Huis tijdelijk verhuren met hypotheek: wat mag en wat niet?

Uw huis tijdelijk verhuren met een hypotheek is onder voorwaarden mogelijk, vaak na toestemming van uw hypotheekverstrekker of via regelingen zoals de Leegstandwet. Neemt u deze stappen niet, dan riskeert u dat de bank de hypotheek opeist en vervalt bovendien de hypotheekrenteaftrek. Op deze pagina leest u precies welke voorwaarden uw geldverstrekker stelt, welke stappen u moet nemen om alles correct te regelen, en hoe u een passende huurprijs bepaalt. Ook behandelen we de gevolgen voor uw verzekeringen en bieden we praktische tips voor een zorgeloze verhuurperiode.

Mag ik mijn huis tijdelijk verhuren als er een hypotheek op rust?

Jazeker, u mag uw huis tijdelijk verhuren als er een hypotheek op rust, maar dit kan alleen met uitdrukkelijke toestemming van uw hypotheekverstrekker. De reden hiervoor is dat uw hypotheekakte vrijwel altijd een ‘huurclausule’ bevat die verhuur zonder voorafgaand akkoord van de bank verbiedt. U kunt uw woning tijdelijk verhuren via verschillende constructies, zoals de Leegstandswet (vaak bij verkoop of renovatie), maar ook via ‘huisbewaring’ of ‘proef-samenwonen’ wanneer u tijdelijk elders verblijft. Naast de goedkeuring van uw geldverstrekker is het vrijwel altijd noodzakelijk om een vergunning voor tijdelijke verhuur aan te vragen bij uw gemeente. Neemt u deze essentiële stappen niet, dan riskeert u dat de bank de hypotheek opeist. Voor specifieke situaties zoals het verhuren van een kamer, gelden vaak weer andere regels en voorwaarden.

Welke voorwaarden stelt de hypotheekverstrekker voor tijdelijk verhuren?

Voor het tijdelijk verhuren van uw huis met een hypotheek stelt uw hypotheekverstrekker altijd strikte voorwaarden. De belangrijkste voorwaarde is dat u altijd uitdrukkelijke schriftelijke toestemming moet aanvragen, omdat vrijwel elke hypotheekakte een ‘huurclausule’ bevat die verhuur zonder voorafgaand akkoord verbiedt. Zonder deze toestemming riskeert u dat de bank de hypotheek direct opeist, met alle financiële gevolgen van dien. Naast de vereiste toestemming zijn er vaak aanvullende voorwaarden die de bank stelt om haar risico te beheersen:

• Reden en Duur van Verhuur: De bank wil weten waarom u tijdelijk wilt verhuren. Vaak wordt toestemming verleend voor specifieke situaties zoals verhuur via de Leegstandwet (bijvoorbeeld wanneer uw woning te koop staat of gerenoveerd wordt), huisbewaring, of bij proef-samenwonen. Er is meestal een maximale huurtermijn aan verbonden.
• Inschrijving op Adres: Sommige hypotheekverstrekkers, zoals Centraal Beheer, eisen dat u zelf ingeschreven blijft staan op het adres van de woning. Dit is cruciaal om de woning fiscaal als ‘eigen woning’ te behouden, al vervalt bij verhuur de hypotheekrenteaftrek.
• Verzekeringen: U dient te zorgen voor een adequate opstalverzekering die ook dekking biedt tijdens de verhuurperiode. De bank wil zeker zijn dat de woning als onderpand goed verzekerd is tegen eventuele schade, ook door huurders.
• Gemeentelijke Vergunning: Hoewel dit geen directe voorwaarde van de bank is, zult u vaak een vergunning voor tijdelijke verhuur bij uw gemeente moeten aanvragen. De bank kan bewijs van deze vergunning eisen voordat zij toestemming geeft. Een voorwaarde voor zo’n vergunning is vaak dat de eigenaar zelf bewoner van de woning was.
• Financiële Positie: De bank zal uw financiële draagkracht opnieuw beoordelen om te garanderen dat u de hypotheeklasten kunt blijven voldoen, ongeacht de huurinkomsten of eventuele leegstand.

