De vraag of
tellen toeslagen mee voor hypotheek is complex, maar in veel gevallen kunnen ze inderdaad een rol spelen bij het bepalen van uw maximale hypotheekbedrag. Deze pagina geeft u helderheid over welke toeslagen hypotheekverstrekkers meenemen in de inkomensberekening, hoe hun stabiliteit wordt beoordeeld en hoe u uw aanvraag het beste kunt presenteren.
Samenvatting
- Inkomensafhankelijke toeslagen zoals zorgtoeslag, huurtoeslag, kindgebonden budget en kinderopvangtoeslag tellen over het algemeen niet mee bij de hypotheekinkomensberekening vanwege hun variabele en tijdelijk karakter.
- Structurele toeslagen via werk, zoals een vaste onregelmatigheidstoeslag (ORT), ploegentoeslag, vakantietoeslag en 13e maand, worden vaak wel meegerekend als stabiel en bestendig inkomen, mits dit op de werkgeversverklaring staat en consistent is.
- Hypotheekverstrekkers beoordelen toeslagen op stabiliteit en regelmaat, waarbij bijvoorbeeld onregelmatigheidstoeslag over de laatste 12 maanden kan meetellen, vooral in sectoren als de zorg.
- Opgebouwde pensioeninkomsten, inclusief AOW en aanvullende pensioenen, worden wel als stabiel inkomen meegenomen en kunnen de maximale hypotheek aanzienlijk verhogen.
- Toetsinkomen omvat het totale duurzame inkomen waar hypotheekverstrekkers naar kijken, wat bepaalt hoeveel u kunt lenen; inkomensafhankelijke toeslagen tellen hierbij meestal niet mee, maar structurele looncomponenten wel.
Welke toeslagen bestaan er en wat betekenen ze?
In Nederland bestaan er vier belangrijke toeslagen, elk gericht op het ondersteunen van huishoudens met lagere inkomens bij specifieke kosten van levensonderhoud. Het Nederlandse toeslagenstelsel omvat de volgende
financiële bijdragen vanuit de Overheid:
- Zorgtoeslag: Dit is een tegemoetkoming voor de kosten van uw verplichte basiszorgverzekering.
- Huurtoeslag: Een financiële bijdrage voor uw huurkosten van een zelfstandige woonruimte.
- Kindgebonden budget: Een aanvullend, inkomensafhankelijk bedrag voor ouders met kinderen, bedoeld om de kosten voor de kinderen te helpen dekken.
- Kinderopvangtoeslag: Ondersteuning bij de kosten van kinderopvang, indien u werkt, studeert of een traject volgt om werk te vinden.
De hoogte van al deze toeslagen, en of
tellen toeslagen mee voor hypotheek, hangt af van uw inkomen, vermogen en de samenstelling van uw huishouden; er wordt bijvoorbeeld onderscheid gemaakt tussen alleenstaanden en paren. Het is raadzaam om uw recht op toeslagen te controleren via een proefberekening, aangezien veel mensen nog
vergeten toeslagen laten liggen die in 2025 kunnen oplopen tot €130 per maand.
Worden toeslagen meegenomen bij de hypotheekinkomensberekening?
Nee, de inkomensafhankelijke toeslagen zoals zorgtoeslag, huurtoeslag, kindgebonden budget en kinderopvangtoeslag worden in principe niet meegenomen bij de hypotheekinkomensberekening. Hypotheekverstrekkers beschouwen deze specifieke overheidsbijdragen niet als stabiel en bestendig inkomen voor de lange termijn, omdat ze afhankelijk zijn van uw inkomen, vermogen en gezinssamenstelling, en in de toekomst kunnen variëren of komen te vervallen. Echter, de vraag of
tellen toeslagen mee voor hypotheek wordt complexer bij andere vormen van toeslagen; sommige variabele inkomensbestanddelen, zoals een
onregelmatigheidstoeslag, kunnen wel degelijk meetellen. Veel banken, waaronder Attens Hypotheek, Triodos Hypotheken en Westland Utrecht Hypotheek, accepteren deze vorm van toeslag als onderdeel van het inkomen, mits deze bestendig is, op de werkgeversverklaring staat en vaak gemaximeerd is tot bijvoorbeeld 20% van uw jaarinkomen. Dit geldt met name voor beroepsgroepen waar onregelmatigheidstoeslag structureel is, zoals bij zorgmedewerkers, waarbij de toeslag over de laatste 12 maanden wordt meegenomen als inkomensbestanddeel voor de hypotheek. De focus ligt altijd op een toetsinkomen dat toereikend en duurzaam is om de maandlasten hypotheek te kunnen dragen.
