Kamer verhuren met hypotheek: regels, voorwaarden en gevolgen

Een kamer verhuren met hypotheek is een stap die zorgvuldige overweging vraagt, want uw standaard hypotheekovereenkomst bevat vrijwel altijd een verhuurverbod. Verhuurt u zonder toestemming van uw hypotheekverstrekker, dan riskeert u dat de bank de volledige hypotheek kan opeisen, wat zelfs kan leiden tot een gedwongen verkoop van uw woning. Op deze pagina leest u alles over de vereiste toestemming van uw hypotheekverstrekker, de diverse soorten hypotheek voor verhuur, de financiële en fiscale gevolgen, en hoe u de verhuur van uw kamer correct regelt.

Wat betekent kamer verhuren tijdens een lopende hypotheek?

Kamer verhuren tijdens een lopende hypotheek betekent dat u vrijwel zeker handelt in strijd met het huurbeding, een standaard clausule in uw hypotheekakte die de verhuur van (een deel van) de woning verbiedt zonder uitdrukkelijke toestemming van de geldverstrekker. Doet u dit toch, dan loopt u het aanzienlijke risico dat de bank de volledige hypothecaire lening direct kan opeisen. Dit kan in het uiterste geval leiden tot een gedwongen verkoop van uw woning, omdat uw huis als onderpand dient en verhuur het risicoprofiel voor de bank verandert. Bovendien kan uw hypotheekverstrekker het recht hebben om de huurstroom in beslag te nemen indien u de verplichtingen niet nakomt, een actie die vaak in de hypotheekovereenkomst is vastgelegd. Om compliant te blijven en deze ernstige gevolgen te voorkomen, is het essentieel om altijd vooraf contact op te nemen met uw hypotheekverstrekker. Vaak is het noodzakelijk om uw huidige hypotheek om te zetten naar een specifieke hypotheek voor verhuur, ook wel een verhuurhypotheek genoemd, die aangepaste voorwaarden en meestal een hogere rente heeft. Een uitzondering hierop kan hospitaverhuur zijn, waarbij u zelf in de woning blijft wonen en maximaal twee onzelfstandige kamers verhuurt; hoewel dit in sommige gemeenten geen vergunning vereist (bijvoorbeeld in Nijmegen), blijft toestemming van de hypotheekverstrekker in uw kamer verhuren hypotheek-situatie altijd verplicht.

Mag je een kamer verhuren volgens je hypotheekvoorwaarden?

Volgens je hypotheekvoorwaarden mag je in principe geen kamer verhuren zonder expliciete toestemming van je hypotheekverstrekker. Uw standaard hypotheekovereenkomst bevat namelijk vrijwel altijd een huurbeding of verhuurverbod dat dit verbiedt, omdat verhuur het risicoprofiel van de woning als onderpand verandert. Om legaal een kamer te kunnen verhuren, moet je altijd contact opnemen met je hypotheekverstrekker en vaak je huidige hypotheek omzetten naar een speciale verhuurhypotheek, die aangepaste voorwaarden en doorgaans een hogere rente heeft. Een belangrijk nieuw inzicht is dat hypotheekverstrekkers eerder toestemming geven voor verhuur als er sprake is van aanzienlijke overwaarde op je woning, wat de risico’s voor hen vermindert. Bij een verhuurhypotheek gelden specifieke regels, zoals een maximaal leenpercentage van de woningwaarde in verhuurde staat, wat verschilt per aanbieder. Een uniek voordeel is dat huurinkomsten – tot wel 70 procent – kunnen worden meegerekend bij het bepalen van je maximale hypotheek, wat je leencapaciteit kan vergroten. Zelfs bij hospitaverhuur, waarbij je zelf in de woning blijft wonen en maximaal twee onzelfstandige kamers verhuurt, blijft toestemming van de hypotheekverstrekker voor het kamer verhuren hypotheek-traject altijd verplicht. Een hypotheekadviseur kan je helpen om de complexe voorwaarden en andere financiële en juridische gevolgen van kamer verhuren in lijn met je hypotheekvoorwaarden te begrijpen.

Hoe vraag je toestemming aan je hypotheekverstrekker voor kamer verhuur?

