Het toetsinkomen hypotheek is het gestandaardiseerde inkomen dat geldverstrekkers gebruiken om uw maximale hypotheek te bepalen, gebaseerd op uw bruto inkomen en andere vaste inkomsten. Deze pagina legt uit welke inkomenscomponenten meetellen, hoe specifieke situaties zoals die van flexwerkers en de actuele toetsrente die in 2025 onveranderd vijf procent bedraagt de berekening beïnvloeden, en hoe u zelf een inschatting kunt maken voor uw hypotheekaanvraag.
Wat is toetsinkomen bij een hypotheek?
Het toetsinkomen bij een hypotheek is het gestandaardiseerde inkomen dat geldverstrekkers hanteren om uw maximale hypotheek te bepalen en uw financiële draagkracht te beoordelen. Deze berekening is cruciaal, want hoe hoger uw toetsinkomen, hoe meer hypotheek u in de regel kunt krijgen. Voor de meeste aanvragers in loondienst is het toetsinkomen primair gebaseerd op het bruto inkomen zoals vermeld op de werkgeversverklaring, aangevuld met vaste inkomstencomponenten zoals vakantiegeld en een dertiende maand.
Echter, de bepaling van het toetsinkomen hypotheek varieert voor specifieke situaties. Voor ondernemers en flexwerkers (zoals uitzendkrachten) wordt vaak het gemiddelde inkomen over de afgelopen 3 jaar als toetsinkomen gehanteerd, waarbij dit nooit hoger mag zijn dan het inkomen van het laatste jaar. Inkomsten uit overwerk en onregelmatigheidstoeslagen kunnen meetellen voor 100% van het inkomen van de afgelopen 12 maanden, mits deze van structurele aard zijn en passen bij het beroep. Ook huurinkomsten uit een tweede woning kunnen, onder voorwaarden, tot 70% van het bedrag worden meegenomen. Voor oudere aanvragers wordt vanaf 57 jaar ook het verwachte pensioeninkomen meegewogen. Banken toetsen dit inkomen bovendien aan de actuele woonquotes en de toetsrente, die in 2025 onveranderd vijf procent bedraagt, om zo de maximale hypotheeklast en daarmee uw leencapaciteit vast te stellen.
Welke inkomenscomponenten tellen mee voor het toetsinkomen?
Voor het toetsinkomen hypotheek tellen naast uw bruto jaarsalaris verschillende vaste en, onder voorwaarden, variabele inkomenscomponenten mee. Dit omvat doorgaans vakantiegeld, een vaste dertiende maand, structurele toeslagen, overwerk en pensioeninkomen, waarbij de acceptatie afhangt van de aard en bestendigheid van de inkomsten. De exacte criteria en berekeningswijzen voor deze inkomsten worden nader toegelicht in de volgende secties.
Bruto-inkomen en vaste toeslagen
Het bruto-inkomen vormt de fundamentele basis voor de berekening van uw toetsinkomen hypotheek. Dit is uw overeengekomen vaste bruto jaarsalaris, zoals vastgelegd in uw arbeidsovereenkomst en vermeld op de werkgeversverklaring. Naast dit basisinkomen tellen verschillende vaste toeslagen mee, mits deze structureel van aard zijn en aantoonbaar worden ontvangen. Denk hierbij aan vakantiegeld, dat voor toetsinkomen volgens de NHG-normen volledig wordt meegenomen, en een vaste dertiende maand of andere overeengekomen vaste bonussen. Ook een bruto AOW-bedrag voor een alleenstaande, dat in 2025 € 1683,38 inclusief vakantiegeld bedraagt, wordt als vaste inkomenscomponent meegewogen indien van toepassing. Deze consistente inkomstenbronnen zorgen voor een stabiele beoordeling van uw financiële draagkracht.
Variabele en tijdelijke inkomsten
Variabele en tijdelijke inkomsten spelen een specifieke rol bij de bepaling van het toetsinkomen hypotheek. Voor een ondernemer met variabel inkomen kan het verkrijgen van een hypotheek moeilijker zijn door de inherentie onzekerheid. Geldverstrekkers, zoals NIBC die rekening houdt met variabele inkomsten en flexibele acceptatiecriteria hanteert, vragen vaak om aantoonbaar stabiele inkomsten over meerdere jaren. Voor een leningaanvrager met tijdelijk contract bestaat het risico van onzeker inkomen, wat kan leiden tot minder kans op lening.
