Vastgoed hypotheek: financiering voor vastgoedbeleggers in Nederland

Een vastgoed hypotheek is een gespecialiseerde financiering voor vastgoedbeleggers in Nederland, waarmee u woningen of bedrijfspanden kunt aankopen voor de verhuur om zo uw vastgoedportefeuille uit te breiden. Deze hypotheekvorm biedt flexibele voorwaarden, zoals de mogelijkheid om tot 80% van de marktwaarde in verhuurde staat te financieren, deels aflossingsvrij te zijn en boetevrij tot 10-20% per jaar extra af te lossen, en kent bovendien geen limiet op het aantal af te sluiten vastgoed hypotheken. Op deze pagina verkennen we de aanvraagprocedure, geschikte hypotheekvormen, actuele rentepercentages, fiscale en juridische aspecten, voordelen en risico’s, en hoe wij van HomeFinance u helpen de juiste vastgoedfinanciering te vinden.

Wat is een vastgoed hypotheek en voor wie is het bedoeld?

Een vastgoed hypotheek is een gespecialiseerde financiering in Nederland, specifiek bedoeld voor vastgoedbeleggers, variërend van startende ondernemers en ZZP’ers tot doorgewinterde vastgoedondernemers, die woningen of bedrijfspanden willen aankopen voor de verhuur om zo hun vastgoedportefeuille uit te breiden. Deze hypotheekvorm, die zich onderscheidt van een reguliere hypotheek voor eigen bewoning, biedt flexibele voorwaarden; zo kan tot 80% van de marktwaarde van residentieel vastgoed in verhuurde staat worden gefinancierd, terwijl voor zakelijk onroerend goed de financiering in sommige gevallen zelfs kan oplopen tot 90% van de marktwaarde. Dit betekent dat een eigen inbreng van 10% tot 30% van de belegger nodig is, afhankelijk van het type vastgoed en de geldverstrekker. Typisch heeft een vastgoed hypotheek een looptijd van 30 tot 35 jaar en is deels aflossingsvrij, met de mogelijkheid om boetevrij tot 10-20% per jaar extra af te lossen op de initiële leensom, en er is geen limiet aan het aantal af te sluiten vastgoed hypotheken. Een bijkomend voordeel is dat een waardestijging van het onderpand de Loan to Value (LTV) kan verlagen, wat op termijn kan leiden tot gunstigere rentepercentages.

Hoe werkt het aanvragen van een vastgoed hypotheek voor beleggingspanden?

Het aanvragen van een vastgoed hypotheek voor beleggingspanden is een gespecialiseerd proces dat zorgvuldige voorbereiding en expertise vereist. Het traject begint doorgaans met een gedetailleerd adviesgesprek met een hypotheekadviseur, waarbij uw financiële situatie en de kenmerken van het beoogde beleggingspand grondig worden geanalyseerd. Essentieel hierbij is de eigen geld inbreng, die veelal 20% tot 30% van de aankoopprijs bedraagt, aangezien een vastgoed hypotheek niet het volledige aankoopbedrag dekt. Hierna volgt het verzamelen van veel papierwerk, waaronder inkomensgegevens en een actueel taxatierapport, waarna de aanvraag digitaal kan worden ingediend bij een geldverstrekker die gespecialiseerd is in beleggingspanden. Geldverstrekkers beoordelen niet alleen uw voldoende inkomen, maar ook of de verwachte huurinkomsten de hypotheeklasten ruimschoots dekken; een specifieke huurwaardeverhouding van minimaal 125% van de hypotheeklast is hierbij een veelvoorkomende eis. Anders dan bij een reguliere hypotheek, waar grootbanken een beleggingspand als onderpand onder standaardvoorwaarden vaak afwijzen, richten gespecialiseerde vastgoedfinanciers zich specifiek op deze activa. Voor woonhuizen is een minimale jaarlijkse aflossing van 2% gangbaar, en in het geval van nieuwbouw beleggingspanden kan er zelfs 100 procent financiering voor een bouwdepot mogelijk zijn, mits de businesscase solide is. Een definitief akkoord op uw hypotheekaanvraag kan bij sommige fondsen reeds binnen 48 uur na volledige aanlevering van de stukken worden gegeven.

Welke hypotheekvormen en leningen zijn geschikt voor vastgoedbeleggers?

