Bepalen (hoogste) toetsinkomen voor maximale hypotheek berekening
Bij het berekenen van de maximale hypotheek wordt een aantal stappen doorlopen. De eerste stap is het bepalen met welk inkomen gerekend mag worden. In vakjargon wordt het inkomen waarmee gerekend mag worden het toetsinkomen genoemd. Feitelijk het inkomen waarmee de maximale hypotheektoets door hypotheekbanken uitgevoerd wordt. Op deze pagina gaan we uitgebreid in op het toetsinkomen.
Bereken direct uw maximale hypotheek
Het toetsinkomen is het inkomen waarmee de hoogte van de maximale hypotheek berekend wordt. Het begrip toetsinkomen is niet een term die alleen bij het berekenen van de maximale hypotheek wordt toegepast. Bij het berekenen van toeslagen zoals de huur- of zorgtoeslag wordt ook het begrip toetsingsinkomen toegepast. Omdat het toetsinkomen door verschillende factoren kan afwijken van het daadwerkelijke inkomen, wordt er een aparte term voor gebruikt.
Voorbeeld Toetsinkomen
Piet werkt Fulltime al enkele jaren bij een werkgever. Hij verdient hierbij een modaal inkomen. Daarnaast is Piet enthousiast hobbyist in websites bouwen. Sinds kort bouwt hij af en toe een website voor kennissen of kleine bedrijven, waarmee hij een leuk extra inkomen genereert. Wanneer Piet met zijn bank gaat praten over de aanvraag van een hypotheek, verneemt hij dat de inkomsten uit zijn hobbymatige activiteiten niet meegerekend worden bij het berekenen van de maximale hypotheek. Zijn bank vindt de inkomsten hiervan niet bestendig genoeg en neemt slechts de inkomen uit zijn vaste, voltijds dienstverband mee.
Voor de bepaling van het toetsinkomen zijn geen standaardregels. Welke inkomensbestanddelen door banken wel of niet tot het toetsinkomen gerekend worden, verschilt per bank. Bij overeenkomsten uit loondienstverband worden meestal de vaste inkomensbestanddelen meegenomen, soms ook de variabele inkomensbestanddelen.
Voorbeeld 2 Toetsinkomen
Jan is Fulltime beroepsmilitair. Hij heeft recht op een vaste bezoldiging (salaris voor militairen) per maand en vakantiegeld. Daarnaast ontvangt hij ook maandelijks een VEB-toelage (vaste vergoeding voor extra beslaglegging). Jan heeft een woning gekocht en vraagt hypotheekofferte aan bij 2 verschillende hypotheekbanken. Dan ontdekt hij dat hypotheekbank A de VEB-toelage wel meerekent bij de bepaling van het maximale hypotheek, maar hypotheekbank niet. Bij hypotheekbank heeft hij een hoger toetsinkomen en kan hij een hogere hypotheek krijgen.
Voor de berekening van de maximale hypotheek is een belangrijke stap het bepalen met welk inkomen gerekend mag worden; het toetsinkomen. Hoe het toetsinkomen berekend wordt, verschilt per bank. Bij vaste dienstverbanden met vaste inkomensbestanddelen is het toetsinkomen vaak gelijk aan het vaste periodieke salaris (per week, per 4 weken of per maand), het vakantiegeld, een eventuele vaste 13e maand en eventuele vaste onregelmatigheidstoeslagen. Niet-vaste onderdelen zoals overwerk of provisie worden bij vaste dienstverbanden soms geheel, maar meestal gedeeltelijk of niet meegenomen. Bij de banken waar het geheel of gedeeltelijk wordt meegenomen, moet er meestal wel een historie aangetoond kunnen worden.