Het proces om toestemming te vragen aan je hypotheekverstrekker voor kamer verhuur met hypotheek begint altijd met direct contact opnemen met de geldverstrekker. U dient hen proactief en duidelijk te informeren over uw plannen om een kamer te verhuren, of het nu gaat om een onzelfstandige kamer of hospitaverhuur. De bank zal uw aanvraag beoordelen vanuit een risicoperspectief, aangezien het verhuren van (een deel van) de woning het risicoprofiel van het onderpand voor hen verandert. Vaak zal de verstrekker eisen dat uw huidige hypotheek wordt omgezet naar een speciale verhuurhypotheek, die doorgaans aangepaste voorwaarden en een hogere rente heeft. De kans op een positieve beoordeling wordt aanzienlijk vergroot wanneer er aanzienlijke overwaarde op je woning aanwezig is, of als een groot deel van de hypotheek al is afbetaald, omdat dit het risico voor de geldverstrekker vermindert. Een belangrijk en vaak voorkomend geval waarbij de hypotheekverstrekker de verhuur van het huis moet toestaan, is wanneer u een kamer verhuurt aan uw eigen kind. Verhuurt u een kamer zonder expliciete toestemming, dan riskeert u dat de bank de gehele hypotheek opeist, een gedwongen verkoop van uw woning afdwingt en zelfs boetes oplegt.

Welke financiële gevolgen heeft kamer verhuur voor je hypotheek?

Kamer verhuur kan aanzienlijke financiële gevolgen hebben voor je hypotheek. Zonder de benodigde toestemming van je hypotheekverstrekker loop je het risico dat de bank je volledige hypotheek direct opeist, wat zelfs tot een gedwongen verkoop van je woning kan leiden. De bank kan dan ook je huurinkomsten in beslag nemen. Om dit te voorkomen, is het bijna altijd nodig om je huidige hypotheek om te zetten naar een speciale verhuurhypotheek, wat gepaard gaat met notariskosten en doorgaans een hoger rentetarief. Bij een verhuurhypotheek gelden specifieke voorwaarden, zoals een lager maximaal leenpercentage van de woningwaarde in verhuurde staat. Het goede nieuws is dat huurinkomsten, vaak tot wel 70 procent, kunnen meetellen bij het bepalen van je maximale hypotheek, wat je leencapaciteit kan vergroten. Er zijn speciale verhuurhypotheek calculators waarmee je direct kunt berekenen wat je maximaal kunt lenen met deze extra inkomsten. Houd er rekening mee dat voor sommige verhuurhypotheken, zoals de Dynamic Verhuurhypotheek, een minimale huurcontractduur van 1 jaar vereist is om een hoger percentage van de huurinkomsten (bijvoorbeeld 80%) mee te tellen.

Wat zijn de fiscale regels en belastingverplichtingen bij kamer verhuur?

Bij kamer verhuur met hypotheek in uw eigen woning, oftewel hospitaverhuur, hangen de fiscale regels en belastingverplichtingen af van de aard en omvang van de verhuur. Voor langdurige kamerverhuur geldt de hospitaverhuurvrijstelling: huurinkomsten tot een jaarlijks vastgesteld bedrag zijn volledig onbelast, maar zodra u daarboven komt, worden de volledige inkomsten belast in Box 1 als resultaat uit overige werkzaamheden. Voor tijdelijke verhuur via platforms zoals Airbnb wordt de fiscale behandeling geregeld volgens specifieke regelingen, waarbij de Belastingdienst bijvoorbeeld een maximum van 60 verhuurdagen per jaar kan stellen. Bovendien geldt sinds 1 januari 2023 de EU-richtlijn DAC7, die online platformen zoals Airbnb verplicht om informatie over uw huurinkomsten te melden aan de Belastingdienst, waardoor transparantie essentieel is en onopgegeven inkomsten vrijwel onmogelijk worden. Het is daarom cruciaal om alle huurinkomsten correct aan te geven bij uw belastingaangifte om boetes te voorkomen.

Hoe regel je een kamer verhuur praktisch en juridisch verantwoord?