Echter, er zijn mogelijkheden om de kans op leninggoedkeuring te vergroten. Zo kan een tijdelijk contract werknemer meer kans op een lening hebben met een intentieverklaring van de werkgever. Leningsaanvragers met variabel inkomen doen er goed aan om gedetailleerde documentatie te verstrekken, zoals bankafschriften, belastingaangiften en contracten, om een compleet beeld van hun financiële situatie te geven. De hypotheekaanvraag voor flexwerkers en ondernemers kent een uitbreiding mogelijkheden, mits zij een stabiel inkomen zonder vast dienstverband kunnen aantonen. Kredietverstrekkers beoordelen de stabiliteit van het inkomen op basis van factoren als de duur dienstbetrekking, het soort arbeidsovereenkomst, de inkomensgeschiedenis, de variabiliteit inkomen en de aanwezigheid van meerdere inkomensbronnen.
Aftrekposten en correcties in het toetsinkomen
Aftrekposten (fiscale aftrekposten) zoals hypotheekrenteaftrek, zorgkosten of giften, hebben doorgaans geen directe invloed op de hoogte van uw toetsinkomen hypotheek zoals geldverstrekkers die berekenen voor aanvragers in loondienst. Het toetsinkomen is primair gebaseerd op uw bruto jaarinkomen en andere vaste inkomenscomponenten, vóór de toepassing van persoonlijke fiscale aftrekposten die uw belastbaar inkomen en daarmee de te betalen belasting verlagen. Deze aftrekposten beïnvloeden wel uw netto besteedbaar inkomen, wat essentieel is voor uw maandelijkse budget en financiële draagkracht. Voor ondernemers gelden echter specifieke ‘correcties’ waarbij het toetsinkomen vaak wordt bepaald op basis van het gemiddelde fiscale inkomen (nettowinst) over de afgelopen 3 jaar, met een maximum van het inkomen in het laatste jaar. In dit geval kunnen zakelijke aftrekposten (die de fiscale winst beïnvloeden) indirect een rol spelen bij de bepaling van hun toetsinkomen. Voor een hypotheekaanvraag is het cruciaal om een compleet overzicht van alle inkomsten en relevante aftrekposten te kunnen overleggen.
Hoe beïnvloedt toetsinkomen de maximale hypotheek?
Het toetsinkomen hypotheek beïnvloedt de maximale hypotheek die u kunt lenen direct en significant; hoe hoger uw toetsinkomen, hoe meer u in de regel kunt lenen. Geldverstrekkers gebruiken dit gestandaardiseerde inkomen om uw financiële draagkracht en de maandelijks toegestane woonlast vast te stellen. Deze berekening wordt bepaald aan de hand van uw bruto-inkomen, de woonquote en de toepasselijke toetsrente, die voor leningen met een rentevastperiode korter dan 10 jaar in 2025 onveranderd vijf procent bedraagt, terwijl bij langere rentevaste perioden de werkelijke (vaak lagere) rente wordt gebruikt, wat vaak een hogere maximale hypotheek mogelijk maakt.
Uw toetsinkomen is de basis voor deze bepaling en hangt af van diverse inkomenscomponenten. Naast uw bruto jaarsalaris, tellen vaste toeslagen zoals vakantiegeld en een dertiende maand volledig mee. Ook structurele inkomsten uit overwerk of onregelmatigheidstoeslagen worden meegenomen voor 100% van het inkomen van de afgelopen 12 maanden, mits deze van structurele aard zijn en passen bij het beroep. Voor zelfstandigen en flexwerkers wordt het toetsinkomen doorgaans bepaald op basis van het gemiddelde inkomen over de afgelopen 3 jaar, waarbij dit nooit hoger mag zijn dan het inkomen van het laatste jaar. Bovendien wordt voor aanvragers vanaf 57 jaar ook het verwachte pensioeninkomen meegewogen in de hypotheektoetsing, wat de leencapaciteit kan vergroten. Schulden en andere financiële verplichtingen, zoals leningen, verminderen logischerwijs de maximale hypotheek.
Hoe bereken je zelf je toetsinkomen voor een hypotheek?