Voor vastgoedbeleggers zijn er diverse gespecialiseerde hypotheekvormen en leningen beschikbaar die aansluiten bij hun unieke financieringsbehoeften. De meest voorkomende is de vastgoed hypotheek, vaak ook aangeduid als zakelijke hypotheek of verhuurhypotheek, die specifiek is bedoeld voor ondernemers en beleggers die panden voor de verhuur aankopen. Deze vastgoedhypotheken zijn vaak deels of geheel aflossingsvrij, wat de maandlasten kan verlagen, en worden gebruikt voor diverse residentiële beleggingspanden, zoals reguliere woningen, appartementencomplexen en zelfs studentenwoningen of panden voor kamerverhuur. Naast de standaard vastgoed hypotheek kunnen beleggers ook gebruikmaken van een overbruggingshypotheek, een nuttige tijdelijke financiering voor vastgoedondernemers en voor projectontwikkeling. Voor de aankoop van nieuwbouw beleggingspanden is een vastgoedhypotheek met bouwdepot beschikbaar, waarbij in sommige gevallen zelfs 100 procent financiering voor het bouwdepot mogelijk is bij een solide businesscase. Bovendien kunnen gespecialiseerde vastgoedfinanciers ook oplossingen bieden voor specifieke nichemarkten, zoals de financiering van Zorgvastgoed. Samenwerking met ervaren financieringspartners, zoals HomeFinance, helpt vastgoedbeleggers hun portefeuille op te bouwen en waarde te creëren door de meest geschikte vastgoedleningen te vinden.

Welke rentepercentages gelden voor vastgoed hypotheken en hoe vergelijk je deze?

Voor vastgoed hypotheken gelden doorgaans hogere rentepercentages dan voor reguliere hypotheken voor eigen bewoning, primair vanwege het hogere risico dat geldverstrekkers associëren met beleggingspanden. De exacte rente is sterk afhankelijk van factoren zoals de rentevaste periode, waarbij geldt: hoe langer de periode, des te hoger de rente. Verder speelt de risicoklasse van de lening een cruciale rol, die wordt bepaald door de Loan-to-Value (LTV) verhouding (hoeveel u leent ten opzichte van de marktwaarde van het pand) en het type vastgoed. Zo heeft zakelijk vastgoed bijvoorbeeld vaak een renteopslag van 0,75% en bieden gespecialiseerde vastgoedfinanciers zoals RNHB en Domivest rentetarieven van bijvoorbeeld 5,85% of 5,40% bij een LTV van 80% voor een verhuurhypotheek. Actuele rentes voor vastgoed hypotheken schommelen in april 2025 rond de 4% of hoger, en bij een hogere LTV – bijvoorbeeld 100% van de woningwaarde – stijgt de rente verder, zoals te zien is bij Venn Hypotheken waar tarieven kunnen variëren van 3,91% bij 60% LTV tot 4,08% bij 100% LTV voor een éénjarige rentevaste periode. Het vergelijken van deze rentepercentages vereist inzicht in uw specifieke situatie en het beleggingspand. U vergelijkt de aangeboden rentetarieven van verschillende gespecialiseerde geldverstrekkers op basis van de gewenste rentevaste periode en de risicoklasse van uw aanvraag. Let daarbij op de LTV-staffels die de geldverstrekker hanteert, aangezien een lagere LTV vaak resulteert in een gunstiger rentepercentage. Het is raadzaam om advies in te winnen bij een onafhankelijke hypotheekadviseur, zoals HomeFinance, die toegang heeft tot het aanbod van meerdere financiers en u kan helpen de meest passende en voordelige vastgoed hypotheek te vinden.

Wat zijn de voorwaarden en criteria voor het verkrijgen van een vastgoed hypotheek?