Om een kamer praktisch en juridisch verantwoord te verhuren, moet u beginnen met het verkrijgen van toestemming van uw hypotheekverstrekker en vervolgens voldoen aan de nationale wetgeving en lokale gemeentelijke regels. Na de verplichte goedkeuring van uw hypotheekverstrekker – die vaak leidt tot een verhuurhypotheek met aangepaste voorwaarden – is het cruciaal om een gedegen huurovereenkomst op te stellen en rekening te houden met de Wet goed verhuurderschap, die sinds 1 juli 2023 diverse belangrijke regels oplegt aan verhuurders. Deze wet verplicht verhuurders om transparant te zijn over huurprijzen en servicekosten, een niet-discriminerende selectieprocedure te volgen en overbewoning te voorkomen, waarbij gemeenten verantwoordelijk zijn voor de handhaving. Daarnaast moet u een kopie van het volledige kamerhuurcontract aan de huurder verstrekken, en vanaf 1 januari 2025 zijn verhuurders zelfs verplicht om een puntenrapport aan nieuwe huurders te leveren, wat zorgt voor extra duidelijkheid over de maximale huurprijs. Praktisch gezien betekent dit ook het inrichten van de kamer volgens veiligheidsvoorschriften, zoals het plaatsen van werkende rookmelders op elke verdieping en in de verhuurde kamer zelf, wat sinds 1 juli 2022 verplicht is. Verhuurders hebben beperkte opzegmogelijkheden van een huurovereenkomst; dit kan alleen via de rechter, tenzij het gaat om uitzonderlijke tijdelijke contracten voor bijvoorbeeld studenten of expats, die na 1 juli 2024 nog mogelijk zijn in specifieke gevallen volgens de Wet vaste huurcontracten. Voor het kamer verhuren hypotheek traject en de fiscale afhandeling – zoals de hospitaverhuurvrijstelling of de aangifte van inkomsten conform de DAC7-richtlijn – is het raadzaam om advies in te winnen bij HomeFinance, zodat u zeker weet dat u aan alle verplichtingen voldoet.

Hoe bepaal je een eerlijke huurprijs voor je kamer?

Om een eerlijke huurprijs voor je kamer te bepalen, hebben verhuurders in principe de vrijheid om de huurprijs bij aanvang van het huurcontract te bepalen, maar deze moet altijd marktconform zijn. Dit betekent dat de prijs overeen moet komen met vergelijkbare kamers in de omgeving, rekening houdend met de kenmerken van de kamer en de geldende regulering. Voor onzelfstandige woonruimtes, zoals een kamer bij hospitaverhuur, is het cruciaal om het Woningwaarderingsstelsel (WWS), ook wel het puntensysteem genoemd, te gebruiken om de maximaal toelaatbare huurprijs te berekenen. De Huurcommissie ziet erop toe dat in de sociale sector de maximaal toelaatbare huurprijs niet hoger is dan 55% van de WWS-grens voor all-in prijzen, en zal per 1 januari 2025 de verhuurder zelfs verplichten een puntenrapport te leveren aan nieuwe huurders. Belangrijke factoren die de huurprijs bepalen zijn onder meer het aantal vierkante meters (dit is de meest bepalende factor), de aanwezige voorzieningen (een gestoffeerde of gemeubileerde kamer levert vaak een hogere verhuurprijs op), de locatie en het energielabel van de woning. Ter indicatie: de landelijke gemiddelde huurprijs voor een kamer bedroeg in 2022 zo’n €531,41 per maand. In 2025 betaal je in steden als Amsterdam gemiddeld 963 euro, in Den Haag en Utrecht rond de 850 euro, terwijl een studentenkamer in het voordeligere Enschede circa €401 per maand kost. Onderzoek daarom altijd de prijzen van soortgelijke kamers in uw specifieke buurt en overweeg een professionele huurprijscheck of advies van HomeFinance, vooral in een kamer verhuren hypotheek situatie, om een realistische en eerlijke prijs vast te stellen en juridische problemen te voorkomen.

Veelgestelde vragen over kamer verhuren met hypotheek

Hypotheek verhogen bij verhuur van een kamer: wat zijn de mogelijkheden?