Deze voorwaarden zijn er om te waarborgen dat de woning, die als onderpand dient voor uw lening, beschermd blijft en uw financiële verplichtingen gewaarborgd zijn.

Hoe beïnvloedt tijdelijk verhuren mijn hypotheek en financiële verplichtingen?

Tijdelijk uw huis verhuren met een hypotheek heeft directe gevolgen voor zowel uw hypotheek als uw financiële verplichtingen, met de hypotheekrenteaftrek als belangrijkste aandachtspunt. Zoals eerder genoemd, vervalt de hypotheekrenteaftrek voor de periode dat uw woning tijdelijk wordt verhuurd, aangezien deze dan niet langer als uw hoofdverblijf geldt. Dit geldt specifiek voor verhuur onder de Leegstandwet. Bovendien kan uw hypotheekverstrekker eisen dat u overstapt naar een speciale verhuurhypotheek (een zogeheten ‘buy-to-let’ hypotheek), vooral als de tijdelijke verhuur langer aanhoudt dan enkele maanden of de bank de risico’s te hoog acht. Een verhuurhypotheek heeft doorgaans afwijkende voorwaarden, waaronder vaak een hogere rente en andere aflossingseisen. De huurinkomsten die u genereert, zijn ook van invloed op uw financiële situatie en belastingen. Als u een deel van uw eigen woning tijdelijk verhuurt, zijn 70% van de netto huurinkomsten belast in box 1. Wordt echter de gehele woning tijdelijk verhuurd, bijvoorbeeld via de Leegstandwet of met een verhuurhypotheek, dan verhuist de woning fiscaal vaak naar box 3. Dit betekent dat niet de huurinkomsten zelf, maar de waarde van de woning (minus de schuld) wordt belast als onderdeel van uw vermogen. Daarnaast zijn er kosten verbonden aan het regelen van de verhuur, zoals de aanvraag van een gemeentelijke vergunning voor tijdelijke verhuur, die in 2025 ongeveer € 166,30 bedraagt. Uw financiële draagkracht wordt door de bank opnieuw beoordeeld om zeker te zijn dat u de hypotheeklasten kunt blijven voldoen, ongeacht de huuropbrengsten of eventuele leegstand.

Welke stappen moet ik nemen om mijn hypotheekverstrekker te informeren?

Om uw hypotheekverstrekker te informeren over uw plannen voor het huis tijdelijk verhuren met hypotheek, is de eerste en meest cruciale stap het aanvragen van uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van uw geldverstrekker. Dit komt doordat vrijwel elke hypotheekakte een ‘huurclausule’ bevat die verhuur zonder hun voorafgaande akkoord verbiedt. Neem daarom tijdig contact op met uw bank en voorzie hen van de volgende informatie:

• De reden voor de verhuur: Geef aan waarom u tijdelijk wilt verhuren, bijvoorbeeld via de Leegstandwet (bij verkoop of renovatie), huisbewaring, of bij proef-samenwonen.
• De verwachte duur: Specificeer hoe lang u de woning wilt verhuren, aangezien hier vaak een maximale huurtermijn aan verbonden is.
• Uw financiële situatie: De bank zal uw draagkracht opnieuw beoordelen om zeker te zijn dat u de hypotheeklasten kunt blijven voldoen, ongeacht de huurinkomsten.

Houd er rekening mee dat een hypotheekverstrekker een verhuuraanvraag sneller goedkeurt als een groot deel van de hypotheek al is afbetaald. De bank kan aanvullende voorwaarden stellen, zoals het afsluiten van een adequate opstalverzekering die ook dekking biedt tijdens de verhuurperiode. Wordt de bank niet geïnformeerd of verhuurt u zonder toestemming, dan riskeert u dat de bank de gehele hypotheek opeist en het recht heeft op de ophypotheeksom, wat kan leiden tot de gedwongen verkoop van uw woning.

