Maatregelen tegen aflossingsvrije hypotheek in Nederland

Aflossingsvrije hypotheken, waarbij u tijdens de looptijd enkel rente betaalt, waren lange tijd een populaire keuze in Nederland dankzij de lagere maandlasten. Vanwege de potentiële risico’s die ontstaan wanneer deze leningen aflopen, zijn er door de jaren heen steeds meer maatregelen tegen aflossingsvrije hypotheek genomen, gericht op een verantwoordere financiële toekomst voor huiseigenaren. Op deze pagina leest u alles over wat een aflossingsvrije hypotheek inhoudt en waarom de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en geldverstrekkers nieuwe regels hebben opgesteld om de risico’s te beperken. We bespreken de gevolgen van deze aanpassingen voor bestaande hypotheekhouders, verkennen alternatieven en laten zien hoe u uw huidige hypotheek kunt aanpassen of oversluiten. Daarnaast krijgt u praktische tips en inzicht in de invloed van studieschuld voor starters, zodat u weloverwogen financiële keuzes kunt maken.

Wat is een aflossingsvrije hypotheek en waarom zijn er maatregelen nodig?

Een aflossingsvrije hypotheek is een lening waarbij u gedurende de looptijd, die doorgaans maximaal 30 jaar bedraagt, alleen rente betaalt en de hoofdsom pas aan het einde van de looptijd in één keer moet aflossen. Deze hypotheekvorm stond vroeger toe dat u de gehele woningwaarde aflossingsvrij financierde, maar sinds 2013 mag het aflossingsvrije deel van een nieuwe hypotheek maximaal 50% van de woningwaarde bedragen. Dit is een belangrijke maatregel tegen aflossingsvrije hypotheek die is ingesteld om de risico’s te beperken. Hoewel de meeste geldverstrekkers de mogelijkheid bieden om jaarlijks 10% tot 20% van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij extra af te lossen, blijft het kenmerk dat aflossing van de hoofdsom niet verplicht is tijdens de looptijd. Deze hypotheekvorm, die aantrekkelijk was vanwege de lagere maandlasten, brengt aanzienlijke risico’s met zich mee voor huiseigenaren. Het grootste risico ontstaat wanneer de looptijd van 30 jaar afloopt en de volledige lening moet worden terugbetaald, vaak met eigen vermogen of de opbrengst van de verkoop van de woning. Als de woningwaarde in de tussentijd niet voldoende is gestegen of zelfs is gedaald, kunnen huiseigenaren geconfronteerd worden met betalingsproblemen en restschulden. Daarbij vervalt na 30 jaar het recht op hypotheekrenteaftrek (voor leningen van vóór 2013), wat de maandlasten fors kan verhogen terwijl de aflossingsverplichting nadert. Zelfs de Europese Centrale Bank (ECB) beschouwt aflossingsvrije hypotheken als risicovol, wat de noodzaak van maatregelen tegen aflossingsvrije hypotheek benadrukt. Deze aanpassingen zijn essentieel om een stabielere financiële toekomst voor huiseigenaren te waarborgen en onverwachte financiële problemen aan het einde van de looptijd te voorkomen.

Welke regels en richtlijnen heeft de AFM opgesteld voor aflossingsvrije hypotheken?

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) stelt als gedragstoezichthouder strenge regels en richtlijnen op om te zorgen voor een verantwoorde hypotheekmarkt, waaronder specifiek voor aflossingsvrije hypotheken. De AFM richt zich erop dat financiële dienstverleners en hypotheekadviseurs consumenten duidelijke informatie verstrekken en tijdig communiceren over de inherente risico’s. Hoewel het afsluiten van een aflossingsvrije hypotheek zelf niet verboden is, zijn er, naast de wettelijke maatregelen tegen aflossingsvrije hypotheek zoals de maximale financiering van 50% van de woningwaarde voor nieuwe hypotheken sinds 2013, ook belangrijke gedragsrichtlijnen. Zo verwacht de AFM dat hypotheekadviseurs individuele beoordelingen en cliëntspecifieke berekeningen uitvoeren, waarbij de focus ligt op de betaalbaarheid van de maandlasten en de terugbetalingscapaciteit aan het einde van de looptijd, vooral wanneer het recht op hypotheekrenteaftrek vervalt. De AFM ziet verbeterpunten in de kwaliteit van hypotheekadviezen, met name op het gebied van verantwoorde woonlasten en risicobereidheid, en geeft hiervoor handvatten voor advies of dienstverlening op maat. Hierbij is het cruciaal dat aanbieders en adviseurs klanten niet alleen informeren over de gevaren, maar hen ook proactief verleiden tot actie om financiële problemen te voorkomen, zonder dat dit direct als “advies” wordt gezien. Ook is er aandacht voor de schriftelijke communicatie naar klanten, waar volgens de AFM nog winst te behalen valt.

