Hoe wordt het toetsinkomen van een DGA vastgesteld voor de hypotheek?
Het toetsinkomen van een directeur-grootaandeelhouder (DGA) voor een hypotheekberekening wordt vastgesteld op basis van het gemiddelde salaris over de afgelopen drie kalenderjaren. Dit gemiddelde mag nooit hoger zijn dan uw meest recente jaarsalaris. Voor DGA’s gelden afwijkende voorwaarden voor het bepalen van het inkomen en de maximale hypotheek, omdat het inkomen van een DGA variabel en beïnvloedbaar is.
Banken bepalen het hypotheekinkomen door het totale bruto-inkomen op te tellen, inclusief uw DGA-salaris en de gemiddelde overwinst na correctie. U mag als DGA uw overwinst meerekenen bij de hypotheektoetsing, mits u minimaal 5% aandelenbezit heeft en de meeste zeggenschap. De maximale hypotheek wordt bepaald op basis van uw jaarcijfers van de afgelopen drie jaar. Zo kijkt ING naar het gemiddelde DGA-salaris plus de winst voor belasting van de laatste drie jaar, gemaximaliseerd op het laatste jaar. Lloyds Bank bepaalt het toetsinkomen op basis van het gemiddelde van loon en dividend over de afgelopen drie kalenderjaren. Deze strengere regels en toetsingsvereisten maken de hypotheekaanvraag voor DGA’s complexer dan voor werknemers in loondienst.
Stappenplan: zo berekent u uw maximale hypotheek als DGA
Om uw maximale hypotheek als DGA te berekenen, volgt u een specifiek stappenplan dat afwijkt van dat voor reguliere werknemers. De bank berekent hiervoor uw inkomen, waarbij de maximale hypotheek wordt bepaald op basis van uw jaarcijfers en de aangifte inkomstenbelasting van de DGA. Het toetsinkomen is het uitgangspunt voor het maximale leenbedrag, vastgesteld door uw gemiddelde salaris over de laatste drie jaar en de overwinst mee te rekenen. De verhouding tussen DGA-loon, winst, dividend en vermogenspositie heeft impact op dit bedrag.
Benodigde documenten en financiële gegevens voor de berekening
Voor de berekening van uw DGA hypotheek heeft de geldverstrekker specifieke documenten en financiële gegevens nodig. Deze zijn essentieel om uw financiële situatie goed te beoordelen.
U levert onder andere aan:
- Actuele jaarrekeningen en jaarverslagen van uw onderneming.
- De meest recente aangiftes inkomstenbelasting.
- Halfjaarcijfers, afhankelijk van het moment van aanvraag.
- Een prognose van de toekomstige financiële resultaten van uw bedrijf.
- Recente bankafschriften van zowel uw zakelijke als privé rekeningen.
- Uw KvK-inschrijving en algemene bedrijfsinformatie.
- Inkomensgegevens, zoals uw loonstrook, en een overzicht van uw vaste lasten.
- Eventuele pensioenopgaven en informatie over uw verzekeringen.
- Een actueel schuldenoverzicht en gegevens over uw huidige woning.
- Een kopie van uw legitimatiebewijs.
Deze minimale vereisten omvatten bijvoorbeeld een loonstrook, spaarrekeningafschrift, schuldenoverzicht en woninggegevens, zoals Syntrus Achmea aangeeft.
Gebruik van een hypotheek calculator speciaal voor DGA’s
Een hypotheekcalculator speciaal voor DGA’s berekent snel uw maximale hypotheek. Deze tool houdt rekening met het toetsinkomen dat banken hanteren voor DGA’s. U voert hiervoor de jaarcijfers van de afgelopen drie jaar in, want de maximale hypotheek wordt op basis hiervan bepaald. Het inkomen voor de berekening is het gemiddelde salaris over die drie jaren, met een maximum van uw meest recente jaarsalaris. De rekenresultaten kunnen verschillen, omdat banken diverse methodes hanteren. Een adviseur of externe partij stelt het toetsinkomen vast op basis van uw documenten, vaak met een inkomensverklaring van een rekenexpert. Met een goede voorbereiding kunt u vaak meer lenen dan u verwacht.
