Goed overzicht van Hypotheek nieuws en gerelateerde nieuwsberichten. Kwalitatief geschreven en altijd onderbouwd.
Overdrachtsbelasting kan helaas niet worden meegenomen in de hypotheek. Dit betekent dat kopers in Nederland het verschuldigde tarief – meestal 2% van de aankoopprijs – naast de hypotheek zelf moeten betalen.
In dit artikel leggen we uit waarom overdrachtsbelasting niet in de hypotheek mag worden opgenomen, welke alternatieven er zijn voor het betalen ervan, en welke uitzonderingen en vrijstellingen mogelijk zijn. Daarnaast bespreken we de fiscale gevolgen en beantwoorden we veelgestelde vragen over dit onderwerp, zodat je precies weet waar je aan toe bent bij de aankoop van een woning.
Overdrachtsbelasting is een belasting die je betaalt bij de aankoop van een woning in Nederland. De wetgeving bepaalt dat deze belasting door de koper wordt voldaan, meestal binnen één maand na de datum van levering, en bedraagt in de meeste gevallen 2% van de aankoopprijs van de woning. Het is een verplichte en vooraf te betalen kostenpost die niet direct verbonden is aan de hypotheekverstrekking zelf.
Hoewel de hypotheek dient als lening om de aankoop van de woning te financieren, kan de overdrachtsbelasting niet rechtstreeks in de hypotheek worden opgenomen. Hypotheekverstrekkers lenen doorgaans alleen voor de aankoopprijs van de woning inclusief eventuele verbouwingskosten, maar kosten koper zoals overdrachtsbelasting maken geen onderdeel uit van het financieringsbedrag dat in de hypotheek kan worden opgenomen.
Dit komt omdat de hypotheek bedoeld is als onderpand voor de lening die strikt betrekking heeft op de aankoop (of verbouwing) van de woning. Overdrachtsbelasting wordt gezien als een belasting die apart betaald moet worden en is bovendien niet fiscaal aftrekbaar, in tegenstelling tot bijvoorbeeld hypotheekrente. Dit maakt het voor geldverstrekkers ook minder aantrekkelijk om het deel overdrachtsbelasting mee te financieren in de hypotheek.
Een veelvoorkomende misvatting is dat men de overdrachtsbelasting kan “meefinancieren” om de directe kosten bij de aankoop te verlagen. In werkelijkheid betekent dit dat je extra geld leent waardoor je totale schuld omhoog gaat, en dit is juridisch en financieel niet toegestaan als onderdeel van de hypotheek. Banken toetsen de totale hypotheek op basis van de marktwaarde van de woning en financiële draagkracht; zij verstrekken geen lening voor bijkomende kosten zoals overdrachtsbelasting of notariskosten.
Wel bestaan er mogelijkheden om de effecten van deze kosten te verzachten, bijvoorbeeld door een overbruggingskrediet af te sluiten of alternatieve financiering te regelen. Deze staan echter los van de hypotheek zelf. Ook kan soms een hogere hypotheek worden aangevraagd als de bank verbouwingskosten accepteert, maar ook dan blijft overdrachtsbelasting uitgesloten van de hypotheek.
Kortom: overdrachtsbelasting kan niet in de hypotheek worden opgenomen. Je dient deze belasting apart te betalen vanuit eigen middelen, een schenking of een aparte lening. De hypotheek is strikt bedoeld om de koopprijs (en eventueel verbouwingskosten) te financieren, waarbij overdrachtsbelasting niet tot de financieringsposten behoort. Dit is een belangrijk uitgangspunt bij de totale financieringsplanning voor de aankoop van een woning in Nederland.
Financiering via de hypotheek is vaak niet mogelijk voor bijkomende kosten zoals overdrachtsbelasting, notariskosten, makelaarskosten en advieskosten. Dit komt doordat de hypotheek meestal maximaal 100% van de taxatiewaarde van de woning mag bedragen, waardoor extra kosten buiten de aankoopprijs niet kunnen worden meegefinancierd. Deze wettelijke beperking geldt sinds januari 2018 in Nederland.