Het verkrijgen van een vastgoed hypotheek hangt af van diverse specifieke voorwaarden en criteria, die verder gaan dan die voor een reguliere woninghypotheek en gericht zijn op de financiële haalbaarheid en het risicoprofiel van de vastgoedbelegger en het beleggingspand. Geldverstrekkers beoordelen niet alleen uw financiële draagkracht, maar kijken ook kritisch naar de potentie en aard van het vastgoed. De belangrijkste voorwaarden en criteria voor een vastgoed hypotheek zijn:

• Eigen inbreng: Voor residentieel vastgoed, zoals woningen voor de verhuur, dient u doorgaans minimaal 20% tot 30% van de marktwaarde in verhuurde staat zelf in te brengen. Voor woningverhuurhypotheken is vaak een eis van minimaal 30% eigen geld, terwijl voor bedrijfspanden de financiering in sommige gevallen kan oplopen tot 90% van de marktwaarde, wat een eigen inbreng van 10% betekent.
• Huurwaardeverhouding: De verwachte huurinkomsten moeten de hypotheeklasten ruimschoots dekken. Een huurwaardeverhouding van minimaal 125% van de hypotheeklast is een veelvoorkomende eis om de rendabiliteit van de investering aan te tonen.
• Financiële draagkracht en ervaring: Uw persoonlijke inkomen en vermogen zijn cruciaal, waarbij ook de professionaliteit en kwaliteit van uw leiderschap als vastgoedondernemer worden meegewogen. Voor startende ondernemers en ZZP’ers zijn er specifieke mogelijkheden; een hypotheek is verkrijgbaar na 1 volledig boekjaar (12 maanden), en zelfs met minder dan drie jaarcijfers, mits een stabiel inkomen kan worden aangetoond. Voor financieringen boven €1.000.000 worden zelfstandigen vaak gevraagd langer dan 36 maanden actief te zijn.
• Aard van het onderpand: Het vastgoed dient als onderpand, waarbij geldverstrekkers het eerste recht van hypotheek op het vastgoed als zekerheid eisen. De waardebepaling gebeurt op basis van de marktwaarde in verhuurde staat via een actueel taxatierapport. Er zijn ook gespecialiseerde financiers die woon-winkelpanden accepteren, mits het woongedeelte minstens 75% van het oppervlak beslaat.
• Doel en doorgroeipotentieel: U moet concrete plannen hebben met het vastgoed en de financieringsaanvraag moet aansluiten bij de beleidsdoelen van de geldverstrekker. Voor residentieel vastgoed wordt soms gekeken naar het doorgroeipotentieel, wat inhoudt dat de mogelijkheid bestaat om de portefeuille uit te breiden naar 2-3 panden.

Welke fiscale en juridische aspecten spelen een rol bij vastgoed hypotheken?

Bij vastgoed hypotheken spelen zowel fiscale als juridische aspecten een cruciale rol, die sterk afwijken van de regels voor een reguliere hypotheek voor eigen bewoning. Fiscaal gezien valt beleggingsvastgoed voor particulieren doorgaans in Box 3 (vermogensbelasting), wat betekent dat de betaalde hypotheekrente niet aftrekbaar is van de inkomstenbelasting, een groot verschil met de Box 1-aftrek voor eigen woningen. Daarbij komt de hogere overdrachtsbelasting voor beleggingspanden, die in 2025 vaak 10,4% bedraagt. Voor vastgoedlichamen (zoals een BV) gelden specifieke regels rondom de vennootschapsbelasting, waarbij de renteaftrek kan worden beperkt, bijvoorbeeld tot maximaal €1.000.000 of 24,5% van de EBITDA vanaf 2025, en de fiscus kritisch toetst op de zakelijkheid van rentes om boetes te voorkomen. Op juridisch vlak is het essentieel dat de geldverstrekker het eerste recht van hypotheek op het vastgoed krijgt als zekerheid, wat betekent dat zij de eerste partij zijn die aanspraak kan maken op het pand als de lening niet wordt terugbetaald. De vestiging van dit hypotheekrecht gebeurt verplicht via een notaris door middel van een hypotheekakte, waarbij alleen een notaris bevoegd is om de hypothecaire lening op te stellen. Verder is het belangrijk om rekening te houden met eventuele zelfbewoningsplicht clausules in eerdere reguliere hypotheken, mocht een woning worden omgezet naar verhuur. Bankspecifieke voorwaarden en lokale regelgeving, zoals vereisten voor een verhuurdersvergunning, dienen altijd nauwgezet te worden onderzocht, aangezien de bank doorgaans toestemming moet geven om een pand met een hypotheek te verhuren. Een onafhankelijk hypotheekadviseur, zoals HomeFinance, kan u helpen deze complexe fiscale en juridische landschappen te navigeren.

Wat zijn de voordelen en risico’s van het financieren van vastgoed met een hypotheek?

