Hoeveel hypotheek kan ik krijgen met een modaal inkomen in 2025?

In 2025 kunnen woningkopers met een modaal inkomen, doorgaans rond de €45.000 tot €55.000 bruto per jaar, over het algemeen een hogere hypotheek verwachten. Zo kan een single met 50.000 euro inkomen in 2025 een hypotheek van 211.265 euro krijgen, mede gestimuleerd door naar verwachting aantrekkelijke rentestanden en de mogelijkheid om tot 50.000 euro extra hypotheek te verkrijgen voor een woning met een gunstig energielabel.

Dit artikel belicht de precieze betekenis van een modaal inkomen voor je maximale leencapaciteit en hoe je deze berekent. We onderzoeken de invloed van rentepercentages en hypotheekregels, en bespreken welke woningtypes betaalbaar zijn. Daarnaast zoomen we in op de uitdagingen voor alleenstaanden en de impact van het beperkte woningaanbod, en presenteren we strategieën die modale inkomens kunnen helpen bij het kopen van een huis. Ook de rol van bruto versus netto inkomen, variabel inkomen, en veelgestelde vragen komen uitgebreid aan bod.

Wat betekent een modaal inkomen voor je maximale hypotheek?

Uw modaal inkomen is de centrale factor in het bepalen van uw maximale hypotheek, aangezien het direct uw maximale hypotheeklast en daarmee uw algehele leencapaciteit dicteert. Geldverstrekkers beoordelen uw bruto inkomen voor deze berekening, doorgaans door een woonquote – het percentage van uw inkomen dat als betaalbaar voor woonlasten wordt beschouwd – toe te passen en dit te vermenigvuldigen met een annuïteitenfactor. Hoewel uw inkomen de belangrijkste bepalende factor is, wordt het exacte maximale hypotheekbedrag dat u kunt verkrijgen ook aanzienlijk beïnvloed door andere cruciale factoren zoals de heersende rentepercentages, de marktwaarde woning, en eventuele bestaande leningen of schulden en de inbreng van eigen geld. Het is van belang op te merken dat de maximale hypotheek nooit de koopprijs van de woning zelf mag overschrijden. Zo kan een single met 50.000 euro inkomen in 2025, zoals eerder genoemd, mogelijk een hypotheek van 211.265 euro krijgen, met de mogelijkheid tot extra financiering voor woningen met een gunstig energielabel.

Hoe bereken je de maximale hypotheek op basis van een modaal inkomen?

De maximale hypotheek op basis van een modaal inkomen wordt berekend aan de hand van uw bruto inkomen, waarna geldverstrekkers een woonquote toepassen – dit is een percentage van uw inkomen dat als verantwoord voor woonlasten wordt gezien. Deze woonquote wordt vermenigvuldigd met een annuïteitenfactor om uw maximale hypotheeklast te bepalen, wat uiteindelijk resulteert in uw maximale hypotheekbedrag. Het modaal inkomen is dus de centrale factor die de hoogte van uw maximale hypotheek modaal inkomen direct bepaalt. Een algemene vuistregel is dat de maximale hypotheek ongeveer 4,5 keer het bruto jaarinkomen bedraagt, hoewel dit slechts een indicatie is. Naast uw bruto inkomen en de woonquote, spelen ook de heersende rentepercentages een grote rol in de berekening van uw maximale hypotheek lagere rentes leiden doorgaans tot een hogere leencapaciteit. Bovendien wordt uw leenruimte beïnvloed door eventuele bestaande leningen of schulden en de inbreng van eigen geld. De maximale hypotheek mag bovendien nooit de koopprijs van de woning overschrijden en is wettelijk gemaximeerd op 100% van de woningwaarde. Een belangrijke uitzondering is de mogelijkheid om tot 106% van woningwaarde te lenen wanneer het extra bedrag wordt gebruikt voor energiebesparende maatregelen, wat voor woningkopers met een modaal inkomen in 2025 relevant kan zijn voor het verkrijgen van die eerder genoemde hypotheek van 211.265 euro (voor een single met 50.000 euro inkomen) en de optie voor 50.000 euro extra hypotheek voor een woning met een gunstig energielabel. Dit illustreert hoe complex de berekening van de hypotheek modaal inkomen kan zijn en dat een gedetailleerde analyse van alle factoren essentieel is.