Daarnaast brengt het afsluiten of verhogen van een hypotheek diverse formele stappen en kosten met zich mee, zoals een notarisbezoek voor het opstellen en inschrijven van de hypotheekakte bij het Kadaster. Deze notariskosten en eventuele afsluit- en advieskosten maken het noodzakelijk dat je over voldoende eigen geld beschikt om deze bijkomende uitgaven te dekken.
Een hypotheek in Nederland is verder strikt gebonden aan het financieren van de eigen woning als hoofdverblijf. Een hypotheek wordt verstrekt om een huis te kopen of te verbouwen met directe waardecreatie aan het onroerend goed. Kosten zonder directe waardevermeerdering, zoals overdrachtsbelasting, kunnen daarom niet via de hypotheek worden betaald.
Bovendien stellen hypotheekverstrekkers aanvullende eisen. Zo moet een hypotheeknemer kunnen aantonen dat hij financieel in staat is om de lening inclusief rente en bijkomende lasten terug te betalen. Personen met een negatieve BKR-registratie, te hoge schulden of onvoldoende eigen middelen krijgen vaak geen toestemming voor het verhogen of afsluiten van een hypotheek, wat de financiering van bijkomende kosten verder beperkt.
Ook is een tweede hypotheek vrijwel alleen mogelijk bij dezelfde geldverstrekker als de eerste hypotheek en vereist deze vaak eigen inbreng. Bij restschulden kunnen administratieve en notariskosten bijkomen, wat het proces complex maakt. Daardoor kiezen veel huiseigenaren bij onvoldoende eigen geld voor alternatieve financieringsvormen zoals persoonlijke leningen, familiehypotheken of eigen spaargeld.
Tot slot zijn fiscale voordelen zoals hypotheekrenteaftrek gekoppeld aan maximaal 100% financiering van de woningwaarde en aan aflossingsverplichtingen, waardoor het financieren van extra kosten buiten de woningwaarde niet past binnen het fiscale kader.
Samengevat, financiering via de hypotheek is niet mogelijk voor kosten buiten de aanschafprijs en taxatiewaarde van het huis door wettelijke grenzen, eigen financieringsvereisten en strikte hypotheekvoorwaarden. Kosten zoals overdrachtsbelasting moeten daarom uit eigen middelen of via andere financieringen worden betaald.
Alternatieve manieren om overdrachtsbelasting te betalen richten zich vooral op het spreiden van de betaling of het gebruiken van andere financieringsvormen dan de reguliere hypotheek. Overdrachtsbelasting is een belasting die door de koper moet worden voldaan bij de aankoop van onroerend goed, en bedraagt in de meeste gevallen 2%, met hogere tarieven voor niet-zelfbewoning.
Een veelgebruikte alternatieve methode is het aanvragen van een betalingsregeling bij de Belastingdienst waarmee de overdrachtsbelasting gespreid kan worden betaald, doorgaans over een periode tot maximaal tien jaar. Dit kan de financiële druk verlichten wanneer het directe bedrag moeilijk te betalen is.
Daarnaast kan overdrachtsbelasting in sommige gevallen worden gecombineerd of verrekend met schenkbelasting, vooral wanneer het vastgoed wordt geschonken aan familieleden; de overdrachtsbelasting kan dan (onder voorwaarden) in mindering worden gebracht op de schenkbelasting.
Ook is het mogelijk gebruik te maken van alternatieve financieringsvormen zoals persoonlijke leningen of specifieke zakelijke hypotheken, bijvoorbeeld voor ondernemers die vastgoed aanschaffen. Deze bieden soms extra flexibiliteit bij het betalen van overdrachtskosten.