Zelf je toetsinkomen voor een hypotheek berekenen, houdt in dat je een realistische inschatting maakt van het inkomen dat geldverstrekkers zullen hanteren om je maximale hypotheek te bepalen, door je inkomsten volgens hun specifieke richtlijnen te categoriseren en samen te voegen. De basis van dit toetsinkomen hypotheek is doorgaans je bruto jaarsalaris, zoals vermeld op je werkgeversverklaring, aangevuld met structurele en vaste inkomenscomponenten zoals vakantiegeld en een dertiende maand. Ook overwerk en onregelmatigheidstoeslagen kunnen meetellen voor 100% van de inkomsten van de afgelopen 12 maanden, mits de structurele aard van deze inkomsten bewezen kan worden en ze passen bij je beroep.
Voor ondernemers en flexwerkers, zoals uitzendkrachten, wordt het toetsinkomen vaak bepaald op basis van het gemiddelde inkomen over de afgelopen 3 jaar, met als belangrijke restrictie dat dit bedrag nooit hoger mag zijn dan het inkomen van het laatste jaar. Dit principe wordt gehanteerd door veel geldverstrekkers, zoals Obvion Hypotheken en Neo Hypotheken, en kan voor startende zzp’ers soms een inkomensverklaring vereisen. Ben je ouder dan 57 jaar? Dan telt ook je verwachte pensioeninkomen mee. Daarnaast kunnen huurinkomsten uit een tweede woning, onder specifieke voorwaarden, tot 70% van het bedrag worden meegenomen bij de bepaling van je inkomen. Belangrijk is te onthouden dat fiscale aftrekposten, zoals hypotheekrenteaftrek, doorgaans geen directe invloed hebben op de hoogte van je toetsinkomen. Je toetsinkomen is de som van alle inkomensbestanddelen, verminderd met eventuele alimentatie die je betaalt aan een ex-partner. Hoe nauwkeurig is jouw eigen inschatting van je toetsinkomen eigenlijk, gezien deze specifieke regels voor variabele inkomsten en de 70% regel voor huurinkomsten uit een tweede woning? Hoewel online rekentools je een goede indicatie kunnen geven van je maximale hypotheek op basis van je toetsinkomen, is het uiteindelijke oordeel aan de hypotheekverstrekker die ook naar je financiële verplichtingen kijkt.
Welke regels en tijdelijke maatregelen gelden voor toetsinkomen in 2025?
In 2025 blijven de kernregels voor het toetsinkomen hypotheek stabiel, waaronder de toetsrente van vijf procent, terwijl nieuwe maatregelen rondom pensioenuitkeringen en specifieke inkomenscomponenten aandacht vragen. Voor het toetsinkomen hypotheek in 2025 blijven de meeste bestaande regels van kracht. Zo bedraagt de vaste toetsrente voor hypotheken met een rentevastperiode korter dan 10 jaar, die de leencapaciteit beïnvloedt, ook in 2025 onveranderd vijf procent. Een belangrijke regel voor de bepaling van uw toetsinkomen is hoe omgegaan wordt met tijdelijke inkomsten, zoals uit een lijfrente-uitkering; de volledige uitkering wordt gedurende de looptijd opgeteld bij het toetsinkomen voor de hypotheekaanvraag. Voor een tijdelijke oudedagslijfrente geldt bovendien een maximale jaaruitkering van € 26.781 in 2025, wat een concrete grens stelt aan dit type inkomen.
Een relevante ontwikkeling voor 2025 is het keuzerecht bedrag ineens, dat niet eerder dan 2025 in werking treedt. Dit biedt de mogelijkheid om een deel van het pensioen in één keer uit te laten keren, wat impact kan hebben op de beoordeling van het structurele pensioeninkomen dat voor aanvragers vanaf 57 jaar wordt meegewogen. Zijn er al duidelijke richtlijnen van hypotheekverstrekkers over de verwerking van een eenmalige pensioenuitkering in het toetsinkomen, en hoe dit de stabiliteit van het inkomen op lange termijn beïnvloedt? Hoewel er geen grootschalige, tijdelijke versoepelingen van de algemene toetsinkomen regels zijn aangekondigd die direct vergelijkbaar zijn met eerdere crisismaatregelen (bijvoorbeeld uit de COVID-periode voor flexwerkers), blijven de standaardregels van toepassing, zoals het hanteren van het gemiddelde inkomen over de afgelopen 3 jaar voor ondernemers en flexwerkers, met als bovengrens het inkomen van het laatste jaar.