Voorbeeld berekening toetsinkomen
| Salaris per maand | € 1.500 |
| Vakantiegeld | 8 % |
| Overwerk* | € 5.000 |
Bank A neemt zowel het vakantiegeld als het overwerk mee in de bepaling van toetsinkomen. Het toetsinkomen voor de berekening maximale hypotheek wordt nu:
| € 1.500 X 12 maanden | € 18.000 |
| Vakantiegeld 8 % | € 1.440 |
| Overwerk | € 5.000 |
| | ------------ |
| Totaal inkomen | € 24.440 |
Bank B neemt het vakantiegeld mee. Voor wat betreft het overwerk nemen ze echter slechts het gemiddelde van de laatste 3 jaren mee: (0 + 0 + 5000) / 3 = € 1667. Het toetsinkomen voor de berekening maximale hypotheek wordt nu:
| € 1.500 X 12 maanden | € 18.000 |
| Vakantiegeld 8 % | € 1.440 |
| Overwerk | € 1.667 |
| | ------------ |
| Totaal inkomen | € 21.107 |
Bovenstaand voorbeeld maakt duidelijk dat er grote verschillen kunnen ontstaan bij de berekening van de maximale hypotheek per hypotheekverstrekker door verschillen in het bepalen van het toetsinkomen. Deze verschillen worden verder versterkt door het hanteren van woonquotes: het percentage van het inkomen dat gebruikt mag worden voor woonlasten. Dit percentage stijgt namelijk, naarmate het inkomen hoger is. Ook hierbij wordt het toetsinkomen als uitgangspunt gehanteerd:
Voorbeeld toetsinkomen en woonquote
In het voorgaande voorbeeld hanteerde Bank A een toetsinkomen van € 24.440.
Bank B hanteerde een toetsinkomen van € 21.107.
Onderstaand een versimpelde woonquotetabel:
| Toetsinkomen vanaf | Woonquote |
|---|
| € 21.000 | 25 % |
| € 21.500 | 26 % |
| € 22.000 | 26,5 % |
| € 22.500 | 27 % |
| € 23.000 | 28 % |
| € 23.500 | 28,5 % |
| € 24.000 | 29 % |
| € 25.000 | 29 % |
Bank A hanteerde een toetsinkomen van € 24.440. Daarbij hoort een woonquote van 29 %. Er mag dan maximaal € 7.087 verwoond worden; een maximale hypotheek van € 110.024
Bank B hanteerde een toetsinkomen van € 21.107. Daarbij hoort een woonquote van 25 %. Er mag dan maximaal € 5.276 verwoond worden; een maximale hypotheek van € 81.913
Bank A hanteert dus een hoger toetsinkomen dan Bank B. Door dit hogere toetsinkomen wordt ook de woonquote hoger. Beide effecten versterken elkaar, waardoor er forse verschillen tussen de maximale hypotheek berekeningen van verschillende hypotheekbanken kunnen optreden.
Bij tweeverdieners wordt gerekend met het hoogste inkomen van beiden. Daarop wordt de woonquote bepaald:
Voorbeeld toetsinkomen bij tweeverdieners
Kees en Anneke zijn tweeverdieners.
Kees werkt 32 uur per week en heeft in totaal een brutojaarsalaris van € 25.000.
Anneke werkt 40 uur per week en heeft in totaal een brutojaarsalaris van € 21.000.
| Toetsinkomen vanaf | Woonquote |
|---|
| € 21.000 | 25 % |
| € 21.500 | 26 % |
| € 22.000 | 26,5 % |
| € 22.500 | 27 % |
| € 23.000 | 28 % |
| € 23.500 | 28,5 % |
| € 24.000 | 29 % |
| € 25.000 | 29 % |
Als we het inkomen van Kees en Anneke vergelijken, heeft Kees het hoogste inkomen met € 25.000. Hierop wordt dan ook de woonquote gebaseerd: 29 %.
Kees en Anneke mogen nu verwonen: (€ 25.000 + € 21.000) * 29 % = € 13.340; een maximale hypotheek van € 227.327
Bij tweeverdieners wordt zoals gezegd gerekend met het hoogste inkomen van beiden. Daarop wordt de woonquote bepaald. Echter, vanaf 1 januari 2012 is de regeling uitgebreid. Dan wordt de woonquote bij tweeverdieners bepaald door het hoogste toetsinkomen fictief te verhogen met 1/3 deel van het laagste toetsinkomen:
Voorbeeld toetsinkomen bij tweeverdieners per 2012
Kees en Anneke zijn nog steeds tweeverdieners.
