Nieuwe regels in Nederland beïnvloeden nu hoe u uw hypotheek kunt oversluiten. Oversluiten betekent dat u uw oude lening aflost en een nieuwe afsluit. Op deze pagina leert u wat de veranderingen inhouden en welke stappen u neemt.
Samenvatting
- Nieuwe regels maken hypotheek oversluiten sinds 2025 eenvoudiger met ruimere leennormen, meenemen van tweede inkomen, en financiering van oversluitkosten zoals notaris- en taxatiekosten.
- Overgangsrecht geldt voor hypotheken vóór 2013, waarmee oude fiscale renteaftrekregels behouden blijven, mits voorwaarden zoals maximaal 50% aflossingsvrij deel en annuïtaire of lineaire aflossing voor nieuwe delen voldaan worden.
- Hypotheekoversluiten verlaagt maandlasten bij lagere rentes, maar brengt kosten mee (boeterente, advies-, notariskosten) die zich eerst moeten terugverdienen; oversluiten van bankspaarhypotheken is fiscaal minder gunstig.
- NHG-oversluiting vereist lening onder de grens (€450.000 of €477.000 met energiemaatregelen) en kan borgtochtprovisie van 0,4% over extra geleend bedrag bevatten; woningen ‘onder water’ komen niet in aanmerking.
- Doorgeefregeling is een verkoopinstrument waarbij koper de oude rente overneemt, niet bedoeld voor oversluiten; oversluiten vereist eigen nieuwe hypotheek met nieuwe voorwaarden en rente.
Wat betekenen de nieuwe regels voor het oversluiten van je hypotheek?
De
nieuwe regels voor het oversluiten van uw hypotheek maken het makkelijker om lagere rentes te krijgen. U kunt ook oversluitkosten mee financieren. Sinds 2025 zijn de leennormen ruimer geworden. U mag een tweede inkomen nu volledig meerekenen. Dit verhoogt uw maximale hypotheekbedrag.
U financiert oversluitkosten, zoals notaris- en taxatiekosten, mee in uw nieuwe lening. De totale lening mag dan niet hoger zijn dan de oude hypotheek plus deze kosten. Voor een aflossingsvrije hypotheek gelden specifieke voorwaarden. Het aflossingsvrije deel mag maximaal 50% van de woningwaarde bedragen.
Welke voorwaarden gelden onder het overgangsrecht voor hypotheekoversluiting?
U kunt uw hypotheek oversluiten met overgangsrecht als uw oorspronkelijke hypotheek vóór 1 januari 2013 is afgesloten. Zo behoudt u de oude fiscale regels voor hypotheekrenteaftrek.
Overgangsrecht hypotheek heeft specifieke voorwaarden.
De belangrijkste voorwaarden zijn:
- Uw hypotheek gold op 31 december 2012 voor uw hoofdverblijf.
- U behoudt renteaftrek voor het oorspronkelijke hypotheekbedrag.
- Een aflossingsvrije hypotheek mag u meenemen.
- Een nieuw deel moet u annuïtair of lineair aflossen.
- Het aflossingsvrije deel is maximaal 50% van de woningwaarde bij oversluiten.
Vraag altijd persoonlijk advies voor uw situatie.
Hoe werkt het proces van hypotheek oversluiten volgens de nieuwe wetgeving?
Het proces van
hypotheek oversluiten omvat een aantal duidelijke stappen, volgens de nieuwe wetgeving.
- Begin met het vergelijken van rentes en voorwaarden bij diverse aanbieders. Een hypotheekadviseur kan u hierbij helpen.
- U ontvangt een offerte die u dan accepteert.
- Daarna verzamelt u de benodigde documenten voor de aanvraag.
- Een notaris regelt het doorhalen van uw oude hypotheek bij het Kadaster.
- Hij schrijft ook uw nieuwe hypotheekakte in.
Soms betaalt u een boeterente aan uw oude bank voor vroegtijdige aflossing. Dit gebeurt niet als u oversluit aan het einde van uw rentevaste periode. Notariskosten voor een nieuwe akte zijn meestal €500 tot €900.
Wat zijn de fiscale gevolgen van oversluiten onder de nieuwe regels?
