Extra hypotheek nieuwbouw: hoe krijg je meer financiering voor je nieuwe woning?

Meer financiering krijgen voor je nieuwe woning met een extra hypotheek nieuwbouw is vaak mogelijk door slim in te spelen op de duurzaamheid van je toekomstige huis en je persoonlijke financiële situatie. Energiezuinige woningen kunnen bijvoorbeeld leiden tot een aanzienlijk hogere hypotheek, met name woningen met een A++++ energielabel en energieprestatiegarantie van tenminste tien jaar die vanaf 2024 (en doorlopend in 2025) recht geven op tot wel € 50.000 extra leenruimte, of zelfs tot 106% van de woningwaarde wanneer je energiebesparende maatregelen meefinanciert. Op deze pagina duiken we dieper in wat een extra hypotheek bij nieuwbouw precies inhoudt, hoe je leencapaciteit wordt berekend, en welke diverse mogelijkheden er zijn om je hypotheek te verhogen. We bespreken de financiële gevolgen van dubbele lasten tijdens de bouwfase, de voorwaarden en regels, en hoe verschillende geldverstrekkers hun hypotheekproducten voor nieuwbouwkopers vergelijken. Ook onderzoeken we relevante subsidies, belastingvoordelen en overheidsregelingen, en bieden we inzicht in het beheren van financiële risico’s en voordelen. Tot slot leggen we uit hoe je een hypotheek berekent voor nieuwbouw en welke specifieke opties ASR biedt, aangevuld met veelgestelde vragen.

Wat betekent een extra hypotheek bij nieuwbouw precies?

Een extra hypotheek bij nieuwbouw betekent in de kern het verkrijgen van aanvullende financiering bovenop de standaard koopsom om alle kosten die komen kijken bij de aanschaf en realisatie van je nieuwe woning te dekken. Dit omvat niet alleen de koop- of aanneemsom van het huis en de kosten voor de grond, maar ook belangrijke bijkomende posten zoals meerwerk (denk aan een luxere keuken of badkamer, of een uitbouw), bouwrente en de aansluiting op nutsvoorzieningen. In sommige gevallen kan het ook kosten voor planontwikkeling (bij Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) en renteverlies meefinancieren. Waar een reguliere hypotheek in principe tot maximaal 100% van de woningwaarde financiert, biedt een extra hypotheek bij nieuwbouw, vooral in combinatie met duurzaamheidsmaatregelen, de mogelijkheid om verder te gaan. Zoals al eerder aangegeven, kan dit bij zeer energiezuinige woningen (A++++ met een energieprestatiegarantie van tenminste tien jaar) oplopen tot € 50.000 extra leenruimte, of zelfs tot 106% van de woningwaarde wanneer je direct investeert in energiebesparende voorzieningen. Vaak wordt deze extra financiering als een apart leningdeel toegevoegd aan je hypotheek.

Hoe wordt de leencapaciteit berekend voor een extra hypotheek bij nieuwbouw?

De leencapaciteit voor een extra hypotheek bij nieuwbouw wordt primair berekend op basis van uw inkomen, de getaxeerde waarde van de woning na oplevering, de geldende hypotheekrente en uw financiële verplichtingen. Hypotheekverstrekkers bepalen uw maximale leenbedrag door een zogenaamd ‘toetsinkomen’ te gebruiken, in combinatie met een ‘woonquote’ die aangeeft welk deel van uw inkomen u maximaal mag besteden aan woonlasten. Hierbij kan zelfs een gegarandeerde loonsverhoging, indien deze binnen 6 maanden plaatsvindt en onvoorwaardelijk is verklaard door uw werkgever, worden meegenomen om de hypotheekcapaciteit te verhogen. De waarde van de nieuwbouwwoning na de bouw is doorgaans het maximale leenpercentage van 100% van de woningwaarde, maar voor energiebesparende maatregelen of zeer energiezuinige woningen kan dit oplopen tot 106% van de woningwaarde, en in sommige gevallen tot wel € 50.000 extra leenruimte, zoals bij een A++++ energielabel met een energieprestatiegarantie van tenminste tien jaar (geldig vanaf 2024 en doorlopend in 2025). Naast deze factoren spelen ook uw bestaande schulden, zoals een studieschuld of persoonlijke leningen, en uw algemene kredietwaardigheid een belangrijke rol bij het bepalen van de uiteindelijke leencapaciteit. Voor nieuwbouw is er een extra aandachtspunt: de bank toetst uw financiële draagkracht om eventuele dubbele lasten (van uw huidige woning en de nieuwe hypotheek) te kunnen dragen tijdens de bouwfase. Er zijn bovendien specifieke mogelijkheden voor verduurzaming waarbij u tot € 9.000 extra kunt lenen zonder dat hiervoor een aparte inkomenstoets nodig is. Een hypotheekadviseur kan uw persoonlijke financiële situatie analyseren en met behulp van online rekentools de precieze leencapaciteit berekenen, rekening houdend met al deze complexe factoren.

