Het toetsinkomen voor een hypotheek is een gestandaardiseerd inkomen dat geldverstrekkers gebruiken om uw financiële draagkracht te bepalen. Dit inkomen is gebaseerd op uw bruto inkomen en andere vaste inkomsten, zoals vakantiegeld. Het toetsinkomen is de voornaamste indicator voor uw leencapaciteit en beïnvloedt direct de maximale hypotheek die u kunt krijgen. Het kan afwijken van uw daadwerkelijke bruto inkomen, omdat het vaak lager wordt vastgesteld. Op deze pagina leest u alles over het toetsinkomen en de invloed ervan op uw hypotheekmogelijkheden.
Definitie en betekenis van toetsinkomen
Het toetsinkomen voor een hypotheek is het deel van uw totale inkomen dat geldverstrekkers als ‘bestendig’ zien. Dit inkomen vormt de basis voor de maximale hypotheek die u kunt lenen. Het wordt berekend op basis van uw bruto inkomen volgens het acceptatiebeleid van de geldverstrekker. Hoewel het gebaseerd is op uw bruto inkomen, worden toeslagen niet meegenomen.
Dit toetsinkomen is de optelsom van alle vaste inkomensbestanddelen, verminderd met eventuele alimentatie die u aan een ex-partner betaalt. Hierdoor kan het toetsinkomen lager uitvallen dan uw daadwerkelijke bruto inkomen. Voor mensen in loondienst omvat het bruto jaarsalaris. Het omvat vaste componenten van uw inkomensbestanddeel, waarbij vakantiegeld of vakantiebonnen voor 100% meetellen. Het wordt bepaald door uw vaste salaris en andere inkomsten.
Hoe wordt het toetsinkomen berekend?
Het toetsinkomen wordt bepaald via een inkomensberekening, waarbij gekeken wordt naar uw bruto inkomen en vaste inkomensbestanddelen. Dit omvat onder andere uw brutosalaris, vakantietoeslag, structurele toeslagen en soms ook een 13e maand of overwerk. Vaak wordt hiervoor het gemiddelde inkomen van de afgelopen drie kalenderjaren gebruikt, inclusief inkomsten uit dienstbetrekking en zelfstandig ondernemerschap. Van dit totaal wordt eventuele partneralimentatie afgetrokken.
Welke inkomensbestanddelen tellen mee?
Het toetsinkomen voor een hypotheek bestaat uit verschillende inkomensbestanddelen. Uw bruto jaarsalaris, vakantietoeslag en vaste uitkeringen tellen hier volledig mee. Ook een vaste 13e maand, eindejaarsuitkering, VEB-toelage en vergoeding levensloopregeling zijn onderdeel van het toetsinkomen. Inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf, ontvangen alimentatie, winstuitkering, onkostenvergoeding en sociale uitkeringen tellen eveneens mee, mits structureel van aard. Maar wat als uw inkomen niet vast is? Onregelmatigheidstoeslag, provisie en overwerk worden voor 25% meegerekend, als ze structureel zijn. Bij ABN AMRO geldt dit percentage van 25% ook voor levensloopvergoedingen. Variabele inkomsten en huurinkomsten tellen beperkt mee. Van uw huurinkomsten mag u 70% bij uw inkomen optellen. De structurele aard van uw inkomen is doorslaggevend. Een freelancer die net een groot project heeft afgerond, ziet dat eenmalige bonussen niet volledig meetellen.
Bruto versus netto inkomen bij toetsing
Het toetsinkomen voor een hypotheek is gebaseerd op uw bruto inkomen. Dit toetsingsinkomen wordt berekend met uw bruto inkomen per jaar. De berekening volgt het acceptatiebeleid van de verstrekker. Uw bruto inkomen is het bedrag vóór aftrek van belastingen en premies. Het is daardoor altijd hoger dan uw netto inkomen. Het toetsinkomen kan echter lager uitvallen dan uw daadwerkelijke bruto inkomen. Dit komt omdat het toetsinkomen een gestandaardiseerde en vaak conservatievere berekening is. De manier waarop het toetsinkomen van het bruto inkomen afwijkt, kan ook per hypotheekverstrekker verschillen.
Toetsinkomen bij verschillende arbeidsvormen
Het toetsinkomen voor een hypotheek wordt op verschillende manieren vastgesteld, afhankelijk van uw arbeidsvorm. Voor inkomsten uit een
dienstbetrekking, zowel vast als met een bepaalde tijd, gelden dezelfde voorwaarden als bij een onbepaalde tijd. Bij een
zelfstandig beroep wordt het toetsinkomen vaak gebaseerd op het gemiddelde inkomen van de laatste drie kalenderjaren. Werknemers met
onregelmatig werk of een flexibele arbeidsrelatie, zoals seizoenswerk, krijgen ook een toetsinkomen gebaseerd op hun gemiddelde inkomen. Heeft u
twee dienstverbanden of meerdere werkgevers gehad in drie jaar, dan worden deze inkomens gecombineerd. Het toetsinkomen is dan de som van deze inkomsten. In alle gevallen wordt het toetsinkomen bepaald door een inkomensberekening, vaak via een inkomensverklaring.
