Rekening courant hypotheek: hoe werkt het en wat zijn de gevolgen?

Een rekening courant hypotheek is een flexibele lening, vaak verstrekt vanuit uw eigen BV, waarbij uw privéwoning als onderpand dient. Het werkt vergelijkbaar met rood staan op een zakelijke betaalrekening, waarbij u naar behoefte geld kunt opnemen en aflossen. Deze flexibele financieringsvorm heeft belangrijke gevolgen, met name omdat openstaande schulden de maximale hypotheek die u kunt krijgen aanzienlijk kunnen verlagen. Op deze pagina leert u precies hoe deze hypotheekconstructie werkt in de BV-context, welke fiscale en juridische regels gelden, en hoe hypotheekverstrekkers hiermee omgaan. We bespreken de praktische gevolgen voor uw aanvraag en hoe u fiscale valkuilen voorkomt, inclusief de specifieke benadering van banken zoals Rabobank en ABN.

Wat is een rekening courant hypotheek en hoe werkt deze in de BV-context?

Een rekening courant hypotheek is een dynamische financieringsvorm vanuit uw eigen BV, waarbij u flexibel geld kunt opnemen en terugbetalen, net zoals rood staan op een zakelijke bankrekening. Binnen de BV-context betekent dit dat uw privéwoning als onderpand dient voor deze lening van uw eigen bedrijf. Dit creëert een directe schuldverhouding tussen de DGA en de BV, vaak zonder dat hier direct een uitgebreide leningsovereenkomst voor nodig is. Let op: zodra het saldo van deze rekening-courant verhouding meer dan € 17.500 bedraagt, wordt dit bedrag fiscaal gezien als een lening en moet hierover rente berekend worden over het gehele bedrag voor het hele jaar. De Belastingdienst beoordeelt de zakelijkheid van deze leningsvoorwaarden streng, inclusief de gemaakte afspraken en eventuele zekerheden die gesteld zijn. Een belangrijk voordeel is dat de BV de lening voor de eigen woning kan verstrekken zonder gebonden te zijn aan de € 500.000 grens die banken vaak hanteren voor externe hypotheken, waardoor vrije liquiditeiten van de BV effectief worden benut. Om de rente van nieuwe eigenwoningschulden via de BV fiscaal aftrekbaar te houden in Box 1, is het essentieel dat een officieel recht van hypotheek wordt gevestigd ten behoeve van de BV.

Welke fiscale regels gelden voor rekening courant leningen vanuit een BV?

Voor rekening courant leningen vanuit een BV gelden specifieke fiscale regels die de Belastingdienst streng controleert, met de zakelijkheid van de voorwaarden als centraal punt. Zoals eerder genoemd, wordt een saldo boven de € 17.500 fiscaal als lening behandeld, waarover de DGA een zakelijke rente moet berekenen en de BV hierdoor rente-inkomsten realiseert die belast zijn met Vennootschapsbelasting (in 2024 19%). Onder deze grens van € 17.500 is er geen renteverplichting en hoeft de BV deze bedragen ook niet op te nemen in haar rente-inkomsten of -uitgaven. Een belangrijke ontwikkeling is de Wet excessief lenen bij eigen vennootschap, die op 1 januari 2023 in werking trad en de drempel voor “excessieve” leningen van de DGA bij de eigen BV vaststelde op € 700.000. Vanaf 1 januari 2024 is deze drempel verlaagd naar € 500.000. Leningen die boven dit bedrag uitkomen (met uitzondering van leningen voor de eigen woning) worden fiscaal gezien als een fictieve uitkering van dividend en belast in Box 2 (aanmerkelijk belang) met bijbehorende tarieven, om zo belastinguitstel tegen te gaan. De financiering van de eigen woning via een rekening courant hypotheek vanuit de BV is echter uitgezonderd van deze regeling voor excessief lenen, op voorwaarde dat een officieel recht van hypotheek ten behoeve van de BV wordt gevestigd. Het is essentieel dat de rente en overige voorwaarden van dergelijke leningen marktconform zijn, anders kan de Belastingdienst de lening als een verkapte dividenduitkering aanmerken, wat leidt tot extra belastingheffing voor de DGA. De Belastingdienst beoordeelt de zakelijkheid van leningsvoorwaarden, eventuele zekerheden en de totstandkoming van de afspraken kritisch; een oninbare lening zonder zakelijke grondslag kan ook als verkapte dividenduitkering worden beschouwd.

Hoe beoordelen hypotheekverstrekkers rekening courant schulden bij hypotheekaanvragen?