Welke mogelijkheden zijn er om de hypotheek voor nieuwbouw te verhogen?

De mogelijkheden om de hypotheek voor nieuwbouw te verhogen, liggen voornamelijk in het verbeteren van je financiële situatie en het investeren in de duurzaamheid van je woning. Zoals eerder genoemd, kunnen energiezuinige nieuwbouwwoningen met een A++++ energielabel en tienjarige energieprestatiegarantie leiden tot € 50.000 extra leenruimte, of zelfs tot 106% van de woningwaarde voor energiebesparende maatregelen. Een belangrijke aanvullende optie is de Starterslening, die in veel gemeenten beschikbaar is en de hypotheekcapaciteit met wel 20% van de verwervingskosten kan verhogen, wat starters een flinke steun geeft. Daarnaast is er de mogelijkheid om bij het afsluiten van je initiële hypotheek te kiezen voor een ‘hogere inschrijving’ bij de notaris. Dit betekent dat je een hoger bedrag laat registreren dan je direct leent, waardoor je later voor toekomstige verbouwingen of verduurzamingen, tot dit ingeschreven bedrag, de extra hypotheek nieuwbouw kunt verhogen zonder opnieuw notariskosten te maken (mits de bank akkoord gaat met je financiële situatie). Ook de Toekomstbestendig Wonen Lening, aangeboden door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn), biedt opties om extra te lenen voor aanpassingen die je woning levensloopbestendig of energiezuiniger maken. Door deze verschillende mogelijkheden slim te combineren, kun je de financiering voor je nieuwbouw aanzienlijk uitbreiden.

Wat zijn de financiële gevolgen van dubbele lasten tijdens de nieuwbouwperiode?

De financiële gevolgen van dubbele lasten tijdens de nieuwbouwperiode betekenen voornamelijk een tijdelijke, aanzienlijke stijging van uw maandelijkse uitgaven. Deze situatie ontstaat omdat u zowel de woonlasten van uw huidige woning als de kosten voor de nieuwbouwhypotheek tegelijkertijd draagt. Een belangrijke component hiervan is het zogeheten “renteverlies tijdens de bouw”, wat vaak de grootste kostenpost is: u betaalt al hypotheekrente over opgenomen bedragen uit het bouwdepot, terwijl de rente die u ontvangt op het resterende depotbedrag afneemt. Vooral voor doorstromers die hun huidige woning nog niet hebben verkocht, kan dit een forse aanslag op het budget zijn. Goed nieuws is dat dit renteverlies kan worden meegenomen in uw extra hypotheek nieuwbouw en de betaalde rente over dit deel, net als over de gehele hypotheek, vaak fiscaal aftrekbaar is. Bovendien kunt u bij tijdelijk dubbel woningbezit tot drie jaar recht hebben op dubbele hypotheekrenteaftrek, wat de financiële druk kan verlichten.

Welke voorwaarden en regels gelden voor extra hypotheek bij nieuwbouw?

Voor een extra hypotheek bij nieuwbouw gelden duidelijke voorwaarden die je leencapaciteit bepalen, hoofdzakelijk op basis van de getaxeerde waarde van de woning na oplevering en je financiële situatie. De hypotheek mag in principe niet meer bedragen dan 100% van de marktwaarde van de nieuwbouwwoning, omdat bijkomende kosten zoals makelaarskosten niet via de hypotheek meegefinancierd mogen worden.

Een belangrijke uitzondering geldt voor duurzaamheid: zoals eerder op deze pagina vermeld, kan de financiering oplopen tot 106% van de woningwaarde als je investeert in energiebesparende maatregelen. Specifieke energielabels bieden extra leenruimte: bij een A+ label is dit bijvoorbeeld tot € 20.000 extra, bij een A+++ label tot € 30.000 extra, en voor een A++++ energielabel met een energieprestatiegarantie van tenminste tien jaar kan dit zelfs € 50.000 extra leenruimte opleveren. Het is echter goed om te weten dat woningen met een energielabel E, F of G geen recht geven op deze extra leenruimte, wat de focus op energiezuinig bouwen benadrukt.