Welke toeslagen accepteren hypotheekverstrekkers als inkomen?
Hypotheekverstrekkers beschouwen de inkomensafhankelijke toeslagen zoals zorgtoeslag, huurtoeslag, kindgebonden budget en kinderopvangtoeslag in principe
niet als stabiel en bestendig inkomen voor de hypotheekberekening. Deze overheidsbijdragen zijn afhankelijk van uw inkomen, vermogen en gezinssamenstelling en kunnen daarom in de toekomst wijzigen of vervallen. Echter, andere structurele inkomenscomponenten, die vaak als ’toeslag’ worden ervaren, worden wel meegenomen. Dit zijn onder meer de
13e maand, vakantietoeslag en een vaste onregelmatigheidstoeslag. Voor onregelmatigheidstoeslag geldt dat deze meetelt als inkomensbestanddeel voor uw hypotheek als deze bestendig is, op de werkgeversverklaring staat en vaak is gemaximeerd, bijvoorbeeld tot 20% van uw jaarinkomen. Veel geldverstrekkers, waaronder Attens Hypotheken, Triodos Hypotheken en Westland Utrecht Hypotheek, accepteren onregelmatigheidstoeslag, waarbij deze doorgaans over de laatste 12 maanden wordt meegenomen. Voor zorgmedewerkers, waar onregelmatigheidstoeslag structureel is, wordt deze zelfs tot 100% geaccepteerd door specifieke producten zoals de Zorg en Welzijn Hypotheek. De focus ligt altijd op een
toetsinkomen dat toereikend en duurzaam is om de maandlasten te kunnen dragen, en banken hanteren verschillende rekenmethodes voor deze variabele inkomens, soms inclusief bonussen.
Hoe beoordelen geldverstrekkers de stabiliteit en regelmaat van toeslagen?
Geldverstrekkers beoordelen de stabiliteit en regelmaat van toeslagen door primair te kijken naar hun
bestendigheid als inkomstenbron voor de lange termijn. Inkomensafhankelijke toeslagen zoals zorgtoeslag, huurtoeslag, kindgebonden budget en kinderopvangtoeslag tellen in principe
niet mee voor hypotheek, omdat ze afhankelijk zijn van uw persoonlijke situatie en als niet-stabiel worden beschouwd vanwege hun variabele en tijdelijke karakter. Echter, andere structurele toeslagen, zoals een onregelmatigheidstoeslag (ORT) of ploegentoeslag, kunnen wel meetellen als stabiele inkomensbron. Hypotheekverstrekkers evalueren de stabiliteit van deze inkomsten door te controleren of ze een
vast onderdeel van de loonstrook en een consistent werkpatroon vormen. Ze kijken hierbij naar het gemiddelde maandinkomen over de laatste zes tot twaalf maanden en controleren de
cumulatieve bedragen op de salarisstrook om de regelmaat te bevestigen. Het percentage van onregelmatigheidstoeslag dat wordt meegenomen varieert per geldverstrekker en beroepsgroep; het kan oplopen tot 50% van het jaarsalaris, en in specifieke sectoren zoals de zorg zelfs tot 100% bij producten zoals de Zorg en Welzijn Hypotheek. Overigens wordt een
WIA-uitkering door banken doorgaans wel als stabiel inkomen beschouwd, in tegenstelling tot bijvoorbeeld partneralimentatie die als een minder stabiele inkomstenbron wordt gezien. De focus ligt altijd op het vaststellen van een toereikend en duurzaam toetsinkomen om de maandlasten van de hypotheek te kunnen dragen.
