Starterslening overbieden: hoe werkt het voor starters?

Ben je een starter en wil je weten hoe de starterslening overbieden mogelijk maakt? Deze aanvullende lening helpt je het financiële gat te overbruggen tussen je maximale hypotheek en de vraagprijs van een woning, waardoor je tot wel 20% meer financieringsruimte kunt creëren om succesvoller te bieden. Ontdek op deze pagina alles over wat een starterslening precies inhoudt, hoe deze wordt verstrekt door gemeenten en de SVn (vaak in combinatie met de Nationale Hypotheek Garantie), en welke voorwaarden en beperkingen gelden. We behandelen ook de financiële risico’s, de combinatie met andere financieringsvormen en geven praktische tips om jouw kansen op de woningmarkt te vergroten.

Wat is een starterslening en hoe ondersteunt deze starters bij het kopen van een huis?

Een starterslening is een aanvullende lening die specifiek is ontworpen om starters op de woningmarkt te helpen het verschil tussen de maximale hypotheek en de totale aankoopkosten van een woning te overbruggen. Deze lening ondersteunt starters door hun financieringsruimte aanzienlijk te vergroten, waardoor je bijvoorbeeld tot wel 20% meer financiering kunt krijgen bovenop je hypotheek, met een maximum van €50.000, zoals te zien is in gemeenten als Gilze Rijen. Dit maakt het mogelijk om effectiever deel te nemen aan de huidige woningmarkt, en kan zelfs cruciaal zijn voor starterslening overbieden in populaire gebieden. De starterslening wordt verstrekt door deelnemende gemeenten, zoals gemeente Steenwijkerland, en beheerd door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn), dat namens de gemeente de aanvragen behandelt en communiceert met je hypotheekverstrekker. Een belangrijk voordeel is dat de maandlasten van de starterslening de eerste drie jaar renteloos en aflossingsvrij zijn, wat een directe financiële verlichting biedt in de vaak dure beginfase van het kopen van een huis. Een essentiële voorwaarde is dat de eerste hypotheek wordt afgesloten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), wat extra zekerheid biedt en mede dient voor de financiering van een eventuele restschuld bij gedwongen verkoop. De precieze hoogte en de specifieke gemeentelijke voorwaarden zijn altijd afhankelijk van je persoonlijke financiële situatie, zoals je inkomen en eigen vermogen, en voor de aanvraag heb je een toewijzingsbrief van de gemeente nodig.

Hoe kan een starterslening gebruikt worden om over te bieden op een woning?

Een starterslening wordt specifiek ingezet om je biedingsruimte te vergroten, waardoor je effectief kunt starterslening overbieden op een woning. Deze aanvullende lening functioneert als een financiële brug bovenop je maximale hypotheek, wat cruciaal is om een hoger bod uit te brengen dan je anders zou kunnen, met name wanneer de vraagprijs of je overbod de getaxeerde waarde van de woning overstijgt. De starterslening kan dan het ‘gat’ dichten tussen de koopsom en het bedrag dat je met je hoofd hypotheek kunt lenen, of de noodzakelijke eigen middelen voor de kosten koper vrijmaken. Een groot voordeel is dat de maandlasten van de starterslening de eerste drie jaar renteloos en aflossingsvrij zijn, wat de initiële financiële druk van een hoger bod aanzienlijk verlicht. Houd er wel rekening mee dat de hoofdhypotheek, die je combineert met de starterslening en vaak met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), doorgaans een minimale rentevaste periode van 10 jaar vereist.

Welke voorwaarden en beperkingen gelden voor het gebruik van een starterslening bij overbieden?

