Een verhuur hypotheek is een speciale hypotheek om een woning te financieren die u wilt verhuren, niet om zelf in te wonen. Deze hypotheekvorm maakt het mogelijk voor particuliere kopers om een huis te kopen en aan derden te verhuren. Het is bedoeld voor huiseigenaren die particuliere verhuurders zijn. U kunt hiermee tot 80 procent van de woningwaarde in verhuurde staat financieren, waarbij huurinkomsten meetellen in de berekening. Dit artikel is een complete gids voor het financieren van een verhuurwoning.
Wat is een verhuur hypotheek en hoe werkt het?
Een verhuur hypotheek is een speciale hypotheekvorm die specifiek bedoeld is voor de aankoop van woningen die u wilt verhuren. Deze financiering maakt het voor particuliere woningkopers mogelijk om een koopwoning te financieren die aan derden wordt verhuurd. Het doel is de financiering van een woning voor verhuur, niet voor eigen bewoning.
Hoe werkt het? U koopt een appartement of woonhuis met de intentie om het te verhuren. De verhuurhypotheek gebruikt de verhuurwoning als onderpand en is een financiering voor een tweede huis of beleggingspand. Deze hypotheekvorm staat ook bekend als beleggingshypotheek of investeringshypotheek en brengt doorgaans een hoger risico met zich mee dan een reguliere hypotheek. Professionele vastgoedbeleggers maken hier vaak gebruik van.
Voorwaarden en eisen voor het afsluiten van een verhuur hypotheek
Het afsluiten van een verhuur hypotheek vraagt om strengere voorwaarden en eisen dan een reguliere woonhuishypotheek. Deze hypotheekvorm heeft striktere acceptatiecriteria, omdat geldverstrekkers het risico bij verhuur hoger inschatten. Dit is een belangrijk verschil met een hypotheek voor eigen bewoning.
De belangrijkste voorwaarden en eisen zijn:
- Strengere acceptatiecriteria: Verhuurhypotheken hebben strengere eisen en voorwaarden dan een gewone hypotheek.
- Hogere eigen inbreng: U moet vaak een hogere eigen inbreng van geld meenemen voor de financiering van een tweede huis voor verhuur.
- Variërende voorwaarden: De voorwaarden lopen uiteen per geldverstrekker; verschillende aanbieders hanteren elk hun eigen beleid.
- Impact op leenmogelijkheden en kosten: Deze voorwaarden kunnen leiden tot lagere leenmogelijkheden of hogere kosten.
Het is daarom verstandig om de voorwaarden van verschillende aanbieders goed te vergelijken.
Rentepercentages en kosten van een verhuur hypotheek vergelijken
Rentepercentages voor een verhuur hypotheek liggen hoger dan die voor een reguliere hypotheek. Dit komt doordat geldverstrekkers een hoger risico inschatten bij verhuurwoningen, zoals betalings- en leegstandsrisico’s. De rente op een verhuurhypotheek ligt doorgaans tussen de 3% en 4,5%.
Voor een belegger die bijvoorbeeld €200.000 leent tegen 3% rente over 20 jaar (240 maanden), zijn de maandlasten ongeveer €1.109. Over de gehele looptijd betaalt u dan circa €66.240 aan rente. Naast de rente zijn er ook andere kosten verbonden aan een verhuur hypotheek, die sterk variëren per aanbieder. Vergelijk daarom altijd meerdere opties voordat u een beslissing neemt.
Hoeveel kun je lenen met een verhuur hypotheek?
Met een verhuur hypotheek kunt u doorgaans maximaal 70% tot 80% van de marktwaarde van de woning in verhuurde staat lenen. Sommige geldverstrekkers financieren tot 65% of zelfs 90% van deze waarde. Dit percentage is gebaseerd op de getaxeerde woningwaarde in verhuurde staat.
Het exacte maximale leenbedrag, soms 75% van de woningwaarde, verschilt per aanbieder. Bij een verhuur hypotheek is een minimale lening van €100.000 per woning gangbaar, met een maximale lening tot €1.000.000 per woning. U moet altijd een deel van de aankoop met eigen geld financieren.
