Een hypotheekadviseur sloeg de plank volledig mis met zijn advies aan een klant die naar een ander koophuis verhuisde. Zijn advies? Sluit voor de lopende hypotheek een nieuwe duur van 30 jaar af. Alleen iedere Nederlandse hypotheekadviseur weet dat je een lopende annuïteiten- en/of lineaire hypotheek moet voortzetten bij de aankoop van een nieuwe woning. En het klachteninstituut Kifid? Zij besloten eind 2024 de hypotheekadviseur geen boete op te leggen. Dat terwijl deze fout de klanten wel veel kost.’
Hoe zit dit precies?
Als je verhuist naar een andere koopwoning, dan mag je de duur van de lopende hypotheek niet verlengen. Dat heeft alles te maken met de hypotheekrenteaftrek. De hypotheekadviseur adviseerde deze klanten wel een verlenging. Het gevolg van een nieuwe duur van 30 jaar is dat ze geen recht meer hebben op hypotheekrenteaftrek. De gehele hypotheek verhuist dan naar box 3, wat grote belastinggevolgen heeft.
Om het concreet te maken, de situatie was als volgt (bedragen zijn afgerond).
De klanten verhuizen in 2020 naar een nieuwe woning. Ze hebben een nieuwe hypotheek nodig van € 327.000 plus een kleine overbruggingshypotheek. Hun oude woning was in 2016 gekocht. Hiervoor hadden ze een annuïteitenhypotheek afgesloten van € 200.000. Op de verhuisdatum bedroeg de annuïteitenhypotheek nog € 182.000.
De adviseur adviseert een nieuwe annuïteitenhypotheek met een looptijd van 30 jaar voor € 327.000. De klant trekt de rente over deze schuld af. Een andere hypotheekadviseur constateert in 2023 dat de hypotheekconstructie niet juist is.
Foute conclusie Kifid
Het wordt nog schrijnender: de uitspraak van Kifid laat zien dat ook Kifid de eigenwoningregeling niet helemaal begrijpt. Zij schrijven dat “de rente niet (volledig) fiscaal aftrekbaar” is. Kifid mag het woord ‘volledig’ niet tussen haakjes plaatsen. Daarmee geeft Kifid namelijk hypotheekadviseurs die (expres) een nieuwe duur van de renteaftrek adviseren een vrijbrief om dit te blijven doen.
Opvallend is dat de hypotheekadviseur die de hypotheek in 2020 had afgesloten, blijft beweren dat er niets aan de hand is. Hij is van mening dat de betaalde hypotheekrente gewoon fiscaal aftrekbaar is. De hypotheekadviseur laat hiermee zien dat hij totaal niet op de hoogte is van de fiscale aspecten van de eigenwoningregeling.
Geen schade geleden?
Het verhaal wordt nog erger. De Geschillencommissie van Kifid constateert dat de adviseur een fout heeft gemaakt. Alleen de klant heeft geen schade geleden, zo beoordeelt Kifid. De klant heeft namelijk de hypotheekrente gewoon afgetrokken. Kifid slaat hiermee de plank volledig mis. Het is nodig om de hypotheekconstructie om te zetten. De looptijd van 30 jaar moet ingekort worden naar 26 jaar. Doordat dit verkeerd is gegaan, krijgt dit koppel met extra kosten én veel gedoe te maken. Daar zegt Kifid niets over.
- De bank zet niet zomaar een hypotheek om. Zij zijn verplicht vanwege hun zorgplicht het inkomen van de huizenbezitters en de woningwaarde opnieuw te beoordelen. Het is dan zelfs mogelijk dat deze mensen hun hypotheek niet kunnen wijzigen als hun inkomen in de tussentijd is gedaald.
- Bovendien moet een (andere) hypotheekadviseur de wijziging aanvragen. Die adviseur zal ook een factuur sturen voor zijn werkzaamheden, wat voor extra kosten zorgt.
- Verder heeft de klant 4 jaar lang de hypotheekrenteaftrek onterecht afgetrokken. Dit moeten zij eigenlijk corrigeren bij de Belastingdienst. Ook dat levert extra kosten op.
Kennis bij hypotheekadviseurs van groot belang
Deze uitspraak laat zien dat het volledig mis kan gaan als een hypotheekadviseur niet de juiste kennis heeft over de eigenwoningregeling. Het is schrijnend dat ook Kifid de fout in gaat.
Huizenbezitters die na 2013 hun eerste hypotheek hebben afgesloten, weten nu dat hun lopende hypotheek – bij de aankoop van een andere woning – geen nieuwe duur van 30 jaar mag krijgen.
Hoe je dit voorkomt? Het handigst is om een goede hypotheekadviseur in de hand te nemen die wél op de hoogte is van de belastinggevolgen. Via EigenWoningRegelingTool.nl vind je goede adviseurs die hierin thuis zijn.