Voor het gebruik van een starterslening bij overbieden gelden specifieke voorwaarden en beperkingen. Hoewel een starterslening overbieden in principe mogelijk maakt door het financiële gat tussen de maximale hypotheek en de hogere koopsom te overbruggen, is dit vaak alleen het geval onder strikte voorwaarden en in een uitzonderlijke situatie. Een cruciale beperking is dat de starterslening, die als tweede hypotheek dient, de koopsom van een woning inclusief een eventueel overbod slechts kan financieren tot de getaxeerde waarde van de woning. Dit betekent dat als je bod (inclusief het overbod) hoger is dan de officiële taxatie, het deel boven die taxatiewaarde niet met de starterslening gefinancierd kan worden. Daarnaast mag de starterslening maximaal 20% van de koopsom of marktwaarde bedragen (het laagste van beide), met een landelijk maximum van vaak €50.000, en moet je als starter over voldoende inkomen beschikken om de maandlasten van beide leningdelen na de initiële renteloze en aflossingsvrije periode van drie jaar te kunnen dragen. Verder dien je te voldoen aan de algemene voorwaarden van de starterslening: de eerste hypotheek moet veelal worden afgesloten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en het moet je eerste woningaankoop betreffen. De precieze voorwaarden en maximale leenbedragen variëren per gemeente, aangezien zij de lening verstrekken. Een toewijzingsbrief van de gemeente is altijd vereist voor de aanvraag. Er kan ook een maximum eigen vermogen gelden, zoals bijvoorbeeld €30.846 voor alleenstaanden of €64.692 voor fiscale partners. Het effectief inzetten van een starterslening voor overbieden vraagt dus om een realistische inschatting van de woningwaarde en je financiële draagkracht.

Wat zijn de financiële risico’s en gevolgen van overbieden met een starterslening?

De financiële risico’s en gevolgen van starterslening overbieden zijn voornamelijk gerelateerd aan het deel van je bod dat de taxatiewaarde van de woning overstijgt, de toekomstige maandlasten en bijkomende kosten. Ten eerste, hoewel de starterslening kan helpen om je biedingsruimte te vergroten, kan het deel van je bod dat boven de officiële taxatiewaarde ligt niet met de starterslening gefinancierd worden. Dit betekent dat je dit verschil uit eigen zak moet betalen, een aanzienlijk risico gezien starters vaak beperkt eigen vermogen hebben, en het direct kan leiden tot onderwaarde van de woning. Daarnaast zijn er de langetermijngevolgen voor je maandlasten: na de eerste drie renteloze en aflossingsvrije jaren beginnen de betalingen voor de starterslening, die als tweede hypotheek vaak een hogere rente kent dan je hoofdhypotheek. Dit kan leiden tot een aanzienlijke stijging van je maandelijkse uitgaven, wat je financiële draagkracht onder druk kan zetten als je inkomen niet meegroeit. Vergeet ook niet de bijkomende kosten bij de aanvraag, zoals afsluitkosten, administratiekosten en dubbele notariskosten voor het vestigen van de starterslening als extra hypotheek, die het totale bedrag dat je kwijt bent direct verhogen.

Hoe combineer je een starterslening met andere financieringsvormen zoals een hypotheek of schenking?

Een starterslening combineer je allereerst met je reguliere hypotheek, waarbij de starterslening functioneert als een tweede hypotheek naast je hoofdhypotheek. Deze aanvullende lening overbrugt het verschil tussen je maximale hypotheek en de aankoopkosten van de woning, wat vaak cruciaal is om succesvol te kunnen starterslening overbieden. Het unieke aan de starterslening is dat deze bestaat uit twee onlosmakelijke delen: de Starterslening zelf en de Combinatielening. De Combinatielening zorgt ervoor dat de maandlasten van de Starterslening de eerste drie jaar renteloos en aflossingsvrij zijn, doordat zij deze betalingen voor je opvangt, wat een aanzienlijke financiële verlichting biedt in de beginperiode van je woningbezit. Net als de hoofdhypotheek vereist de starterslening dat zowel de transportakte als de hypotheekakten in één en dezelfde afspraak bij de notaris worden gepasseerd. Daarnaast kun je een starterslening uitstekend combineren met andere financieringsvormen, zoals een schenking van bijvoorbeeld ouders of familie. Een schenking kan direct worden ingezet als eigen geld, wat je leencapaciteit vergroot of het deel van een overbod boven de taxatiewaarde helpt financieren (aangezien de starterslening dat deel niet dekt). Wanneer ouders zowel een lening als een schenking combineren, ook wel een “kasrondje” genoemd, is het essentieel om goede afspraken vast te leggen in een leen- en schenkovereenkomst. Dit biedt duidelijkheid en kan zelfs fiscale voordelen opleveren. Ook een ouderborgstelling, waarbij ouders medeondertekenaar worden van de hypotheek, kan je helpen aan een hogere leencapaciteit als de bank het risico te groot vindt om jou alleen te financieren, al maakt dit de ouders wel gezamenlijk verantwoordelijk voor de hypotheek. Het combineren van verschillende financieringsbronnen kan de financiële positie complexer maken, waardoor gedegen advies van een hypotheekadviseur van groot belang is.