Stappen om een verhuur hypotheek aan te vragen of om te zetten
De stappen om uw hypotheek om te zetten naar een verhuur hypotheek zijn duidelijk. Dit proces is vooral van toepassing als u uw huidige woning wilt verhuren. Het omzetten van een woonhypotheek naar een verhuurhypotheek kent acht stappen.
- Overleg met uw financier en adviseur: Dit proces omvat overleg met uw financier en een adviseur.
- Toestemming om te verhuren: U moet hiervoor de benodigde toestemming hebben.
- Oversluiten van de hypotheek: Vaak is het nodig uw huidige hypotheek over te sluiten.
- Adviesgesprek: Een hypotheekadviseur kan u hierbij helpen.
Een woningbezitter die verhuist, kan de hypotheek van de oude woning omzetten. Zo kunt u de woning permanent verhuren.
Risico’s en voordelen van een verhuur hypotheek
Een verhuur hypotheek brengt verschillende risico’s met zich mee. Informatie over specifieke voordelen is niet beschikbaar in de feiten. U moet rekening houden met het wegvallen van huurinkomsten. Ook een waardedaling van het pand is een mogelijk risico. Een stijging van de rente kan uw maandlasten verhogen.
Daarnaast brengt een verhuur hypotheek nadelen met zich mee, zoals onderhoudsverplichtingen en hogere maandlasten. Er gelden ook extra voorwaarden voor particulieren. Deze specifieke risico’s kunnen een negatief effect hebben op uw rendement. Financiële risico’s zijn altijd aanwezig bij een verhuurde woning. De huurbescherming van huurders verhoogt het risico voor de hypotheekaanbieder. Dit kan leiden tot een lagere verkoopopbrengst bij executie. Banken lopen risico door huurbescherming, omdat huurders niet zomaar uitgezet kunnen worden bij een gedwongen verkoop.
Alternatieven voor een verhuur hypotheek
Wanneer u een woning wilt verhuren, zijn er naast de verhuur hypotheek ook andere financieringsopties. U kunt denken aan een tweede hypotheek, een persoonlijke lening of het inbrengen van eigen geld. Deze alternatieven zijn vooral relevant als u geen overwaarde heeft op een andere woning.
Een familiehypotheek is ook een mogelijkheid. Dit is een alternatieve financieringsbron, vooral voor leningnemers die geen hypotheek krijgen bij reguliere geldverstrekkers. Een lening van familie of vrienden kan een oplossing zijn, zeker als de eerste hypotheekhouder geen toestemming geeft voor een tweede hypotheek.
Rabobank hypotheek: opties voor verhuurwoningen
De Rabobank biedt specifieke hypotheekopties voor wie een woning wil verhuren. U kunt bij de Rabobank een **Verhuurhypotheek** afsluiten om een woning te financieren die u wilt verhuren, zowel aan familie als aan andere huurders. Deze hypotheek financiert maximaal 85 procent van de woningwaarde in verhuurde staat.
Een belangrijke voorwaarde voor de Rabobank Verhuurhypotheek is dat u als particuliere verhuurder maximaal twee verhuurwoningen in bezit mag hebben. Heeft u al een hypotheek bij de Rabobank en wilt u uw huis verhuren? Dan moet u hiervoor altijd toestemming vragen bij de hypotheekverstrekker. Dit geldt ook als u tijdelijk in het buitenland verblijft en uw eigen woning verhuurt; u betaalt dan de eerste drie jaar geen rente-opslag. De Rabobank biedt geen aflossingsvrije hypotheken aan voor woningverhuur.
Voor wie is een verhuur hypotheek geschikt?
Een verhuur hypotheek is geschikt voor particulieren en ondernemers die een woning willen kopen om te verhuren. Deze hypotheekvorm is specifiek bedoeld voor woningkopers met verhuurwensen. U kunt een verhuur hypotheek afsluiten als u een huis wilt kopen voor verhuur, of als u al een huis verhuurt. Het richt zich op particuliere verhuurders en vastgoedbeleggers die hun portefeuille willen uitbreiden. De Nederlandse verhuurhypotheekmarkt is echter niet bedoeld voor grote professionele vastgoedinvesteerders. Denk bijvoorbeeld aan iemand die een tweede woning koopt om als belegging te verhuren.