Hoe beperken geldverstrekkers het risico van aflossingsvrije hypotheken?

Geldverstrekkers beperken de risico’s van aflossingsvrije hypotheken door een combinatie van strikte voorwaarden, risicoprijzing en doorlopende beoordeling van de financiële situatie van de huiseigenaar. Zo hanteren zij, in lijn met de maatregelen tegen aflossingsvrije hypotheek, voor nieuwe hypotheken die na 2013 zijn afgesloten een maximale financiering van 50% van de woningwaarde, wat de blootstelling aan een eventuele restschuld vermindert. Daarnaast prijzen geldverstrekkers het hogere risico van deze hypotheekvorm in door middel van een hogere renteopslag; deze opslag kan, afhankelijk van de risicoklasse van de lening, oplopen tot 0,5% tot 1,0%. Om risico’s verder te verlagen en huiseigenaren te stimuleren tot verantwoord gedrag, bieden geldverstrekkers doorgaans de mogelijkheid om jaarlijks 10% tot 20% van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij extra af te lossen. Een belangrijke prikkel hierbij is dat, wanneer door extra aflossing of een gestegen woningwaarde de zogeheten Loan-to-Value (LTV) in een lagere risicoklasse valt, de renteopslag kan worden verlaagd, wat direct resulteert in lagere maandlasten. Ook kunnen geldverstrekkers een overlijdensrisicoverzekering eisen, vooral bij hypotheken waarbij een significant deel van de woningwaarde aflossingsvrij is gefinancierd, om zich in te dekken tegen financiële problemen bij overlijden van de hoofdaanvrager. Bovendien beoordelen zij aanvragen uitvoerig op basis van inkomen, werkzekerheid en financiële verplichtingen, en stellen zij strengere eisen voor hypotheekverlenging bij het einde van de looptijd, met name voor senioren met een lager (pensioen)inkomen.

Wat zijn de gevolgen van de maatregelen voor bestaande aflossingsvrije hypotheekhouders?

Voor bestaande aflossingsvrije hypotheekhouders die hun hypotheek vóór 2013 hebben afgesloten, blijven de oorspronkelijke voorwaarden grotendeels van kracht, inclusief het recht op hypotheekrenteaftrek voor de resterende looptijd van 30 jaar. Echter, de maatregelen tegen aflossingsvrije hypotheek en de aangescherpte focus op financiële verantwoordelijkheid leggen de nadruk op de risico’s die aan het einde van de looptijd ontstaan. Een van de belangrijkste gevolgen is de verwachte forse stijging van de netto maandlasten wanneer de hypotheekrenteaftrek na 30 jaar vervalt, omdat de bruto maandlast dan netto wordt en er geen fiscaal voordeel meer is. Daarnaast blijft het risico op een restschuld aanwezig als de woningwaarde onvoldoende is gestegen om de hoofdsom te dekken bij verkoop, of als er onvoldoende eigen vermogen is opgebouwd. Geldverstrekkers moedigen daarom actief aan tot extra aflossing, vaak jaarlijks 10% tot 20% van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij, wat de hypotheekschuld verlaagt en het risico op een restschuld vermindert. Huiseigenaren kunnen ook overwegen hun aflossingsvrije hypotheek aan te passen of over te sluiten, wat wel kan leiden tot nieuwe voorwaarden en fiscale gevolgen zoals een nieuwe looptijd van 30 jaar.

Welke alternatieven zijn er voor een aflossingsvrije hypotheek met verplichte aflossing?

Voor een aflossingsvrije hypotheek waarbij verplichte aflossing noodzakelijk wordt, zijn er verschillende alternatieven om de financiële verantwoordelijkheid te dragen. Een directe aanpak is het starten met vrijwillige extra aflossingen, vaak tot 10% à 20% van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij per jaar, wat de uiteindelijke schuld verlaagt en de maandlasten kan verminderen. Een andere strategische optie is het oversluiten of herfinancieren van de hypotheek. Hierbij zet u het aflossingsvrije deel om in een aflossingsvorm zoals een annuïtaire of lineaire hypotheek. Dit betekent dat u de schuld gestructureerd afbetaalt gedurende de looptijd, wat vaak gestimuleerd wordt door de huidige maatregelen tegen aflossingsvrije hypotheek. Daarnaast is het mogelijk de verplichte aflossing te voldoen met eigen vermogen, zoals spaargeld, of door de overwaarde van de woning te benutten voor aflossing. Als deze opties niet voldoende zijn, kan de verkoop van de woning de enige uitweg zijn om de volledige hypotheekschuld af te lossen, vooral wanneer de looptijd afloopt en een eenmalige aflossing vereist is. Hoewel het soms mogelijk is om bij oversluiten een aflossingsvrij deel te behouden, resulteert dit vaak in hogere maandlasten door het vervallen van de hypotheekrenteaftrek. Het is daarom verstandig om vroegtijdig financieel advies in te winnen om de beste strategie te bepalen.

