijk recht is – en daardoor niet overdraagbaar en niet te bezwaren met een hypotheek – is vruchtgebruik een zakelijk recht. Dit betekent dat een vruchtgebruiker (de houder van het vruchtgebruik) wél de bevoegdheid heeft om zijn recht te bezwaren met bijvoorbeeld een hypotheek, wat een belangrijk onderscheid is voor financiers. Voor een hypotheekverstrekker heeft dit grote gevolgen: een woning met recht van gebruik en bewoning biedt veel minder zekerheid als onderpand voor een recht van gebruik en bewoning hypotheek. De gerechtigde mag de woning immers niet verhuren, verkopen of er een hypotheek op vestigen, wat de verhandelbaarheid en de waarde als onderpand sterk beperkt. Bij vruchtgebruik kan de vruchtgebruiker daarentegen de “vruchten” van het goed genieten, zoals het verhuren van de woning en het ontvangen van huurinkomsten. Dit maakt het recht commercieel aantrekkelijker en kan invloed hebben op de waardering door een hypotheekverstrekker, zowel voor de vruchtgebruiker als voor de bloot eigenaar. Meer details over vruchtgebruik en de financiële gevolgen vindt u op onze pagina over vruchtgebruik woning met hypotheek.

Hoe beïnvloedt het recht van gebruik en bewoning de hypotheekmogelijkheden?

Het recht van gebruik en bewoning beperkt de hypotheekmogelijkheden op een woning sterk, omdat het een persoonlijk en niet-overdraagbaar recht is. De gerechtigde mag de woning met zijn gezin bewonen, maar kan deze niet verhuren, verkopen of met een hypotheek belasten. Dit maakt de woning voor een hypotheekverstrekker veel minder waardevol als onderpand dan een woning zonder dit recht. Een geldverstrekker kan het huis bij wanbetaling immers niet vrij van bewoning verkopen, wat de verhandelbaarheid en marktwaarde drastisch verlaagt. Hierdoor is een recht van gebruik en bewoning hypotheek afsluiten bijzonder complex en zijn de leenmogelijkheden voor de (bloot) eigenaar zeer beperkt, aangezien banken terughoudend zijn om risico’s te nemen met onderpanden die moeilijk te gelde te maken zijn.

Wie kan een hypotheek afsluiten bij een woning met recht van gebruik en bewoning?

De vraag wie een hypotheek kan afsluiten op een woning met recht van gebruik en bewoning heeft een duidelijk antwoord: de gerechtigde van dit persoonlijke recht kan geen hypotheek afsluiten op de woning zelf. Dit komt doordat het recht van gebruik en bewoning niet overdraagbaar is en de gerechtigde de woning niet mag verhuren, verkopen of met een hypotheek bezwaren, zoals eerder toegelicht. Waar zakelijke gebruiksrechten, zoals vruchtgebruik, de mogelijkheid bieden om een registergoed te bezwaren, geldt dit uitdrukkelijk niet voor het persoonlijke recht van gebruik en bewoning. Voor de bloot eigenaar van een dergelijke woning zijn de mogelijkheden voor een recht van gebruik en bewoning hypotheek eveneens zeer beperkt. Een hypotheekverstrekker eist het huis als onderpand en heeft het recht om de woning te verkopen bij wanbetaling. Echter, zolang het recht van gebruik en bewoning bestaat, kan de bank de woning niet vrij van bewoning verkopen. Dit vermindert de verhandelbaarheid en de marktwaarde als onderpand aanzienlijk, wat maakt dat banken terughoudend zijn en hooguit een lager bedrag onder strikte voorwaarden willen financieren.

Juridische en financiële gevolgen van het recht van gebruik en bewoning bij hypotheek

Het recht van gebruik en bewoning brengt aanzienlijke juridische en financiële complicaties met zich mee voor het verkrijgen of beheren van een hypotheek. Juridisch gezien betekent dit persoonlijke recht dat de woning niet “vrij van bewoning” kan worden verkocht, zelfs niet bij een gedwongen verkoop door een hypotheekverstrekker. Dit belemmert de essentiële rechten van een hypotheekhouder, zoals het recht van parate executie (het verkopen van het onderpand zonder rechterlijke tussenkomst) en het recht op voorrang bij verhaal, omdat de aanwezigheid van de gebruiker de verkoopwaarde en -mogelijkheden drastisch verlaagt. Dergelijke situaties kunnen ook leiden tot hoge juridische kosten voor alle betrokken partijen, mochten er conflicten ontstaan over de uitoefening van rechten of plichten. Financieel gezien resulteert deze juridische beperking in onvoldoende zekerheden voor banken, waardoor zij uiterst terughoudend zijn met het verstrekken van een recht van gebruik en bewoning hypotheek, of dit alleen doen onder zeer strenge voorwaarden en voor een lager bedrag dan de marktwaarde. De marktwaarde van een woning met dit recht is aanzienlijk lager vanwege de beperkte verhandelbaarheid, wat de leenmogelijkheden voor de (bloot) eigenaar sterk beïnvloedt. Bovendien kunnen er ook fiscale gevolgen zijn bij de vestiging, overdracht of beëindiging van het recht van gebruik en bewoning, bijvoorbeeld in het kader van erfbelasting, wat een extra financiële overweging vormt.

Hoe wordt het recht van gebruik en bewoning geregistreerd en vastgelegd bij het Kadaster?