Welke verschillen bestaan er tussen gemeenten en geldverstrekkers in het beleid rondom starterslening en overbieden?

Tussen gemeenten en geldverstrekkers bestaan fundamentele verschillen in hun beleid rondom de starterslening en overbieden. Gemeenten verstrekken de Starterslening primair als een instrument om de toegankelijkheid van de woningmarkt voor starters te vergroten, terwijl geldverstrekkers de hoofdhypotheek aanbieden vanuit een commercieel en risicogestuurd perspectief. Gemeenten bepalen de lokale voorwaarden, zoals de doelgroep, de maximale hoogte van de lening (tot vaak 20% van de koopsom of marktwaarde, met een maximum van €50.000), en de beschikbaarheid, wat per gemeente sterk kan verschillen en waarvoor altijd een toewijzingsbrief van de gemeente nodig is. Deze lening helpt starters om een financieringsgat te overbruggen en zo de mogelijkheid tot starterslening overbieden te creëren, maar de starterslening kan nooit het deel van een bod boven de getaxeerde woningwaarde financieren. Geldverstrekkers beoordelen een hypotheekaanvraag daarentegen op basis van nationale leennormen en hanteren strikte Loan-to-Value (LTV) regels, wat inhoudt dat zij maximaal 100% van de getaxeerde waarde van een woning kunnen financieren. Zij zien de starterslening als een tweede hypotheek en nemen de toekomstige maandlasten – die na drie jaar renteloosheid en aflossingsvrijheid vaak een hogere rente kennen – mee in de draagkrachtberekening. Hun focus ligt op de financiële haalbaarheid en de waarde van de woning als onderpand, wat betekent dat elk bedrag dat boven de taxatiewaarde wordt geboden, altijd uit eigen middelen van de starter moet komen.

Praktische tips voor starters bij het bieden en overbieden met een starterslening

Om succesvol te kunnen bieden en een starterslening overbieden slim in te zetten, is een doordachte aanpak essentieel. Begin altijd met gedegen advies van een hypotheekadviseur die de lokale voorwaarden van de starterslening goed kent, want deze kunnen per gemeente verschillen en een realistische planning is van groot belang. Wees je bewust van de cruciale beperking dat de starterslening het deel van je bod dat boven de officiële taxatiewaarde ligt niet kan financieren dit bedrag moet uit eigen middelen komen, zelfs wanneer de starterslening overbieden mogelijk maakt tot aan de getaxeerde waarde (taxatiewaarde hoger of gelijk aan bod). Maak daarnaast een realistische planning voor je maandlasten, vooral na de eerste drie renteloze en aflossingsvrije jaren wanneer de aflossing en rente van de starterslening starten. Door deze voorbereiding vergroot je aanzienlijk je kans op woningaankoop met behulp van de financieringsruimte die de starterslening biedt, vaak tot 20% van de koopsom.

Hypotheek verhogen: wanneer en hoe is dat mogelijk voor starters?

