DGA hypotheek: alles over hypotheek voor directeur-grootaandeelhouders

Een DGA hypotheek is een gespecialiseerde financiering voor directeur-grootaandeelhouders – degenen die minimaal 5% van de aandelen bezitten en bestuurder zijn van hun eigen vennootschap – die door de complexe inkomenstoets en de fiscale regels, zoals de Wet excessief lenen bij eigen vennootschap, verschilt van een reguliere hypotheek. Op deze pagina leest u alles over het aanvragen, de benodigde documenten, het berekenen van de maximale DGA hypotheek, de rentepercentages, fiscale aspecten zoals hypotheekrenteaftrek en hoe HomeFinance u als gespecialiseerde adviseur hierbij kan helpen.

Wat is een DGA hypotheek en waarom is deze anders?

Een DGA hypotheek is een gespecialiseerde lening die aanzienlijk verschilt van een reguliere hypotheek, voornamelijk door de manier waarop het inkomen van een directeur-grootaandeelhouder (DGA) wordt beoordeeld en de specifieke fiscale regels die gelden voor hun vermogen en hun eigen vennootschap. Anders dan bij werknemers met een vast dienstverband, wordt het inkomen van een DGA als variabel gezien, wat hen in een hogere risicocategorie plaatst. Geldverstrekkers kijken daarom veel grondiger naar de financiële stabiliteit en continuïteit van de onderneming, vaak gebaseerd op de cijfers van de afgelopen drie jaar, waarbij korter ondernemerschap zelfs kan leiden tot een afslag op de cijfers (fact 912774). Daarnaast speelt de fiscale verwevenheid met de eigen BV een grote rol; DGA’s kunnen leningen afsluiten bij hun eigen vennootschap, maar moeten hierbij rekening houden met de ‘Wet excessief lenen bij eigen vennootschap’. Deze wet stelt een limiet van €700.000 (sinds 2023) aan privéleningen bij de eigen BV; bedragen daarboven worden belast als fictief dividend (fact 876040). Dit fiscale aspect, samen met het feit dat een DGA hypotheek vaak niet in aanmerking komt voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) (fact 1651007), vraagt om maatwerk en specialistisch advies om de maximale hypotheek te berekenen en de aanvraag succesvol te laten verlopen.

Hoe wordt het inkomen van een DGA beoordeeld bij een hypotheekaanvraag?

Bij een hypotheekaanvraag wordt het inkomen van een directeur-grootaandeelhouder (DGA) beoordeeld op basis van een grondige analyse van zowel het persoonlijke inkomen als de financiële stabiliteit en winstgevendheid van de onderneming. Geldverstrekkers kijken hiervoor primair naar het gebruikelijk loon dat de DGA zichzelf uitkeert, welke voor 2025 vastgesteld is op minimaal €56.000 per jaar, en bovendien minimaal gelijk moet zijn aan het loon in een vergelijkbare dienstbetrekking of van de meestverdienende werknemer van de onderneming. Naast dit salaris kunnen ook consistente dividenduitkeringen en andere stabiele inkomsten, zoals huurinkomsten uit beleggingspanden, als aanvullend inkomen meetellen, mits de financiële gezondheid van de BV dit toelaat. De geldverstrekker analyseert de jaarcijfers van de onderneming over de afgelopen drie jaar, inclusief die van een eventuele holding, om de continuïteit en het verdienvermogen te bepalen. Dit uitgebreide onderzoek is nodig omdat een DGA invloed heeft op zijn eigen inkomen, waardoor de inkomensbeoordeling complexer is dan bij werknemers in loondienst. Naast jaarrekeningen zijn vaak ook aangiftes inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting, en een accountantsverklaring of prognose voor het lopende boekjaar vereist. Wanneer het ondernemerschap korter is dan drie jaar, kan een geldverstrekker een afslag hanteren op de cijfers, wat de maximale dga hypotheek beïnvloedt. Het doel van de bank is te allen tijde vast te stellen dat er voldoende en duurzaam inkomen is om de hypotheeklasten comfortabel te kunnen dragen.

Welke documenten heeft een DGA nodig voor een hypotheekaanvraag?

