U kunt zeker een hypotheek krijgen met variabel inkomen. Een variabel inkomen hypotheek betekent dat inkomsten die niet vast zijn, zoals onregelmatigheidstoeslag, winstuitkering of provisie, meetellen voor uw maximale hypotheek. Dit inkomen moet wel structureel zijn en passen binnen uw functie en dienstverband. Geldverstrekkers beoordelen dit variabel inkomen verschillend, wat invloed heeft op het maximale leenbedrag. Op deze pagina leest u hoe dit precies werkt en aan welke voorwaarden u moet voldoen.
Wat is variabel inkomen bij een hypotheekaanvraag?
Variabel inkomen bij een hypotheekaanvraag is het deel van uw inkomen dat niet standaard op uw loonstrook staat. Dit zijn extra inkomsten, zoals onregelmatigheidstoeslag, winstuitkering, overuren of provisie. Deze bedragen variëren vaak per maand en zijn soms afhankelijk van uw prestaties. Een zorgmedewerker met onregelmatige diensten kan bijvoorbeeld de toeslagen laten meetellen.
Hoewel dit inkomen niet vast is, mag het onder voorwaarden meegenomen worden in de hypotheekberekening. U moet aantonen dat het variabele inkomen structureel is, en niet een eenmalige bonus. Geldverstrekkers kunnen provisie, bonussen en tantièmes als toetsinkomen meenemen, mits u deze aantoonbaar heeft ontvangen over de afgelopen drie jaar.
Welke vormen van variabel inkomen tellen mee voor een hypotheek?
Verschillende vormen van variabel inkomen kunnen meetellen voor een hypotheek, mits deze structureel van aard zijn. Dit omvat inkomsten die niet standaard op uw loonstrook staan, zoals onregelmatigheidstoeslag, overuren, provisie en bonussen. Geldverstrekkers beoordelen deze inkomensbestanddelen om te bepalen welk deel meetelt voor uw maximale hypotheek.
Bonussen en provisies
Bonussen en provisies kunnen meetellen als inkomen bij uw hypotheekaanvraag in Nederland. Dit inkomen kan worden meegerekend, mits het structureel van aard is. Het inkomen moet afhankelijk zijn van uw eigen prestatie en mag niet afhankelijk zijn van de bedrijfswinst. Er geldt een limiet van maximaal 20% van uw vaste bruto jaarsalaris, mits het bij uw beroep past. Denk hierbij aan extra beloningen in functies met verkoopverantwoordelijkheden.
Overwerk en onregelmatigheidstoeslag (ORT)
Onregelmatigheidstoeslag (ORT) kan meetellen voor uw maximale hypotheek. ORT is een extra vergoeding voor werknemers die buiten reguliere werktijden werken. Denk aan ploegendienst, avond- of weekenduren. Deze toeslag telt mee als onderdeel van uw variabel inkomen bij een leningaanvraag. De hoogte van de ORT wordt berekend aan de hand van het aantal onregelmatig gewerkte uren. Een zorgmedewerker die ORT ontvangt, kan dit bijvoorbeeld laten meetellen voor de maximale hypotheek. Het is belangrijk dat de toeslag structureel van aard is, ook al wisselt het bedrag soms.
Commissies en andere variabele beloningen
Commissies en andere variabele beloningen kunnen meetellen voor uw hypotheek. Deze extra beloningen, zoals provisie voor medewerkers met verkoopverantwoordelijkheden, vallen onder variabel inkomen. Er gelden grenzen: variabele beloning mag maximaal 20% van het vaste salaris van een medewerker bedragen. Dit maximum geldt bijvoorbeeld voor medewerkers in functies waar variabele beloning een structureel onderdeel is van het inkomen, zoals in de verkoop of adviesbranche, afhankelijk van hun specifieke functie en beoordeling. In de financiële sector is variabele beloning gereguleerd, met de eis dat minimaal 50% van de prestatiecriteria niet-financieel moet zijn. Nederlandse banken voldoen aan deze Europese regelgeving, al hebben zij zorg over de 20% beperking van vast inkomen voor arbeidsmarktconcurrentie.
Hoe bereken je de maximale hypotheek met variabel inkomen?
U berekent de maximale hypotheek met variabel inkomen door uw inkomenssituatie en de bestendigheid van uw inkomsten te laten toetsen. Geldverstrekkers gebruiken hiervoor diverse rekenmethodes, zoals het vermenigvuldigen van uw bruto inkomen met een woonquote. Ook de invloed van uw inkomen uit de afgelopen jaren speelt hierbij een rol.
