Overdrachtsbelasting meenemen in hypotheek: wat u moet weten

Wanneer u een woning koopt, is de overdrachtsbelasting een belangrijk onderdeel van de kosten koper. Het is cruciaal om te weten dat u de overdrachtsbelasting niet kunt meenemen in uw hypotheek.

Dit artikel geeft u een compleet overzicht: van de definitie en actuele tarieven van overdrachtsbelasting – zoals het gangbare tarief van 2% van de koopsom voor een eigen woning of het hogere tarief van 10,4% voor andere situaties in 2025, en de mogelijke vrijstelling voor starters tot 35 jaar bij een woningprijs tot €550.000 – tot de invloed ervan op uw totale woonlasten. We behandelen ook de voorwaarden en beperkingen bij de financiering van deze kosten, het onderscheid met overige kosten koper, de fiscale aftrekbaarheid, en bieden praktische tips voor het omgaan met deze aankoopkosten. Ook gerelateerde hypotheekvragen, zoals de kosten van oversluiten en taxatie, en het meenemen van een overlijdensrisicoverzekering, komen aan bod.

Wat is overdrachtsbelasting en wanneer betaalt u deze?

Overdrachtsbelasting is een belasting op de eigendomsoverdracht van onroerend goed in Nederland en wordt gekenmerkt als een aangiftebelasting en tijdstipbelasting. Deze belasting is verschuldigd door de koper en moet betaald worden bij de ondertekening van de akte van levering, of uiterlijk één maand nadat deze verschuldigd is geworden. De berekening vindt plaats over de koopsom of de waarde in het economische verkeer, afhankelijk van welke het hoogst is. Voor een eigen woning bedraagt de overdrachtsbelasting doorgaans 2% van de koopsom. Er is echter een startersvrijstelling van 0% van toepassing voor kopers onder 35 jaar, mits de woningprijs niet hoger is dan €550.000. Voor de aankoop van een tweede woning, een beleggingspand of andere situaties geldt een hoger tarief van 10,4% van de heffingsgrondslag. Een cruciaal aspect voor woningkopers is dat u de overdrachtsbelasting niet kunt meenemen in uw hypotheek, en deze kosten zijn bovendien niet fiscaal aftrekbaar van de inkomstenbelasting.

Kan overdrachtsbelasting worden meegenomen in de hypotheek?

Nee, de overdrachtsbelasting kunt u niet meenemen in uw hypotheek. In Nederland is de maximale hypotheek die u kunt afsluiten beperkt tot 100% van de marktwaarde van de woning, wat betekent dat bijkomende kosten zoals de overdrachtsbelasting – een essentieel onderdeel van de kosten koper – uit eigen middelen gefinancierd moeten worden. Dit is een fundamenteel principe van woningfinanciering in Nederland en benadrukt waarom het cruciaal is deze uitgavenpost zelf te kunnen voldoen.

De overdrachtsbelasting, die u als koper verschuldigd bent bij de eigendomsoverdracht van onroerend goed, bedraagt voor een eigen woning doorgaans 2% van de koopsom. Voor starters tot 35 jaar is er in 2025 nog steeds een startersvrijstelling van 0% van toepassing op woningen tot €550.000, wat een aanzienlijk voordeel kan opleveren. Echter, voor de aankoop van een tweede woning of beleggingspand geldt een hoger tarief van 10,4% van de heffingsgrondslag. Ongeacht het tarief is het van groot belang te weten dat de overdrachtsbelasting, in tegenstelling tot de hypotheekrente, niet fiscaal aftrekbaar is van de inkomstenbelasting. Het is dus van essentieel belang om naast de koopsom ook deze kostenposten mee te nemen in uw financiële planning voor de aankoop van een woning.

Hoe beïnvloedt het meenemen van overdrachtsbelasting uw hypotheeklasten?

