De afgelopen maanden zie ik steeds vaker dat mensen een woning kopen waarbij de passeerdatum binnen 3 maanden is. Dat is in mijn ogen niet altijd handig. Als de termijn om te passeren 2 maanden of zelfs korter is, wordt het afsluiten van de hypotheek een haastklus. Het gevolg? Een grotere kans op fouten en soms zelfs een heel hoge boete! Ik ben voorstander van de hypotheek regelen binnen minimaal 6 weken. De notaris heeft dan nog een maand om alle documenten van de huizenbezitters te verwerken. Wat gebeurt er als de passeerdatum wel binnen 6-8 weken valt?
Waarom is vlotte passeerdatum problematisch?
In het regelen van de hypotheek gaat tijd zitten, voor zowel de hypotheekadviseur als de notaris. Ook moet de bank de documenten kunnen beoordelen. Bovendien bieden veel mensen onder voorbehoud op een huis. Vaak zie je een voorbehoud van financiering, wat betekent dat de verkoop alleen doorgaat als je binnen een bepaalde periode de financiering geregeld krijgt. Maar als er te weinig tijd is om de financiering te regelen, dan kan dat problemen opleveren bij de aankoop van de woning.
Als de kopers de termijn van de ontbindende voorwaarden niet kunnen nakomen, dan moeten de kopers (niet de hypotheekadviseur) dit op tijd laten weten aan de verkopers. Ook moeten ze dan vragen om de termijn van de ontbindende voorwaarden te verlengen. Let op: de verkoper kan ervoor kiezen die verlenging niet te accepteren. Dan gaat de koop helemaal niet meer door.
De financiële gevolgen kunnen groot zijn als je de financiën niet geregeld krijgt en daar pas ná de termijn van de ontbindende voorwaarden achter komt. Als de ontbindende voorwaarden verlopen en de hypotheek toch niet te regelen valt, dan moet je minimaal 10% van de koopsom aftikken.
Welke taak heeft de hypotheekadviseur hierbij?
Een hypotheekadviseur moet altijd de koopakte goed doorlezen voordat de kersverse huiseigenaren deze tekenen. Hierbij moet hij de data van passeren, ontbindende voorwaarden en bankgarantie correct vermelden. De adviseur kan zijn klant vooraf al inlichten of de hypotheek te regelen is binnen de termijn van de ontbindende voorwaarden. Als er tijdens het regelen van de hypotheek tegenslagen ontstaan, dan moet de adviseur zijn klant direct inlichten. De klant is dan op de hoogte dat de hypotheek eventueel niet binnen de termijn van de ontbindende voorwaarden te regelen valt.
Hieronder lees je in een gedeeltelijke uitspraak van een Kifid-zaak hoe het Kifid over de ontbindende voorwaarden denkt:
Volgens de vaste lijn van de commissie in haar uitspraken behoort het tot de taak van een adviseur dat hij bij de begeleiding van zijn opdrachtgever voor het verkrijgen van een hypothecaire geldlening rekening houdt met de gegeven termijn van een financierings-voorbehoud, de opdrachtgever waarschuwt voor het verlopen van deze termijn, wijst op de risico’s van het verlopen en hem eveneens wijst op de risico’s verbonden aan het inroepen van een ontbindende voorwaarde. De commissie merkt daarbij op dat het inroepen van een financieringsvoorbehoud niet tot de verplichtingen van de adviseur behoort.
Wat als je beroep moet doen op het financieringsvoorbehoud?
Wat als je gebruik moet maken van het financieringsvoorbehoud, omdat je de financiering niet (op tijd) rond krijgt? Veel huizenbezitters denken dat de bank zomaar een briefje kan schrijven dat zij deze hypotheek niet kunnen verstrekken. Maar een bank komt pas met een schriftelijke afwijzing als zij daadwerkelijk alle benodigde stukken hebben ingezien. Een hypotheekadviseur moet dit dus duidelijk aan zijn klant te vermelden.
Als een klant te lang wacht met de benodigde stukken verzamelen, dan weet de klant ook wat de gevolgen kunnen zijn. In de getekende koopakte staat uitdrukkelijk dat de afwijzing goed gedocumenteerd moet zijn als je je op dit voorbehoud wilt beroepen:
In het kader van een mededeling dat ontbinding wordt ingeroepen op grond van een financieringsvoorbehoud, wordt onder goed gedocumenteerd in ieder geval verstaan dat de mededeling vergezeld moet gaan met een afwijzing op de offerte aanvraag van de geldverstrekkende instelling, met redenen omkleed en voorzien van een kopie van de ingediende aanvraag
Wanneer de financiering niet op tijd rondkomt door een fout van de hypotheekadviseur, zal de klant de boete gaan neerleggen bij de hypotheekadviseur. Helaas zijn er nog steeds geen vaste termijnen voor bescherming van de kopers, zodat zij rustig hun hypotheek kunnen regelen.
Verkopende makelaars kunnen hier overigens ook een handje bij helpen door een langere verkooptermijn te adviseren aan hun klanten.