Hoe bepaal ik een passende huurprijs voor tijdelijk verhuren?

Voor het bepalen van een passende huurprijs bij tijdelijk verhuren is er in eerste instantie vaak overleg tussen verhuurder en huurder. Echter, wanneer u uw huis tijdelijk verhuren met hypotheek regelt via de Leegstandwet, dan stelt de gemeente een maximale huurprijs vast volgens artikel 16 lid 11 Leegstandwet. De verhuurder is dan gebonden aan deze maximale huurprijs. Om een objectieve huurprijs te bepalen, kunt u gebruikmaken van de Huurprijscheck van Checkjeprijs.huurcommissie.nl. Deze tool berekent op basis van het woningwaarderingsstelsel (puntensysteem) het puntenaantal en maximale huurprijs voor uw woning. Naast deze wettelijke kaders spelen ook marktfactoren zoals de locatie, woonoppervlak, bouwjaar, en onderhoudstoestand van de woning een belangrijke rol bij de huurprijsontwikkeling. Om een realistische marktconforme huurprijs te bepalen en problemen met de belastingdienst te voorkomen, kunt u een onafhankelijke taxateur inschakelen voor een marktconforme prijs bepaling. Bovendien kan een verhuurder vragen om een lagere huurprijs bij tijdelijke verhuur Leegstandwet, wat gunstig kan zijn voor huurders. Denk eraan dat de huurder recht heeft op een redelijke huurprijs, die de Huurcommissie kan toetsen op redelijkheid overeengekomen huurprijs binnen 6 maanden na ingang huurovereenkomst.

Wat zijn de gevolgen voor mijn opstal- en woonverzekeringen bij tijdelijk verhuren?

Wanneer u uw huis tijdelijk verhuurt met een hypotheek, heeft dit directe en belangrijke gevolgen voor zowel uw opstal- als woonverzekeringen. Uw standaard woonhuisverzekering (opstalverzekering) en inboedelverzekering zijn namelijk vaak niet toereikend, of bieden zelfs helemaal geen dekking meer. Verzekeraars beschouwen tijdelijke verhuur als een ‘risicoverzwaring’, omdat de eigenaar zelf niet meer permanent in de woning aanwezig is en er minder toezicht is, wat de kans op schade kan verhogen. Voor uw opstalverzekering betekent dit dat u uw verzekeraar altijd moet informeren. Uw huidige polis is afgestemd op eigen bewoning en zal bij verhuur waarschijnlijk de dekking uitsluiten of aanzienlijk beperken. U zult een aangepaste opstalverzekering moeten afsluiten of een speciale clausule moeten toevoegen die de verhuurperiode dekt. Dit is ook een belangrijke voorwaarde die uw hypotheekverstrekker zal stellen om haar onderpand te beschermen. Wat betreft uw inboedelverzekering, zijn de gevolgen afhankelijk van de situatie:

• Als u de woning ongemeubileerd verhuurt, dekt uw eigen inboedelverzekering uw persoonlijke spullen niet meer, omdat deze niet langer in uw hoofdverblijf staan. De huurder is dan verantwoordelijk voor het verzekeren van zijn eigen inboedel middels een eigen inboedelverzekering.
• Als u de woning gemeubileerd verhuurt, is het essentieel om een specifieke inboedelverzekering voor verhuurders af te sluiten. Standaard inboedelverzekeringen dekken meestal geen schade die door huurders is veroorzaakt. Deze speciale verhuurderspolis biedt doorgaans wel dekking voor uw inboedel tegen risico’s als brand, storm en inbraak, maar vaak met uitzondering van schade die de huurder zelf aanricht.

Het niet tijdig melden van tijdelijke verhuur aan uw verzekeraar kan leiden tot een afwijzing van schadeclaims, waarbij de verzekeraar zelfs het recht heeft om reeds uitgekeerde bedragen terug te vorderen. Zorg er daarom altijd voor dat u goed verzekerd bent voor, tijdens en na de verhuurperiode om onverwachte financiële tegenvallers te voorkomen.