Het meenemen van overdrachtsbelasting in uw hypotheek is in Nederland niet mogelijk, wat een directe en aanzienlijke invloed heeft op uw benodigde eigen middelen en daarmee indirect op uw totale financiële planning voor een woning. De maximale hypotheek is beperkt tot 100% van de marktwaarde van de woning, waardoor de overdrachtsbelasting – die een essentieel onderdeel is van de kosten koper – altijd uit eigen middelen voldaan moet worden. Deze belasting op de eigendomsoverdracht van onroerend goed is verschuldigd door de koper bij de ondertekening van de akte van levering. Voor een eigen woning bedraagt deze doorgaans 2% van de koopsom, terwijl voor een tweede woning, een beleggingspand of andere situaties een hoger tarief van 10,4% geldt (situatie 2025). Starters tot 35 jaar kunnen profiteren van een startersvrijstelling van 0% tot een woningprijs van €550.000, maar ook dan moeten eventuele andere kosten koper nog uit eigen zak betaald worden. Een cruciaal detail is dat de overdrachtsbelasting niet fiscaal aftrekbaar is, wat de financiële druk op uw direct beschikbare vermogen verder benadrukt. Het feit dat u de overdrachtsbelasting niet kunt meenemen in uw hypotheek betekent dat u meer eigen spaargeld nodig heeft dan alleen voor de aanbetaling, wat uw leencapaciteit voor de hypotheek beïnvloedt doordat er minder buffer overblijft voor onverwachte kosten of een kleinere hypotheek nodig is als de eigen middelen elders worden ingezet. Dit dwingt tot een gedegen financiële planning en voldoende spaargeld om naast de koopsom ook deze aanzienlijke kostenpost te kunnen dragen.

Voorwaarden en beperkingen bij het financieren van overdrachtsbelasting

De primaire beperking en voorwaarde bij het financieren van overdrachtsbelasting is dat u deze kosten in Nederland niet kunt meenemen in uw hypotheek. Dit komt doordat de maximale hypotheek die u kunt afsluiten wettelijk is beperkt tot 100% van de marktwaarde van de woning. Als gevolg hiervan moet de overdrachtsbelasting, die een vast percentage van de koopsom bedraagt en een essentieel onderdeel is van de kosten koper, altijd uit eigen middelen worden voldaan. Dit financiële vereiste benadrukt de noodzaak van een gedegen financiële planning en voldoende spaargeld bij de aankoop van onroerend goed.

Verschil tussen overdrachtsbelasting en andere kosten koper (kosten koper uitleg)

Overdrachtsbelasting onderscheidt zich van andere kosten koper door haar aard als belasting op eigendomsoverdracht en haar fiscale behandeling. De term “kosten koper” (k.k.) is een verzamelnaam voor alle bijkomende uitgaven die een koper doet bij de aankoop van onroerend goed. Hierbinnen is de overdrachtsbelasting de grootste kostenpost, die specifiek een belasting is op de eigendomsoverdracht van onroerend goed in Nederland, te betalen door de koper. Andere kosten koper omvatten daarentegen uitgaven voor noodzakelijke diensten, zoals de notariskosten voor de leveringsakte en eventueel voor de hypotheekakte, en de makelaarskosten. Het fundamentele verschil ligt in de fiscale aftrekbaarheid en financieringsmogelijkheden: de overdrachtsbelasting is niet fiscaal aftrekbaar van de inkomstenbelasting en, zoals eerder benadrukt, kunt u de overdrachtsbelasting niet meenemen in uw hypotheek. In tegenstelling hiermee zijn bepaalde andere kosten koper, specifiek die direct gerelateerd aan de financiering van de eigen woning (zoals de kosten voor de hypotheekakte en taxatiekosten), wel fiscaal aftrekbaar, hoewel ook deze doorgaans uit eigen middelen voldaan moeten worden bij de aankoop van een woning.

Invloed van overdrachtsbelasting op fiscale aftrekbaarheid van hypotheekrente

De overdrachtsbelasting heeft geen positieve invloed op de fiscale aftrekbaarheid van uw hypotheekrente. Sterker nog, deze kostenpost is in Nederland niet fiscaal aftrekbaar van de inkomstenbelasting, in tegenstelling tot de hypotheekrente zelf die onder voorwaarden aftrekbaar is van het belastbaar inkomen in Box 1.