Het financieren van vastgoed met een vastgoed hypotheek biedt aanzienlijke voordelen voor beleggers, met name op het gebied van vermogensgroei en inkomsten. Een van de voornaamste voordelen is de mogelijkheid om met geleend geld een grotere vastgoedportefeuille op te bouwen (leverage), waardoor u uw eigen vermogen efficiënter inzet en risico’s over meerdere investeringen kunt spreiden. Dit opent de deur naar het genereren van passief inkomen uit huur en het creëren van meerwaarde door waardestijging van het vastgoed op lange termijn. Daartegenover staan duidelijke risico’s die zorgvuldige afweging vereisen, zoals de kans op waardevermindering van het pand en het ontstaan van een restschuld bij verkoop, vooral bij de deels aflossingsvrije opzet van veel vastgoed hypotheken, wat tevens betekent dat er op dat deel geen vermogensopbouw plaatsvindt. Ook loopt u het risico op tegenvallende huurinkomsten door leegstand of wanbetaling van huurders, wat de dekking van de hypotheeklasten bemoeilijkt en uw cashflow onder druk zet. Daarnaast kunnen stijgende rentepercentages de maandlasten aanzienlijk verhogen en kan er sprake zijn van een onvoldoende rendement op uw investering, met als uiterste consequentie zelfs een gedwongen verkoop van het onderpand indien u niet aan uw financiële verplichtingen voldoet.

Welke aanvullende financiële diensten en oplossingen zijn er voor vastgoedbeleggers?

Naast de reguliere vastgoed hypotheek zijn er diverse aanvullende financiële diensten en oplossingen beschikbaar om vastgoedbeleggers te ondersteunen bij het optimaliseren en uitbreiden van hun portefeuille. Een waardevolle oplossing is herfinanciering van bestaande beleggingspanden, waarmee u uw huidige vastgoed hypotheek kunt aanpassen aan veranderende marktomstandigheden of persoonlijke doelen, zoals het verlagen van maandlasten of vrijmaken van extra kapitaal, inclusief de mogelijkheid tot extra aflossing. Verder bieden gespecialiseerde financiers maatwerk financieringsoplossingen voor unieke situaties of specifieke vastgoedtypes, vaak geoptimaliseerd door FinTech-oplossingen voor een eenvoudiger en efficiënter aanvraagproces. Deze partnerschappen richten zich ook op langjarige relaties en de portefeuille opbouw en waardecreatie, waarbij zij beleggers breed adviseren en ondersteunen met aanvullende diensten zoals advies over verzekeringen, fiscale doorverwijzingen, aankoopbegeleiding en notariële zaken, wat onmisbaar is voor een zorgeloze en succesvolle vastgoedstrategie.

Hoe kunnen wij van HomeFinance u helpen bij het vinden en regelen van uw vastgoed hypotheek?

Bij HomeFinance helpen wij u uitgebreid bij het vinden en regelen van uw vastgoed hypotheek door onze rol als onafhankelijk hypotheekadviseur. Wij bieden u toegang tot een breed scala aan gespecialiseerde geldverstrekkers, waardoor we objectief hun aanbod en voorwaarden kunnen vergelijken om de meest passende en voordelige financiering voor uw beleggingspand te vinden, iets wat een enkele bank niet kan. Ons team begeleidt u zorgvuldig door het complexe aanvraagproces, van de initiële berekening van uw maximale hypotheek en maandlasten tot het verzamelen van de vereiste documentatie en het navigeren door de fiscale en juridische aspecten. Bovendien staat efficiënte afhandeling centraal; zo ontvangt u via ons voor bijvoorbeeld Venn Hypotheken al binnen 2 werkdagen een indicatief kredietvoorstel en wordt een aanstelling vaak al binnen 1 werkdag verwerkt. Ook na het afsluiten van de hypotheek blijven we u ondersteunen bij herfinanciering en verdere portefeuilleopbouw, zodat u zorgeloos kunt investeren.