Starters kunnen hun hypotheek doorgaans pas verhogen nadat zij overwaarde hebben opgebouwd op hun woning en/of voldoende inkomen hebben om de hogere maandlasten te dragen, maar er zijn specifieke situaties die dit eerder mogelijk maken. Direct na de aankoop van je eerste huis is een hypotheekverhoging meestal minder snel aan de orde, tenzij je woningwaarde snel is gestegen, je extra hebt afgelost, of je de hypotheek bij afsluiten al hoger hebt laten inschrijven bij de notaris. Dit laatste, een onderhandse verhoging, maakt het mogelijk om later relatief eenvoudig bij te lenen tot het oorspronkelijke inschrijvingsbedrag, mits je inkomen toereikend is en er ruimte is in de bestaande inschrijving. Een relevante mogelijkheid voor starters, die vaak middelen voor verduurzaming missen, is het verhogen van de hypotheek tot 106% van de waarde van de woning voor energiebesparende maatregelen. Hiermee kun je bijvoorbeeld zonnepanelen of isolatie financieren, zelfs als de hypotheek verhogen voor andere doeleinden nog niet lukt. Houd er rekening mee dat een hypotheekverhoging altijd extra kosten met zich meebrengt voor onder andere advies en taxatie, en na de renteloze periode van een eventuele starterslening overbieden, zul je ook hogere maandlasten krijgen.

Hypotheek berekenen: wat moet je weten als starter met een starterslening?

Als starter met een starterslening is het essentieel om bij het berekenen van je hypotheek te begrijpen dat de starterslening fungeert als een tweede hypotheek, die je financieringsruimte vergroot – vaak tot 20% van de koopsom – en cruciaal is voor starterslening overbieden tot de getaxeerde woningwaarde. Je maximale hypotheek wordt bepaald door je stabiele inkomen, waarbij een taxatie van de woning noodzakelijk is, omdat het deel van je bod boven deze waarde altijd uit eigen middelen moet komen. Voor de hoofdhypotheek, die vaak Nationale Hypotheek Garantie (NHG) vereist en daardoor een relatief lage rente kent vergeleken met andere leningen, ben je verplicht deze minimaal annuïtair af te lossen. Starters kiezen daarom vaak voor een annuïteitenhypotheek, die in de beginfase lagere maandlasten biedt. Hoewel de starterslening zelf de eerste drie jaar renteloos en aflossingsvrij is, moeten de toekomstige maandlasten voor beide leningdelen al direct in je berekening worden meegenomen, naast bijkomende kosten zoals dubbele notariskosten. Houd er rekening mee dat het regelen van de gehele hypotheekaanvraag, inclusief taxatie, na het tekenen van het koopcontract ongeveer 3 tot 4 weken in beslag kan nemen. Door nauwkeurig je financiële plaatje te maken en deze elementen in overweging te nemen, voorkom je verrassingen. Voor een gedetailleerde berekening van je mogelijkheden kun je hier je hypotheek berekenen.

Hypotheek 8 ton: wat betekent dit voor starters die willen overbieden met een starterslening?

Een hypotheek van 8 ton is voor starters die willen overbieden met een starterslening in de praktijk zelden mogelijk, omdat de starterslening altijd gecombineerd moet worden met een Nationale Hypotheek Garantie (NHG), waarvan de kostengrens voor 2024 is vastgesteld op maximaal €435.000 (of €461.100 met energiebesparende maatregelen). Deze maximale NHG-grens ligt ver onder de 8 ton, waardoor een starterslening voor een dergelijke hoge koopsom direct onbruikbaar wordt. Zelfs als je over een uitzonderlijk hoog inkomen zou beschikken om een hypotheek van 8 ton te dragen, is de starterslening, die maximaal €50.000 bedraagt, bovendien een relatief klein bedrag op zo’n hoog leenbedrag. Het deel van je bod boven de taxatiewaarde kan sowieso niet via een starterslening gefinancierd worden, wat betekent dat bij een woning van €800.000 overbieden een enorme hoeveelheid eigen middelen zou vergen. Daarnaast valt een woning van 8 ton ver boven de grens van de startersvrijstelling (circa €510.000 in 2024), waardoor je als starter over een aanzienlijk deel van de koopsom 2% overdrachtsbelasting verschuldigd bent.

Veelgestelde vragen over starterslening en overbieden