Hypotheekverstrekkers beoordelen rekening courant schulden als een volwaardige financiële verplichting die uw maximale leencapaciteit direct beïnvloedt. Zij kijken naar de totale schuldenlast en maandelijkse verplichtingen van een aanvrager om uw draagkracht voor de hypotheek te bepalen. Anders dan veel andere schulden, staat een rekening courant schuld aan uw eigen BV doorgaans niet geregistreerd bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). Dit betekent dat u als aanvrager deze schuld zelf actief moet opgeven bij uw hypotheekaanvraag. De hypotheekverstrekker zal de gemelde rekening courant schuld en de bijbehorende afspraken kritisch controleren aan de hand van de jaarrekening van uw BV, recente bankafschriften, en eventuele schriftelijke leningsovereenkomsten. Ze kijken hierbij nauwkeurig naar de zakelijkheid van de voorwaarden, vergelijkbaar met de beoordeling door de Belastingdienst, om een realistische inschatting van uw financiële situatie te maken. Een dergelijke rekening courant schuld wordt namelijk gezien als een maandelijkse last die uw vrij besteedbaar inkomen en daarmee de maximale hoogte van uw hypotheek direct reduceert. Zelfs als uw rekening courant hypotheek voor de eigen woning is uitgezonderd van de Wet excessief lenen (mits u een officieel recht van hypotheek ten behoeve van de BV heeft gevestigd), zal de bank de aflossingsverplichtingen ervan altijd meewegen in uw draagkrachtberekening.

Welke juridische en administratieve voorwaarden zijn belangrijk bij rekening courant hypotheken?

Bij rekening courant hypotheken zijn de correcte juridische vastlegging en gedegen administratieve documentatie van groot belang voor zowel fiscale voordelen als de beoordeling door geldverstrekkers. Voor de fiscale aftrekbaarheid van de rente in Box 1 en de uitzondering op de Wet excessief lenen is het wettelijk vereist een officieel recht van hypotheek ten behoeve van de BV te vestigen. Hierbij geldt dat alleen een notaris bevoegd is om de hypothecaire lening op te stellen en deze via een notariële akte in te schrijven. Deze akte moet gedetailleerd het geleende bedrag, de omschrijving van het onderpand, de hypotheekrente, de aflossingsmethode en eventuele verzekeringsverplichtingen vastleggen, inclusief de algemene voorwaarden van de lening. Aan de administratieve kant dient de rekening courant hypotheek, vooral zodra het saldo de € 17.500 grens overschrijdt, zorgvuldig te worden gedocumenteerd in een schriftelijke leningsovereenkomst en gemeld bij de Belastingdienst om de zakelijkheid van de voorwaarden aan te tonen. Bij een externe hypotheekaanvraag is het bovendien een wettelijke plicht om de rekening courant schuld actief op te geven; hypotheekverstrekkers controleren deze informatie nauwkeurig aan de hand van de jaarrekening van de BV en recente bankafschriften. Een transparante en kloppende administratie is dus onontbeerlijk voor een succesvolle procedure.

Wat zijn de praktische gevolgen van een rekening courant hypotheek voor de hypotheekaanvrager?

Voor de hypotheekaanvrager heeft een rekening courant hypotheek directe en ingrijpende praktische gevolgen, vooral voor de maximale leencapaciteit en het hypotheekaanvraagproces. De openstaande schuld vanuit uw BV wordt door externe hypotheekverstrekkers als een volwaardige financiële verplichting gezien, wat uw vrij besteedbaar inkomen en daarmee de hoogte van een nieuwe hypotheek direct verlaagt. Aangezien een rekening courant schuld doorgaans niet bij het BKR staat geregistreerd, rust de wettelijke plicht op u om deze schuld proactief en volledig op te geven. Hypotheekverstrekkers zullen de gemelde schuld en de bijbehorende afspraken kritisch controleren aan de hand van de jaarrekening van uw BV en recente bankafschriften; een transparante en goed gedocumenteerde administratie is daarom onmisbaar. Het niet eerlijk zijn over deze financiële situatie kan leiden tot vertraging of zelfs afwijzing van uw aanvraag, wat de zoektocht naar een hypotheek aanzienlijk lastiger maakt en een grondige voorbereiding essentieel maakt voor een succesvolle procedure.

Hoe voorkom je fiscale valkuilen bij rekening courant leningen voor een hypotheek?