Rente hypotheek: actuele tarieven en invloed op vastgoedfinanciering

Actuele tarieven voor een vastgoed hypotheek liggen doorgaans hoger dan voor een reguliere hypotheek, met percentages die in april 2025 rond de 4% of hoger schommelen, afhankelijk van de gekozen rentevaste periode. Deze rente kan bijvoorbeeld worden vastgezet voor 1 jaar, 3 jaar, 5 jaar, 7 jaar, of 10 jaar, waarbij een langere periode vaak een iets hogere rente betekent maar wel meer stabiliteit in maandlasten biedt. Kleine verschillen in deze rentetarieven kunnen op de lange termijn van een vastgoedfinanciering een groot verschil maken in uw totale kosten en rendement. De invloed van deze rentetarieven op uw vastgoedfinanciering is aanzienlijk en wordt naast de Loan-to-Value (LTV) verder bepaald door factoren zoals de courantheid van het pand, de specifieke ligging, de alternatieve aanwendbaarheid en de sterkte van de huurder. Ook macro-economische ontwikkelingen zoals inflatie en de beleidsrente van de centrale bank beïnvloeden de rentes direct; hypotheekrentes stijgen snel mee met de beleidsrente. Geldverstrekkers kunnen scherpere vastgoed hypotheekrente aanbieden voor een courant pand op een goede locatie met een sterke huurder, wat uiteindelijk kan leiden tot een hoger rendement op uw belegging.

Hypotheek: basisprincipes en verschillen met vastgoed hypotheken

Een hypotheek is een lening voor de aankoop van een woning die u zelf gaat bewonen, waarbij de woning als onderpand dient. Het is voor de meeste mensen een van de grootste financiële verplichtingen in het leven en essentieel voor woningaankoop in Nederland. Een reguliere hypotheek financiert doorgaans tot 100% van de marktwaarde van de woning. Bovendien moet voor nieuwe hypotheken voor de eigen woning de lening binnen 30 jaar volledig annuïtair of lineair worden afgelost om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek in Box 1 van de inkomstenbelasting, en profiteren woningeigenaren vaak van gunstigere rentetarieven door het lagere risico voor de geldverstrekker. De vastgoed hypotheek onderscheidt zich hiervan doordat deze specifiek is bedoeld voor vastgoedbeleggers die panden aankopen voor de verhuur. De belangrijkste verschillen liggen in het doel, de benodigde eigen inbreng, de fiscale behandeling en de rentepercentages. Waar een reguliere hypotheek tot 100% van de woningwaarde kan financieren, dekt een vastgoed hypotheek voor beleggingspanden doorgaans slechts 60% tot 85% van de marktwaarde in verhuurde staat, wat een aanzienlijk hogere eigen inbreng vereist. Daarnaast valt de vastgoedlening voor particulieren fiscaal in Box 3 zonder renteaftrek, in tegenstelling tot de Box 1-aftrek voor eigen woningen, en is de rente door het hogere beleggingsrisico vaak hoger.

Hypotheek nieuwbouw: mogelijkheden voor vastgoedbeleggers bij nieuwbouwprojecten

Voor vastgoedbeleggers die overwegen te investeren in nieuwbouwprojecten, biedt een vastgoed hypotheek specifieke financieringsmogelijkheden. Zoals eerder vermeld, kan voor nieuwbouw beleggingspanden in sommige gevallen 100 procent financiering voor het bouwdepot mogelijk zijn bij een solide businesscase, waarbij de bouwdepotkosten de koop-/aanneemsom, grondkosten, meerwerk, bouwrente en aansluiting nutsvoorzieningen kunnen omvatten. Desondanks vereisen gespecialiseerde vastgoedfinanciers zoals Briqwise voor een nieuwe bouw vastgoed hypotheek doorgaans een eigen inbreng voor het totale project, met een Loan-to-Value (LTV) van bijvoorbeeld 75%. Dit betekent dat 25% van de totale projectkosten uit eigen middelen moet komen. Een belangrijk aspect voor beleggers is ook het potentieel voor een dubbele hypotheek tijdens de bouw, waarvoor een overbruggingskrediet uitkomst kan bieden; Woonfonds Woningverhuur Hypotheek biedt bijvoorbeeld een looptijd van 24 maanden voor een overbruggingskrediet nieuwbouw. Verder moeten beleggers rekening houden met de 21% BTW over de koop-/aanneemsom bij nieuwbouw en de eis van een gevalideerde taxatie voor de waarde nieuwbouwwoning, vooral als de woning casco gebouwd wordt, voor aanvragers van een Verhuur en Recreatiehypotheek.

Veelgestelde vragen over vastgoed hypotheken