Welke invloed hebben rentepercentages en hypotheekregels op de koopkracht van modale inkomens?

Rentepresentages en hypotheekregels hebben een directe en aanzienlijke invloed op de koopkracht van modale inkomens. Wanneer de rentepercentages laag zijn, zoals momenteel het geval, kunnen modale inkomens over het algemeen een hogere hypotheek krijgen, omdat hun maandlasten lager uitvallen. Een rentepercentage bepaalt immers de maandlasten van een hypotheek, en een rentestijging van één procent kan bijvoorbeeld leiden tot 20.000 euro minder lenen. Deze lage rentes vergroten de leencapaciteit, maar kunnen tegelijkertijd hogere huizenprijzen stimuleren doordat kopers meer te besteden hebben, wat de initiële winst in koopkracht deels teniet kan doen. Ook wordt bij een hypotheekrente van 1% (of lager) vaak getoetst op een hogere 5% toetsrente om de betaalbaarheid op lange termijn te waarborgen, vooral bij rentevaste periodes korter dan tien jaar, wat de initiële leencapaciteit kan beperken.

Daarnaast beïnvloeden specifieke hypotheekregels de koopkracht van de hypotheek modaal inkomen. Het financieringslastpercentage, oftewel de woonquote, bepaalt welk percentage van het inkomen maximaal mag worden uitgegeven aan hypotheeklasten. Deze regel zorgt ervoor dat de maandlasten bij een modaal inkomen verantwoord blijven. Echter, de wettelijke norm dat een hypotheek niet hoger mag zijn dan 100% van de waarde van het huis (de zogenaamde Loan-to-Value) betekent dat modale inkomens eigen geld moeten inbrengen voor de kosten koper, zoals overdrachtsbelasting en notariskosten, wat hun effectieve koopkracht aanzienlijk vermindert indien spaargeld ontbreekt. Een belangrijke uitzondering die de koopkracht vergroot, is de mogelijkheid om tot 106% van de marktwaarde te lenen wanneer het extra bedrag wordt gebruikt voor energiebesparende maatregelen, een optie die specifiek voor woningkopers met een modaal inkomen relevant is gebleken voor het verkrijgen van extra hypotheek. Tot slot verminderen bestaande leningen of schulden de leencapaciteit, wat direct van invloed is op de daadwerkelijke koopkracht op de woningmarkt.

Wat voor type woningen zijn betaalbaar voor modale inkomens in de huidige markt?

In de huidige woningmarkt zijn voor modale inkomens betaalbare woningen primair te vinden in de categorieën nieuwbouw, kleinere bestaande woningen, en in toenemende mate, modulaire en prefab woningen. Ondanks een aanhoudend tekort aan betaalbare huizen en de frequentie van overbieden, zijn er specifieke segmenten die binnen bereik kunnen liggen voor huishoudens met een modaal inkomen die een hypotheek zoeken.

Met name nieuwbouwwoningen zijn een speerpunt; twee derde van de nieuwbouw moet betaalbaar zijn, wat kansen creëert via initiatieven zoals het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen (NFKB). Dit fonds biedt starters met een inkomen tot tweemaal modaal in 2025 een korting tot €70.000 bij de aankoop van een nieuwbouwhuis met een maximale koopprijs van €390.000. Deze woningen zijn doorgaans ook energiezuiniger, wat resulteert in lagere maandlasten en een positieve invloed heeft op de hypotheek modaal inkomen. Daarnaast bieden prefabwoningen en modulaire woningen betaalbare alternatieven, met opties die aanzienlijk goedkoper kunnen zijn, soms zelfs onder de €150.000. Specifieke types zoals tussenwoningen (rond €283.000) en hoekwoningen (rond €309.000) zijn ook relevant, evenals starterswoningen en huizen voor eenpersoonshuishoudens in minder competitieve regio’s. Desondanks benadrukt de realiteit dat huishoudens met een modaal inkomen in 2023, buiten de G4, slechts toegang hadden tot 2 procent van de woningen, wat de persistentie van de betaalbaarheidsuitdaging onderstreept.

Welke uitdagingen ervaren alleenstaanden en eenverdieners met een modaal inkomen bij het verkrijgen van een hypotheek?