Voor vastgoedbeleggers kunnen alternatieve hypotheek- of financieringsconstructies, zoals participaties in zakelijke hypothekenfondsen, een manier zijn om de financiering rond te krijgen zonder dat overdrachtsbelasting direct uit eigen middelen hoeft te worden betaald.
Daarnaast zijn er enige vrijstellingen en regelingen die het mogelijk maken de overdrachtsbelasting te verminderen of te vermijden, zoals de startersvrijstelling (0% tarief voor starters onder voorwaarden) of vrijstellingen bij bedrijfsoverdracht aan familieleden.
Het is belangrijk om bij alternatieve betaalmethoden altijd goed advies in te winnen en rekening te houden met fiscale en juridische consequenties. Overdrachtsbelasting is een aangiftebelasting die doorgaans direct bij de overdracht voldaan moet worden, waardoor mogelijkheden tot uitstel beperkt zijn.
Eigen spaargeld gebruiken is een directe en effectieve manier om overdrachtsbelasting of andere aankoopgerelateerde kosten te betalen. Door beschikbare liquide middelen te benutten voorkom je extra schulden en hogere hypotheeklasten.
Het gebruik van eigen spaargeld maakt het eenvoudiger om aan de betaalverplichting te voldoen zonder toestemming van een hypotheekverstrekker en voorkomt rentekosten die bij leningen ontstaan.
Een belangrijk aandachtspunt is het behouden van een gezonde financiële buffer. Experts adviseren niet al het spaargeld in één keer te besteden, zodat ook na de aankoop voldoende ruimte blijft om onverwachte uitgaven op te vangen. Het spreiden van spaargeld over verschillende rekeningen of termijnen kan financiële stabiliteit bevorderen.
Verder helpt eigen spaargeld inflatieverschillen te minimaliseren, doordat het rentekosten voorkomt die kunnen oplopen bij langlopende leningen of alternatieve financieringen.
Veel mensen gebruiken automatische spaarmogelijkheden om gericht vermogen op te bouwen, wat speciaal kan worden ingezet voor aankoopkosten inclusief overdrachtsbelasting.
Het is aan te raden ruim van tevoren een spaarplan op te stellen en regelmatig te evalueren, zodat je met eigen spaargeld een solide financiële basis legt voor de aankoop van een woning en daarmee financiële onafhankelijkheid en rust creëert.
Een gift van ouders of familie kan een waardevolle ondersteuning zijn bij de aankoop van een huis of andere grote uitgaven. In Nederland mogen ouders hun kinderen eenmalig belastingvrij schenken tot maximaal €32.195 (in 2025), mits het geld wordt gebruikt voor bijvoorbeeld de aankoop of verbouwing van een eigen woning. Dit staat bekend als de jubeltonregeling.
Daarnaast kunnen ouders jaarlijks een kleiner bedrag belastingvrij schenken; in 2024 is dit vastgesteld op €6.633 per kind. Andere familieleden mogen lagere bedragen schenken zonder schenkbelasting, bijvoorbeeld ongeveer €2.690 aan kleinkinderen in 2025.
Ook kunnen ouders of familie andere bezittingen schenken, zoals vastgoed, kunst of aandelen. De waarde wordt vaak bepaald op basis van de WOZ-waarde. Het schenken van onroerend goed kan fiscale gevolgen hebben, zoals schenkbelasting. Soms blijft de schenker onder vruchtgebruik in de woning om erfbelasting te optimaliseren.
Afspraken over schenkingen worden vaak vastgelegd in een schenkingsakte of testament om duidelijkheid te verschaffen en misverstanden te voorkomen. Ook een ‘papieren schenking’ (schuldigerkenning) kan binnen de familie worden gebruikt om vermogen over te dragen zonder direct liquide middelen te gebruiken.
Vermogende families besteden vaak veel aandacht aan praktische en fiscale aspecten van schenken, waarbij goede planning essentiëel is om fiscale lasten te beperken en vermogen efficiënt over te dragen.