Kees is inmiddels minder gaan werken, 24 uur per week en heeft nu in totaal een brutojaarsalaris van € 19.500.
Anneke heeft nog steeds in totaal een brutojaarsalaris van € 21.000.
| Toetsinkomen vanaf | Woonquote |
|---|
| € 21.000 | 25 % |
| € 21.500 | 26 % |
| € 22.000 | 26,5 % |
| € 22.500 | 27 % |
| € 23.000 | 28 % |
| € 23.500 | 28,5 % |
| € 24.000 | 29 % |
| € 25.000 | 29 % |
| € 26.000 | 29 % |
| € 27.000 | 29 % |
| € 28.000 | 29 % |
Als we het inkomen van Kees en Anneke vergelijken, heeft Anneke nu het hoogste inkomen met € 21.000. Hier is in 2011 nog een woonquote van 25 % voor gerekend. Vanaf 2012 is echter de woonquote bepaald door het inkomen van Anneke met 1/3 deel van Kees zijn inkomen te verhogen: € 21.000 + € (19.500/3) = € 27.500, waardoor de woonquote 29 % wordt.
Kees en Anneke mogen nu verwonen: (€ 21.000 + € 19.500) * 29 % = € 11.745; een maximale hypotheek van € 200.146.
Naast het feit dat hypotheekbanken individueel kunnen bepalen hoe ze met bepaalde inkomensbestanddelen omgaan bij de bepaling van het toetsinkomen, kunnen ze ook bepaalde verplichtingen verrekenen bij het bepalen van het toetsinkomen. De meest voorkomende gevallen hiervan betreft:
- (Partner)alimentatie
Een veel voorkomende verplichting die grote invloed kan hebben op de maximaal te verkrijgen hypotheek is alimentatie. Sommige banken verrekenen eerst de partneralimentatie verplichtingen met het inkomen. Het resterende bedrag is dan het toetsinkomen. In een aparte sectie bieden we uitgebreide informatie over alimentatie.
- Erfpacht
Bij erfpacht heeft u de grond waar uw huis op staat niet in eigendom, maar in bruikleen; soms betaalt u hiervoor een huur, de canon geheten. Sommige banken verrekenen eerst de erfpachtscanon verplichtingen met het inkomen. Het resterende bedrag is dan het toetsinkomen. In een aparte sectie bieden we uitgebreide informatie over erfpacht.
Voorbeeld toetsinkomen bij alimentatie
Toon is recent gescheiden en alleenstaand. Hij heeft een vaste baan voor 40 uur per week en heeft nu in totaal een brutojaarsalaris van € 28.000, maar betaalt wel € 5.000 partneralimentatie.
| Toetsinkomen vanaf | Woonquote |
|---|
| € 21.000 | 25 % |
| € 21.500 | 26 % |
| € 22.000 | 26,5 % |
| € 22.500 | 27 % |
| € 23.000 | 28 % |
| € 23.500 | 28,5 % |
| € 24.000 | 29 % |
| € 25.000 | 29 % |
| € 26.000 | 29 % |
| € 27.000 | 29 % |
| € 28.000 | 29 % |
Bij Bank A wordt het toetsinkomen gesteld op € 28.000. Hij mag dan volgens de woonquotes 29 % van zijn inkomen gebruiken voor woonlasten. Vervolgens mag hij € 28.000 - € 5.000 = € 23.000 X 29 % verwonen = € 6.670.
Bij Bank B wordt eerst de partneralimentatie van zijn brutojaarsalaris afgetrokken: € 28.000 - € 5.000 = € 23.000. Bij € 23.000 mag volgens de woonquotes 28 % verwoond worden = € 6.440.
|
nieuws
blog