Tips voor het succesvol beheren van een tijdelijke verhuurperiode

Een succesvolle tijdelijke verhuurperiode van uw huis met hypotheek vraagt om proactief beheer en heldere afspraken, zowel vooraf als gedurende de huur. Om een zorgeloze periode te garanderen en onverwachte problemen te voorkomen, is het essentieel om aandacht te besteden aan de volgende praktische tips:

• Ken de exacte duur van de overeenkomst: Een algemeen tijdelijk huurcontract mag maximaal twee jaren duren, terwijl verhuur via de Leegstandwet een maximale duur van 5 jaar kan hebben, met een minimale duur van 6 maanden. Zorg dat u de specifieke regels volgt die van toepassing zijn op uw situatie en de duur duidelijk communiceert met de huurder. Dit helpt om misverstanden over het einde van de huur te voorkomen, aangezien er vaak geen uitgebreide huurbescherming voor de huurder geldt.
• Documenteer alles grondig: Stel een gedetailleerd check-in rapport op bij de start van de huurperiode en een check-uit rapport bij het einde. Dit rapport, inclusief foto’s, beschrijft de staat van de woning en de inboedel (indien gemeubileerd verhuurd). Bij eventuele schade is een afschrijvingslijst een waardevol hulpmiddel om de restwaarde en te vergoeden kosten te bepalen.
• Blijf verantwoordelijk voor onderhoud en belastingen: Ook al woont u er tijdelijk niet, als eigenaar blijft u verantwoordelijk voor het grote onderhoud en de onroerendezaakbelasting. Zorg voor een duidelijk onderhoudsplan en weet welke kosten voor uw rekening zijn.
• Controleer verzekeringen jaarlijks: Zoals eerder genoemd, is uw standaard opstal- en inboedelverzekering vaak niet voldoende. Informeer uw verzekeraar opnieuw als de situatie of de duur van de verhuur wijzigt en zorg voor een polis die specifiek de verhuurperiode dekt.
• Plan het einde van de verhuur tijdig: Houd rekening met de opzegtermijn die in uw contract staat. Voor verhuur onder de Leegstandwet is de opzegtermijn voor de verhuurder vaak 3 maanden en voor de huurder 1 maand. Dit geeft u de tijd om uw woning weer in gebruik te nemen of nieuwe plannen te maken. Sommige verhuurderscontracten bieden zelfs de mogelijkheid om de opzegtermijn tot 1 maand te verkorten, wat u flexibiliteit kan bieden.
• Overweeg professionele ondersteuning: Een verhuurmakelaar of vastgoedbeheerder kan u adviseren over een passende vastgoedbeheerder, helpen met een goede netto huuropbrengst en ervoor zorgen dat u belangrijke zaken niet over het hoofd ziet. Ze kunnen ook helpen met de compliance met wetgeving, het aanvragen van benodigde vergunningen en het opstellen van een juridisch correcte huurovereenkomst.
• Schakel een belastingadviseur in: Omdat tijdelijk uw huis verhuren met hypotheek fiscale gevolgen heeft (zoals het vervallen van de hypotheekrenteaftrek en de verschuiving naar box 3), is het verstandig om een belastingadviseur te raadplegen voor complexe fiscale zaken.

Veelgestelde vragen over tijdelijk verhuren met hypotheek

Kamer verhuren met hypotheek: wat zijn de regels en aandachtspunten?