Voor een DGA hypotheekaanvraag zijn uitgebreide documenten nodig die zowel uw persoonlijke financiën als de financiële gezondheid van uw onderneming inzichtelijk maken. Omdat uw inkomen als DGA complexer wordt beoordeeld dan bij een werknemer in loondienst, kijken geldverstrekkers veel verder dan alleen een loonstrook. Hieronder vindt u een gedetailleerd overzicht van de essentiële documenten:

• Geldig identiteitsbewijs: Een kopie van uw paspoort, identiteitskaart of verblijfsdocument.
• Documenten van uw onderneming (de basis voor uw inkomen):
  • De meest recente loonstrook en jaaropgave van uw gebruikelijk loon.
  • De geconsolideerde jaarrekeningen van de afgelopen drie jaar van uw onderneming(en) (inclusief eventuele holdings). Deze zijn cruciaal om de financiële stabiliteit, continuïteit en het verdienvermogen van uw bedrijf te beoordelen.
  • De aangiftes inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting van de afgelopen drie jaar.
  • Een accountantsverklaring of prognose voor het lopende boekjaar. Dit document is vooral belangrijk als uw ondernemerschap korter is dan drie jaar of als recente ontwikkelingen nog niet in de jaarrekeningen zijn verwerkt.
  • Een recent uittreksel van de Kamer van Koophandel (KvK), niet ouder dan 6 maanden, om uw inschrijving en bevoegdheden aan te tonen.
  • Indien van toepassing: de meest recente halfjaar- of kwartaalcijfers om de actuele financiële situatie te onderbouwen, vooral bij aanvragen midden in een boekjaar.
• Overzicht van persoonlijke financiën en verplichtingen:
  • Recente bankafschriften (meestal van de laatste drie maanden) waarop de stortingen van uw gebruikelijk loon en eventuele spaargelden zichtbaar zijn.
  • Een actueel BKR-overzicht en een gedetailleerde lijst van al uw lopende leningen, kredieten en andere financiële verplichtingen (zoals studieschuld of private lease). Deze gegevens zijn essentieel voor de draagkrachtberekening van de DGA hypotheek.
  • Uw meest recente Uniform Pensioenoverzicht (UPO) of andere pensioeninformatie, om inzicht te geven in uw toekomstige inkomsten.
• Woninggerelateerde documenten (indien van toepassing):
  • De getekende koopovereenkomst van de woning die u wilt financieren.
  • Een recent en gevalideerd taxatierapport van de aan te kopen woning.
  • Documentatie die het bewijs levert van de herkomst van uw eigen middelen, indien u deze inbrengt.
  • Indien u al een woning bezit: het eigendomsbewijs en een recent saldo-overzicht van de huidige hypotheek.

Het tijdig en compleet aanleveren van deze originele en correcte documenten versnelt het aanvraagproces en verhoogt de kans op goedkeuring van uw DGA hypotheek.

Welke hypotheekvormen en aanbieders zijn geschikt voor DGA’s?

Voor directeur-grootaandeelhouders (DGA’s) zijn de meest voorkomende en passende hypotheekvormen de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek. Deze vormen bieden een heldere aflossingsstructuur, wat aantrekkelijk is voor geldverstrekkers die de variabele inkomsten van een DGA uitgebreid beoordelen, en zijn bovendien fiscaal voordelig. Hoewel een aflossingsvrije hypotheek in beperkte mate mogelijk kan zijn, wordt deze meestal slechts voor een deel van de financiering geaccepteerd en vaak tegen hogere rentetarieven, gezien het hogere risico zonder hoofdsomaflossing. Aangezien de financiële situatie van een DGA complex is en een dga hypotheek zelden in aanmerking komt voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), is het cruciaal om te kiezen voor aanbieders die gespecialiseerd zijn in deze doelgroep. Er zijn diverse hypotheekaanbieders actief op de Nederlandse markt die DGA-hypotheken verstrekken. De beste weg om de meest geschikte aanbieder en de gunstigste voorwaarden te vinden, is via een onafhankelijk hypotheekadviseur. Deze adviseurs, zoals HomeFinance, vergelijken onafhankelijk de producten van meer dan 40 hypotheekaanbieders, waaronder zowel grootbanken als gespecialiseerde geldverstrekkers, om zo een maatwerk hypotheek te vinden die perfect aansluit bij de unieke financiële situatie en behoeften van de DGA.

Hoe bereken je de maximale hypotheek als DGA?