Voorwaarden en aandachtspunten bij een hypotheek voor DGA’s
Een hypotheekaanvraag voor DGA’s moet voldoen aan specifieke voorwaarden en aandachtspunten, die strenger zijn dan voor werknemers in loondienst. Banken beoordelen een DGA-aanvraag anders, met afwijkende regels voor inkomen en maximale hypotheek. Dit omvat onder meer de vereiste jaarcijfers voor startende DGA’s en de veranderde mogelijkheden ten opzichte van de vroegere minimale actieve periode van drie jaar.
Verschillen met hypotheken voor reguliere werknemers en zzp’ers
De hypotheekregels voor ondernemers, zoals DGA’s en zzp’ers, verschillen aanzienlijk van die voor werknemers in loondienst. Waar een werknemer een vaste salarisstrook heeft, is de inkomensberekening voor een zzp’er of DGA complexer. Banken hanteren voor ondernemers een andere hypotheekberekening, vaak gebaseerd op het gemiddelde inkomen of de nettowinst van de afgelopen drie jaar. Dit kan leiden tot strengere voorwaarden, zoals de mogelijkheid om maximaal 90% van de woningwaarde te lenen, of een langere aanvraagduur. Banken hanteren bovendien aanvullende regels voor de maximale zzp hypotheek, vooral als u korter dan drie jaar actief bent. Hoewel freelancers en zzp’ers zeker een hypotheek kunnen krijgen, zijn de eisen en de beoordeling anders dan bij een vast dienstverband. Het krijgen van een hypotheek is ingewikkelder dan voor iemand in loondienst.
Alternatieven en aanvullende financieringsopties voor DGA’s
DGA’s hebben diverse alternatieve en aanvullende financieringsopties beschikbaar. Een DGA die eigen geld tekortkomt bij de aankoop van een bedrijfspand kan alternatieve financieringsvormen gebruiken. Ondernemers benaderen deze financiers vaak door de beperkte bereidheid van traditionele banken. Strengere kapitaaleisen voor banken maken dat ondernemers vaker zijn aangewezen op alternatieve financieringsvormen. U heeft als ondernemer toegang tot diverse alternatieve financieringsopties.
Alternatieve financiers zijn bereid vastgoedinvesteringen te financieren. Zij bieden financieringsproducten aan zonder de traditionele jaarcijfers. Extra financiering is te verkrijgen via nieuwe of tweede leningen. Denk hierbij aan crowdlending of microkredieten. Voor MKB-bedrijven worden alternatieve financieringsvormen zoals venture capital en crowdfunding steeds toegankelijker. Andere opties zijn factoring, vendor financing en leasing. De beschikbare financieringsopties hangen af van uw bedrijf en plannen.
Waarom hypotheekadvies voor DGA’s belangrijk is en hoe wij u kunnen helpen
Hypotheekadvies voor DGA’s is essentieel, want u berekent uw maximale
hypotheek dga niet eenvoudig online. De hypotheekaanvraag voor een directeur-grootaandeelhouder kent strengere regels dan voor werknemers in loondienst. Het is belangrijk dat de DGA-hypotheek goed wordt uitgelegd bij de aanvraag. DGA’s hebben meer nodig dan standaardadvies; zij hebben maatwerkadvies nodig. Dit vraagt om gespecialiseerde expertise. Wij bieden dit advies, specifiek voor DGA’s en zzp’ers. Een gespecialiseerde hypotheekadviseur analyseert uw inkomen nauwkeurig. Dit verhoogt de kans op het verkrijgen van uw hypotheek.
ABN Hypotheek berekenen: wat u moet weten als DGA
Voor een ABN AMRO hypotheekberekening als directeur-grootaandeelhouder (DGA) is gespecialiseerd hypotheekadvies nodig. U kunt uw maximale hypotheek niet online berekenen, omdat de complexe aard van het DGA-inkomen overleg met een hypotheekadviseur vereist. Dit gespecialiseerde advies is essentieel om uw ABN AMRO hypotheekaanvraag en de bijbehorende berekening correct te laten verlopen.