Het recht van gebruik en bewoning wordt geregistreerd en vastgelegd bij het Kadaster door middel van een notariële akte, die vervolgens wordt ingeschreven in de openbare registers. Deze zogenaamde akte van vestiging gebruik en bewoning is wettelijk verplicht om het recht rechtsgeldig te maken en voor iedereen kenbaar te maken. Het Kadaster, de centrale instantie die verantwoordelijk is voor de registratie van registergoederen en alle daarop rustende rechten, verwerkt deze notariële akten en bijbehorende documenten vaak al binnen 24 uur op werkdagen. Dankzij deze inschrijving wordt transparant wie welke rechten op of tot het vastgoed heeft, wat van groot belang is voor de juridische status van de woning en de mogelijkheden voor een eventuele recht van gebruik en bewoning hypotheek. De registratie bevestigt immers dat dit persoonlijke recht op de woning rust, wat de verhandelbaarheid en de waarde als onderpand voor hypotheekverstrekkers sterk beïnvloedt.

Praktische stappen voor het aanvragen van een hypotheek op een woning met recht van gebruik en bewoning

Het aanvragen van een hypotheek op een woning met recht van gebruik en bewoning is voor de bloot eigenaar een proces met specifieke uitdagingen, waarvoor een gerichte aanpak nodig is. De eerste stap is het inschakelen van een gespecialiseerde hypotheekadviseur die ervaring heeft met het complexe karakter van een recht van gebruik en bewoning hypotheek, aangezien dit persoonlijke recht de waarde van de woning als onderpand sterk beïnvloedt. Vervolgens laat u de woning zorgvuldig waarderen, waarbij de taxateur de lagere marktwaarde door de bewoningsbeperking meeneemt. Verzamel alle relevante documenten, waaronder inkomensgegevens, legitimatie, en met name de notariële akte van vestiging van het recht, die bij het Kadaster is geregistreerd. Wees voorbereid op het feit dat hypotheekverstrekkers vanwege het hogere risico zeer terughoudend zullen zijn, waardoor u rekening moet houden met strenge voorwaarden en een aanzienlijk lager leenbedrag.

Vruchtgebruik woning met hypotheek: wat betekent dit voor uw financiering?

In tegenstelling tot het recht van gebruik en bewoning, betekent vruchtgebruik op een woning met hypotheek dat financiering wél mogelijk is, zij het onder specifieke voorwaarden die afhankelijk zijn van wie de hypotheek aanvraagt. De vruchtgebruiker kan zijn zakelijk recht van vruchtgebruik bezwaren met een hypotheek, waarbij de geldverstrekker de eventuele huurinkomsten als basis neemt voor de aflossingscapaciteit. Het feit dat een hypotheek betrekking kan hebben op huurinkomsten is hierbij cruciaal en kan de basis vormen voor een specifieke verhuurhypotheek, die financiering mogelijk maakt tot tussen de 50% en 90% van de woningwaarde in verhuurde staat. Voor de bloot eigenaar is het ook mogelijk om een hypotheek aan te vragen, maar de waarde van de woning als onderpand is significant lager omdat deze belast is met het vruchtgebruik. Hierdoor kunnen banken de woning bij een gedwongen verkoop niet vrij van bewoning aanbieden, wat de leenmogelijkheden voor de bloot eigenaar beperkt.

Verhuur van een woning met hypotheek en recht van gebruik en bewoning

Het verhuren van een woning met een hypotheek en een recht van gebruik en bewoning is in de praktijk niet mogelijk. Dit komt doordat het recht van gebruik en bewoning een persoonlijk recht is, wat betekent dat de gerechtigde de woning zelf bewoont en het recht niet kan overdragen, verhuren, verkopen of met een recht van gebruik en bewoning hypotheek kan bezwaren. Een woning met dit recht is immers al in gebruik door de gerechtigde en kan door de bloot eigenaar niet aan derden worden verhuurd, tenzij dit recht is beëindigd. Bovendien bevatten de meeste hypotheekaktes een zogeheten huurbeding (conform artikel 264 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek), wat inhoudt dat de eigenaar de woning alleen mag verhuren met expliciete toestemming van de hypotheekhouder. Gezien de beperkingen die het recht van gebruik en bewoning al met zich meebrengt voor de verhandelbaarheid en waarde als onderpand, is het hoogst onwaarschijnlijk dat een hypotheekverstrekker toestemming zou geven voor verhuur aan derden, omdat dit de zekerheid voor de bank verder zou ondermijnen. Meer informatie over het verhuren van woningen in het algemeen vindt u op onze pagina over verhuurhypotheken.

Recht van tweede hypotheek en toestemming van de eerste hypotheekhouder

Voor het vestigen van een tweede hypotheek is vrijwel altijd toestemming van de eerste hypotheekhouder nodig. Dit komt omdat de eerste hypotheekhouder, bijvoorbeeld de bank, een eerste inschrijving in het Kadaster heeft en daarmee het eerste recht op verhaal bij een eventuele gedwongen verkoop. De vestiging van een tweede hypotheek kan de eerste hypotheekhouder nadeel laten lijden, omdat het de zekerheid op het onderpand vermindert. Daarom adviseert de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) notarissen om deze toestemming in de opdracht op te nemen, en een notaris zal zelfs zijn dienst weigeren zonder deze expliciete toestemming. In de hedendaagse praktijk is een tweede hypotheek afsluiten bij een andere geldverstrekker dan de eerste hypotheek praktisch onmogelijk, juist vanwege deze prioriteitskwestie. Een nieuwe hypotheekakte en een notarisbezoek zijn altijd vereist voor de notariële vastlegging in de openbare registers. Daarnaast is overwaarde op de woning een belangrijke voorwaarde, en de hypotheekrente voor een tweede hypotheek is vaak hoger dan die van de eerste. Voor meer informatie over dit onderwerp, bezoek onze pagina over recht van tweede hypotheek en toestemming.

Veelgestelde vragen over recht van gebruik en bewoning en hypotheek