Mag ik mijn eigen woning verhuren met mijn huidige hypotheek?
Ja, u mag uw eigen woning verhuren met uw huidige hypotheek. Een eigenaar van een koopwoning met een hypotheek voor eigen bewoning kan de woning verhuren, maar hiervoor is altijd toestemming van de bank nodig. Uw eigen-woning hypotheek vereist deze goedkeuring van de hypotheekverstrekker, afhankelijk van de specifieke hypotheekvoorwaarden van uw geldverstrekker. Per 30 november 2022 mag een particuliere verhuurder een huis met hypotheek verhuren, mits de bank akkoord gaat. Er zijn twee mogelijkheden: uw eigen-woning hypotheek behouden of overstappen naar een verhuurhypotheek. Voor permanent verhuren van uw eigen woonhuis moet u oversluiten naar een verhuurhypotheek. Een woningbezitter kan overstappen naar een verhuurhypotheek om de woning permanent te verhuren.
Hoe werkt de belasting bij een verhuur hypotheek?
Een verhuur hypotheek valt onder box 3 van de inkomstenbelasting. U betaalt vermogensrendementsheffing over de woningwaarde, min de verhuur hypotheek. De hypotheek mag u in mindering brengen op uw belastbaar vermogen voor deze heffing. De hypotheekrente van een verhuur hypotheek is niet aftrekbaar. Verhuurders mogen deze rente niet aftrekken in box 1. Dit verlies van hypotheekrenteaftrek heeft fiscale gevolgen. Bij de aankoop van een verhuurwoning betaalt u
10,4 procent overdrachtsbelasting. Deze overdrachtsbelasting is een aanvullende kostenpost die u als klant moet betalen.
Kan ik mijn verhuur hypotheek oversluiten of verhogen?
Ja, u kunt uw verhuur hypotheek oversluiten of verhogen. De mogelijkheid tot verhoging hangt af van de gekozen methode, zoals onderhands verhogen, een tweede hypotheek nemen, of de hypotheek oversluiten en verhogen. Een woningbezitter met een bestaande hypotheek kan de hypotheek oversluiten naar een nieuwe hypotheek, waarbij de huidige hypotheek in één keer wordt afgelost. Dit kan interessant zijn bij een lagere marktrente dan uw huidige hypotheekrente, wat kan leiden tot gunstigere maandlasten, betere voorwaarden of een hogere hypotheekhoogte. Voor het oversluiten en verhogen, bijvoorbeeld voor een verbouwing of verduurzaming, moet uw inkomen de verhoging toelaten en is goedkeuring van de geldverstrekker vereist. Ook moet de woningwaarde gestegen zijn.
Hypotheek berekenen voor verhuurwoningen
De berekening van een verhuur hypotheek draait vooral om de waarde van de woning in verhuurde staat. Een taxateur bepaalt deze waarde, wat een cruciale stap is. U kunt doorgaans tussen de 50 en 90 procent van deze waarde lenen, al verschilt dit percentage per geldverstrekker. Voor een gedetailleerde inschatting van uw mogelijkheden en een persoonlijke berekening is het raadzaam contact op te nemen met een gespecialiseerde hypotheekadviseur.
Huurinkomsten spelen ook een grote rol bij de berekening van uw maximale verhuur hypotheek. Informatie over huurinkomsten of verwachte huurinkomsten is essentieel voor de financieringsaanvraag. Deze inkomsten tellen deels mee als inkomsteninbreng. Stel, u koopt een woning die nog niet verhuurd is; dan berekent een aanbieder zoals Dynamic Verhuurhypotheek de huurinkomsten op basis van 50% van de markthuur. De maximale hypotheek is vooral gebaseerd op deze huurinkomsten, die minimaal 25% hoger moeten zijn dan de makkelijkste huur. Dit betekent dat een stabiele huurstroom direct bijdraagt aan uw leencapaciteit.