De fiscale gevolgen van het oversluiten van uw hypotheek onder de nieuwe regels draaien om de aftrekbaarheid van kosten en rente. Veel oversluitkosten zijn fiscaal aftrekbaar van uw inkomen. Zo mag u de
boeterente die u aan uw oude bank betaalt, aftrekken in Box 1 van de inkomstenbelasting. Ook notariskosten en taxatiekosten zijn fiscaal aftrekbaar.
Let wel op de
overdrachtsbelasting deze is niet aftrekbaar. Oversluiten van een bankspaarhypotheek is vaak fiscaal minder aantrekkelijk. U verliest dan meestal uw fiscale voordeel en de eerder opgebouwde spaarrente. Een lagere hypotheekrente na het oversluiten van uw hypotheek kan uw hypotheekrenteaftrek verlagen. Pas dan uw voorlopige belastingaanslag aan om verrassingen te voorkomen.
Hoe vergelijk je hypotheekaanbieders en rentepercentages bij oversluiten?
Om hypotheekaanbieders en rentepercentages goed te vergelijken bij oversluiten, kijkt u verder dan alleen de laagste rente. Begin met het verzamelen van
actuele rentestanden van verschillende geldverstrekkers. Hypotheekadviseurs, zoals die van HomeFinance, vergelijken de rentetarieven van ruim 40 aanbieders voor u. Zij berekenen ook of de lagere rente opweegt tegen de oversluitkosten.
Let op het
boetevrij aflossen percentage dit verschilt per aanbieder. Sommige hypotheekverstrekkers geven korting op de rente als u een woonlastenverzekering afsluit. Denk ook aan de rentevaste periode die u kiest. Een hypotheek oversluiten kan u honderden euro’s per maand besparen als uw huidige rente hoog is.
Welke impact heeft oversluiten op maandlasten en totale kosten?
Oversluiten van uw hypotheek kan uw
maandlasten verlagen, vooral bij dalende marktrentes. U sluit dan een nieuwe hypotheek af met een gunstiger tarief. Dit leidt vaak tot een directe besparing per maand. Een kortere looptijd kan de
totale rentekosten over de hele periode verlagen.
Toch brengt oversluiten ook
oversluitkosten met zich mee. Denk aan advies-, taxatie- en notariskosten. Soms betaalt u een boeterente aan uw oude bank. Deze kosten moeten zich eerst terugverdienen met de lagere maandlasten. Dit duurt meestal een paar jaar. Als het renteverschil te klein is, kunnen de oversluitkosten de besparing tenietdoen. Oversluiten van een bankspaarhypotheek pakt vaak duurder uit.
Specifieke situaties: oversluiten van aflossingsvrije hypotheken en NHG-hypotheken
Oversluiten van een
aflossingsvrije hypotheek is meestal mogelijk. U kunt de aflossingsvrije hypotheek behouden, vaak tot maximaal 50% van de woningwaarde. Het resterende deel zet u om naar een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Een inkomenstoets is hiervoor nodig. Veel huiseigenaren kiezen voor behoud van het aflossingsvrije deel.
Een
NHG-hypotheek oversluiten naar een nieuwe NHG-hypotheek kan ook. De hypotheeksom moet dan onder de NHG-grens blijven, die in 2025 €450.000 is. Met energiebesparende maatregelen kan dit zelfs €477.000 zijn. Leent u extra, dan betaalt u 0,4%
borgtochtprovisie over dat extra deel. Een hypotheek die ‘onder water’ staat, komt niet in aanmerking voor NHG bij oversluiten.
Wat houdt de doorgeefregeling hypotheek in en wat betekent dit voor oversluiten?
De doorgeefregeling hypotheek laat u als verkoper een lage hypotheekrente doorgeven aan de koper. Dit maakt uw woning aantrekkelijker, vooral als de marktrente stijgt. De koper neemt dan uw voordelige rentecondities over. U doet hierbij afstand van uw eigen renteafspraken. Slechts weinig geldverstrekkers bieden deze regeling aan. U vindt meer informatie over de
doorgeefregeling hypotheek op onze site.
Oversluiten van uw hypotheek werkt anders. Hierbij lost u uw bestaande lening af met een nieuwe hypotheek. U profiteert zo zelf van lagere rentes of betere voorwaarden. De doorgeefregeling is daarom geen optie om uw eigen hypotheek over te sluiten. Het is een instrument voor de verkoop van uw woning.
Veelgestelde vragen over oversluiten hypotheek en nieuwe regels