Rekenmethodes van geldverstrekkers
Geldverstrekkers hanteren verschillende rekenmethodes voor uw toetsingsinkomen. Voor zzp’ers berekenen zij het toetsinkomen vaak als het gemiddelde netto inkomen over de laatste drie jaar. Dit gemiddelde baseren ze op het saldo van de fiscale winst uit financiële overzichten. Sommige geldverstrekkers nemen dit gemiddelde bedrag over de afgelopen drie jaren mee als toetsinkomen. Soms rekenen geldverstrekkers met 85% van het ondernemersinkomen om risico’s te beperken. Er zijn ook verschillen in inkomensverklaring criteria, waarbij de ene geldverstrekker 1 jaar ondernemen accepteert en de andere 3 jaar. Online rekenprogramma’s houden geen rekening met deze specifieke methodes van geldverstrekkers.
Invloed van inkomen uit de afgelopen jaren
De invloed van inkomen uit de afgelopen jaren is groot bij het bepalen van uw toetsinkomen voor een hypotheek. Geldverstrekkers baseren de berekening van dit inkomen vaak op het gemiddelde van de laatste drie kalenderjaren. Dit geldt voor zowel flexibel als tijdelijk inkomen. Ook voor ondernemers en flexwerkers wordt het toetsinkomen gebaseerd op het gemiddelde inkomen over de afgelopen drie jaar. Het flexinkomen wordt hiermee bepaald door uw inkomensgeschiedenis. Als uw inkomen uit het laatste kalenderjaar hoger was dan het gemiddelde van de drie voorgaande jaren, dan telt het inkomen van het laatste kalenderjaar als toetsinkomen. Bij flexwerkers is het inkomen van de laatste drie jaar een belangrijk inkomenscriterium, zeker als een intentieverklaring ontbreekt. Dit gemiddelde inkomen uit de laatste drie jaar staat ook bekend als flexinkomen bij een hypotheekaanvraag zonder vast dienstverband.
Welke documenten en bewijsvoering zijn nodig voor variabel inkomen?
Voor een hypotheekaanvraag met variabel inkomen heeft u bewijsstukken nodig die aantonen dat uw inkomen structureel is. Een hypotheekverstrekker vraagt om een werkgeversverklaring, salarisstroken en jaaropgaven. Deze documenten moeten aantonen dat uw variabele inkomsten, zoals provisie, overwerk en onregelmatigheidstoeslag, structureel zijn en over de afgelopen 12 maanden zijn ontvangen. De werkgeversverklaring moet hierbij specifiek de variabele inkomsten vermelden, zodat deze meetellen voor uw hypotheek.
Werkgeversverklaring en intentieverklaring
Een werkgeversverklaring en intentieverklaring zijn cruciale documenten voor uw hypotheekaanvraag, vooral met variabel inkomen. De werkgeversverklaring bevat uw gegevens, die van uw werkgever, uw dienstverband, inkomen en eventuele leningen. Als u een tijdelijk contract heeft, voegt uw werkgever een intentieverklaring toe aan de werkgeversverklaring. Deze verklaring, ingevuld door uw werkgever, spreekt de intentie uit voor een vast contract. U moet deze verklaring zelf aanvragen bij uw werkgever. Let op: de intentieverklaring is geen apart formulier, maar onderdeel van de werkgeversverklaring. Een werkgever kan een intentieverklaring geven als u nog in uw proeftijd zit of een tijdelijk contract heeft. Belangrijk is dat een intentieverklaring niet bindend is voor uw werkgever.
Inkomensverklaringen en jaaropgaven
Inkomensverklaringen en jaaropgaven zijn essentieel voor uw hypotheekaanvraag met variabel inkomen. Een jaaropgave dient als bewijsstuk voor uw variabele inkomen. Uw werkgever of uitkeringsinstantie verstrekt deze jaaropgave, die uw verdiende loon en ingehouden loonheffing toont. Dit is vooral handig als u bijvoorbeeld een bonus heeft ontvangen.
Voor zelfstandigen bepaalt een Inkomensverklaring Ondernemer het toetsinkomen voor een variabel inkomen hypotheek. Deze verklaring, die een zzp’er ontvangt, bevat informatie over inkomen en een analyse van de toekomstbestendigheid van de onderneming. Geautoriseerde externe partijen zoals Raadhuys, Pentrax, Zakelijk Inkomen of Overviewz stellen deze verklaring op, gebaseerd op jaarrekeningen en aangiftes inkomstenbelasting. Een goede inkomensverklaring geeft een helder beeld van uw financiële situatie.
Voorwaarden en verschillen tussen geldverstrekkers bij variabel inkomen
De voorwaarden en de manier waarop geldverstrekkers variabel inkomen meenemen voor een hypotheek verschillen sterk. Elke geldverstrekker hanteert eigen rekenregels voor het toetsinkomen en heeft verschillend beleid voor bonussen, overwerk en provisie. Sommige banken hanteren strengere regels dan de NHG en nemen niet alle variabele inkomensonderdelen mee, wat uw maximale hypotheek beïnvloedt en ook verschilt voor vaste contracten, flexwerkers en zzp’ers.