Verschillen tussen toetsinkomen en daadwerkelijk inkomen bij hypotheekaanvraag
Het verschil tussen toetsinkomen en daadwerkelijk inkomen bij een hypotheekaanvraag is fundamenteel: toetsinkomen hypotheek is het gestandaardiseerde, door geldverstrekkers gehanteerde inkomen dat wordt berekend op basis van strikte acceptatiecriteria, terwijl uw daadwerkelijk inkomen simpelweg het bruto inkomen is dat u ontvangt. Het toetsinkomen ligt hierdoor vaak lager dan bruto inkomen omdat het niet alle inkomenscomponenten op 100% meerekent en de stabiliteit toetst.
Voor de bepaling van het toetsinkomen wordt niet zomaar naar uw loonstrook gekeken; geldverstrekkers toetsen dit door de verdiencapaciteit uit Arbeidsmarktscan of het huidige inkomen uit werkgeversverklaring te hanteren, waarbij vaak de laagste van actueel inkomen of verdiencapaciteit wordt gekozen. Voor ondernemers en flexwerkers wordt het toetsinkomen vastgesteld aan de hand van het gemiddeld inkomen over de drie voorgaande kalenderjaren, met een maximum van het inkomen in het laatste jaar. Terwijl uw bruto jaarsalaris een belangrijke basis vormt voor het toetsinkomen loondienst, tellen vaste componenten zoals vakantiegeld, 13e maand en vaste eindejaarsuitkering mee, maar worden variabele inkomsten en huurinkomsten vaak beperkt meegenomen (bijvoorbeeld huurinkomsten voor 80% van de hypotheekcapaciteit). Bovendien wordt bij een gezamenlijke aanvraag het tweede inkomen meegenomen voor 90%, en wordt partneralimentatie die u betaalt van het bruto inkomen afgetrokken voor de berekening van het toetsinkomen. Dit alles zorgt ervoor dat het toetsinkomen een conservatievere en gespecialiseerde weergave is van uw financiële draagkracht, specifiek voor de hypotheekaanvraag, en niet zomaar gelijk is aan het bedrag dat op uw bankrekening binnenkomt.
Praktische tools en calculators voor toetsinkomen en hypotheekberekening
Praktische tools en calculators bieden woningkopers een snelle en eenvoudige manier om een indicatieve inschatting te maken van hun toetsinkomen hypotheek en de daaruit voortvloeiende maximale hypotheek. Deze online hulpmiddelen, vaak te vinden op websites van hypotheekverstrekkers of adviesbureaus, vereisen de invoer van belangrijke gegevens zoals uw inkomen, partnerinkomen en financiële verplichten om binnen één minuut een eerste indicatie maximale hypotheek te geven.
Voor specifieke groepen, zoals ondernemers, vragen deze online berekentools doorgaans om de nettowinst afgelopen 2/3 jaar of het gemiddelde inkomen over de afgelopen 3 jaar om een indicatieve hypotheekberekening en daarmee de maximale hypotheek voor ZZP’ers te genereren. Hoewel een maximale hypotheek calculator snel inzicht geeft in uw financiële mogelijkheden en zelfs de nieuwe maandlasten en voordeligste hypotheek kan tonen, is het cruciaal te beseffen dat deze tools een globale berekening geven. Ze dienen primair als startpunt budgetbepaling en zijn geen vervanging voor een persoonlijk adviesgesprek met een hypotheekadviseur, die uw volledige financiële situatie en alle nuances van uw toetsinkomen hypotheek definitief kan beoordelen. Welke geavanceerde functies zouden deze tools nog meer kunnen bieden om complexe inkomenssituaties, zoals die van flexwerkers met wisselende toeslagen, nog nauwkeuriger te simuleren?
ING hypotheek berekenen: wat betekent toetsinkomen hierbij?
Wanneer u een ING hypotheek berekenen, betekent toetsinkomen hypotheek het gestandaardiseerde inkomen dat ING, als geldverstrekker, gebruikt om uw maximale hypotheek te bepalen en uw financiële draagkracht te beoordelen. Voor aanvragers in loondienst is dit voornamelijk gebaseerd op het bruto inkomen zoals vermeld op de werkgeversverklaring, aangevuld met structurele inkomenscomponenten zoals vakantiegeld en een vaste dertiende maand. ING past hiervoor een specifieke Toetsinkomenberekening toe, die ook de Arbeidsmarktscan als toetsinkomen kan accepteren.
