Toekomstige kopers die een appartement kopen, doen er verstandig aan om de VvE-stukken vooraf goed door te lezen. Het komt steeds vaker voor dat de VvE een extra lening heeft afgesloten om het onderhoud te kunnen betalen. Dat kan alleen gevolgen hebben voor je vrijstelling van de overdrachtsbelasting. Recent ging een koper goed mis.
Gevolgen VvE-lening voor vrijstelling overdrachtsbelasting
Als eigenaar van een appartement moet je de lening van de VvE bij de koopsom optellen om te bepalen of je recht hebt op een vrijstelling van de 2% overdrachtsbelasting. Dat wordt alleen in de praktijk lang niet altijd gedaan. Veel appartementseigenaren weten inmiddels wel dat ze (onder bepaalde voorwaarden) hypotheekrenteaftrek ontvangen over de lening die hun VvE heeft afgesloten. Alleen het is niet algemeen bekend dat de VvE-lening gevolgen kan hebben voor je vrijstelling van overdrachtsbelasting.
Dat blijkt ook uit een recente uitspraak van de Kennisgroep:
A (natuurlijk persoon), 34 jaar, verkrijgt een appartementsrecht in 2025. De koopprijs voor het appartementsrecht is € 500.000. A is naast de koopsom voor het appartementsrecht verplicht om een gedeelte van een door de Vereniging van Eigenaren (hierna: VvE) aangegane lening over te nemen c.q. te voldoen voor een bedrag van € 30.000. Het reservefonds van de VvE is € 0 en overigens heeft de VvE geen baten. De woningwaardegrens voor de startersvrijstelling bedraagt op grond van artikel 15, eerste lid, onderdeel p, ten vierde, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: WBR) € 525.000 (2025).
De uitspraak van de Kennisgroep is duidelijk. Bij de koopsom van € 500.000 moet deze koper de lening van € 30.000 nog optellen. In totaal wordt het aankoopbedrag dan € 530.000. Om in aanmerking te komen voor de startersvrijstelling, mag het aankoopbedrag alleen niet hoger zijn dan € 525.000 (in 2025). Helaas is € 530.000 wél hoger dan die grens. Daardoor moet deze koper alsnog 2% overdrachtsbelasting betalen.
Meer kennis vereist
Toekomstige kopers zijn dus gewaarschuwd. Ook is het belangrijk dat alle hypotheekadviseurs op de hoogte zijn van deze regel en uitspraak.
Opvallend is wel dat de extra lening van de VvE niet duidelijk wordt vermeld als een appartement te koop staat op sites als Funda. Daardoor zijn kopers vaak niet op de hoogte dat er een lening via de VvE loopt. Zij kunnen dus ook niet altijd weten dat hun recht op de vrijstelling van overdrachtsbelasting vervalt.