Vast contract versus flexibele contracten
Een vast contract biedt u meer zekerheid, wat een groot voordeel is bij een hypotheekaanvraag. Flexibele arbeidscontracten hebben daarentegen als nadeel minder zekerheid. De Nederlandse arbeidscontracten kennen de categorie flexibele contracten, zoals een min-maxcontract of een oproepovereenkomst. Bij een oproepovereenkomst staat het aantal werkuren en inkomen niet vast. Ook een nulurencontract biedt de werkgever flexibiliteit door variabele oproepuren. Deze flexibele arbeidsovereenkomsten kenmerken zich door een flexibel aantal werkuren. De stijging van flexibele arbeidscontracten leidt tot een daling van werkzekerheid, wat invloed heeft op uw maximale hypotheek met variabel inkomen. Zelfs de WW-premies worden gedifferentieerd op basis van een vast of flexibel contract, wat de impact van uw contracttype onderstreept.
Specifieke regels voor zzp’ers en flexwerkers
De regels voor zzp’ers en flexwerkers zijn in beweging. Vanaf 1 januari 2025 veranderen de spelregels voor zzp’ers, met name om schijnzelfstandigheid tegen te gaan. Dit kan leiden tot naheffingen van sociale premies voor werkgevers die zzp’ers inhuren voor werk dat eigenlijk in vaste dienst moet. Werkgevers moeten op de hoogte zijn van deze nieuwe regels en de controle aanpak. De nieuwe wetgeving, die uiterlijk 1 januari 2026 volledig van kracht is, bakent de positie van zzp’ers af ten opzichte van werknemers. Door deze veranderingen hanteren verschillende geldverstrekkers hun eigen specifieke voorwaarden en eisen voor zzp’ers.
Risico’s en beperkingen van een hypotheek met variabel inkomen
Een hypotheek met variabel inkomen brengt specifieke risico’s en beperkingen met zich mee. Ondernemers met variabel inkomen ervaren bijvoorbeeld moeilijkheden bij het verkrijgen van een hypotheek. Banken hanteren in Nederland een strenger beleid en beoordelen variabel inkomen verschillend. Dit kan leiden tot een lagere leenruimte. U moet rekening houden met de acceptatievoorwaarden en de noodzaak om uw structurele inkomen goed te documenteren en te laten opnemen op uw werkgeversverklaring.
Mogelijke lagere leenruimte
Uw leenruimte voor een hypotheek kan inderdaad lager uitvallen door verschillende factoren. Hogere vaste lasten door andere leningen verminderen de beschikbare hypotheek. Ook meerdere leningen zorgen voor een lagere maximale leencapaciteit. Een hogere hypotheekrente kan eveneens leiden tot een lagere maximale hypotheek. Daarnaast kunnen aangepaste leennormen uw leencapaciteit verlagen. Betaalt u partneralimentatie, dan heeft dit ook een negatieve invloed op uw maximale leenbedrag.
Alternatieven en advies bij variabel inkomen voor een hypotheek
Met een variabel inkomen kunt u zeker een hypotheek krijgen, maar dit vraagt om specifieke alternatieven en advies. Variabel inkomen kan onder voorwaarden meetellen voor de maximale hypotheek, als het structureel is en aan de acceptatievoorwaarden voldoet. Een hypotheekadviseur kan bepalen welk deel van uw variabele inkomen meetelt, zelfs bij minder dan 12 maanden dienstverband. Deze adviseur helpt u ook met de benodigde bewijsvoering en alternatieven zoals een medeaanvrager of een NHG-hypotheek voor flexwerkers. Voor inzicht kunt u ook hypotheekcalculators gebruiken.
Hypotheekadvies op maat bij variabel inkomen
Hypotheekadvies op maat bij variabel inkomen helpt u om uw maximale hypotheek te bepalen. Een hypotheekadviseur kan vaststellen welk deel van uw variabele inkomen meetelt voor de aanvraag. Dit geldt zelfs als u minder dan 12 maanden dienstverband heeft. De adviseur beoordeelt of uw variabele inkomen structureel is en helpt u met de benodigde bewijsvoering. Zij berekenen het maximale leenbedrag en toetsinkomen. Daarbij houden ze rekening met uw inkomen, vermogen, afgesloten leningen en alimentatiekosten. Zo krijgt u snel zekerheid over uw mogelijkheden.