De reden hiervoor is tweeledig: ten eerste kunt u de overdrachtsbelasting niet meenemen in uw hypotheek, aangezien de maximale hypotheek is beperkt tot 100% van de woningwaarde. Dit betekent dat er geen hypotheekrente over dit bedrag kan worden berekend en dus ook niet kan worden afgetrokken. Ten tweede kwalificeert de overdrachtsbelasting zelf niet als een aftrekbare kostenpost voor de eigen woning. De fiscale aftrekbaarheid van hypotheekrente is in Nederland voorbehouden aan de rente op leningen die zijn aangegaan voor de aankoop, verbetering of onderhoud van de eigen woning, onder de voorwaarde van annuïtaire of lineaire aflossing gedurende maximaal 30 jaar. Overdrachtsbelasting valt hier expliciet niet onder.

Praktische tips voor het meenemen van overdrachtsbelasting in uw hypotheek

Hoewel de kop van deze sectie wellicht anders doet vermoeden, is het cruciaal te benadrukken dat het in Nederland niet mogelijk is om de overdrachtsbelasting mee te nemen in uw hypotheek. De meest praktische tip is dan ook om deze aanzienlijke kostenpost – die voor een eigen woning doorgaans 2% van de koopsom bedraagt en niet fiscaal aftrekbaar is – altijd uit eigen middelen te financieren. Zorg ervoor dat u, naast de koopsom en eventuele andere kosten koper, voldoende spaargeld beschikbaar heeft en neem de exacte hoogte van de overdrachtsbelasting nauwkeurig mee in uw totale financiële planning voor de aankoop van een woning. Dit voorkomt onverwachte financiële tekorten op het moment van de leveringsakte.

Kosten oversluiten hypotheek: wat komt erbij kijken?

Wanneer u uw hypotheek gaat oversluiten, wat inhoudt dat u uw huidige hypotheek aflost en een nieuwe hypotheek afsluit, komen daar altijd verschillende kostenposten bij kijken. De belangrijkste kosten zijn de boeterente (indien u de hypotheek vervroegd aflost binnen de rentevaste periode), advieskosten voor het hypotheekadvies en de bemiddeling, taxatiekosten voor de waardebepaling van uw woning, notariskosten voor de hypotheekakte en het royement van de oude hypotheek, en eventuele NHG-kosten indien u kiest voor een nieuwe hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie. De totale kosten voor een hypotheek oversluiten beginnen doorgaans vanaf €480,-, maar kunnen oplopen afhankelijk van de complexiteit en de hoogte van de boeterente.

Deze oversluitkosten kunnen in veel gevallen meegefinancierd worden in de nieuwe hypotheek, mits er voldoende overwaarde op de woning is en uw inkomen dit toelaat. Het oversluiten van uw hypotheek is met name gunstig wanneer de nieuwe hypotheekrente lager is dan de huidige rente, wat kan leiden tot lagere maandlasten die wel honderden euro’s per maand kunnen bedragen. De vuistregel is dat het oversluiten alleen financieel voordeel oplevert wanneer de voordelen groter zijn dan de kosten, en u de oversluitkosten binnen enkele jaren kunt terugverdienen. Het is belangrijk om te weten dat een deel van deze oversluitkosten, zoals de advieskosten en notariskosten voor de hypotheekakte, fiscaal aftrekbaar kunnen zijn van de inkomstenbelasting. Voor een compleet overzicht en persoonlijk advies over de kosten en baten van hypotheek oversluiten, is het raadzaam een hypotheekadviseur te raadplegen.

Kosten taxatie huis voor hypotheek: wat moet u weten?

De kosten voor een taxatie van uw huis zijn een essentiële uitgave bij het aanvragen of wijzigen van een hypotheek, aangezien een taxatierapport de benodigde waardebepaling van de woning verschaft. Deze kosten variëren doorgaans tussen de € 500 en € 800, hoewel specifieke situaties zoals een hypotheekverhoging voor een verbouwing ook circa € 650 kunnen bedragen.