Als directeur-grootaandeelhouder (DGA) bereken je de maximale hypotheek op basis van een samenspel van je verifieerbare inkomen, de marktwaarde van de woning en je financiële verplichtingen. De berekening start bij de geldverstrekker die jouw financiële draagkracht beoordeelt om te bepalen hoeveel je maandelijks aan woonlasten kunt dragen, waarna dit wordt vertaald naar een maximaal leenbedrag. Voor de DGA is de vaststelling van het inkomen een cruciale eerste stap. Geldverstrekkers kijken hiervoor naar het gebruikelijk loon dat je jezelf uitkeert en analyseren de geconsolideerde jaarcijfers van je onderneming (en eventuele holdings) over de afgelopen drie jaar om de duurzaamheid en winstgevendheid te beoordelen. Ook stabiele dividenduitkeringen kunnen meetellen, mits de financiële gezondheid van de BV dit toelaat en de continuïteit van deze inkomsten overtuigend wordt aangetoond. Vervolgens wordt dit ’toetsinkomen’, samen met de actuele hypotheekrente, gebruikt in een woonlastenberekening volgens de wettelijke leennormen. Ongeacht je inkomen, bedraagt de maximale hypotheek in Nederland meestal nooit meer dan 100% van de marktwaarde van de woning. Eventuele aanvullende financiering voor energiebesparende maatregelen is hierbij de uitzondering, waarbij maximaal 106% van de woningwaarde kan worden geleend. Tot slot verminderen lopende financiële verplichtingen, zoals andere leningen of kredieten en de ‘Wet excessief lenen bij eigen vennootschap’, je leencapaciteit, omdat deze invloed hebben op het deel van je inkomen dat je aan hypotheeklasten kunt besteden. Vanwege de complexiteit van DGA-inkomens is gespecialiseerd advies van een hypotheekadviseur, zoals HomeFinance, essentieel voor een accurate berekening van je DGA hypotheek.

Welke rentepercentages gelden voor DGA hypotheken en hoe beïnvloeden ze de kosten?

Voor DGA hypotheken gelden in de basis vergelijkbare rentepercentages als voor reguliere hypotheken, maar specifieke kenmerken van de financiële situatie van een directeur-grootaandeelhouder beïnvloeden sterk de uiteindelijke tarieven en daarmee de maandelijkse kosten. Omdat DGA’s door geldverstrekkers vaak in een hogere risicocategorie worden geplaatst vanwege hun variabele inkomen en de complexere inkomenstoets, komt een DGA hypotheek zelden in aanmerking voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Dit betekent dat DGA’s vaak hogere rentes betalen dan de scherpste tarieven die beschikbaar zijn met NHG, welke historisch onder de 4% konden liggen. De hoogte van het rentepercentage heeft een directe correlatie met de maandlasten, zoals een hypotheek van €275.000 laat zien: hoe hoger de rente, hoe hoger de kosten (fact 2826917). Verschillende factoren beïnvloeden de kosten van een DGA hypotheek:

• Risicoprofiel en Loan-to-Value (LTV): Geldverstrekkers beoordelen het risico van een DGA uitgebreider. Een lagere Loan-to-Value (LTV), oftewel een grotere eigen inbreng ten opzichte van de woningwaarde, kan leiden tot een gunstiger rentepercentage (fact 888148). Dit beloont financiële stabiliteit.
• Lening bij eigen BV: DGA’s kunnen een deel van hun hypotheek financieren via hun eigen BV. De rente die de BV hiervoor rekent, moet zakelijk zijn om fiscale problemen te voorkomen, en deze kan variëren. Zo werd in het verleden een rente van 7,9% gezien voor een DGA met een hypotheekschuld bij de eigen BV (fact 913285).
• Hypotheekrenteaftrek: Een belangrijk fiscaal voordeel voor DGA’s is de hypotheekrenteaftrek. Net als bij andere hypotheken komt de DGA hypotheek hiervoor in aanmerking, mits er een duidelijk aflossingsschema is en een maximale looptijd van 30 jaar wordt aangehouden (fact 898173). Dit vermindert de netto maandlasten aanzienlijk.
• Boetevrij aflossen: De meeste hypotheekaanbieders staan een jaarlijkse boetevrije aflossing toe, veelal 10% tot 20% van de oorspronkelijke hypotheeksom (diverse feiten, o.a. 1284454, 1728304). Deze flexibiliteit stelt DGA’s in staat om, bij financiële ruimte in de BV of privé, de hypotheekschuld sneller te verlagen en zo over de totale looptijd minder rente te betalen.
• Toetsrente: Voor de beoordeling van de maximale leencapaciteit gebruiken banken een toetsrente, die ongeacht de daadwerkelijke hypotheekrente op bijvoorbeeld 5% kan liggen (fact 3169471). Dit beïnvloedt de maximale hypotheek die een DGA kan krijgen, en daarmee indirect de totale kosten.
• Duurzaamheidskorting: Sommige geldverstrekkers bieden kortingen op de hypotheekrente voor duurzame woningen, bijvoorbeeld 0,5% korting op een Groenhypotheek voor nieuwbouwwoningen met een Groenverklaring (fact 1896515). Dit kan de kosten verlagen als de DGA investeert in een energiezuinige woning.