Daarnaast wordt je leencapaciteit altijd getoetst op basis van je inkomen en financiële verplichtingen, waarbij de geldverstrekker ook beoordeelt of je de dubbele lasten tijdens de bouwfase kunt dragen. Een overbruggingskrediet, met een looptijd die doorgaans 12 tot 24 maanden bedraagt, kan hierbij een oplossing zijn, waarbij maximaal 90% van de taxatiewaarde minus de restschuld kan worden geleend, of 100% met een definitieve koopovereenkomst. Specifiek voor zelfbouwprojecten: bouw in eigen beheer met een aannemer is toegestaan voor hypotheekfinanciering, maar zelfbouw zonder aannemer wordt niet geaccepteerd. Bovendien wordt een extra hypotheek nieuwbouw vaak als een apart leningdeel toegevoegd aan je hypotheek.

Hoe vergelijken verschillende geldverstrekkers hun hypotheekproducten voor nieuwbouwkopers?

Verschillende geldverstrekkers onderscheiden hun hypotheekproducten voor nieuwbouwkopers door te variëren in rentetarieven, de flexibiliteit van voorwaarden en de specifieke mogelijkheden voor een extra hypotheek nieuwbouw, met name voor duurzame woningen. Hoewel de basisberekening van de leencapaciteit consistent is over de markt, kunnen geldverstrekkers aanzienlijk verschillen in hun acceptatiecriteria, zoals hun beleid rondom BKR-registraties of de financiële toets voor dubbele lasten tijdens de bouw. Ze concurreren ook met specifieke aanbiedingen zoals een gunstig rentetarief voor energiezuinige woningen (met een A++++ energielabel en tienjarige energieprestatiegarantie), de maximale looptijd van een bouwdepot, of de mogelijkheden voor meerwerkfinanciering. Sommige, zoals De Hypotheker, bieden zelfs speciale ‘nieuwbouwpakketten’ die projectgebonden voordelen of extra begeleiding omvatten. Het effectief vergelijken van deze producten vereist inzicht in niet alleen de rentes, maar ook de complete voorwaarden, premies en de ‘kleine lettertjes’ die per aanbieder verschillen. Een onafhankelijke hypotheekadviseur is daarom onmisbaar om de diverse hypotheekaanbiedingen van vrijwel alle banken en geldverstrekkers te analyseren en de meest voordelige en passende optie voor uw nieuwbouw te vinden.

Welke subsidies, belastingvoordelen en overheidsregelingen zijn relevant bij extra hypotheek voor nieuwbouw?

De meest relevante subsidies, belastingvoordelen en overheidsregelingen voor een extra hypotheek nieuwbouw richten zich voornamelijk op het stimuleren van energiezuinigheid en het ondersteunen van specifieke groepen kopers. Een belangrijk fiscaal voordeel is de hypotheekrenteaftrek, waarbij u de rente over uw hypotheek voor de eigen woning maximaal 30 jaar lang kunt aftrekken van uw inkomen in Box 1, wat de netto maandlasten verlaagt. Wel is het cruciaal dat de overwaarde uit een eventueel eerder verkochte woning wordt herinvesteerd in de nieuwe woning om het recht op volledige renteaftrek te behouden, een regeling die bekend staat als de bijleenregeling. Naast de al eerder genoemde verhoogde leencapaciteit voor energiezuinige nieuwbouwwoningen (tot € 50.000 extra bij een A++++ label en 106% van de woningwaarde voor energiebesparende maatregelen), kunt u profiteren van algemene subsidies voor investeringen in verduurzaming, die kunnen oplopen tot 15% tot 30% van de investeringskosten, hoewel deze vaak direct op de maatregelen van toepassing zijn. Specifieke overheidssteun is er ook voor bepaalde doelgroepen: zo kan een alleenstaande woningkoper in aanmerking komen voor € 16.000 extra leenruimte vanaf 2024, mits het inkomen dit toelaat. Daarnaast bieden gemeentelijke regelingen zoals de Starterslening een aanzienlijke verhoging van de leencapaciteit, en kan de Toekomstbestendig Wonen Lening van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) helpen bij aanpassingen voor levensloopbestendig of energiezuiniger wonen. Zelfs voor specifieke woningtypen, zoals een VIER.5 woning, kunnen particuliere kopers in aanmerking komen voor € 27.000 extra hypotheek. Deze diverse regelingen maken een extra hypotheek nieuwbouw toegankelijker en aantrekkelijker.

Hoe kun je financiële risico’s en voordelen van een extra hypotheek bij nieuwbouw goed beheren?

