Hadden jij en je partner allebei al een eigen koopwoning? Of geldt dat voor één van jullie? Dan zit de hypotheekberekening én de berekening van je hypotheekrenteaftrek extra ingewikkeld in elkaar. Of beter gezegd: er zijn heel veel berekeningen mogelijk. Hoe zit dat precies? En hoe weet je waar jij goed aan doet als een van jullie overwaarde heeft?
Box 1 vs. box 3: hoe zit dat bij samenwonen?
In principe valt je volledige hypotheek in box 1. Dat betekent dat je alle betaalde hypotheekrente fiscaal mag aftrekken. Maar dat geldt niet altijd. Als je bijvoorbeeld een huis verkoopt met overwaarde en die overwaarde niet volledig in je nieuwe woning steekt, krijg je maar over een deel van je nieuwe hypotheek renteaftrek.
Dit kan gevolgen hebben bij samenwonen als een van jullie of jullie allebei een woning met overwaarde verkopen. Als de verkoop heeft plaatsgevonden en de eigenwoningreserve (= de totale opgebouwde overwaarde) hoger is dan eerder berekend, besluiten veel huizenbezitters een bedrag achter de hand te houden. Dat is natuurlijk mogelijk. Dit bedrag valt dan wel in box 3, waardoor je de betaalde hypotheekrente niet meer volledig mag aftrekken. Het gevolg is ook dat een deel van je financieringskosten in box 3 valt.
Besluit Kennisgroep onroerende zaken
Op 19 september 2024 heeft de Kennisgroep onroerende zaken uitgelegd hoe je de financieringskosten bij een box-3-hypotheek moet verrekenen. In de praktijk komt het regelmatig voor dat huizenbezitters aangeven aan hun hypotheekadviseur dat zij de overwaarde op hun huidige woning volledig terugstorten in hun nieuwe hypotheek, maar later toch een deel zelf gebruiken. Dat heeft gevolgen.
Rekenvoorbeeld
Hieronder een simpel rekenvoorbeeld:
Uitgangspunt
Mark is doorstromer en verkoopt zijn woning. Hij heeft een eigenwoningreserve van € 100.000. Hij gaat samenwonen met Valerie. Zij is starter op de woningmarkt.
De berekening:
Mark en Valerie kopen samen een andere koopwoning. De kenmerken zijn als volgt:
- Koopsom woning: € 540.000
- Aankoopkosten: € 15.000
- Financieringskosten: € 5.000
- Ingebrachte eigenwoningreserve: € 20.000
- Niet ingebrachte eigenwoningreserve: € 80.000
- Benodigde nieuwe hypotheeklening: € 540.000 (= € 540.000 + € 15.000 + € 5.000 – € 20.000)
Van de financieringskosten valt € 4.252 in box 1 (namelijk € 455.000 / € 535.000 x € 5.000).
Het andere deel van de financieringskosten valt in box 3. Het gaat om € 748 (namelijk € 5.000 – (€ 455.000 / € 535.000) x € 5.000) .
In bovenstaand voorbeeld houden Mark en Valerie € 80.000 van de verkoopwinst achter de hand. Van de financieringskosten valt € 748 in box 3. De totale box 3-schuld van de hypotheek wordt € 80.748.
Helaas zijn we er daarmee nog niet. In mijn blog Overwaarde inbrengen of niet: Wat betekent dit voor je Box 3? kon je lezen dat er 2 berekeningen zijn. Bij berekening 1 wordt het volledige box 3-bedrag gedeeld en krijgt iedere persoon de helft. In berekening 2 komt het gehele box 3-bedrag bij Mark terecht.
Berekening van de Wettelijke Regeling of van de Draagplicht
Het wordt nog leuker. In dit voorbeeld kunnen deze huizenbezitters kiezen voor de berekening van de Wettelijke Regeling of de berekening van de Draagplicht. Het gaat hier om flinke verschillen. Het volgende is namelijk van toepassing:
Berekening Wettelijke Regeling – optie 1
Mark:
- Box 1-bedrag: € 89.252
- Box 3-bedrag: € 80.748
Valerie:
- Box 1-bedrag: € 270.000
Berekening Wettelijke Regeling – optie 2
Mark:
- Box 1-bedrag: € 229.626
- Box 3-bedrag: € 40.374
Valerie:
- Box 1-bedrag: € 229.626
- Box 3-bedrag: € 40.374
Berekening Draagplicht
Mark:
- Box 1-bedrag: € 179.223
- Box 3-bedrag: € 80.777
Valerie:
- Box 1-bedrag: € 280.000
Bovenstaande rekenvoorbeelden zijn voor huizenbezitters niet gemakkelijk te begrijpen. Het kan zelfs nog erger. Als Mark bijvoorbeeld een lopende aflossingsvrije hypotheek heeft, dan is er nóg een andere berekening mogelijk.
Hoe kies je tussen de berekeningen?
Ga je samenwonen en had jij of hadden jullie al een koopwoning? Dan is het verstandig om een hypotheekadviseur te zoeken die deze berekeningen voor jullie kan maken. Huizenbezitters kunnen dan zelf beslissen voor welke berekening zij kiezen.
Zoek op www.eigenwoningregelingtool.nl naar adviseurs die deze berekeningen kunnen maken. Zij gebruiken de eigenwoningregelingtool hierbij. Let ook goed op bij het invullen van de aangifte inkomstenbelasting dat je deze informatie correct verwerkt. Zo voorkom je dat de Belastingdienst binnenkort bij je op de stoep staat.
