Bij een hypotheekaanvraag komt veel kijken. Daarom is het advies om een hypotheekadviseur in de arm te nemen. Maar zelfs dan gaat het weleens mis. In mijn IEX-column kon je al lezen dat de kennis van de hypotheekadviseurs achteruitgaat. Een enkele keer komt het zelfs zover dat een klant boos naar het Kifid stapt. Zo had een consument laatst dusdanig slecht advies gekregen dat het haar tienduizenden euro’s had kunnen kosten. Leer van haar fout en voorkom dat dit ook jou overkomt bij je hypotheekaanvraag.
Wat ging er mis?
In deze uitspraak van het Kifid kreeg onlangs een klant gelijk. De hypotheekadviseur had de plank in meerdere opzichten misgeslagen in zijn advies aan de klant.
Deze zaak was in grote lijnen als volgt:
- De klant koopt een woning met particuliere erfpacht.
- Op advies van de hypotheekadviseur koopt de klant de woning zonder financieringsvoorbehoud.
- De geplande datum van de overdracht moest worden uitgesteld.
- De klant vroeg een te hoge hypotheek bij Centraal Beheer aan.
- De hypotheekaanvraag werd bij 3 andere banken niet geaccepteerd vanwege de particuliere erfpacht.
- De particuliere erfpacht én de studieschuld van de klant zijn niet meegenomen in de berekening van de maximale hypotheek.
- Uiteindelijk heeft de vrouw, op aanraden van de hypotheekadviseur, een hypotheek afgesloten bij Florius. Daarbij was geen rekening gehouden met de particuliere erfpacht en de studieschuld.
Oftewel: er is nogal wat misgegaan.
Wat had hier anders moeten gaan?
Iedere hypotheekadviseur moet als eerste een goede inventarisatie bij de klant doen. Bij bijna iedere adviseur zouden direct alle alarmbellen gaan rinkelen bij het horen van de woorden ‘particuliere erfpacht’. Er zijn namelijk niet veel Nederlandse banken die een hypotheek verstrekken als er sprake is van particuliere erfpacht.
Als deze klant bij mij was gekomen, had ik haar direct gezegd dat ik de hypotheek vanwege de particuliere erfpacht niet zou regelen. De kans bestaat namelijk dat in de toekomst geen enkele bank meer hypotheken verstrekt bij dit type erfpacht. Het gevolg is dat een huizenbezitter met een onverkoopbare woning blijft zitten.
Je moet een klant als hypotheekadviseur goed inlichten over de mogelijke gevolgen in de toekomst. Dat heeft deze hypotheekadviseur niet goed aangepakt.
De Kifid-uitspraak
In de uitspraak van het Kifid over deze casus staat het volgende:
De adviseur heeft de consument geadviseerd om een bod op de woning uit te brengen zonder voorbehoud van financiering. Dit was volgens de adviseur geen enkel probleem. Het achterwege laten van een financieringsvoorbehoud was een onjuist en onverstandig advies van de adviseur. De consument kwam er later achter dat zij haar spaargeld kon kwijtraken en geen woning zou hebben als de financiering niet rond zou komen. Daar was de consument niet over ingelicht en daar zou zij nooit voor hebben gekozen.
Daarnaast was de adviseur vanaf het begin van het traject bekend met de particuliere erfpacht en de canonverplichting.
De adviseur heeft vervolgens gezegd dat de studieschuld nog niet geregistreerd was bij het Bureau Krediet Registratie en zodoende niet gemeld hoefde te worden. Volgens de adviseur was de studieschuld geen probleem.
Het is ronduit incapabel om een klant te adviseren een woning te kopen zonder voorbehoud van financiering. Als de hypotheek dan niet rondkomt, dan kan de hypotheekadviseur zijn portemonnee trekken. Iedere klant zal dan zijn hypotheekadviseur aansprakelijk stellen.
Daarbij is het nog schrijnender dat deze adviseur de studieschuld en een canonverplichting niet heeft meegenomen in de berekening van de maximale hypotheek. Hij heeft veel geluk gehad dat de klant bereid was om meer eigen middelen in te brengen, waardoor het alsnog mogelijk was om de hypotheek af te sluiten.
Grote financiële gevolgen
Deze Kifid-zaak laat zien wat er fout kan gaan als een hypotheekadviseur de situatie van de klant niet goed bekijkt. Deze fouten zijn nu gelukkig rechtgezet. Maar de financiële gevolgen hadden veel groter kunnen zijn. De boete van uiteindelijk € 3.852,30 is haast verwaarloosbaar als we kijken hoeveel geld deze situatie de klant had kunnen kosten.