Alleenstaanden en eenverdieners met een modaal inkomen ervaren aanzienlijke uitdagingen bij het verkrijgen van een hypotheek, voornamelijk door hun beperktere leencapaciteit vergeleken met tweeverdieners. Hoewel er specifieke regelingen zijn om hun positie te verbeteren, zoals de mogelijkheid voor alleenstaanden met een toetsinkomen vanaf €28.000 om in 2025 een generieke extra hypotheek van €17.000 te krijgen (in 2024 was dit €16.000), blijft het maximale leenbedrag op één inkomen vaak ontoereikend voor de huidige hoge huizenprijzen. Dit maakt het voor een alleenstaande met een modaal inkomen moeilijk om een koopwoning te verwerven en beperkt de toegang tot het woningaanbod; zo had een alleenstaande starter met modaal inkomen slechts toegang tot 3% van het woningaanbod in de huidige markt. Daarnaast dragen alleenverdieners en alleenstaanden vaak een hogere marginale druk (respectievelijk 27-45% en 17%), wat hun netto besteedbaar inkomen verder onder druk zet en het opbouwen van voldoende eigen vermogen voor de kosten koper bemoeilijkt, een essentieel aspect bij het afsluiten van een hypotheek modaal inkomen.

Hoe beïnvloedt het beperkte woningaanbod de kansen van modale inkomens op de huizenmarkt?

Het beperkte woningaanbod beïnvloedt de kansen van modale inkomens op de huizenmarkt aanzienlijk door de prijzen op te drijven en de beschikbare keuzes sterk te verminderen. De aanhoudende schaarste aan woonruimte en een onvoldoende aanbod van nieuwbouwwoningen leiden direct tot stijgende huizenprijzen en prijsopdrijving, waardoor het voor werkenden met een modaal inkomen buitengewoon moeilijk wordt om een woning te verwerven. Dit resulteert in een markt waar overbieden op een woning een veelvoorkomende praktijk is, en de woningmarkt als extreem krap wordt ervaren. De concrete gevolgen zijn schrijnend: een alleenstaande starter met modaal inkomen had slechts toegang tot 3% van het woningaanbod in de huidige markt, en in 2023 hadden huishoudens met een modaal inkomen toegang tot 2 procent van de woningen buiten de G4. Dit beperkt aanbod koopwoningen, vooral in het betaalbare segment waar woningen onder de 200.000 euro het minste aanbod kennen, belemmert de effectieve hypotheek modaal inkomen mogelijkheden, zelfs wanneer de leencapaciteit toeneemt. Het woningaanbod sluit niet aan op vraag naar kleinere en betaalbare woningen, wat de kwetsbare positie van modale inkomens op de Nederlandse huizenmarkt verder bestendigt.

Welke strategieën en ontwikkelingen kunnen modale inkomens helpen bij het kopen van een huis?

Modale inkomens kunnen op diverse manieren geholpen worden bij het kopen van een huis, waaronder door gerichte overheidsinitiatieven, fiscale voordelen en financiële ondersteuning. Een belangrijke ontwikkeling is het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen (NFKB), dat starters met inkomen tot twee keer modaal in 2025 een korting kan bieden tot €70.000 bij de aankoop van een nieuwbouwhuis met een maximale koopprijs van €390.000, waardoor de kans op een aankoop van een nieuwbouwwoning toeneemt. Voor alleenstaande woningkopers is er specifiek goed nieuws: in 2025 kunnen zij, met een bruto-inkomen vanaf €28.000, een generieke extra hypotheek modaal inkomen van €17.000 krijgen. Daarnaast blijven gunstige hypotheekregels van kracht, zoals de mogelijkheid voor huizenkopers om tot 106% van de woningwaarde te lenen wanneer het extra bedrag gebruikt wordt voor energiebesparende maatregelen, wat niet alleen de leencapaciteit verhoogt, maar ook de maandlasten verlaagt.