Vanwege de complexiteit is specialistisch advies essentieel om de optimale rentepercentages en voorwaarden voor een DGA hypotheek te vinden en de kosten over de gehele looptijd zo laag mogelijk te houden.

Hoe verbeter je de kans op goedkeuring van je DGA hypotheekaanvraag?

Om de kans op goedkeuring van uw DGA hypotheekaanvraag te verbeteren, is een combinatie van grondige voorbereiding, het aantonen van financiële stabiliteit, en transparantie essentieel. Geldverstrekkers kijken uitgebreid naar uw financiële situatie, dus het is belangrijk om niet alleen een consistent en voldoende gebruikelijk loon te tonen, maar ook de financiële gezondheid en continuïteit van uw onderneming over de afgelopen drie jaar overtuigend aan te tonen met solide jaarcijfers en belastingaangiftes, zoals eerder op deze pagina is beschreven. Daarnaast is uw persoonlijke financiële historie van groot belang; een schone BKR-registratie is cruciaal, aangezien een BKR A2 codering de kans op goedkeuring aanzienlijk vermindert. Mocht u toch een BKR-notering hebben, dan is het zaak om een gedegen uitleg te geven over het ontstaan van de situatie en documentatie te overleggen die aantoont dat deze is opgelost. Zorg er ook voor dat alle benodigde documenten, van KvK-uittreksel tot bankafschriften en een actueel BKR-overzicht dat uw hypotheekadviseur zal opvragen, compleet en correct worden aangeleverd. Een gespecialiseerde DGA hypotheekadviseur, zoals HomeFinance, kan u helpen bij het verzamelen en correct presenteren van al deze gegevens, waardoor de aanvraag soepeler verloopt en de kans op een positieve uitkomst aanzienlijk toeneemt.

Vergelijking van hypotheekaanbieders en gespecialiseerde DGA hypotheekadviseurs

Vergelijking van hypotheekaanbieders voor directeur-grootaandeelhouders (DGA’s) is complex, omdat niet elke geldverstrekker de unieke financiële situatie van een DGA op dezelfde manier beoordeelt. Het inschakelen van een gespecialiseerde DGA hypotheekadviseur is daarom de meest effectieve manier om een passend aanbod te vinden. Waar een bankmedewerker alleen de producten van zijn eigen instelling aanbiedt, vergelijkt een onafhankelijk adviseur, zoals HomeFinance, de rentetarieven en voorwaarden van tientallen verschillende hypotheekaanbieders. Dit zorgt voor een gepersonaliseerd overzicht van passende financieringen die specifiek zijn afgestemd op de bedrijfsresultaten, gebruikelijk loon en financiële verplichtingen van de DGA, wat uiteindelijk leidt tot het meest ‘financieel voordeel’ in de vorm van de ‘beste voorwaarden’ en ‘geldbesparing’.

Veelgestelde vragen over DGA hypotheken

Hypotheek DGA berekenen: hoe bepaal je jouw maximale leenbedrag?

Bij het berekenen van uw maximale leenbedrag voor een dga hypotheek wordt vooral gekeken naar een combinatie van uw duurzame inkomen, de marktwaarde van de woning die u wilt financieren en al uw financiële verplichtingen. Geldverstrekkers beoordelen uw financiële draagkracht door het vaststellen van een toetsinkomen, waarvoor ze het door u uitgekeerde gebruikelijk loon en de geconsolideerde jaarcijfers van uw onderneming over de afgelopen drie jaar grondig analyseren om de stabiliteit en winstgevendheid te kunnen inschatten. Ook consistente dividenduitkeringen kunnen meetellen als bewezen stabiele inkomsten, en voor een startende DGA kan in een verliessituatie een lager gebruikelijk loon de eerste drie jaar worden gehanteerd. Ongeacht uw inkomen, mag de maximale hypotheek in Nederland doorgaans nooit meer bedragen dan 100% van de marktwaarde van de woning, tenzij u investeert in energiebesparende maatregelen; dan kunt u tot 106% van de woningwaarde lenen. Uw leencapaciteit wordt vervolgens verminderd door lopende financiële verplichtingen, zoals andere leningen, kredieten, en de ‘Wet excessief lenen bij eigen vennootschap’. Het is hierbij cruciaal te weten dat leningen die een DGA bij de eigen BV aangaat voor de aankoop, verbouwing of onderhoud van de eigen woning, en die met een hypotheek zijn verzekerd, niet meetellen voor het limiet van €700.000 aan schulden bij de eigen vennootschap. Overige persoonlijke leningen bij de BV boven dit bedrag worden wél als fictief dividend belast, en het limiet van €700.000 wordt bovendien niet verdubbeld voor fiscale partners. Factoren zoals uw leeftijd, gezinssituatie en de gekozen looptijd van de hypotheek beïnvloeden eveneens het maximale leenbedrag, omdat deze een indicatie geven van de duurzaamheid van uw draagkracht. Vanwege deze complexiteit is een gespecialiseerde dga hypotheek berekening door een expert, die alle unieke aspecten van uw situatie meeneemt, essentieel.