Het is belangrijk om actuele fiscale regels en vrijstellingen te volgen en bij twijfel een financieel expert te raadplegen om de gift optimaal te benutten en onnodige belastingheffing te vermijden.
Een persoonlijke lening is een lening met een vooraf bepaald bedrag, vaste looptijd en vaste maandelijkse aflossingen. Deze lening is geschikt wanneer je extra financiële ruimte nodig hebt naast je hypotheek. In Nederland vereist een persoonlijke lening doorgaans een inkomenstoets en BKR-toets om de terugbetaalbaarheid te waarborgen.
Naast persoonlijke leningen zijn er diverse andere financieringsvormen, zoals doorlopende kredieten, minileningen of onderhandse leningen via familie of vrienden. Alternatieve financiers bieden ook gespecialiseerde leningen, bijvoorbeeld voor zelfstandigen en ondernemers, vaak zonder strenge kredietchecks maar met hogere rentes.
Onderhandse leningen kunnen flexibel en soms renteloos zijn, mits er duidelijke afspraken en een geldleningsovereenkomst zijn vastgelegd. Er bestaan ook specifieke persoonlijke leningen, zoals de ambtenarenlening, die gunstige voorwaarden kunnen bieden voor mensen in de publieke sector.
Voor vastgoedbeleggers en ondernemingen bieden alternatieve financiers mogelijkheden, zoals tijdelijke vastgoedfinanciering of herstructurering, vaak via gespecialiseerde partijen en platformen.
Let op: persoonlijke leningen en alternatieve financieringen zijn doorgaans niet onderdeel van de hypotheek en kennen eigen voorwaarden, hogere rentes (bijvoorbeeld 4% tot 9,99%) en maximale leenbedragen (van enkele duizenden tot tienduizenden euro’s).
Samengevat: een persoonlijke lening of alternatieve financiering kan helpen bij extra kosten die niet via de hypotheek gefinancierd kunnen worden, mits je rekening houdt met voorwaarden, rentekosten en terugbetalingsmogelijkheden.
Uitzonderingen en vrijstellingen voor overdrachtsbelasting bestaan om bepaalde kopers en situaties te ontzien van de belastingdruk.
Een belangrijke vrijstelling geldt voor kopers onder de 35 jaar die een woning kopen met een maximale koopsom van €510.000 sinds 1 januari 2024. Zij betalen 0% overdrachtsbelasting, mits zij de woning zelf gaan bewonen. Voor deze groep is het verplicht een verklaring vrijstelling overdrachtsbelasting in te vullen en te overleggen om deze faciliteit te claimen.
Daarnaast zijn er vrijstellingen bij bijzondere situaties zoals erfenis of scheiding, waarbij de overdracht van eigendom zonder overdrachtsbelasting kan plaatsvinden mits aan specifieke voorwaarden wordt voldaan. Dit voorkomt dubbele belastingheffing bij overdrachten binnen families.
Ook zijn bepaalde zakelijke eigendommen, zoals vastgoed met energielabel C (bijvoorbeeld kantoren), onder voorwaarden vrijgesteld via een uitzonderingsregeling.
Verder zijn er minder bekende uitzonderingen, zoals zogenoemde kwalificerende eigenwoningschulden, die onder specifieke fiscale omstandigheden worden uitgezonderd van overdrachtsbelasting, relevant bij complexere hypotheekconstructies.
Bovendien is er een mogelijkheid tot een eenmalige verhoogde vrijstelling voor kinderen tussen 18 en 40 jaar, die kan worden ingezet voor studie of aankoop van een woning, als aanvullende faciliteit naast de reguliere startersvrijstelling.
De wetgeving vereist vaak het juiste gebruik van formulieren, zoals de Verklaring Overdrachtsbelasting Startersvrijstelling, waarvan twee varianten bestaan: één voor kopers onder de 35 jaar (eerste woning) en één voor andere situaties. Correct en tijdig indienen hiervan is essentieel om van vrijstellingen te profiteren.