Invloed van toetsinkomen op de maximale hypotheek
Het toetsinkomen voor een hypotheek beïnvloedt direct de maximale hypotheek die u kunt krijgen. Dit inkomen vormt de basis voor de hypotheekhoogte en de hypotheeklast. Het bruto salaris van aanvrager en partner telt mee in deze berekening. Ook financiële verplichtingen van de woningkoper en de toetsrente zijn bepalend voor de maximale hypotheek.
Relatie tussen toetsinkomen en hypotheekbedrag
De
toetsinkomen hypotheek heeft een directe en significante invloed op het maximale hypotheekbedrag dat u kunt lenen. Dit gestandaardiseerde toetsinkomen, gebruikt door geldverstrekkers in Nederland, bepaalt de maximale hypotheekhoogte. Het vormt de basis voor uw maximale hypotheek en is de voornaamste indicator voor uw leencapaciteit. Concreet bepaalt het toetsinkomen de maximale hypotheeklast, waarbij gekeken wordt of uw inkomen voldoende is om de maandelijkse lasten te dragen. Uw bruto inkomen heeft hierbij een directe correlatie met de maximale hypotheeklast.
Rol van geldverstrekkers bij toetsing
Geldverstrekkers controleren uw financiële situatie zorgvuldig bij een hypotheekaanvraag. Zij toetsen uw inkomen en openstaande schulden om een verantwoorde leencapaciteit te bepalen. Dit omvat ook een verplichte BKR-toetsing, die bestaande leningen en betalingsproblemen controleert. Voor het toetsinkomen kijken ze verder naar uw gezinssituatie en dienstverband. Soms vragen zij toestemming voor het controleren van uw studieschuld bij DUO. Sommige geldverstrekkers passen bovendien een seniorentoets toe bij de maximale hypotheekberekening.
Toetsinkomen in verschillende situaties
Het toetsinkomen voor een hypotheek wordt niet voor iedereen op dezelfde manier berekend. De samenstelling van dit inkomen hangt sterk af van uw persoonlijke situatie en arbeidsvorm, want het toetsingsinkomen wordt bepaald door vaste salaris en andere inkomsten. Zo tellen inkomensbestanddelen zoals uw bruto jaarsalaris en vakantietoeslag altijd mee, maar de beoordeling van variabele inkomsten, zoals bonussen, overuren en onregelmatigheidstoeslag, verschilt per geval. Dit betekent dat het toetsinkomen anders wordt vastgesteld voor bijvoorbeeld tweeverdieners, zelfstandigen, uitzendkrachten of gepensioneerden.
Toetsinkomen bij tweeverdieners
Bij tweeverdieners telt sinds 2023 het inkomen van beide partners volledig mee voor het **toetsinkomen hypotheek**. Dit betekent dat 100% van beide inkomens wordt samengeteld om de maximale hypotheek te bepalen. Deze aanpassing heeft als doel om de leencapaciteit voor tweeverdieners te vergroten, waardoor zij doorgaans een hogere hypotheek kunnen afsluiten dan voorheen.
Toetsinkomen voor zelfstandigen en freelancers
Voor zelfstandigen en freelancers wordt het toetsinkomen voor een hypotheek bepaald op basis van hun ondernemingsinkomsten. Geldverstrekkers berekenen dit doorgaans als het laagste van de gemiddelde winst over de afgelopen drie kalenderjaren, of de winst van het laatste kalenderjaar. Voor ondernemers met een B.V. (DGA’s) wordt het toetsinkomen vastgesteld op basis van het bruto jaarsalaris. Hierbij geldt vaak het laagste van het gemiddelde bruto jaarsalaris over de laatste drie kalenderjaren, of het bruto jaarsalaris van het laatste kalenderjaar. Dit toetsinkomen wordt officieel vastgesteld via een Inkomensverklaring Ondernemer (IVO), die door gespecialiseerde partijen wordt opgesteld op basis van de ingediende belastingaangiften. Deze verklaring biedt geldverstrekkers een gestandaardiseerd en betrouwbaar inzicht in de financiële draagkracht van de ondernemer voor een hypotheekaanvraag.