Rente hypotheek: wat zijn de actuele tarieven en voorwaarden voor DGA’s?

De actuele rentetarieven voor een DGA hypotheek liggen over het algemeen hoger dan de scherpste tarieven met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), simpelweg omdat directeur-grootaandeelhouders door geldverstrekkers vaak in een hogere risicocategorie vallen. De hypotheekrente die een DGA betaalt, is opgebouwd uit een basisrente plus een risico-opslag, welke fors kan oplopen als de hypotheek gelijk aan of hoger is dan de marktwaarde van de woning. In dat geval betaalt een DGA zonder NHG een rente-opslag die kan oplopen tot bijvoorbeeld 0,7% van de hypotheek. Een gunstige voorwaarde is echter dat DGA’s de rente aanzienlijk kunnen beïnvloeden door een lagere Loan-to-Value (LTV) na te streven. Dit kan door een grotere eigen inbreng te doen, waardoor de hypotheek in een lagere risicoklasse valt en geldverstrekkers de rente automatisch verlagen, of door versneld af te lossen. Zo kan een DGA die minder dan 60% van de woningwaarde leent, profiteren van een gunstigere rente. Ook de waardestijging van de woning kan na verloop van tijd de risico-opslag verlagen, wat direct resulteert in een daling van de hypotheekrente en daarmee lagere maandlasten. Tot slot moet een DGA die een deel van de hypotheek via de eigen BV financiert, rekening houden met zakelijke rentetarieven, die in het verleden op bijvoorbeeld 7,9% konden liggen, terwijl de hypotheekrenteaftrek de netto maandlasten voor de eigen woning kan verlagen, mits voldaan wordt aan de aflossingseisen.

Hypotheek: basisprincipes en belangrijke voorwaarden voor ondernemers en DGA’s

Een hypotheek is kortgezegd een lening met de woning als onderpand, essentieel voor de aankoop van een huis. Voor ondernemers en DGA’s omvatten de basisprincipes en belangrijke voorwaarden met name een grondige beoordeling van de inkomensstabiliteit en de financiële gezondheid van de onderneming, omdat hun inkomen door geldverstrekkers als variabel wordt gezien. Waar een vaste dienstbetrekking vaak een simpele loonstrook volstaat, kijken banken bij u uitgebreid naar zowel het gebruikelijk loon als de resultaten van de onderneming over meerdere jaren. Een belangrijke voorwaarde is dat veel geldverstrekkers minimaal één jaar zelfstandig ondernemerschap vereisen, hoewel een compleet beeld van de financiële situatie vaak wordt gevormd aan de hand van de cijfers van de afgelopen drie jaar. Dit maakt het van belang om uw financiën helder en gestructureerd te presenteren, bij voorkeur met hulp van een specialist. Voor meer algemene informatie en advies kunt u terecht op HomeFinance.

Waarom kiezen voor HomeFinance als jouw DGA hypotheekadviseur?

De keuze voor HomeFinance als uw DGA hypotheekadviseur is logisch, aangezien wij diepgaande kennis hebben van de unieke en complexe financiële situatie van directeur-grootaandeelhouders. De beoordeling van uw DGA-inkomen is immers veel specialistischer dan bij een vaste baan, en zaken zoals de ‘Wet excessief lenen bij eigen vennootschap’ en het feit dat een dga hypotheek zelden in aanmerking komt voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) vragen om een gespecialiseerde aanpak. Als onafhankelijk hypotheekadviseur vergelijkt HomeFinance de rentetarieven en voorwaarden van meer dan 40 hypotheekaanbieders – inclusief de gespecialiseerde geldverstrekkers – om voor u de meest passende hypotheekconstructie vast te stellen, volledig afgestemd op uw bedrijfsresultaten, gebruikelijk loon en financiële verplichtingen. Wij bieden u persoonlijk, objectief en deskundig advies dat resulteert in een accurate maatwerk dga hypotheek berekening en begeleiden u gedurende het hele proces, van de benodigde documentatie tot het contact met de notaris, wat uw kans op goedkeuring aanzienlijk verhoogt en u veel tijd en geld bespaart.