Naast overheidssteun spelen ook individuele en familiale strategieën een cruciale rol. Zo kunnen ouders en grootouders hun kinderen en kleinkinderen helpen bij het kopen van een huis, bijvoorbeeld via hypotheek voor kinderen of door mee te tekenen voor de hypotheek, wat de leencapaciteit significant kan vergroten (tot wel 33% hogere leencapaciteit indien ouders meetekenen voor de hypotheek met voldoende draagkracht). Bovendien blijft de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor woningkopers jonger dan 35 jaar, bij aankoop van een woning tot €510.000 (2024), een belangrijke financiële impuls die de ‘kosten koper’ aanzienlijk verlaagt. Strategisch kiezen voor kleinere bestaande woningen, of prefab en modulaire woningen, die vaak al onder de €150.000 verkrijgbaar zijn, kan ook bijdragen aan betaalbaarheid, zeker gezien de lage rentepercentages die huizenkopers ertoe aanzetten meer te kopen. Tot slot biedt de Starterslening, met de mogelijkheid tot een hertoets Starterslening na 3e, 6e, 10e en 15e jaar, een flexibel vangnet voor starters wiens inkomen aanvankelijk onvoldoende is voor de lasten.

Wat zijn de bredere economische en sociale gevolgen van de betaalbaarheidscrisis voor modale inkomens?

De betaalbaarheidscrisis heeft verreikende economische en sociale gevolgen voor modale inkomens, die verder reiken dan alleen de individuele portemonnee. Economisch gezien leidt de crisis tot een verslechtering van de betaalbaarheid van woningen en maakt hogere rentes lenen duurder, wat de maximale hypotheek modaal inkomen die men kan verkrijgen significant verlaagt en de leencapaciteit verder onder druk zet. Deze financiële onzekerheid, samen met hogere inflatie en rentes, draagt bij aan een toename van kredietrisico’s en hoge volatiliteit in de economie, wat op zijn beurt de particuliere consumptie kan afremmen en leidt tot lagere groeiverwachtingen en een lager groeipad van investeringen in de brede economie. Bovendien kan de crisis, door inkomensverlies en negatieve reële rente, een toename van de schuldquote van huishoudens veroorzaken, met als gevolg onbetaalbare hypotheeklasten en problematische schulden die de financiële stabiliteit van huishoudens ondermijnen.

Sociaal gezien resulteert de betaalbaarheidscrisis in een merkbare daling van de brede welvaart, waarbij dimensies zoals huisvesting, maatschappelijke betrokkenheid, gezondheid en veiligheid verslechtering vertonen in 2022-2023. Het eigenwoningbezit onder jonge huishoudens is gedaald sinds de financiële crisis, wat de sociale mobiliteit en vermogensopbouw voor modale inkomens belemmert. De financiële druk vertaalt zich in schaarste van geld, tijd, middelen en mentale weerbaarheid voor financieel kwetsbare huishoudens en verhoogt het risico op langdurige armoede, waardoor meer mensen afhankelijk worden van sociale en/of financiële hulpverlening (een toename van 40% bij problematische schulden). Tot slot kan een economische crisis leiden tot verharding in sociale verhoudingen en heeft het negatieve effecten op deelname aan cursussen en vervolgopleidingen, wat op de lange termijn kan resulteren in lagere inkomens en productiviteit en daarmee een neerwaartse spiraal kan creëren voor de betroffen groep.

Hypotheek berekenen op basis van bruto of netto inkomen bij een modaal salaris

Voor de berekening van de maximale hypotheek modaal inkomen baseren geldverstrekkers zich vrijwel uitsluitend op uw bruto inkomen, niet op uw netto inkomen. Dit komt doordat het bruto inkomen het meest complete en uniforme beeld geeft van uw financiële draagkracht vóór inhoudingen zoals belastingen en premies. Een hypotheekberekening vereist dan ook steevast uw bruto jaarsalaris, aangezien banken dit inkomen hanteren om uw maximale hypotheeklast per jaar te bepalen, vaak door het bruto inkomen te vermenigvuldigen met een woonquote. Het bruto jaarinkomen voor hypotheekberekeningen omvat doorgaans uw bruto maandsalaris, vermeerderd met structurele componenten zoals vakantiegeld en een eventuele dertiende maand, evenals inkomen uit overwerk of provisie mits deze structureel zijn en van de afgelopen 12 maanden, met een maximum van 100% van dit inkomen.