Voor ondernemers en flexwerkers, zoals uitzendkrachten, hanteert ING doorgaans het gemiddelde inkomen over de afgelopen 3 jaar als toetsinkomen, waarbij dit bedrag nooit hoger mag zijn dan het inkomen van het laatste jaar. Overwerk en onregelmatigheidstoeslagen kunnen voor 100% van het inkomen van de afgelopen 12 maanden worden meegenomen, mits deze van structureel karakter zijn en passen bij het beroep. Daarnaast kunnen huurinkomsten uit een tweede woning, onder voorwaarden, tot 70% van het bedrag worden meegerekend bij de bepaling van uw toetsinkomen. Vanaf 57 jaar wordt ook het verwachte pensioeninkomen meegewogen. Hoe hoger uw toetsinkomen, hoe meer hypotheek u in de regel kunt krijgen, wat cruciaal is voor de maximale verstrekking van uw ING hypotheek.
Financiële check hypotheek: toetsinkomen als onderdeel van de beoordeling
Een financiële check voor een hypotheek is een essentiële stap om uw financiële mogelijkheden te beoordelen, waarbij het toetsinkomen hypotheek een fundamenteel onderdeel is van deze analyse. Geldverstrekkers en financiële adviseurs voeren deze check uit om te bepalen of uw inkomen de hypotheeklasten kan dragen en om de maximale hypotheek vast te stellen. Deze beoordeling omvat naast uw inkomensgegevens ook factoren zoals de actuele rentestand, uw BKR-toetsresultaat, eventuele andere leningen en de geschatte woningwaarde, en toont aan of een woning betaalbaar is en verhoogt daarmee zelfs de kans op toewijzing van een woning, met name bij nieuwbouw.
Het uitvoeren van een dergelijke check helpt u een realistisch budget voor uw huisaankoop te bepalen door een compleet beeld te geven van uw financiële situatie. Geldverstrekkers beoordelen bij een financiële check nauwkeurig of uw inkomen de maandelijkse lasten kan dragen, met het toetsinkomen als de voornaamste indicator. Dit biedt u niet alleen inzicht in uw leencapaciteit, maar verhoogt ook de slagingskans van uw hypotheekaanvraag. Hoe vroeg in het traject zou men idealiter een financiële check moeten uitvoeren om optimaal gebruik te maken van het inzicht in hun toetsinkomen?
Hypotheek berekenen met toetsinkomen: stappen en aandachtspunten
Om uw hypotheek te berekenen met toetsinkomen, is het essentieel om gestructureerd te werk te gaan en de specifieke inkomenscriteria van geldverstrekkers te hanteren. Begin met het nauwkeurig verzamelen van al uw inkomsten: uw bruto jaarsalaris, vaste toeslagen zoals vakantiegeld en een eventuele vaste dertiende maand. Voor variabele inkomsten zoals overwerk en onregelmatigheidstoeslagen telt 100% van de inkomsten van de afgelopen 12 maanden mee, mits deze structureel van aard zijn en passen bij uw beroep. Bent u ondernemer of flexwerker, dan wordt uw toetsinkomen doorgaans gebaseerd op het gemiddelde inkomen over de afgelopen 3 jaar, met een belangrijke restrictie dat dit bedrag nooit hoger mag zijn dan het inkomen van het laatste jaar. Daarnaast kunnen specifieke inkomstenbronnen, zoals pensioeninkomen vanaf 57 jaar of huurinkomsten uit een tweede woning (tot 70% onder voorwaarden), uw leencapaciteit vergroten. Een cruciaal aandachtspunt is dat inkomen uit vermogen voor 3% van het bedrag boven €100.000 meegewogen kan worden. Vergeet bovendien niet dat betaalde partneralimentatie van uw bruto inkomen wordt afgetrokken voor de toetsinkomenberekening, terwijl fiscale aftrekposten doorgaans geen directe invloed hebben op de hoogte van uw toetsinkomen. Hoewel online rekentools een goede indicatie kunnen geven, is het uiteindelijke oordeel over uw maximale hypotheek en bijbehorende maandlasten altijd aan de hypotheekverstrekker na een grondige beoordeling van uw gehele financiële situatie. Hoe kunt u proactief aantonen dat uw variabele inkomsten (ondanks fluctuaties) een betrouwbare basis vormen voor een hypotheekaanvraag?