Gebruik van hypotheekcalculators voor variabel inkomen
Online hypotheekcalculators geven een eerste indicatie van uw maximale hypotheek, maar nemen niet altijd alle belangrijke aspecten van variabel inkomen mee. Deze tools houden vaak geen rekening met specifieke details zoals bonussen, provisies of wisselende uren. Een tool kan wel uw bruto jaarinkomen inclusief onregelmatigheidstoeslag (ORT) berekenen. Flexibele inkomens vereisen een toetsinkomen, wat deze calculators slechts indicatief kunnen schatten. Ze geven een schatting van het maximale leenbedrag en de maandlasten, gebaseerd op uw jaarinkomen en de marktwaarde van de woning. Een hypotheekcalculator berekent de hypotheek op basis van inkomen, maar de uitkomst kan sterk variëren. Stel, u heeft een jaarinkomen van €90.000 en een rentevastperiode van 10 jaar, dan kan het maximale hypotheekbedrag verschillen van €492.468 tot €520.833. Ze houden geen rekening met complexere situaties zoals zelfstandigen of erfpacht.
Inkomenstoets bij een hypotheek met variabel inkomen
De inkomenstoets bij een hypotheek met variabel inkomen beoordeelt of uw variabele inkomsten structureel zijn. Geldverstrekkers kunnen dit inkomen meenemen in de hypotheekberekening, mits het voldoet aan hun specifieke voorwaarden. U moet aantonen dat uw variabele inkomen structureel is en niet een eenmalige bonus. Hiervoor levert u bewijs van uw variabele inkomen. Uw werkgever moet dit variabele deel op de werkgeversverklaring opnemen. Dit kan leiden tot een hogere maximale hypotheek, al hangt dit af van de geldverstrekker. Zelfs maandelijks of jaarlijks overwerk kan meetellen als hypotheekinkomen, als het structureel is. Het toetsingsinkomen bestaat uit uw vaste salaris en andere inkomsten die aan de voorwaarden voldoen.
Zakelijk inkomen en variabel inkomen bij hypotheekaanvraag
Variabel inkomen, inclusief delen van zakelijk inkomen, kan meetellen voor uw hypotheekaanvraag. Dit is mogelijk als het inkomen structureel van aard is en niet een eenmalige bonus. U moet aantonen dat dit variabele inkomen structureel is. Een geldverstrekker neemt variabel inkomen mee als het op uw loonstrook of werkgeversverklaring staat. U moet uw werkgever vragen om dit variabele deel op de werkgeversverklaring te vermelden.
Verschillende geldverstrekkers beoordelen variabel inkomen anders, met eigen criteria. Voor een zzp’er die een deel van zijn inkomen als variabel beschouwt, is het cruciaal dat u de structurele aard van uw inkomsten goed kunt aantonen. Dit kan leiden tot een hogere maximale hypotheek, afhankelijk van de geldverstrekker.
Mag ik mijn bonus volledig meenemen in mijn hypotheekaanvraag?
U kunt uw bonus meenemen in uw hypotheekaanvraag, maar niet altijd volledig. Een persoonlijke bonus wordt meegenomen in het toetsinkomen. Sommige geldverstrekkers nemen een persoonlijke bonus zelfs zonder beperking mee. Bonussen gerelateerd aan bedrijfsresultaat worden vaak beperkt meegenomen; soms telt slechts 50 procent van het bonusbedrag mee voor de maximale hypotheek. De bonus moet wel structureel zijn en passen bij uw functie. Jaarlijkse bonussen kunnen ook als inkomensbestanddeel dienen. U moet ook aanvullende informatie melden als u een bonus heeft.
Hoe lang moet mijn variabele inkomen aantoonbaar zijn?
U moet uw variabele inkomen aantonen met relevante salarisstroken van de afgelopen 3 jaar. Dit geldt voor inkomensbestanddelen zoals provisie, bonussen en tantièmes. Deze inkomsten tellen mee als toetsinkomen voor uw hypotheek. U kunt dit structurele inkomen bewijzen met loonstroken van de laatste 12 maanden of een werkgeversverklaring met variabel inkomen. Een extra verklaring van uw werkgever kan ook helpen.
Kan ik een hypotheek krijgen zonder vast contract maar met variabel inkomen?
Ja, u kunt een hypotheek krijgen zonder vast contract, zelfs met variabel inkomen. Geldverstrekkers beoordelen uw aanvraag via een flexinkomen beoordeling of inkomentoets. Zij kijken dan naar uw arbeidsverleden en toekomstige verdienpotentie. Vaak baseren ze zich op het gemiddelde inkomen van de laatste drie jaar. U moet wel aantonen dat u minimaal drie aaneengesloten jaren heeft gewerkt. Een werkgeversverklaring met de intentie tot een vast contract kan ook helpen.