De bank beoordeelt uw hypotheekaanvraag anders dan die van een werknemer in loondienst, want uw inkomen is variabel. Voor DGA’s gelden strengere hypotheekaanvraagregels en afwijkende voorwaarden voor het bepalen van inkomen en maximale hypotheek. Deze voorwaarden wijken af van die voor iemand in loondienst of met een eenmanszaak. Uw inkomen wordt vastgesteld op basis van het gemiddelde salaris over de laatste drie kalenderjaren, met een maximum van uw meest recente jaarsalaris. Ook de jaarcijfers van uw onderneming zijn bepalend voor de maximale hypotheek. Een inkomensverklaring van een rekenexpert is vaak vereist. De bank berekent uw inkomen door het gemiddelde uitgekeerde inkomen over de laatste drie jaren te nemen, samen met de jaarcijfers.
Kan ik als DGA ook een hypotheek met NHG krijgen?
Ja, als directeur-grootaandeelhouder (DGA) kunt u zeker een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) krijgen. Een ondernemer die een hypotheek aanvraagt met NHG komt in aanmerking voor deze garantie, mits aan de voorwaarden wordt voldaan. Dit geldt ook voor woningkopers zonder vast contract, een mogelijkheid die al vanaf 2025 bestaat. De NHG is beschikbaar voor elke Nederlandse hypotheekgever, ongeacht of het de eerste of tiende woning betreft, zolang de koopsom of marktwaarde van de woning maximaal €450.000 is, of €477.000 bij energiebesparende maatregelen.
Hoe beïnvloedt mijn salaris als DGA de maximale hypotheek?
Uw salaris als DGA beïnvloedt de maximale hypotheek aanzienlijk, omdat banken een specifieke methode gebruiken voor de berekening. Het inkomen voor een DGA hypotheekberekening wordt vastgesteld op basis van het gemiddelde salaris over de laatste drie kalenderjaren, met een maximum van het meest recente jaarsalaris. Dit totale bruto-inkomen, inclusief uw DGA-salaris en winst, bepaalt uw toetsinkomen voor de hypotheek. Een bank zoals ING combineert bijvoorbeeld het gemiddelde DGA-salaris met de winst voor belasting van de laatste drie jaar, waarbij het laatste jaar als maximum geldt. Dit toetsinkomen is het uitgangspunt voor uw maximale leenbedrag. De maximale hypotheek wordt bepaald op basis van uw jaarcijfers. Voor DGA’s gelden afwijkende en strengere voorwaarden voor het bepalen van inkomen en maximale hypotheek dan voor mensen in loondienst, omdat banken uw aanvraag anders beoordelen.
Welke rol spelen fiscale voordelen bij een DGA-hypotheek?
Fiscale voordelen spelen een belangrijke rol bij een DGA-hypotheek. U komt als DGA in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek, wat resulteert in een lagere belastingdruk. Dit voordeel kan oplopen tot enkele duizenden euro’s per jaar. Daarnaast kunt u de hypotheek via uw eigen BV opzetten voor fiscale optimalisatie. Deze constructie is echter niet altijd gunstig. Leningen boven €700.000 worden bijvoorbeeld aangemerkt als fictief voordeel uit aanmerkelijk belang.
Hoe vaak moet ik mijn hypotheekberekening als DGA bijwerken?
U moet uw hypotheekberekening als DGA bijwerken zodra uw financiële situatie verandert. Voor de bepaling van uw leencapaciteit kijken geldverstrekkers naar het gemiddelde DGA-salaris van de afgelopen drie kalenderjaren, waarbij het meest recente jaarsalaris als bovengrens dient. Aangezien uw jaarcijfers de basis vormen voor de maximale hypotheek, en u als DGA jaarlijks een minimum DGA-salaris dient toe te kennen, is een regelmatige controle van uw hypotheekmogelijkheden essentieel. Dit zorgt ervoor dat uw hypotheek altijd aansluit bij uw actuele financiële positie.