Om fiscale valkuilen bij een rekening courant hypotheek te voorkomen, is strikte naleving van wettelijke en fiscale regels essentieel, met name door de lening altijd te voorzien van zakelijke voorwaarden en gedegen documentatie. Bovenop de al eerder genoemde eis van een officieel recht van hypotheek en een schriftelijke leningsovereenkomst, is het cruciaal dat de gehanteerde rente marktconform is; de Belastingdienst hanteert een marge van 25% rond de marktrente voor familieleningen (wat vergelijkbaar is voor BV-leningen), maar rentetarieven op consumptieve kredieten mogen niet als vergelijking worden gebruikt en de rente moet een niet-nul rente zijn. Een belangrijke praktische tip is dat de kosten van de hypotheekakte fiscaal aftrekbaar zijn in de belastingaangifte in het jaar van betaling, evenals de kadastrale rechten, wat het formaliseren via een notaris deels compenseert. Verder moet een onderhandse hypotheek vastgelegd en gemeld worden bij de Belastingdienst om transparantie te waarborgen en mogelijke problemen met de fiscale beoordeling als verkapte dividenduitkering te vermijden. Hoewel de financiering van de eigen woning is uitgezonderd van de Wet excessief lenen (mits een officieel recht van hypotheek is gevestigd), is het goed te beseffen dat fiscale partners een gezamenlijke limiet van € 500.000 hebben voor andere leningen bij de BV (vanaf 31 december 2025), wat het belang van een correcte etikettering van uw rekening courant hypotheek benadrukt.

Veelgestelde vragen over rekening courant hypotheken

Hypotheek berekenen met rekening courant financiering

Wanneer u een hypotheek wilt berekenen met rekening courant financiering, is het essentieel om de invloed van deze schuld op uw leencapaciteit nauwkeurig mee te nemen. Hypotheekverstrekkers beoordelen uw aanvraag op basis van uw bruto jaarsalaris en schatten daaruit uw maandelijks hypotheekbudget in. De rente op rekening-courant, die wordt berekend op basis van het overeengekomen rentepercentage, wordt direct gezien als een maandelijkse last die uw maximale hypotheek verlaagt. Het is goed om te weten dat bedragen tot € 17.500 in de rekening-courant verhouding doorgaans vrijgesteld zijn van rente, wat de directe maandlast voor kleinere schulden in de berekening vermindert. Hoewel online rekentools u een indicatie van het maximale leenbedrag kunnen geven op basis van uw inkomen en schulden, kunnen de uitkomsten hiervan variëren. Voor een precieze berekening van uw maximale hypotheek met rekening courant financiering, inclusief de specifieke impact van uw BV-schuld, adviseren wij altijd een gespecialiseerde hypotheekadviseur te raadplegen.

Rabobank hypotheek en rekening courant leningen: wat zijn de mogelijkheden?

Wanneer u een rekening courant hypotheek via uw eigen BV heeft en een hypotheek bij de Rabobank aanvraagt, zal de bank deze interne lening beoordelen als een volwaardige financiële verplichting die uw maximale leencapaciteit direct beïnvloedt. Het is daarom essentieel dat u deze schuld proactief en transparant documenteert met uw jaarrekeningen en eventuele schriftelijke leningsovereenkomsten, ook al staat de schuld doorgaans niet BKR-geregistreerd. Specifiek voor ondernemers en zelfstandigen biedt Rabobank wel mogelijkheden; zij accepteren inkomen uit zelfstandig ondernemerschap en kunnen, onder de voorwaarden van de Rabo Plus Hypotheek, zelfs een dertiende maand meenemen als inkomen, tot maximaal 30% van uw basisinkomen. Rabobank hanteert voor ZZP’ers en nieuwbouw financieringspercentages tot 100%, voor bestaande bouw en beleggers tot 90%, en voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) tot 106%. Met online hypotheekbeheer en de optie voor snelle afhandeling via de klantenportal streeft Rabobank naar een efficiënt proces voor uw aanvraag. Voor een gedetailleerd overzicht van hun actuele hypotheekproducten en voorwaarden, kunt u hier meer informatie vinden over Rabobank hypotheken.

ABN hypotheek berekenen met rekening courant als financieringsbron

Bij het berekenen van een ABN AMRO hypotheek waarbij een rekening courant hypotheek vanuit uw BV als financieringsbron dient, zal de bank deze interne lening uiteraard meewegen als een financiële verplichting die uw maximale leencapaciteit direct beïnvloedt. ABN AMRO staat bekend om zijn grondige beoordeling van de financiële stabiliteit van aanvragers en zal, net als andere geldverstrekkers, kritisch kijken naar de zakelijkheid en de documentatie van uw rekening courant schuld. Hoewel ABN AMRO in het verleden intern adviseerde om een rekeningcourantkrediet te gebruiken in plaats van een extra hypotheek voor woningverbouwingen, tonen ze hiermee wel een diepgaand begrip van flexibele financieringsstructuren. Ze zullen zorgvuldig de rente- en aflossingsafspraken controleren aan de hand van de jaarrekening van uw BV en bankafschriften, wat de noodzaak van een waterdichte administratie benadrukt. Voor een gedetailleerd overzicht van de mogelijkheden en voorwaarden van een ABN AMRO hypotheek, inclusief de impact van uw interne lening, is gespecialiseerd advies van groot belang.