Veelgestelde vragen hierbij zijn:
Door inzicht in uitzonderingen en vrijstellingen kunnen kopers, vooral starters en jonge gezinnen, forse besparingen realiseren. Het is daarom belangrijk actuele voorwaarden en formulieren goed te raadplegen bij de Belastingdienst en notaris.
Startersvrijstelling houdt in dat starters op de woningmarkt in Nederland onder bepaalde voorwaarden geen overdrachtsbelasting hoeven te betalen bij de aankoop van hun eerste woning. Dit betekent dat zij het tarief van 0% overdrachtsbelasting betalen in plaats van het reguliere tarief.
Om in aanmerking te komen voor deze vrijstelling, die sinds 2021 geldt en minimaal tot 2025 van kracht blijft, gelden de volgende voorwaarden:
Met deze startersvrijstelling worden de aankoopkosten verlaagd doordat starters die aan de voorwaarden voldoen geen 2% overdrachtsbelasting hoeven te betalen over de koopprijs. Dit kan duizenden euro’s besparen en maakt het makkelijker om een eigen woning te kopen.
De regeling is vastgelegd in de Wet differentiatie overdrachtsbelasting, bedoeld om starters op de woningmarkt te stimuleren. Sommige gemeenten bieden extra regelingen, zoals startersleningen, om de financiële druk verder te verlagen.
Recente data tonen aan dat ongeveer 50% van de starters gebruikmaakt van deze vrijstelling, wat het belang van deze faciliteit onderstreept.
Samenvattend: de startersvrijstelling (0% overdrachtsbelasting) is een belangrijke regeling voor woningkopers onder de 35 jaar die hun eerste huis kopen tot een bepaalde waarde, mits ze de woning zelf gaan bewonen. Dit verlaagt de bijkomende kosten en maakt het kopen van een woning financieel toegankelijker voor starters.
Overdrachtsbelasting wordt niet geheven bij de verkrijging van onroerend goed door overlijden of bij echtscheiding. Dat betekent dat bij een woningoverdracht via een erfenis aan erfgenamen geen overdrachtsbelasting verschuldigd is. Dit is het geval omdat de overdracht niet plaatsvindt via reguliere koop, maar op basis van erfrecht.
Bij een scheiding leidt de verdeling van het gezamenlijke vermogen, waaronder onroerend goed, niet tot overdrachtsbelasting. Dit geldt met name bij een beperkte gemeenschap van goederen, waarbij geërfd vermogen privé blijft. Door huwelijkse voorwaarden of testamentaire bepalingen kan dit duidelijk worden geregeld.
Hoewel bij overlijden en scheiding geen overdrachtsbelasting wordt geheven, kunnen erfgenamen wel erfbelasting betalen afhankelijk van de waarde van de erfenis en de relatie tot de overledene. Erfbelasting is een aparte belasting die losstaat van overdrachtsbelasting.
Een specifiek geval is de overdracht aan kinderen na ongedaanmaking van de wettelijke verdeling bij overlijden van de langstlevende echtgenoot; dit leidt niet tot belastingheffing over waardestijging, waardoor erfgenamen dubbelbelasting wordt bespaard.
Concluderend zijn deze vrijstellingen bedoeld om dubbele belastingdruk bij vermogensoverdracht binnen families en bij relatiebeëindiging te voorkomen. Dit zorgt voor een soepelere afwikkeling van nalatenschappen en scheidingen.
De fiscale gevolgen van overdrachtsbelasting zijn belangrijk om te begrijpen bij aankoop of overdracht van onroerend goed in Nederland. Overdrachtsbelasting wordt geheven over de waarde in het economische verkeer van het onroerend goed, meestal een percentage van de aankoopprijs.
In Nederland geldt doorgaans een standaardtarief van 2% voor de aankoop van een eigen woning als hoofdverblijf. Voor andere onroerende zaken, zoals beleggingspanden of bedrijfspanden, bedraagt het tarief doorgaans 10,4% (sinds 2023) of 8% (voorafgaand). Het tarief wordt geheven op het moment van levering via de notariële transportakte.