Hoewel het netto inkomen van belang is voor uw persoonlijke maandelijkse budget en besteedbaarheid, is het niet de primaire basis voor het berekenen van de maximale leencapaciteit. Wel kan het voorkomen dat voor de opgave van het Partner inkomen de optie wordt gegeven om dit als bruto of netto aan te leveren. Echter, voor de uiteindelijke hypotheekberekening zullen hypotheekverstrekkers deze netto bedragen altijd omrekenen naar een brutobedrag om een consistente beoordeling van de hypotheek modaal inkomen mogelijk te maken. Wilt u meer gedetailleerde informatie over het verschil tussen bruto en netto inkomen in de context van hypotheken, dan kunt u terecht op onze pagina over bruto of netto inkomen.

Hoe werkt een hypotheek naar rato van het inkomen voor modale verdieners?

Een hypotheek naar rato van het inkomen voor modale verdieners houdt in dat de maximale leencapaciteit direct wordt bepaald door de hoogte en stabiliteit van het inkomen, waarbij geldverstrekkers zorgvuldig beoordelen hoeveel u verantwoord kunt lenen. De berekening van de maximale hypotheek modaal inkomen is primair gebaseerd op uw bruto inkomen, waarbij een woonquote – het percentage van uw inkomen dat als verantwoord voor woonlasten wordt gezien – en een annuïteitenfactor worden toegepast. Inkomensstabiliteit is hierbij een cruciale vereiste; hoewel een loonsverhoging de leencapaciteit kan vergroten, wordt voor bijvoorbeeld uitzendkrachten met tijdelijk contract het inkomen bij sommige aanbieders zoals Venn Hypotheken zelfs voor 100% meegenomen. Ook diverse andere inkomstenbronnen zoals inkomen uit alimentatie en inkomen uit beleggingen kunnen onder specifieke voorwaarden worden meegerekend om het hypotheekbedrag te verhogen. Voor modale inkomens die een stijgend inkomen verwachten, zoals starters, is de annuïteitenhypotheek met initieel lage netto maandlasten aan begin vaak aantrekkelijk, terwijl de lineaire hypotheek met snellere schuldaflossing en initieel hogere maandlasten gunstiger is voor woningkopers met stabiel of dalend inkomen.

Wat betekent variabel inkomen voor de hypotheekmogelijkheden van modale inkomens?

Voor modale inkomens betekent variabel inkomen, zoals overuren of een bonus, dat dit onder strikte voorwaarden kan worden meegenomen in de berekening van de maximale hypotheek modaal inkomen. Hypotheekverstrekkers beoordelen de kredietwaardigheid van aanvragers en kijken daarbij specifiek naar de frequentie van inkomen en de inkomenszekerheid over een langere periode. Hoewel variabel inkomen zoals overuren of bonus wel wordt meegerekend bij de loonberekening in de maand van verdiening, hanteren geldverstrekkers voor de hypotheekaanvraag doorgaans strenge regels. Zo mag variabel inkomen bij veel aanbieders, zoals Merius Hypotheken en MUNT hypotheek, maximaal zijn 20% van het vaste inkomen om overkreditering te voorkomen, mits het een structureel, variabel inkomensbestanddeel betreft.

De precieze weging van flexibel inkomen verschilt per hypotheekverstrekker. Vaak wordt vastgesteld het toetsinkomen op basis van het gemiddelde van de afgelopen 3 jaar, maar dit maximum is doorgaans het inkomen laatste kalenderjaar. Dit betekent dat recentere, hogere variabele inkomsten niet volledig meetellen als eerdere jaren lager waren. Sommige geldverstrekkers, zoals Westland Utrecht hypotheek, mogen variabel inkomen voor 50% meetellen indien het structureel van aard is en er minimaal 12 maanden historie aantoonbaar is. Echter, bepaalde variabele inkomstenbestanddelen, zoals een variabele eindejaarsuitkering, wordt niet meegenomen in het toetsinkomen. Hoewel er voor flexibele inkomens meer mogelijkheden zijn om een hypotheek afsluiten met bijvoorbeeld NHG, blijft de kern dat de structurele en aantoonbare aard van het variabele inkomen cruciaal is voor modale inkomens om hun leencapaciteit te vergroten.

Veelgestelde vragen over hypotheek en modaal inkomen