Hoe kunt u uw aflossingsvrije hypotheek aanpassen of oversluiten volgens de nieuwe regels?

U kunt uw aflossingsvrije hypotheek aanpassen of oversluiten volgens de nieuwe regels door proactief extra af te lossen, of door de hypotheek te herfinancieren en daarbij de aflossingsvorm te wijzigen. Met de toenemende maatregelen tegen aflossingsvrije hypotheek is het zaak tijdig te handelen. U heeft de mogelijkheid om jaarlijks 10% tot 20% van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij extra af te lossen, waarbij sommige geldverstrekkers zelfs een grens van €20.000 per jaar hanteren, of onbeperkt boetevrij aflossen toestaan bij het aflopen van de rentevaste periode. Deze extra aflossingen verlagen niet alleen uw openstaande schuld en daarmee het risico op een restschuld, maar kunnen ook uw maandlasten verlagen doordat uw lening in een gunstigere risicoklasse valt.

Een andere belangrijke aanpassing is het oversluiten van uw hypotheek. Hierbij lost u de bestaande hypotheek af en sluit u een nieuwe lening af, vaak bij dezelfde of een andere geldverstrekker. Dit biedt de kans om de aflossingsvrije hypotheek om te zetten naar een annuïtaire of lineaire hypotheek, zodat u de hoofdsom tijdens de looptijd gestructureerd afbetaalt. Houd er rekening mee dat volgens de huidige regels, als u een aflossingsvrij deel wilt behouden bij oversluiten, dit maximaal 50% van de woningwaarde mag bedragen, zelfs als uw oorspronkelijke hypotheek van vóór 2013 dateert en een hoger aflossingsvrij percentage had. Oversluiten kan boetevrij aan het einde van uw rentevaste periode, maar bij tussentijds overstappen kunt u te maken krijgen met een boeterente. De aangekondigde hypotheekregels voor 2025, met onder andere ruimere leennormen, hogere NHG-grenzen en mogelijk lagere kosten, kunnen nieuwe perspectieven bieden voor een voordelige aanpassing of oversluiting. Het is raadzaam om hierover deskundig financieel advies in te winnen.

Praktische tips voor verantwoord omgaan met een aflossingsvrije hypotheek

Voor een verantwoord beheer van uw aflossingsvrije hypotheek is het cruciaal om proactief te handelen en een strategie te bepalen die past bij uw financiële situatie, met name gezien de toenemende maatregelen tegen aflossingsvrije hypotheek. Hieronder vindt u concrete tips om risico’s te beperken en financiële verrassingen op lange termijn te voorkomen.

• Los structureel extra af: Maak maximaal gebruik van de mogelijkheid om jaarlijks 10% tot 20% van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij extra af te lossen, of zelfs onbeperkt aan het einde van uw rentevaste periode. Informeer hiervoor altijd eerst uw hypotheekverstrekker om verrassingen te voorkomen. Door consistent een vast maandbedrag over te maken, verlaagt u niet alleen uw hypotheekschuld en daarmee het risico op een restschuld, maar kunt u ook uw vermogen in Box 3 drukken.
• Optimaliseer uw Loan-to-Value (LTV): Door extra af te lossen, verbetert de verhouding tussen uw hypotheekschuld en woningwaarde aanzienlijk. Een gunstigere LTV, bijvoorbeeld wanneer uw hypotheek onder 50-60% van de woningwaarde komt, kan leiden tot een lagere renteopslag en daarmee direct lagere maandlasten. Bereken jaarlijks deze verhouding om te zien of u in aanmerking komt voor rentekorting.
• Bouw aanvullend vermogen op: Zorg ervoor dat u naast het aflossen ook op een andere manier vermogen opbouwt, zoals via sparen of beleggen. Dit is essentieel om de volledige hoofdsom te kunnen aflossen wanneer de looptijd van de hypotheek eindigt en de hypotheekrenteaftrek na 30 jaar vervalt, wat leidt tot een forse stijging van de netto maandlasten. Controleer regelmatig of uw opgebouwde vermogen toereikend is voor de verwachte aflossingsverplichting.
• Raadpleeg tijdig een onafhankelijk adviseur: Wacht niet tot de looptijd van uw hypotheek bijna afloopt. Bespreek proactief uw financiële toekomst met een deskundige hypotheekadviseur. Deze kan u helpen bij het verkennen van de beste opties, zoals het aanpassen of oversluiten van uw hypotheek, en het opstellen van een persoonlijk aflossingsplan dat past bij uw huidige en toekomstige financiële situatie.