Belangrijk is dat overdrachtsbelasting niet fiscaal aftrekbaar is van inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting, ook niet als onderdeel van aankoopkosten of bij belastingaangifte. Dit in tegenstelling tot hypotheekrente, die wel aftrekbaar is. Wel kan overdrachtsbelasting onder bepaalde voorwaarden worden verrekend met andere belastingen zoals schenkbelasting.
De betalingsplicht ligt bij de koper, waardoor de belasting een directe kostenpost is die niet in de hypotheek kan worden meegenomen. Juridisch heeft overdrachtsbelasting geen invloed op eigendomsoverdracht, maar het heeft wel economische impact.
Fiscale planning rond overdrachtsbelasting vereist aandacht voor vrijstellingen zoals de startersvrijstelling en de mogelijke impact op box 3 vermogen. Fiscale partners kunnen profiteren van slimme verdeling van aftrekposten, maar overdrachtsbelasting zelf is niet aftrekbaar.
Wijzigingen in tarieven, vrijstellingen en recente rechtspraak beïnvloeden de fiscale situatie, waardoor professioneel advies aanbevolen is bij complexe situaties.
Door onze homefinance auteur
je gegevens zijn veilig
| Trade Republic | 2,78% |
| Openbank | 2,50% |
| Scalable Capital | 2,50% |
| Banca Progetto | 2,45% |
| MeDirect | 2,32% |
5 klanten beoordelen ons met een 9.4 van de 10
Goed overzicht van Hypotheek nieuws en gerelateerde nieuwsberichten. Kwalitatief geschreven en altijd onderbouwd.
F.V. Doedens uit Winsum
Prima website. Heb snel de informatie gevonden die ik nodig had over de laagste hypotheekrente.
L. Brands uit Zuidlaren
Maak al jaren gebruik van de data en nieuwsbronnen van homefinance. Zowel hypotheekrente, marktrente en euribor tarieven.
Fijn en overzichtelijk
Wilbert uit Bosch
Hielp me goed en duidelijk met het berekenen van mijn hypotheek ruimte en maandlasten. Geeft ook duidelijk inzicht wat de gevolgen zijn van verschillende soorten hypotheken.
Zeer uitgebreid.
Jan uit Nijmegen
Prima. Vond alle info die ik nodig had voor mijn hypotheek en heb afspraak gemaakt met de adviseur. Dat duurde wel even een dag voor dat hij terugbelde dat mag in het vervolg wel iets sneller. Maar wel tevreden over het advies en renteooverzicht.
Johan Lierop uit Haarlem
Homefinance.nl is dé Nederlandse website voor het berekenen van je hypotheek. Onze website biedt uitgebreide tools en informatie die je helpen bij het maken van de beste keuzes voor jouw hypotheek. Met onze handige hypotheekberekenaar kun je snel en eenvoudig de maandelijkse lasten van verschillende hypotheekopties berekenen. Hierbij wordt rekening gehouden met essentiële factoren zoals het leenbedrag, de rentevoet en de looptijd van de hypotheek. Bezoekers kunnen zo direct inzicht krijgen in hun hypotheekmogelijkheden en de financiële gevolgen ervan.
Hertogstraat 131
6511 RZ Nijmegen
088 22 77 344
Contactpagina
Deze site is gemaakt en wordt onderhouden door Finckers BV uit Nijmegen (verder: Finckers). Hierbij wordt alleen gebruik gemaakt van bronnen, die wij betrouwbaar achten. Bij de samenstelling van de inhoud van de site is de nodige zorgvuldigheid in acht genomen. Finckers aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor het geval de op deze site vermelde gegevens, berekeningen of prognoses onjuistheden bevatten. Aan de gegevens kunnen geen rechten worden ontleend.