Een hypotheek verhogen bij verhuur van een kamer is zeker mogelijk, maar vraagt altijd om expliciete toestemming van uw geldverstrekker en leidt vrijwel altijd tot de noodzaak van een speciale verhuurhypotheek. De mogelijkheden voor het verhogen van uw bestaande hypotheek hangen sterk af van de aanwezige overwaarde op uw woning en de mate waarin de bank uw huurinkomsten wil meerekenen voor uw leencapaciteit. Er zijn verschillende manieren om de hypotheek te verhogen. Als de oorspronkelijke hypotheekinschrijving bij het Kadaster hoger is dan uw huidige openstaande schuld, kunt u vaak kiezen voor een onderhandse verhoging. Dit houdt in dat u extra geld leent binnen de bestaande inschrijving, wat het voordeel heeft dat u niet opnieuw naar de notaris hoeft, waardoor u notariskosten bespaart. Is er geen verhoogde inschrijving, dan zijn een tweede hypotheek of het oversluiten en verhogen van de huidige hypotheek de gangbare methoden, waarbij u wel rekening moet houden met de bijbehorende notariskosten. Voor een kamer verhuren hypotheek-situatie is het belangrijk te weten dat geldverstrekkers de woning in verhuurde staat vaak tot een lager percentage van de marktwaarde financieren, zoals maximaal 85%, wat kan verschillen per aanbieder. Hoewel een deel van de huurinkomsten (tot 70%) kan meetellen als toetsinkomen voor uw maximale hypotheek, kan dit lagere financieringspercentage het maximale leenbedrag beïnvloeden. Een hypotheekverhoging kan een slim alternatief zijn voor andere leningen bij grotere uitgaven, zoals een verbouwing, mits er voldoende overwaarde beschikbaar is.

Rente hypotheek en de impact van kamer verhuur op je rentetarief

Een kamer verhuren met hypotheek heeft een directe impact op je hypotheekrente, omdat geldverstrekkers dit zien als een verhoogd risico. Om deze reden betaal je bij een verhuurhypotheek, die vrijwel altijd nodig is, doorgaans een hogere hypotheekrente dan bij een reguliere woninghypotheek. Deze hogere rente komt vaak tot uiting in een extra renteopslag die de hypotheekaanbieder rekent bovenop de basisrente, specifiek vanwege het extra risico dat zij lopen door de verhuur. De hoogte van je hypotheekrente wordt namelijk mede bepaald door de risicoklasse waarin je lening valt, welke verandert wanneer een deel van je woning verhuurd wordt. Bovendien hanteren verstrekkers bij een verhuurhypotheek een lager maximaal leenpercentage van de woningwaarde in verhuurde staat, wat eveneens de risicobeoordeling en daarmee het rentetarief kan beïnvloeden.

Hypotheek berekenen met extra inkomsten uit kamer verhuur: hoe werkt dat?

Wanneer u een kamer verhuurt met hypotheek, kunnen de extra inkomsten zeker uw maximale hypotheek beïnvloeden, maar dit gebeurt via een specifieke route. Voor de meeste geldverstrekkers is hiervoor namelijk een speciale verhuurhypotheek nodig. Met deze hypotheek, die aangepaste voorwaarden en meestal een hogere rente heeft, kunnen banken een deel van uw huurinkomsten meenemen in de berekening van uw leencapaciteit. Dit is doorgaans tot wel 70 procent van de huurprijs die u ontvangt, al kan dit bij sommige verhuurhypotheken – bijvoorbeeld onder voorwaarde van een minimale huurcontractduur van 1 jaar – oplopen tot 80 procent. Deze inkomsten moeten wel als een vast maandelijks bedrag worden gezien om mee te kunnen tellen. U kunt de eerste stap zetten door online hypotheekcalculators te gebruiken; deze tools berekenen een indicatie van uw maximale hypotheek op basis van uw normale inkomen en de verwachte huurinkomsten. Echter, om een exacte en persoonlijke berekening te krijgen, is het verstandig om met een hypotheekadviseur in gesprek te gaan. Die kan alle specifieke factoren, zoals uw bestaande hypotheek en de mogelijkheden voor een verhoging, meenemen voor een nauwkeurig beeld van wat u precies kunt lenen.