Hypotheek berekenen: invloed van maatregelen op uw maandlasten

Wanneer u uw hypotheek wilt berekenen, zult u merken dat de maatregelen tegen aflossingsvrije hypotheek een grote invloed hebben op uw maandlasten. Deze regelgeving, gericht op een verantwoordere financiële toekomst, legt de nadruk op aflossing en verhoogt vaak de maandelijkse kosten. Vooral voor bestaande aflossingsvrije hypotheken moet rekening gehouden worden met de forse stijging van de netto maandlasten zodra de hypotheekrenteaftrek na 30 jaar vervalt. De looptijd van uw hypotheek speelt hierbij een sleutelrol: een langere looptijd verlaagt weliswaar uw maandlasten, maar verhoogt de totale rentekosten die u over de gehele periode betaalt. Voor een nauwkeurige hypotheek berekening kijken geldverstrekkers nu scherper naar uw aflossingscapaciteit en hoe uw lening in een risicoklasse valt. Door bijvoorbeeld jaarlijks 10% tot 20% van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij extra af te lossen, verlaagt u de schuld en verbetert uw Loan-to-Value (LTV). Dit kan leiden tot een lagere renteopslag en direct lagere maandlasten. Het is daarom essentieel om uw persoonlijke situatie en de diverse factoren die de maandlasten bepalen, waaronder rente, inkomen en andere financiële verplichtingen, zorgvuldig te overwegen, eventueel met behulp van online tools of een onafhankelijk adviseur.

ASR hypotheek: hoe gaat deze aanbieder om met aflossingsvrije hypotheken?

ASR benadert aflossingsvrije hypotheken op meerdere manieren, met een opvallend product als de “Levensrente hypotheek” die specifiek gericht is op AOW-gerechtigden om de overwaarde uit hun woning op te nemen zonder maandelijkse aflossingsverplichting. Deze speciale ASR hypotheek is uniek, omdat deze zonder vaste einddatum kan worden voortgezet en zonder tussentijdse renteherzieningen, wat stabiliteit biedt. Voor andere aflossingsvrije hypotheken, zoals de ASR WelThuis hypotheek, biedt ASR de mogelijkheid om jaarlijks tot 15% van het oorspronkelijke hypotheekbedrag boetevrij extra af te lossen. Net als andere geldverstrekkers stimuleert ASR verantwoord aflosgedrag en past het zich aan de geldende maatregelen tegen aflossingsvrije hypotheek aan; zo wordt de rente bij de ASR WelThuis hypotheek automatisch verlaagd wanneer extra aflossingen leiden tot een gunstigere risicoklasse (Loan-to-Value). Klanten met een oudere ASR hypotheek met een aflossingsvrij deel, die mogelijk een hogere rente betalen dan de huidige marktrente, kunnen overwegen om hun hypotheek over te sluiten naar een andere aflossingsvorm, wat kan leiden tot lagere maandlasten.

Studieschuld en hypotheek: wat betekenen de maatregelen voor starters met studieschuld?

Voor starters met studieschuld betekenen de maatregelen vooral dat hun maximale hypotheekbedrag wordt beïnvloed, hoewel een studieschuld de mogelijkheid om een starterswoning te kopen niet uitsluit. Sinds 2024 wegen geldverstrekkers de studieschuld minder zwaar mee door te kijken naar de daadwerkelijk openstaande studieschuld en de maandelijkse lasten, in plaats van het oorspronkelijke bedrag. Dit kan leiden tot iets meer leenruimte. Bovendien, als je onder het nieuwe leenstelsel valt, kun je zelfs extra leenruimte krijgen doordat de aflossingstermijn 35 jaar is in plaats van 15 jaar. Ondanks dat studieschuld niet bij het BKR geregistreerd staat, ben je wettelijk verplicht om je studieschuld op te geven bij je hypotheekaanvraag; het verzwijgen ervan kan leiden tot ernstige betalingsproblemen en zelfs tot de verplichte directe terugbetaling van het volledige leenbedrag. Het is daarom van groot belang om open te zijn over je financiële situatie en te begrijpen dat een gedeeltelijke aflossing van je studieschuld je hypotheekmogelijkheden kan verbeteren, maar volledig aflossen is vaak niet nodig of zelfs onverstandig, gezien de vaak lage rente op studieschulden vergeleken met hypotheekrentes. Raadpleeg voor een persoonlijke berekening altijd een expert, zoals een hypotheekadviseur.

Veelgestelde vragen over maatregelen tegen aflossingsvrije hypotheken