Toetsinkomen bij uitzendkrachten en tijdelijke contracten
Het toetsinkomen voor een hypotheek bij uitzendkrachten en mensen met tijdelijke contracten wordt specifiek berekend. Voor uitzendwerk, onregelmatig werk en verlengde tijdelijke contracten baseert men dit op het gemiddelde inkomen van de laatste drie jaar. Een woningkoper met een flexibel arbeidscontract kan het toetsinkomen laten vaststellen, mits u minimaal één jaar werkervaring heeft; een arbeidsmarktscan of perspectiefverklaring kan hierbij helpen. Het inkomen uit flexibele arbeidsrelatie telt mee als toetsinkomen, conform NHG Norm 6.2. Geldverstrekkers, zoals Rabobank, behandelen een bepaalde tijd contract soms gelijk aan een vast contract. Het flexinkomen bij een tijdelijk of nul-urencontract telt volledig mee, zoals Attens Hypotheken dit toepast. Ondanks de gestegen werk- en inkomenszekerheid voor uitzendkrachten, blijft er onzekerheid over inkomen en werktijden.
Toetsinkomen bij gepensioneerden
Voor gepensioneerden en bijna-gepensioneerden wordt het toetsinkomen voor een hypotheek uitsluitend bepaald door hun pensioeninkomen. Dit pensioeninkomen dient als het enige toetsingscriterium bij de bank. Zowel een levenslange als een tijdelijke uitkering telt volledig mee bij de bepaling van het toetsinkomen. Bij een levenslange uitkering wordt de volledige uitkering opgeteld. Voor een tijdelijke uitkering geldt dat de volle uitkering gedurende de looptijd wordt meegenomen.
Voorbeeld en rekenhulpmiddelen voor toetsinkomen
Het toetsinkomen voor een hypotheek kunt u op verschillende manieren berekenen, met of zonder hulpmiddelen, zoals de
1-2-3 methodiek voor zelfstandigen. U kunt zelf een inschatting maken met online rekentools, zoals de
Inkomensbepaling Loondienst, voor een eerste
indicatie. Een
hypotheekadviseur stelt het toetsinkomen definitief vast, vaak met behulp van een
Rekentool.
Hoe gebruik je een toetsinkomen calculator?
U gebruikt een toetsinkomen calculator om uw toetsinkomen voor een hypotheek te bepalen. De online IBL rekentool berekent dit inkomen voor uw hypotheektoetsing, gebaseerd op uw input. Hypotheekadviseurs gebruiken deze tool om het toetsinkomen voor aanvragers in loondienst vast te stellen. U uploadt uw UWV-verzekeringsbericht op toetsinkomenberekenen.nl; de rekentool leest de data dan automatisch uit. Een hypotheekklant in loondienst kan zelf het inkomen berekenen met deze IBL-rekentool. Het inkomen uit de IBL rekentool mag de hypotheekadviseur gebruiken als maximaal toetsinkomen. Veel mensen kiezen voor zo’n online rekentool, want handmatige berekeningen zijn complex.
Factoren die het toetsinkomen kunnen beïnvloeden
Het toetsinkomen voor een hypotheek wordt door diverse factoren beïnvloed. Uw persoonlijke situatie en wensen spelen hierin een rol, net als uw vaste salaris en andere inkomsten. Het toetsinkomen kan bestaan uit verschillende inkomenscomponenten, zoals bonussen en overuren. Ook inkomensveranderingen, zoals inkomsten uit het buitenland, kunnen het toetsinkomen beïnvloeden. Soms kan het toetsinkomen zelfs lager uitvallen dan uw bruto inkomen, bijvoorbeeld bij partneralimentatie. De volgende factoren zijn hierbij van belang:
- Overwerk, bonussen en toeslagen
- Veranderingen in arbeidscontracten
- Invloed van fiscale regels en wetgeving
Overwerk, bonussen en toeslagen
Overwerk, bonussen en toeslagen kunnen meetellen voor uw toetsinkomen hypotheek. Overwerk mag tot maximaal 20% van uw totale inkomen worden meegenomen, gebaseerd op een 40-urige werkweek. Overwerk is structureel als het onderdeel is van uw arbeidsafspraken, niet als uitzondering. Overuren verhogen uw totale inkomen en kunnen beloond worden met loon of vrije dagen. Werknemers die overuren draaien, ontvangen hiervoor vaak een overwerktoeslag. Deze toeslagen worden conform de cao of inlenersbeloning bepaald en zijn wettelijk vereist.