Hoe kunt u toeslagen het beste presenteren bij uw hypotheekaanvraag?
Om toeslagen het beste te presenteren bij uw hypotheekaanvraag, is het cruciaal om te begrijpen welke toeslagen überhaupt meetellen als stabiel en bestendig inkomen. De veelvoorkomende, inkomensafhankelijke toeslagen zoals zorgtoeslag, huurtoeslag, kindgebonden budget en kinderopvangtoeslag tellen toeslagen mee voor hypotheek in principe niet, omdat hun stabiliteit voor de lange termijn onzeker is. De focus ligt daarom op de structurele inkomenscomponenten die u via uw werk ontvangt, zoals een
vaste onregelmatigheidstoeslag (ORT), ploegentoeslag, 13e maand en vakantietoeslag. Om deze effectief te presenteren, is het essentieel dat ze duidelijk vermeld staan op uw
werkgeversverklaring en worden ondersteund door recente
salarisstroken van de laatste zes tot twaalf maanden die de consistentie en regelmaat aantonen. Door dit zorgvuldig te doen, kan uw hypotheekverstrekker de bestendigheid van deze specifieke inkomsten beoordelen, waarbij soms hogere percentages van bijvoorbeeld onregelmatigheidstoeslag meetellen voor bepaalde beroepsgroepen. Het raadplegen van een
hypotheekadviseur is hierbij van grote waarde, aangezien deze expert uw unieke financiële situatie kan analyseren en u kan adviseren hoe uw totale inkomen optimaal kan worden voorgelegd om uw
maximale hypotheek te bepalen.
Andere inkomenscomponenten die meetellen voor uw hypotheek
Naast uw reguliere salaris en bekende toevoegingen zoals vakantietoeslag, een 13e maand en een bestendige onregelmatigheidstoeslag, zijn er nog andere, minder gangbare inkomenscomponenten die meetellen voor uw hypotheek. Denk hierbij aan het
inkomen van een Directeur-Grootaandeelhouder (DGA), dat door een bank berekend wordt op basis van het gemiddelde uitgekeerde inkomen over de laatste drie jaren. Hierbij wordt ook gekeken naar de stabiliteit van het inkomen uit de BV, de winst van de onderneming en de toekomstverwachting. Verder kan een
Persoonsgebonden budget (PGB) meetellen voor de berekening van uw maximale hypotheek, met name bij hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie, al nemen niet alle banken dit mee. Voor wie een vastgoedhypotheek overweegt, kunnen
huurinkomsten ook als inkomensbron worden getoetst om de maximale leencapaciteit te bepalen, wat invloed heeft op hoeveel toeslagen meetellen voor hypotheek bij dergelijke financieringen.
Pensioenopbouw meetellen voor hypotheek: wat zijn de mogelijkheden?
Anders dan de complexiteit rondom de vraag of tellen toeslagen mee voor hypotheek, telt uw opgebouwde pensioeninkomen wel degelijk mee bij de beoordeling van uw hypotheekaanvraag. Voor hypotheekverstrekkers is uw toekomstige pensioeninkomen, bestaande uit AOW en aanvullende pensioenopbouw (via werkgever, collectieve regelingen zoals StiPP, of individuele lijfrentes en beleggingen), een stabiele inkomstenbron om uw maximale hypotheek te bepalen. De volledige levenslange uitkering van uw pensioen wordt meegenomen als toetsinkomen, wat met name voor personen die de pensioenleeftijd naderen of al gepensioneerd zijn, de hypotheekmogelijkheden aanzienlijk kan vergroten, soms tot 33% meer hypotheek. Zelfs een buitenlands pensioen kan meetellen, mits de bestendigheid en verifieerbaarheid voldoende zijn.