Het verhuren van een kamer in uw huis met een hypotheek is zeker mogelijk, maar vereist specifieke aandacht en goedkeuring van meerdere partijen. Allereerst is uitdrukkelijke toestemming van uw hypotheekverstrekker essentieel, aangezien uw hypotheekakte vrijwel altijd een huurclausule bevat die verhuur zonder voorafgaand akkoord verbiedt. Goed nieuws is dat hypotheekverstrekkers doorgaans minder huiverig zijn om toestemming te geven voor ‘hospitaverhuur’ (het verhuren van een kamer in uw zelf bewoonde woning) dan voor de verhuur van een compleet, leegstaand huis. Naast de bank moet u ook de regels van uw gemeente controleren, want veel gemeenten hebben eigen beleid voor kamerverhuur. Sommige, zoals Amsterdam, kunnen zelfs beperkingen stellen aan individuele kamerhuurcontracten. Als verhuurder moet u ook voldoen aan de ‘Wet goed verhuurderschap’ en de ‘zeven gouden regels voor goed verhuurderschap’, die een transparante en eerlijke verhuurperiode waarborgen. Financieel gezien vallen inkomsten uit het verhuren van een deel van uw woning (zoals een kamer) vaak onder Box 1, waarbij 70% van de netto huurinkomsten wordt belast. Dit is anders dan bij de verhuur van een volledige woning, die fiscaal vaak naar Box 3 verschuift. Vergeet niet uw verzekeringen aan te passen; uw opstal- en inboedelverzekering zijn mogelijk niet meer toereikend. Een praktisch, maar cruciaal, aandachtspunt is dat elke verhuurde kamer sinds 1 juli 2022 een aparte rookmelder moet hebben. Zorg verder altijd voor een duidelijk huurcontract, eventueel opgesteld of gecontroleerd door een jurist, om misverstanden te voorkomen. De gemiddelde huur voor een kamer in Nederland bedraagt ongeveer €561.

Duurhuurders en hypotheek: wat betekent dit voor uw woningfinanciering?

Voor duurhuurders betekent de recente ontwikkeling op de hypotheekmarkt dat zij onder minder strenge voorwaarden een hypotheek kunnen krijgen, dankzij een landelijke pilot van hypotheekverstrekkers, NHG en Vereniging Eigen Huis. Voorheen werden huurders vaak afgewezen voor een hypotheek, zelfs wanneer hun hoge huurprijs vergelijkbaar of hoger was dan de toekomstige hypotheeklasten. Deze pilot erkent de financiële stabiliteit van duurhuurders die minimaal 36 maanden een hoge huur hebben betaald. Het programma, dat een proefperiode van 2 jaar kent, biedt deze groep de kans om hun bewezen betalingsgedrag mee te laten wegen bij de beoordeling van hun woningfinanciering, waardoor de weg naar een eigen huis opener wordt. Het inschakelen van een hypotheekadviseur, zoals NBG die advies geeft aan duurhuurders, kan daarom erg nuttig zijn om alle specifieke voorwaarden en mogelijkheden te verkennen. Meer over de specifieke voorwaarden en mogelijkheden voor duurhuurders bij ING vindt u hier.

ING hypotheekrente en tijdelijk verhuren: wat moet u weten?

Wilt u uw huis tijdelijk verhuren met een hypotheek van ING? Dan is het van belang om te weten dat ING, net als andere geldverstrekkers, uitdrukkelijke toestemming vereist en dat dit gevolgen kan hebben voor uw hypotheekrente. ING kan de rente namelijk aanpassen bij een wijziging van uw risicocategorie, wat het geval is wanneer uw woning niet langer uw hoofdverblijf is en wordt verhuurd. Dit kan leiden tot een opslag op uw huidige rente of de eis om over te stappen naar een verhuurhypotheek, die doorgaans hogere rentetarieven kent vanwege het verhoogde risico. Een specifieke mogelijkheid die ING biedt, is de optie om de oude rente te middelen met de actuele rente, wat een alternatief kan zijn om rentewijzigingen op te vangen zonder de hele hypotheek over te sluiten. Daarnaast is het goed om te realiseren dat een actieve ING betaalrekening vaak recht geeft op een korting van 0,25% op uw hypotheekrente; als u deze rekening niet meer gebruikt als hoofdhuishouden, kan deze korting komen te vervallen. Het is daarom cruciaal om tijdig contact op te nemen met uw adviseur van ING Hypotheek om uw situatie te bespreken en de gevolgen voor uw rente en voorwaarden duidelijk te krijgen voordat u tot verhuur overgaat.