Veranderingen in arbeidscontracten
Arbeidscontracten in Nederland veranderen, met name door de introductie van basiscontracten. Deze nieuwe contracten vervangen nuluren- en min-max-overeenkomsten, wat zorgt voor meer werk- en roosterzekerheid. De arbeidsmarkthervorming, die op 24 april 2023 een basiscontract met een minimaal aantal uren introduceerde, heeft als doel meer evenwicht in contractvormen te creëren. Ook de ketenregeling is gewijzigd; sinds 1 juli 2015 kan een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan na drie contracten of twee jaar, volgens artikel 7:668a BW. Deze aanpassingen, zoals de verschuiving van gemiddelde naar vaste uren, bieden personeel meer zekerheid en kunnen de kosten voor werkgevers besparen. Werkgevers moeten hun arbeidscontracten aanpassen door nieuwe wetgeving, waaronder de nieuwe pensioenwet. Al deze veranderingen in arbeidscontracten kunnen invloed hebben op de berekening van uw toetsinkomen voor een hypotheek.
Invloed van fiscale regels en wetgeving
Fiscale regels en wetgeving beïnvloeden uw financiële situatie, wat doorwerkt in uw toetsinkomen voor een hypotheek. De fiscale grondslagen volgen regels uit de Wet inkomstenbelasting en de Vennootschapsbelasting. Fiscaal partnerschap kan de fiscale behandeling van de eigen woning beïnvloeden. Dit kan zowel voordeel als nadeel opleveren op familieniveau. De Nederlandse regering past deze fiscale regels regelmatig aan, vaak met het doel meer inkomsten te genereren. Voor ondernemers heeft belastingwetgeving impact op zowel hun onderneming als hun privéleven. Raadpleeg daarom regelmatig de actuele regels en richtlijnen van de Belastingdienst. Fiscale wet- en regelgeving, zoals die omtrent familiehypotheek, kan namelijk over tijd veranderen.
Hypotheek berekenen op basis van toetsinkomen
Het berekenen van uw toetsinkomen voor een hypotheek is een gestructureerd proces. Een hypotheekadviseur stelt dit inkomen vast, vaak als een gemiddelde van uw bruto jaarinkomens over de laatste drie kalenderjaren. Voor aanvragers in loondienst baseert men dit primair op het bruto jaarinkomen en vaste inkomenscomponenten, zoals vermeld op de werkgeversverklaring. Uw bruto jaarsalaris, vakantiegeld en een dertiende maand tellen hierin mee, gebaseerd op de afgelopen twaalf maanden. De adviseur gebruikt documenten zoals uw UWV Verzekeringsbericht en recente loonstrook. De IBL rekentool helpt bij het vaststellen van het toetsinkomen voor loondienst. Van de som van alle inkomensbestanddelen trekt men eventuele alimentatie af. Uiteindelijk stelt de hypotheekverstrekker het toetsingsinkomen vast, waarbij alle inkomsten nauwkeurig worden verzameld.
Zoek een vestiging voor persoonlijk advies
Voor persoonlijk hypotheekadvies kunt u een afspraak maken bij een vestiging. Woningzoekers kunnen bijvoorbeeld terecht bij een lokaal hypotheekadvieskantoor in Zevenaar. Daar helpt een adviseur u met het bepalen van uw toetsinkomen en de maximale hypotheek.
Plan een adviesgesprek met onze hypotheekadviseur
Een adviesgesprek met een hypotheekadviseur plant u eenvoudig in. U kunt een gratis en vrijblijvend oriënterend gesprek aanvragen voor persoonlijk hypotheekadvies, ook als u een hypotheekverhoging overweegt. Tijdens dit gesprek bespreekt u uw financiële situatie en persoonlijke wensen met een hypotheekexpert. Een afspraak maakt u online, telefonisch of op een vestiging.
ABN AMRO hypotheek berekenen
ABN AMRO hanteert een toetsinkomenberekening voor hypotheken. Deze berekening baseert zich op uw financiële situatie, zoals bruto jaarinkomen, bestaande financiële verplichtingen en de getaxeerde woningwaarde. Het maximale leenbedrag baseert zich op uw bruto-inkomen per maand. De berekening omvat een gedetailleerde analyse van uw financiële situatie en hypotheekkenmerken.
Voor een eerste indicatie van uw hypotheekmogelijkheden kunt u de ABN AMRO hypotheekcalculator gebruiken. Deze online tool bepaalt in ongeveer 2 minuten uw mogelijke hypotheekbedrag. De online leencalculator geeft inzicht in bruto en netto maandlasten. Hiervoor vult u uw inkomen, gewenst hypotheekbedrag, gekozen looptijd, hypotheekvorm en eigen inleg in. De online calculator geeft een eerste indicatie van uw hypotheekmogelijkheden. De calculator toont alleen het eigen hypotheekaanbod van ABN AMRO, wat betekent dat u geen vergelijking met andere banken kunt maken. Voor een compleet beeld van de markt is een adviesgesprek daarom onmisbaar.