Het beheren van de financiële risico’s en voordelen van een extra hypotheek nieuwbouw vraagt om een zorgvuldige, proactieve aanpak en gedegen inzicht in uw financiële situatie. Een van de grootste risico’s is het dragen van dubbele lasten tijdens de bouwfase; dit vereist een gedetailleerde begroting en voldoende buffer, of de inzet van een overbruggingskrediet, waarbij u zich bewust bent van de bijbehorende aflosperiode en voorwaarden. Om renterisico te beperken, vooral na de initiële rentevaste periode, kunt u overwegen een langere rentevaste periode van bijvoorbeeld 20 of 30 jaar te kiezen. Dit biedt meer zekerheid over uw maandlasten en beschermt u tegen onverwachte rentestijgingen. Aan de voordelenkant staat voorop dat een duurzame nieuwbouwwoning met een gunstig energielabel niet alleen leidt tot een aanzienlijk hogere leencapaciteit, zoals tot € 50.000 extra hypotheek voor A++++ woningen, maar ook tot lagere energiekosten en een potentieel hogere woningwaardestijging. Deze waardestijging kan uw schuld-marktwaardeverhouding verbeteren en zo zelfs leiden tot een lagere risicoklasse bij uw geldverstrekker. Bovendien kunt u bij verkoop van uw huidige woning de overwaarde inbrengen in de nieuwe woning om de hypotheekrenteaftrek te optimaliseren en de netto maandlasten te drukken.

Hypotheek berekenen voor nieuwbouw: hoe werkt dat precies?

Voor nieuwbouw werkt een hypotheek berekenen op een specifieke manier die afwijkt van bestaande woningen, omdat de waarde en totale kosten anders worden beoordeeld. Uw maximale hypotheek wordt hoofdzakelijk bepaald door uw inkomen, uw financiële verplichtingen en de verwachte waarde van de woning na oplevering. Kenmerkend voor nieuwbouw is dat een taxatierapport meestal niet nodig is; in plaats daarvan kijkt de bank naar de ‘stichtingskosten’. Deze kosten omvatten de koop-/aanneemsom, de grondkosten, meerwerk, bouwrente, de aansluiting op nutsvoorzieningen, en soms zelfs renteverlies tijdens de bouw. Geldverstrekkers gebruiken een ‘toetsinkomen’ en een ‘woonquote’ om te bepalen hoeveel van uw inkomen aan woonlasten besteed mag worden, waarbij ook uw financiële draagkracht voor eventuele dubbele lasten gedurende de bouwfase wordt meegenomen. De mogelijkheden voor financiering zijn voor nieuwbouw extra interessant vanwege duurzaamheidsvoordelen. Standaard bedraagt de maximale financiering 100% van de woningwaarde na oplevering. Echter, zoals bij een extra hypotheek nieuwbouw, kunt u tot 106% van de woningwaarde lenen voor energiebesparende maatregelen. Een nieuwbouwwoning met een A++++ energielabel en een energieprestatiegarantie van tenminste tien jaar kan zelfs recht geven op tot wel € 50.000 extra leenruimte. Hoewel online rekentools een eerste indicatie geven, is een gespecialiseerde hypotheekadviseur essentieel om uw persoonlijke situatie gedetailleerd te analyseren en alle complexe factoren, zoals rentevaste periode en looptijd, mee te nemen voor de meest accurate en passende berekening.

ASR hypotheek voor nieuwbouw: wat zijn de mogelijkheden en voorwaarden?

ASR biedt specifieke hypotheekoplossingen voor nieuwbouwkopers, waarbij de focus ligt op flexibiliteit en het vergroten van de leencapaciteit, vooral voor starters. Een van de opvallendste kenmerken is de ASR Startershypotheek met een maximale looptijd van 40 jaar, wat de maandlasten aanzienlijk kan verlagen en de toegankelijkheid van een nieuwe woning verbetert, een cruciale factor in de nieuwbouwmarkt. Voorwaarden zijn onder andere dat de ASR WelThuis Startershypotheek met of zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kan worden afgesloten, in tegenstelling tot de ASR DigiThuis Hypotheek die geen NHG-mogelijkheid biedt. Verder faciliteert ASR de aankoop van nieuwbouw door het aanbieden van een overbruggingskrediet via de ASR DigiThuis Hypotheek, wat financiële ruimte creëert bij dubbele lasten tijdens de bouwfase. Klanten met een ASR hypotheek profiteren bovendien van flexibele aflossingsvoorwaarden, zoals de mogelijkheid bij de WelThuis Hypotheek om jaarlijks tot 15% van het totale hypotheekbedrag boetevrij extra af te lossen. De ASR DigiThuis Hypotheek onderscheidt zich daarnaast met een rentetarief dat gekoppeld is aan de hypotheekrente, minus 1%-punt. Hoewel de algemene mogelijkheden voor een extra hypotheek nieuwbouw gericht op duurzaamheid marktbreed gelden, neemt ASR deze uiteraard mee in de berekening van de maximale leencapaciteit op basis van inkomen en de waarde van de woning na oplevering.

Veelgestelde vragen over extra hypotheek nieuwbouw