De taxatie is cruciaal voor geldverstrekkers omdat de maximale hypotheek die u kunt krijgen, direct afhangt van de taxatiewaarde van de woning; deze kan oplopen tot 100% van de taxatiewaarde van de woning, of zelfs 106% indien u energiebesparende maatregelen meefinanciert. Een taxatierapport is niet alleen nodig bij de aankoop van een woning, maar ook bij het oversluiten van uw hypotheek, het verhogen van uw hypotheek voor een verbouwing of verduurzaming, of zelfs bij een tweede hypotheek. In tegenstelling tot de overdrachtsbelasting, die u niet kunt meenemen in uw hypotheek en die bovendien niet fiscaal aftrekbaar is, zijn de taxatiekosten voor een hypotheek wel fiscaal aftrekbaar van de inkomstenbelasting in Nederland. Dit geldt wanneer deze kosten direct verband houden met het verkrijgen of aanpassen van de eigenwoningschuld, wat ze tot een aftrekbare uitgave maakt. Heeft u al eens overwogen hoe een stijgende woningwaarde door verduurzaming, vastgelegd in een nieuw taxatierapport, u een lagere hypotheekrente kan opleveren? Voor een gedetailleerd overzicht van de gemiddelde taxatiekosten en waar u op moet letten bij een taxatierapport, raadpleegt u gespecialiseerde informatie.

Overlijdensrisicoverzekering meenemen naar nieuwe hypotheek: hoe werkt dat?

Ja, u kunt uw overlijdensrisicoverzekering (ORV) in veel gevallen meenemen naar een nieuwe hypotheek, of deze aanpassen aan de nieuwe situatie, wat cruciaal is voor de financiële bescherming van uw nabestaanden bij overlijden. Een overlijdensrisicoverzekering dekt namelijk de financiële risico’s bij overlijden, zoals het aflossen van de hypotheek, en het is goed om te weten dat sommige hypotheekverstrekkers een overlijdensrisicoverzekering als verplichting stellen. Wanneer u verhuist, heeft u in de basis drie opties: de bestaande verzekering behouden, deze aanpassen, of een geheel nieuwe afsluiten. Het behouden van de bestaande overlijdensrisicoverzekering kan zonder wijzigingen, wat met name gunstig is bij niet slagen medische acceptatie nieuwe aanvraag indien uw gezondheidssituatie is verslechterd. Echter, als de nieuwe hypotheek hoger is dan de huidige verzekerde som, moet de huiseigenaar een nieuw deel afsluiten voor het aanvullende bedrag, wat dan tegen de actuele voorwaarden en premies zal zijn.

Voor zowel een nieuwe overlijdensrisicoverzekering als een aanvullend deel hiervan is altijd een gezondheidsverklaring vereist, waarop de verzekeraar uw gezondheidstoestand en daarmee het sterfterisico beoordeelt; een verzekeraar kan de aanvraag afwijzen bij een verslechterde gezondheidssituatie. Het is bovendien van essentieel belang te beseffen dat een overlijdensrisicoverzekering niet automatisch stopt de incasso van premie gaat door, zelfs na hypotheekafbetaling of verhuizing, tenzij u deze zelf opzegt. Een belangrijke nuance is dat een ORV een tijdelijke dekking biedt en stopt zonder uitkering bij bereiken eindleeftijd (75 jaar) indien het overlijden daarna plaatsvindt. In tegenstelling tot de overdrachtsbelasting, die u niet kunt meenemen in uw hypotheek en die bovendien niet fiscaal aftrekbaar is, biedt een overlijdensrisicoverzekering dus meer flexibiliteit en is deze vaak een persoonlijke keuze, tenzij er specifieke eisen zijn. Voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is de dekking bij overlijden moet blijven bestaan een vereiste, wat betekent dat een ORV in dergelijke gevallen onverminderd belangrijk blijft. Voor een compleet overzicht van de mogelijkheden en overwegingen bij het meenemen van uw overlijdensrisicoverzekering, bezoekt u onze pagina over overlijdensrisicoverzekering meenemen.

Veelgestelde vragen over overdrachtsbelasting en hypotheek meenemen