Het is een misvatting dat een hypotheek na pensionering onmogelijk is; in feite kunnen pensioeninkomsten leiden tot een hogere leencapaciteit dan alleen het salaris vlak voor pensioen. Geldverstrekkers beoordelen de stabiliteit en bestendigheid van dit inkomen, waarbij pensioenfondsen bijvoorbeeld beleggen om een aantrekkelijk rendement te realiseren dat uw pensioenpot doet toenemen. Een maandelijkse inleg en langer doorwerken kunnen de pensioenopbouw verder verhogen. Specifieke producten zoals de seniorenhypotheek zijn er zelfs op gericht om het opgebouwde pensioen en eventuele overwaarde van de woning te benutten voor financiële mogelijkheden, zoals een aanvulling op het pensioeninkomen of het dragen van de maandelijkse hypotheeklasten. Een gedegen advies van een hypotheekadviseur is daarom essentieel om alle mogelijkheden van uw pensioenopbouw voor uw hypotheek in kaart te brengen.
Wat is toetsinkomen en hoe beïnvloedt het uw hypotheekmogelijkheden?
Toetsinkomen is het totale inkomen dat hypotheekverstrekkers gebruiken om uw maximale hypotheek te berekenen, en het beïnvloedt direct uw hypotheekmogelijkheden. Hoe hoger uw vastgestelde toetsinkomen, hoe meer u doorgaans kunt lenen voor een woning. Voor werknemers bestaat het toetsinkomen uit het brutosalaris aangevuld met bestendige inkomenscomponenten zoals vakantietoeslag, een 13e maand, vaste eindejaarsuitkeringen en structurele onregelmatigheidstoeslag, mits deze op de werkgeversverklaring staan en consistent zijn. Voor zelfstandig ondernemers wordt het toetsinkomen berekend als het gemiddelde inkomen over de laatste drie kalenderjaren, met een maximum van het inkomen in het meest recente jaar. Het is van cruciaal belang te begrijpen dat inkomensafhankelijke overheidsbijdragen, zoals zorgtoeslag of huurtoeslag, in principe niet meetellen wanneer de vraag “
tellen toeslagen mee voor hypotheek” speelt, omdat deze als niet-stabiel worden beschouwd. Echter, andere inkomensbronnen zoals een WIA-uitkering kunnen wel degelijk als stabiel inkomen voor de hypotheekberekening worden meegenomen. Samen met de actuele toetsrente en uw overige financiële verplichtingen, bepaalt het toetsinkomen de maandelijkse lasten die u kunt dragen en daarmee het uiteindelijke maximale hypotheekbedrag.
Afbouw renteaftrek hypotheek: wat betekent dit voor uw financiële situatie?
De afbouw van de hypotheekrenteaftrek betekent voor uw financiële situatie dat uw netto woonlasten stijgen, vooral als u in een hogere belastingschijf valt. Het maximale aftrekpercentage is de afgelopen jaren geleidelijk verlaagd, waarbij het in 2023 nog 36,93% was en in 2024 licht steeg naar 36,97%. Voor het huidige jaar, 2025, bedraagt de
maximale hypotheekrenteaftrek 37,48%. Dit heeft tot gevolg dat een kleiner deel van de betaalde hypotheekrente van uw belastbaar inkomen mag worden afgetrokken, waardoor u per saldo minder belastingvoordeel geniet en uw maandelijkse woonlasten toenemen. De hypotheekrenteaftrek geldt uitsluitend voor hypotheken die worden gebruikt voor de aankoop, verbetering of onderhoud van uw hoofdverblijf, en is van toepassing op annuïteiten- of lineaire hypotheken met een maximale duur van 30 jaar. Om de stijging van uw maandlasten te beperken, kunt u overwegen om extra af te lossen op uw hypotheek, al leidt dit wel tot minder hypotheekrenteaftrek. Voor een gedetailleerd overzicht van de regels en hoe dit uw persoonlijke situatie beïnvloedt, kunt u meer lezen over
de afbouw van de hypotheekrenteaftrek.
Veelgestelde vragen over toeslagen en hypotheekinkomen
